REITs香港 vs 美國2026：房託DPU、VNQ／SCHH／USRT費用與稅務比較
REITs香港與美國比較，先分清完整年度DPU、最新中期公告和實際付款。10月6日核對領展、置富及冠君分派紀錄；10月9日補查冠君付款日已過，個別到帳須核對。另比較SCHH、USRT與VNQ官方費用和持倉，核對香港房託90%分派、50%負債上限及印花稅豁免；美國分派則按稅務性質和身分處理，不能把整筆收入固定扣30%。
香港REITs與美國REIT ETF的分別，不只是「哪邊派息高」。港股房託讓你直接揀領展、置富或冠君等物業組合，以港元買賣，而且香港沒有股息預扣稅；這是本地稅制，不代表房託海外物業或基金層面沒有其他稅項。[11] [13] 美國的 VNQ、SCHH、USRT 則用一隻 ETF 分散持有過百隻房地產股票，但屬美國非居民的香港投資者收到美國來源股息，一般要被預扣30%。
如果以收息為主，先比較扣稅後收入、DPU趨勢、負債及資產質素；如果以分散為主，再看 ETF 的追蹤指數、費用及持倉。與其抄一張幾日就過期的「即時派息率榜」，本文改用發行商完整年度DPU與最新中期公告，加上一條可重複使用的公式，讓你按買入當日股價自己計。
資料日期：監管、稅務、基金費用及發行商資料核對至2026年10月6日；基金及分派各有自己的資料期間，不當作同日即時息率。投資涉及風險，價格及分派可升可跌，本文不構成投資建議。
REITs香港 vs 美國快速比較
| 項目 | 香港上市REIT | 美國REIT ETF |
|---|---|---|
| 買甚麼 | 一個指定房託及其物業組合 | 一籃子美國REIT／房地產股票 [12] |
| 分散度 | 視乎個別房託，可能集中於某板塊或地區 | 一隻ETF可有過百項持倉 [8] |
| 派息稅務 | 香港沒有股息預扣稅；海外物業／基金層面的稅不能因此忽略 [11] | 非美國居民的香港投資者收美國來源股息一般預扣30% [6] |
| 持續基金費用 | 管理費等反映在房託財務及DPU | SCHH 0.07%、USRT 0.08%；VNQ官方6月事實表列0.13% [8][9][12] |
| 交易稅費 | 自2024年12月21日起，買賣香港REIT單位獲豁免印花稅；仍要計券商費、交易費及買賣差價 [5] | 按美國上市及當地交易安排處理，另核對券商、監管及換匯成本 |
| 主要風險 | 個別物業、租戶、地區、借貸及利率風險 | 美國房地產板塊、美元、指數集中及市場風險 |
比較時可先決定：想自己揀物業組合及本地收息，可先研究港股房託；想一筆分散美國房地產，可先研究低費用 REIT ETF。 兩邊都不是定期存款，也沒有保本或保證派息。
香港REIT的規則：90%分派、50%負債上限
證監會列明，獲認可香港 REIT 是以信託形式成立的集體投資計劃，物業要產生經常租金收入，並由持牌管理人管理、獨立受託人保管資產及在港交所上市。兩個最常被引用的數字是：[1]
- 不少於 90%除稅後淨收益分派予單位持有人。
- 資產負債比率不高於 50%。
舊文常見的「45% 負債上限」已不是現行數字。另一個誤解是：90% 分派規則不等於 DPU 每年不跌。租金收入、出租率、融資成本、物業買賣、單位數目及調整項目都會影響可分派收入。
港股房託：先看最新DPU，不要只看即時息率
下表列出三隻較多人留意的香港房託及最新完整財政年度 DPU。這些是發行商已公佈數字，不是預測，也不是按今天股價算出的派息率。
| 房託 | 主要資產取向 | 最新完整年度DPU | 上年度DPU | 讀法 |
|---|---|---|---|---|
| 領展（0823） | 多地物業組合；具體板塊及地區以當期資產資料為準 [14] | HK$2.5361（截至2026年3月） | HK$2.7234 | DPU按年下降，買入前要看租金與融資走勢 [2] |
| 置富（0778） | 香港商場及新加坡Stars of Kovan零售物業 [15] | HK$0.3522（2025年度） | HK$0.3559 | DPU輕微下降，資產較集中於民生零售 [3] |
| 冠君（2778） | 三號花園道、朗豪坊，另持倫敦66 Shoe Lane少數權益 [16] | HK$0.1263（2025年度） | HK$0.1422 | DPU按年下降11.2%，寫字樓及零售租務都要跟進 [4] |
完整年度數字已可核對，但不等於截至今天的12個月已付分派。最新中期公告要另看：
| 房託／期間 | 中期DPU | 官方付款資料（冠君於10月9日補查） |
|---|---|---|
| 置富／2026年1–6月 | HK$0.1750 | 2026-09-18已付款 [3] |
