高成數按揭2026：9成資格、保費表1與表3、600萬現金實算
高成數按揭2026：10月4日全篇核對HKMCI資格與保費表。600萬做80%可用窄準則0.92%，90%較闊路線2.50%即135,000元，首期、AVD及保費三項870,000。解釋1,100萬物業900萬貸款上限、估價較低的差額、加借保費及其他債務收入模型；綠色推廣不計加借保費門檻，未到手獎賞不扣成交現金。
高成數按揭2026，合資格自住買家可借最高90%，但要先找對HKMCI資格準則及保費表。同一600萬私人住宅，80%可走窄準則表1的0.92%；90%要走較闊準則表3的2.50%，保費135,000元，不是把表1「600萬以下」標題的2.16%直接套到600萬／90%。來源來源來源
本文於2026年10月4日全篇讀取及核對HKMA、HKMCI現行資格／FAQ／保費及綠色推廣、IRDAVD和所有算例。以下核心是私人名義、自住私人住宅的新購一般路徑；村屋、資助房屋、具套現轉按及歷史舊合約另有條件。最高成數及模型入息不等於批准，所有例子明示假設。
直接看：成數與樓價｜申請資格｜保費表路徑｜600萬現金與供款｜綠色推廣｜申請流程｜提早還款
高成數按揭 2026：先看 5 個答案
| 問題 | 2026 年答案 |
|---|---|
| 不用按揭保險最多借多少？ | 金管局上限一般為樓價或估值（以較低者為準）的 70% 來源 來源 |
| HKMC 按揭保險最高做到幾成？ | 合資格個案最高 90% 來源 來源 |
| 9 成按揭最重要的附加條件？ | 所有抵押人沒有香港住宅物業；所有申請人均為固定受薪人士 來源 來源 |
| 最長還款期？ | 30 年，並受物業樓齡等條件限制 來源 來源 |
| 供款與入息比率（DSR）？ | 按揭保險申請一般不高於 50% 來源 來源 |
金管局已於 2024 年 10 月 16 日把住宅、非住宅及獨立車位的按揭成數上限劃一為 70%，DSR 上限劃一為 50%。一般銀行指引與按保及其他特殊安排要分開。可參考金管局的按揭消費者專頁及現行上限附表。
HKMC 按揭保險最高成數與樓價上限
HKMCI 會以其估值、銀行估值及買入價（扣除優惠）三者之中的最低者計算按揭成數。適用於現行計劃的主要上限如下：
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 貸款額限制 |
|---|---|---|
| $1,000 萬或以下 | 80% 至 90%* | 按實際成數計算 來源 來源 |
| 高於 $1,000 萬、低於 $1,125 萬 | 80% 至 90%* | 最高 $900 萬 來源 來源 |
| $1,125 萬至 $1,500 萬 | 80% | 按實際成數計算 來源 來源 |
| 高於 $1,500 萬、最高 $1,715 萬 | 70% 至 80% | 最高 $1,200 萬 來源 來源 |
| 高於 $1,715 萬 | 不屬上述高成數按保樓價範圍 | 一般銀行上限為 70% 來源 來源 |
* 按揭成數高於 80% 時，所有抵押人申請時均不可持有香港住宅物業，而且所有申請人須為固定受薪人士。完整條件見 HKMC 按揭保險計劃及按揭保險常見問題（2026 年 2 月版）。
「最高 9 成」不等於一定批 9 成
實際貸款額取決於買入價、估值和審批。例子：成交價 $800 萬，但 HKMCI 或銀行估值只有 $760 萬，按揭成數會按較低的 $760 萬計，而不是直接按成交價借九成。首期缺口要由買家補回。
9 成按揭申請資格
申請高成數按揭前，可先逐項自查：
- 物業作自住用途：按揭保險以自住為原則；先獲銀行及HKMCI豁免自住後才可按批准出租，不能把購買投資物業直接套90%。來源
- 按揭成數高於 80% 的額外要求：所有抵押人沒有香港住宅物業；所有申請人有固定受薪收入。
- 首期是自己的資金：不可用私人貸款、透支或其他借貸支付首期。
- 供款能力過關：DSR 一般不高於 50%；信用卡分期、私人貸款、車貸及其他按揭供款都會影響計算。
- 年期符合要求：最長按揭期為 30 年；一般私樓的「物業樓齡加按揭年期」不可超過 75 年，村屋一般不可超過 55 年。
- 入息和信貸紀錄可核實：銀行及 HKMCI 會查核糧單、銀行入數、稅單、僱傭資料和信貸紀錄。
75年是按保物業條件，計 物業樓齡加按揭年期，不是簡單地把借款人年齡加年期。銀行仍可能另設借款人年齡要求，兩者不要混在一起。
如想先估算每月供款及入息要求，可用站內的按揭壓力測試及供款計算機；比較 H 按、P 按前，也可先看香港按揭利率比較。
HKMC 按揭保險保費率
