高成數按揭2026：最高9成上會、HKMC按揭保險保費率與申請資格全攻略（6月更新）
高成數按揭 2026 全攻略：金管局基本按揭成數上限七成，經 HKMC 按揭保險首置最高做到 9 成（樓價 $1,000 萬以下），2024 年 10 月起保費率下調，內附最高成數分級表、按揭保費率表、樓價 $600 萬 9 成上會的首期、保費與月供實算、DSR 50% 申請資格及負資產風險提醒。
首期不足，是不少香港準業主上車的最大關卡。金管局的基本按揭成數上限只有七成，即樓價三成首期；要把首期壓到一兩成，就要用香港按證保險公司（HKMC）的按揭保險計劃做高成數按揭，最高做到 9 成。代價是一筆按揭保費，加上更高的槓桿與供款負擔。好消息是 HKMC 已於 2024 年 10 月 16 日下調按揭保費率，9 成按揭的成本比過往明顯降低。這篇攻略整合金管局與 HKMC 的官方資料，講清楚現時的按揭成數上限、按揭保險點運作、最新保費率、申請資格，以及一個樓價 $600 萬 9 成上會的完整實算。
資料查核聲明：以下資料來自官方網頁，僅供參考，實際以機構公佈為準。
快速結論 / TL;DR
| 項目 | 2026 年現況 | 來源 |
|---|---|---|
| 金管局基本按揭成數上限 | 樓價 $3,000 萬或以下 70%；$3,500 萬或以上 60%（中間漸進遞減） | [1] |
| 經 HKMC 按揭保險最高成數 | 樓價 $1,000 萬或以下首置最高 90%（首期低至一成） | [2] |
| 9 成硬性條件 | 所有抵押人申請時未持有任何香港住宅物業，且全部為固定受薪人士 | [2] |
| 保費率（樓價 ≤ $600 萬，90%，30 年，一次付清） | 約貸款額 2.16%（2024-10-16 起生效） | [3] |
| 壓力測試 | 2024-02-28 起已暫停（+200 基點）；仍須通過 DSR | [1] |
| 供款與入息比率 DSR 上限 | 一般 50%，須提供入息證明 | [4] |
「按揭成數」（Loan-to-Value，LTV）指貸款額佔樓價的百分比。9 成按揭等於借樓價九成、自己付一成首期。成數越高，首期越少，但槓桿與按揭保費成本越高，這是高成數按揭的核心取捨。
一、按揭成數上限：金管局基本上限 + HKMC 加碼
買樓首期由兩層規則決定：金管局訂明的基本按揭成數上限，以及在按揭保險保障下可借的更高成數。
1.1 金管局基本成數（2024-02-28 修訂）
金管局於 2024 年 2 月 28 日修訂物業按揭逆周期措施，自用住宅物業的基本按揭成數上限現為[1]：
- 價值 $3,000 萬港元或以下：上限七成（70%）；
- 價值 $3,500 萬港元或以上：上限六成（60%）；
- $3,000 萬至 $3,500 萬之間以漸進形式遞減，避免成數驟降。
換句話說，不買按揭保險的話，樓價 $1,000 萬的單位最多借七成、要付三成首期。同日金管局亦暫停了假設按息上升 200 基點的壓力測試[1]。
1.2 HKMC 按揭保險：最高成數按樓價分級
要把首期壓到一兩成，就要用 HKMC 的按揭保險計劃。銀行在保險保障下，可批出高於金管局基本上限的成數。現時（適用於 2024 年 10 月 16 日或以後簽訂臨時買賣合約）的最高按揭成數如下[2][5]：
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 備註 | 來源 |
|---|---|---|---|
| $1,000 萬港元或以下 | 80% – 90%* | 9 成首期低至一成 | [5] |
| $1,000 萬以上至 $1,125 萬以下 | 80% – 90%* | 貸款上限 $900 萬 | [5] |
| $1,125 萬或以上至 $1,500 萬 | 80% | — | [5] |
| $1,500 萬以上至 $1,715 萬 | 80% | 貸款上限 $1,200 萬 | [5] |
*9 成按揭（八成以上至九成）有兩項硬性條件：（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業，及（ii）所有申請人須為固定受薪人士[2]。自僱或以佣金為主的收入，未必符合 9 成資格，這點對首置上車的人尤其關鍵。
值得留意，這份是 2024 年 10 月 16 日生效的修訂準則，把樓價 $1,500 萬以上至 $1,715 萬一檔的最高成數提升至八成（貸款上限 $1,200 萬），較舊制放寬[5]。樓花（一手未落成）與二手單位都可用按揭保險，但 HKMC 提醒：買樓花若選建築期付款、等落成才申請按揭，屆時獲批的貸款額可能因估值變動而比原先計劃少[2]。
二、HKMC 按揭保險點運作 + 保費率表
2.1 點運作
金管局規定銀行做自住物業按揭要守按揭成數上限。HKMC 的按揭保險計劃為銀行提供保險，令銀行可批出高於上限的成數，而毋須承擔額外風險[2]。換言之，保險保的是銀行，但保費由借款人付。一旦借款人斷供令銀行蝕本，HKMC 會向銀行賠償，再向借款人追討差額，所以高成數按揭斷供的後果不會因為買了保險而消失。