| 冠君／2026年1–6月 | HK$0.0633 | 10月9日補查：官方列付款日2026-10-08，該日已過；未核實個別戶口到帳 [4] |
不要把單次中期DPU直接乘2當成全年承諾，也不要把未到付款日的公告算作已收現金。比較時可再留意：股價跌得比 DPU 快，表面派息率仍可上升。 息率偏高時，要一併看股價與DPU的變化。
派息率應該這樣計
追蹤派息率 = 過去12個月每單位分派 ÷ 買入價 × 100%
假設某房託過去 12 個月 DPU 為 HK$0.40，你打算以 HK$5.00 買入：
HK$0.40 ÷ HK$5.00 × 100% = 8.0%
計算時要把三件事寫在一起：DPU 屬哪個期間、股價是哪一天、用追蹤還是預測 DPU。只寫「8厘」而沒有日期，參考價值很低。
美國REIT ETF：VNQ、SCHH、USRT比較
10月6日核對SCHH及USRT可讀產品頁；VNQ產品頁未能載入，以官方2026年6月30日事實表核對費用與指數，未聲稱已核實其10月即時行情：[12][8][9]
| ETF | 費用率 | 追蹤／持倉重點 | 適合先研究的人 |
|---|---|---|---|
| SCHH | 0.07% | Dow Jones Equity All REIT Capped Index；官方明示排除按揭及混合型REIT，截至2026年10月2日有122項持倉 | 重視低費用及純股票REIT範圍 [8] |
| USRT | 0.08% | FTSE Nareit Equity REITs 40 Act Capped Index；按季分派 | 想要低費用核心美國REIT配置 [9] |
| VNQ | 0.13% | MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index；官方2026-06-30事實表，涵蓋REIT及其他房地產相關公司 | 比較較廣房地產板塊範圍 [12] |
費用率差 0.06 個百分點看似很小，但長年持有仍會累積；不過，不應單憑費用揀 ETF。SCHH 排除按揭 REIT，VNQ 的指數範圍較廣，USRT 又追蹤另一套上限指數，實際行業權重並不完全相同。
美國預扣稅：不是把W-8BEN交了就變成0%
IRS 說明，非美國居民收到美國來源股息，一般按 30% 法定稅率預扣，除非適用稅務協定的較低稅率。香港不在IRS現行所得稅協定A–Z名單內，IRS亦明示中美所得稅協定不適用於香港，因此一般香港居民投資者不能靠 W-8BEN 把美國股息稅降至常見的 15%。[17][6][10]
粗略篩選時，可把屬於美國來源股息的部分乘以 70% 看稅後現金：
粗略稅後股息 = 應課預扣稅的股息 × 70%
但 ETF 每次分派可能包含不同稅務性質，例如一般股息、資本收益或資本退回，實際處理未必全部一刀切。最後應以基金稅務資料、券商紀錄及 Form 1042-S 為準；個人稅務情況複雜時，找合資格稅務顧問確認。
香港方面，政府現行稅務政策列明沒有股息及利息預扣稅，也沒有資本增值稅；不過，以買賣為業、利潤屬業務收入而非資本性質時，稅務處理可能不同；不能單憑交易次數便斷定是否須繳稅。[11]
高息REIT要查的7件事
- DPU趨勢：過去三至五年是升、平還是跌？
- 資產負債比率：離 50% 監管上限多遠？同業比較如何？
- 利息成本及到期表：大量債務短期到期，續借成本可能推高。
- 出租率與租金續約：滿租不等於租金能加；要看 rental reversion。
- 物業及租戶集中度：單一商場、寫字樓或大租戶出問題，影響可能很直接。
- 匯率：港股房託也可能持有人民幣、澳元、新加坡元或英鎊資產；美國 ETF 則有美元風險。
- 派息來源：分派是否由持續物業收入支持，還是涉及資產出售或其他一次性項目？
不要把 REIT 當成「會郁的定期存款」。利率下降有時利好估值，但如果同時反映經濟轉弱、租戶生意下滑，租金與 DPU 也可能受壓。
實際揀選次序
如果你在香港開戶，可按以下次序縮窄範圍：
- 先決定要港元收息，還是美元房地產分散。
- 港股房託先選物業板塊，再比較 DPU、負債及租務；美國 ETF 先比較指數範圍，再看費用。
- 用買入當日價格計追蹤派息率，不要照抄幾個月前的排行榜。
- 美國 ETF 把預扣稅及換匯成本計入；港股房託雖已獲豁免印花稅，仍要把買賣差價、券商費及交易費計入。
- 不要因為單一房託息率最高便重注，地區、板塊及貨幣都要分散。
想把 REIT 放入整體收息配置，可再看被動收入藍圖、收息ETF比較及網上證券行比較。
FAQ
Q1：REITs香港定美國好？
想直接揀物業組合及以港元買賣，可先研究港股房託；香港沒有股息預扣稅，但不能因此忽略海外物業或基金層面的稅項。想用一隻基金分散持有過百隻美國房地產股票，可研究美國 REIT ETF。兩者都會受利率、租金、估值及市場波動影響。