保費不是按樓價直接計，而是按 貸款額 × 適用保費率 計算。保費率會受樓價、按揭成數、年期，以及申請人有沒有現存按揭或按揭擔保影響。以下只列指定的「符合表內首次置業標準路徑、30年浮息、一次付清」例子：
| 30年浮息一次付清路徑 | 保險成數區間 | 佔貸款額費率 | 適用資格核對 |
|---|---|---|---|
| 窄準則首次置業表1 | >70%至80% | 0.92% | 600萬例子可用此路徑；資格及表1 來源來源 |
| 窄準則首次置業表1 | >70%至85% | 1.41% | 須符合下方窄樓價／360萬貸款上限，不能套600萬／85% 來源來源 |
| 窄準則首次置業表1 | >70%至90% | 2.16% | 須符合窄樓價上限，不能套600萬／90% 來源來源 |
| 較闊準則首次置業表3 | >70%至80% | 1.09% | 依較闊準則／實際成數及資格 來源來源 |
| 較闊準則首次置業表3 | >70%至85% | 1.64% | 超80%另須無香港住宅／固定受薪及樓價貸款限制 來源來源 |
| 較闊準則首次置業表3 | >70%至90% | 2.50% | 600萬／90%例子用此路徑 來源來源 |
資料來自 HKMCI 一般住宅按揭保險保費表。表內還有不同年期及已有按揭個案的費率，不能只拿上表數字套用所有申請。
表1的窄準則：400萬或以下最高80%／90%；高於400萬至低於450萬，按最高成數及360萬貸款上限的較低者；450萬至600萬最高80%／480萬。因此600萬／90%不符合表1路徑。較闊準則的400萬以上至1,000萬最高80%／90%，高於1,000萬至低於1,125萬另限900萬；80%以上尚須全部抵押人無香港住宅、全部申請人固定受薪。表2／4、較短年期、非首次及其他情況不要套這六格。來源來源
保費表內「定息」專指HKMC定息按揭計劃，並非所有銀行短期定息；每年繳費及其退款安排另查。來源
保費通常可一次付清、按年支付，或在銀行同意下加借入按揭。加借可減少成交前現金支出，但本金和總利息都會增加。選擇前要比較整段按揭期的總成本，不只看第一天要付多少。
$600 萬物業做 9 成按揭：首期、保費及月供實算
假設：
- 成交價及估值同為 $600 萬；
- 按揭成數 90%，貸款額 $540 萬；
- 30 年還款；
- 以年利率 3.25% 作純示例，並非銀行報價；
- 按揭保費一次付清，選較闊準則首次置業浮息表3，適用率2.50%；
- 不把保費加借。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 首期 | $600 萬 × 10% | $600,000 來源來源來源 |
| 從價印花稅 | $600 萬 × 2.25% | $135,000 來源來源來源 |
| 按揭保費 | $540萬×2.50% | $135,000 來源來源來源 |
| 上述三項現金 | 首期 + 印花稅 + 保費 | $870,000 來源來源來源 |
| 每月供款 | $540 萬、3.25%、30 年 | 約 $23,501 來源來源來源 |
| DSR50%對應無其他債務月入 | 未取整月供÷50%，向上取整1元 | 約 $47,003 來源來源來源 |
這870,000只包括首期／AVD／一次付清按保，未加文件註冊費。實際準備金還要加入代理佣金、律師費、查冊及裝修等，因此不能只預備 $870,000。從價印花稅的最新級距可查閱政府印花稅稅率表。
同一個 $600 萬單位若只做 8 成按揭，貸款是 $480 萬，30 年保費約 $44,160，每月供款約 $20,890。換言之，9 成按揭省下 $60 萬首期，但保費和月供都更高。
三個估值／保費／入息情境分開算
- 樓價1,100萬：雖看最高90%，貸款另限900萬，所以實際最高900／1,100＝81.82%，樓價差額200萬；不是一成首期110萬。其他費用另計。來源
- 600萬成交、570萬估值：90%×570萬＝513萬，成交差額87萬，比同價同估值的60萬多27萬。若此例按浮息表3／30年2.50%，保費513萬×2.50%＝128,250；差額及保費各自計，並非所有成本只升5%。來源來源
- 保費加借及其他債務：600萬／90%，加借135,000使本金5,535,000；3.25%／30年假設月供約24,089，無其他債務50%模型入息至少48,178。未加借本金540萬時，若另有每月5,000元債務，模型入息57,003。所有模型以未取整月供計再把最低入息向上取整；尚有其他批核要求。來源來源
600萬70%／80%／90%的註冊費及同口徑現金表，見細價樓按揭策略。一般樓花須屬同意書方案，取貸款起12個月內完成；建築期付款至落成再申請仍可能遇估值下降。來源來源