2.2 保費率表（2024-10-16 起生效）
保費按樓價、按揭成數、還款年期三項決定，並可選一次付清、每年繳付或加借入按揭金額三種方式。以下為 2024 年 10 月 16 日起生效、樓價 $600 萬或以下及樓價 $1,500 萬或以下兩檔、首次置業人士、一次付清的主要保費率（佔貸款額百分比）[3]：
| 樓價 | 按揭成數 | 還款年期 | 一次付清保費率 | 來源 |
|---|---|---|---|---|
| $600 萬或以下 | 90% | 30 年 | 2.16% | [3] |
| 90% | 25 年 | 2.03% | [3] | |
| 80% | 30 年 | 0.92% | [3] | |
| $1,500 萬或以下 | 90% | 30 年 | 2.50% | [3] |
| 80% | 30 年 | 1.09% | [3] |
上表為節錄的主要保費率，完整保費一覽表（含各成數、年期及繳付方式）見 HKMC 官方文件[3]。這份 2024 年 10 月 16 日起生效的費率，較舊制保費率下調，例如同樣樓價 $600 萬以下、9 成、30 年期，舊制一次付清保費率約為 4.35%[6]，新制約 2.16%，成本明顯減少。選擇每年繳付或加借入按揭的話，總成本計法不同，須以官方一覽表為準。
三、申請資格：DSR、壓測、首置、入息
要做高成數按揭，除了樓價符合分級，還要過以下關卡[4]：
- 供款與入息比率（DSR）：每月供款一般不超過每月入息的 50%；有其他借貸時上限會更低。
- 入息證明：須提交糧單、稅單、強積金供款記錄等；HKMC 明言不接受自我聲明書作為還款能力評估依據[4]。
- 還款年期：最長 30 年；借款人年齡加還款年期一般不超過 75。
- 首置 / 收入身份（做 9 成必要）：所有抵押人申請時未持有任何香港住宅物業，且全部為固定受薪人士[2]。
- 壓力測試：金管局已於 2024-02-28 暫停 +200 基點壓測[1]，但 DSR 仍是硬指標。
供款與入息比率公式：
供款與入息比率 = 每月按揭供款 ÷ 每月總入息
入息要求 = 每月供款 ÷ DSR 上限
現時的關卡由「壓測 + DSR 雙重」簡化為「DSR 為主」，入息門檻較撤辣前寬鬆，但仍須提供入息證明把關。
四、實戰：樓價 $600 萬、9 成上會
以一個典型上車個案，示範 9 成按揭要預備幾多現金、月供與入息門檻幾多。
設定：樓價 HK$6,000,000、9 成按揭（貸款 HK$5,400,000）、還款 30 年（360 期）、實質按息以主流 H 按封頂約 3.25% 計（利率參考9 大銀行按揭利率比較同期數據，須以銀行報價為準）。
等額本息月供公式：
月供 = 貸款額 × 月利率 × (1+月利率)^期數 ÷ [(1+月利率)^期數 − 1]
- 月利率 = 3.25% ÷ 12 = 0.270833%；期數 = 360
- 月供 ≈ HK$23,500
入息要求：
- 以 DSR 上限 50%（無其他債務）計：月入須 ≈ HK$47,000
一次性開支：
| 項目 | 計算 | 金額 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 首期（一成） | 樓價 × 10% | HK$600,000 | [2] |
| 從價印花稅 AVD | $600 萬：2.25% | HK$135,000 | [7] |
| 按揭保費（一次付清） | 貸款 $540 萬 × 2.16%（90%、30 年） | 約 HK$116,640 | [3] |
| 律師費 / 代理佣金 / 估價等 | 視個案 | 另計 | — |
9 成 vs 8 成對比：改做 8 成按揭（貸款 HK$480 萬、3.25%、30 年），月供約 HK$20,890、DSR 50% 入息要求約 HK$41,800，一次付清保費率約 0.92% 即約 HK$44,160[3]。即是說，9 成比 8 成首期少 $60 萬，但保費多約 $7.2 萬、月供每月多約 $2,600。首期不足的人用 9 成上車，要把這筆額外成本計入預算。
把首期、印花稅、保費加起來，$600 萬樓做 9 成上會的現金預算約 $90 萬起（未計律師費及代理佣金）。其中印花稅與大部分保費屬現金開支，不能用按揭支付（保費若選加借入按揭則例外，但會推高月供）。
五、避坑：保費成本、負擔能力、負資產風險
- 負資產風險要正視：高成數按揭槓桿高，樓價下跌時，貸款餘額有機會高於物業市值，跌入負資產。9 成上會的緩衝最薄，樓價跌一成左右已可能觸及。買樓花選建築期付款者，落成估值下調亦會令獲批貸款額減少[2]，風險要先計入去。
- 保費是實打實的成本：9 成保費率明顯高於 8 成。一次付清會加重上會現金壓力；加借入按揭則會推高每月供款與總利息。提前清還按揭時，部分未到期保費或可退回，計淨成本時要向銀行 / HKMC 確認。
- 9 成有資格門檻：必須未持有任何香港住宅物業，且所有申請人為固定受薪人士。自僱、佣金收入或已有物業者未必能做 9 成[2]。
- 免壓測不等於免負擔能力評估：不要因為壓測暫停就高估借貸力。銀行與 HKMC 仍以 DSR 50% 與入息證明把關，利率上升時月供佔入息比例會擴大。