Q2：香港REITs派息率點計？
追蹤派息率等於過去 12 個月每單位分派除以現價。現價每日變，DPU 亦可升可跌，所以應同時列明 DPU 期間、股價日期及計算口徑，不能只看一個沒有日期的息率。
Q3：買美國REIT ETF派息要俾30%稅嗎？
屬美國非居民的香港投資者收到美國來源股息，一般按 30% 法定稅率預扣，香港不在 IRS 現行所得稅協定名單內。ETF 每次分派的稅務性質可能不同，實際扣稅以基金資料、券商紀錄及 Form 1042-S 為準。[6][10]
Q4：香港上市REIT一定派90%收益嗎？
證監會規定，獲認可香港 REIT 須把不少於 90% 的除稅後淨收益分派予單位持有人，資產負債比率不得超過 50%。這不代表每單位分派只升不跌，因為租金、利息成本、單位數目及可分派收入都會變。[1]
Q5：REIT派息率愈高愈抵買嗎？
未必。息率可以因股價下跌而被動升高，即使 DPU 正在下跌。比較時要看 DPU 趨勢、資產負債比率、利息成本、出租率、租金續約表現、租戶及物業集中度。
Q6：VNQ、SCHH、USRT邊隻費用最低？
10月6日核對可讀官方頁，SCHH淨費用率0.07%、USRT費用率0.08%；VNQ官方2026年6月事實表列0.13%，本次未核實其即時產品頁。費用不是唯一準則，三者追蹤指數、持倉範圍及是否排除按揭 REIT 也有分別。[12][8][9]
資料來源
- 香港證監會，REIT 主要監管要求。https://www.sfc.hk/en/Regulatory-functions/Products/Real-estate-investment-trusts/Key-regulatory-requirements
- 領展，分派紀錄。https://www.linkreit.com/en/investor-relations/distribution/
- 置富產業信託，分派紀錄。https://www.fortunereit.com/en/ir/history.php
- 冠君產業信託，分派紀錄。https://www.championreit.com/investor-relations/distribution-history
- 香港稅務局，《印花稅（修訂）（證券轉讓等）條例2024》外部通告：2024年12月21日起，轉讓REIT股份或單位獲豁免印花稅。https://www.ird.gov.hk/eng/pdf/sdo/ext_cir/SOExtCir_202404%28e%29.pdf
- 美國國稅局，Publication 515。https://www.irs.gov/publications/p515
- Vanguard，VNQ產品頁（本次未能載入，採用[12]有日期正式事實表核對）。https://investor.vanguard.com/investment-products/etfs/profile/vnq
- Schwab，Schwab U.S. REIT ETF（SCHH）。https://www.schwabassetmanagement.com/products/schh
- iShares，iShares Core U.S. REIT ETF（USRT）。https://www.ishares.com/us/products/239544/ishares-core-u-s-reit-etf
- 美國國稅局，現行所得稅協定 A–Z 名單。https://www.irs.gov/businesses/international-businesses/united-states-income-tax-treaties-a-to-z
- 財經事務及庫務局，香港稅制概覽（股息預扣、資本增值稅及業務收入類別原則）。https://www.fstb.gov.hk/tb/en/business/general/prevailing-tax-policy.htm
- Vanguard，VNQ官方事實表（2026-06-30；費用0.13%、指數範圍及按季安排）。官方PDF
- Brand Hong Kong，Simple Tax System（本次可讀政府頁；香港沒有預扣、股息及資本增值稅）。官方頁
- 領展，物業資料。官方頁
- 置富，物業組合。官方頁
- 冠君，資產概要。官方頁
- IRS，Publication901（2024年9月版；明示中美所得稅協定不適用於香港，另以現行A–Z名單核對）。官方文件
免責聲明：本文僅供一般資訊及教育用途，並非投資、稅務或法律建議。REIT及ETF價格、分派、費用與稅務處理可變，交易前請查閱發行商、監管機構及稅務機關的最新資料；有需要時請向持牌或合資格專業人士查詢。