2026 綠色物業按揭保險推廣
HKMCI 在 2026 年推出綠色物業推廣。合資格物業須取得指定 BEAM Plus 評級，並經參與銀行於 2026 年 3 月 17 日至 12 月 31 日提交按揭保險申請；貸款須於 2027 年 12 月 31 日或以前提取。
- 貸款額（不計加借保費）低於$500萬：獎賞 $3,000；
- 貸款額（不計加借保費）$500萬或以上：獎賞 $5,000；
- 獎賞不會高於原本已付保費。
獎賞一般提款後翌月入戶（或參與銀行較早日期），不在成交前現金扣減。合資格評級為新建建築最終／暫定金或鉑金、既有建築綜合最終金或鉑金，或室內住宅有效卓越／優良；不只是廣告稱綠色屋苑。來源 計劃條款及合資格評級以 HKMCI 綠色物業推廣資料頁為準。買樓前可向發展商或屋苑管理處索取認證資料，再由銀行確認是否合資格。
申請流程與文件
高成數按揭不是向 HKMCI 直接遞表，而是先向參與銀行申請：
- 簽臨時買賣合約前，先做按揭預算和現金壓力測試。
- 向兩至三間銀行遞交申請，讓銀行估價和初步審批。
- 銀行把需要按揭保險的個案交 HKMCI 審批。
- 按要求補交糧單、銀行月結單、稅單、僱傭合約及首期來源證明。
- 收到正式批核後，核對貸款額、利率、封頂息率、回贈、保費付款方式及附帶條件。
- 由律師安排簽署按揭文件及成交。
不要只拿「口頭估到九成」當正式批核。樓花選建築期付款的買家尤其要留意：落成時估值若低於成交價，貸款額可能縮水，需要臨時補首期。
高成數按揭的 4 個風險
1. 樓價跌時較快變成負資產
假設成交價等於估值、未加借費用，最初90%貸款的樓價緩衝10%；市值跌至未償還本金以下便是負資產，隨攤還會變。加借保費使本金較高、緩衝更少；出售或轉按還要處理未清本金及其他成本。
2. 保費是實際成本
按揭保險保障的是銀行，不是替借款人還款。斷供後即使保險賠償銀行，借款人仍可能被追討欠款。
3. 估價不足會令首期突然增加
按揭成數以最低估值基準計算。成交價追得太高，買家要自己填補成交價與估值之間的差額。
4. 月供對利率更敏感
同一物業借得愈多，利率每升一點帶來的金額影響愈大。決定借九成前，宜用較高利率再算一次家庭現金流，並保留至少數個月供款作緊急儲備。
提早還款：保費未必全退，銀行可另收費
HKMCI 的 2026 年 2 月常見問題列明，提早清還部分或全部貸款時，HKMCI 不會另外收費，但已繳按揭保費可能完全不退，或只退回部分。貸款銀行則可能按貸款條件信收取提早還款手續費。官方文件沒有提供一套適用於所有個案的 40%／25%／15%退款表，因此不要把中介網站的比例當成保證。簽約前應要求銀行分別寫明第 12、18 及 24 個月提早還款的銀行費用，以及當時可退保費。
常見問題
高成數按揭最高可以借幾多？
金管局一般住宅按揭成數上限是 70%。合資格自住買家經 HKMC 按揭保險，樓價 $1,000 萬或以下最高可借 90%；樓價高於 $1,000 萬但低於 $1,125 萬，以最高90%及900萬貸款上限的較低者計，並非這段樓價均可實借90%。最終成數以銀行及 HKMCI 審批為準。
申請 9 成按揭有甚麼主要條件？
借款人須符合自住、入息及信貸審批。若按揭成數高於 80%，所有抵押人申請時均不可持有香港住宅物業，而且所有申請人須有固定受薪收入；首期亦須來自申請人自己的資產，不可用借貸或透支支付。
HKMC按揭保費要多少？
先找對資格準則及保費表。600萬首次置業一般私人住宅例子，30年浮息一次付清，80%可走窄準則表1的0.92%／44,160元；90%走較闊準則表3的2.50%／135,000元。表1的2.16%仍有窄樓價／貸款上限，不能只因標題600萬以下便套600萬／90%。實際依正式路徑及批核。來源來源來源
600萬物業做90%要準備多少現金？
假設樓價及估值同為600萬、較闊準則首次置業浮息30年、保費一次付清不加借：本金540萬，首期60萬、AVD13.5萬、保費2.50%即13.5萬，三項870,000。尚未包括文書註冊、律師／代理／裝修等；不是全部成交開支的上限。來源來源
高成數按揭是否仍要做壓力測試？
金管局已暫停加息 200 點子的壓力測試，但不等於不用計負擔能力。HKMCI 的按揭保險申請一般要求供款與入息比率不高於 50%，銀行亦會把其他債務供款、入息穩定性及信貸紀錄納入審批。
官方資料
- 金管局：按揭消費者專頁
- HKMC：按揭保險計劃
- HKMCI：按揭保險常見問題（2026 年 2 月版）
- HKMCI：一般住宅保費表
- 香港政府：住宅物業從價印花稅率
- HKMCI窄600萬資格：表1／2及真正樓價／成數上限。
- HKMCI較闊1,715萬資格：表3／4、全部申請人條件及樓花／自住。