- 撤辣不等於零稅：額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅雖已取消，但從價印花稅 AVD 仍要交，$600 萬樓就是 HK$135,000，要預留現金[7]。
- 資助房屋另有安排：居屋第二市場、港人首置等資助房屋的按揭保險成數與條款與私樓不同，可另行比較。
FAQ
Q1：高成數按揭最高可以做幾成？
金管局基本按揭成數上限為樓價 $3,000 萬或以下七成。要再借高，就要經 HKMC 按揭保險。樓價 $1,000 萬或以下、首次置業且全部申請人為固定受薪人士，最高做 9 成，首期低至一成；$1,000 萬以上至 $1,500 萬最高 8 成，$1,500 萬以上至 $1,715 萬亦為 8 成（貸款上限 $1,200 萬）[5]。
Q2：HKMC 按揭保險保費要幾多？
按樓價、成數、還款年期計。按 2024 年 10 月 16 日起生效的費率，樓價 $600 萬或以下、9 成、30 年期，一次付清保費率約貸款額 2.16%；8 成、30 年約 0.92%[3]。保費可選一次付清、每年繳付或加借入按揭金額。
Q3：申請高成數按揭要過壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停假設按息上升 200 基點的壓力測試[1]。但 HKMC 按揭保險仍要求供款與入息比率（DSR）一般不超過 50%，並須提供入息證明，不接受自我聲明書[4]。
Q4：樓價 $600 萬做 9 成上會，要預備幾多現金？
首期一成 $60 萬、從價印花稅 2.25% 約 $13.5 萬、按揭保費一次付清約 $11.7 萬（2.16%），連律師費及代理佣金，現金預算約 $90 萬以上。月供以 3.25%、30 年計約 HK$23,500，DSR 50% 推算月入須約 HK$47,000。實際以銀行批核為準。
Q5：9 成同 8 成按揭，點揀？
9 成首期少（$600 萬樓少付約 $60 萬），但保費率較高（約 2.16% vs 0.92%）、月供較多、負資產緩衝較薄。若首期儲蓄充足，8 成的總成本與風險都較低；若首期不足而又符合 9 成資格，可用 9 成提早上車，但要把額外保費與較高月供計入長期預算。
Q6：買樓花做高成數按揭要注意甚麼？
買樓花若選建築期付款、等物業落成才申請按揭，屆時獲批的貸款額可能因估值下調而比原先計劃少[2]。即供與建期付款的取捨，要把估值風險與成數變動計入去。
Q7：保費可以唔一次過畀嗎？
可以。HKMC 保費繳付方式包括一次付清、每年繳付，或把保費加借入按揭金額分期償還。一次付清的單位百分比最低，但要即時拿出現金；加借入按揭可減輕上會現金壓力，但會推高每月供款與總利息。實際以官方保費一覽表為準[3]。
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資料來源
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃按揭保費一覽表」（2024-10-16 起生效）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1398/Premium%20Rate%20Sheet_Chi_clean_16102024.pdf
- 香港按證保險有限公司，「80% 按揭成數的住宅物業按揭貸款（物業價格上限為 600 萬港元）合資格準則」（2024-10-16 起）。https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/2-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%246%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024-docx%20(1).pdf
- 香港按證保險有限公司，「80% 按揭成數的住宅物業按揭貸款（物業價格上限為 1,715 萬港元）合資格準則」（2024-10-16 起）。https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/4-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%2417-15%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024%20(1).pdf
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃按揭保費一覽表」（舊制，保險範圍 60% 以上至 90%）。https://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/Annex-1-Chinese.pdf
- 稅務局，「從價印花稅」常見問題。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm