高成數按揭2026：最高9成、HKMC按揭保險資格與保費實算（8月更新）

首期不夠，是否一定買不到樓？未必。2026 年在香港買自住住宅，金管局的一般按揭成數上限是 70%；合資格買家透過香港按證保險有限公司（HKMCI）的按揭保險計劃，最高可做 9 成按揭。不過，借得多不代表批得鬆。9 成按揭有樓價、物業持有狀況、收入形式及供款能力等要求，亦要支付按揭保費。

本文按 2026 年 8 月 1 日可查到的金管局、HKMC／HKMCI 及政府資料更新。先講最實用的答案，再逐項拆解申請條件和成本。

本文只作一般資料參考。銀行會獨立估價及審批，實際按揭成數、利率、回贈和保費以批核文件為準。

高成數按揭 2026：先看 5 個答案

金管局已於 2024 年 10 月 16 日把住宅、非住宅及獨立車位的按揭成數上限劃一為 70%，DSR 上限劃一為 50%。因此，舊文章所寫的「樓價愈高，基本按揭成數降至六成」已不再適用。可參考金管局的按揭消費者專頁及現行上限附表。

HKMC 按揭保險最高成數與樓價上限

HKMCI 會以其估值、銀行估值及買入價三者之中的最低者計算按揭成數。適用於現行計劃的主要上限如下：

* 按揭成數高於 80% 時，所有抵押人申請時均不可持有香港住宅物業，而且所有申請人須為固定受薪人士。完整條件見 HKMC 按揭保險計劃及按揭保險常見問題（2026 年 2 月版）。

「最高 9 成」不等於一定批 9 成

實際貸款額取決於買入價、估值和審批。例子：成交價 $800 萬，但 HKMCI 或銀行估值只有 $760 萬，按揭成數會按較低的 $760 萬計，而不是直接按成交價借九成。首期缺口要由買家補回。

9 成按揭申請資格

申請高成數按揭前，可先逐項自查：

1. 物業作自住用途：按揭保險主要協助自住買家，不是用來提高投資物業槓桿。
2. 按揭成數高於 80% 的額外要求：所有抵押人沒有香港住宅物業；所有申請人有固定受薪收入。
3. 首期是自己的資金：不可用私人貸款、透支或其他借貸支付首期。
4. 供款能力過關：DSR 一般不高於 50%；信用卡分期、私人貸款、車貸及其他按揭供款都會影響計算。
5. 年期符合要求：最長按揭期為 30 年；一般私樓的「物業樓齡加按揭年期」不可超過 75 年，村屋一般不可超過 55 年。
6. 入息和信貸紀錄可核實：銀行及 HKMCI 會查核糧單、銀行入數、稅單、僱傭資料和信貸紀錄。

這裏有一個常見誤解：75 年限制主要是計 物業樓齡加按揭年期，不是簡單地把借款人年齡加年期。銀行仍可能另設借款人年齡要求，兩者不要混在一起。

如想先估算每月供款及入息要求，可用站內的按揭壓力測試及供款計算機；比較 H 按、P 按前，也可先看香港按揭利率比較。

HKMC 按揭保險保費率

保費不是按樓價直接計，而是按 貸款額 × 適用保費率 計算。保費率會受樓價、按揭成數、年期，以及申請人有沒有現存按揭或按揭擔保影響。以下只列出最常用的「沒有其他按揭、30 年、一次付清」例子：

資料來自 HKMCI 一般住宅按揭保險保費表。表內還有不同年期及已有按揭個案的費率，不能只拿上表數字套用所有申請。

保費通常可一次付清、按年支付，或在銀行同意下加借入按揭。加借可減少成交前現金支出，但本金和總利息都會增加。選擇前要比較整段按揭期的總成本，不只看第一天要付多少。

$600 萬物業做 9 成按揭：首期、保費及月供實算

假設：

• 成交價及估值同為 $600 萬；
• 按揭成數 90%，貸款額 $540 萬；
• 30 年還款；
• 以年利率 3.25% 作純示例，並非銀行報價；
• 按揭保費一次付清，適用率 2.16%；
• 不把保費加借。

實際準備金還要加入代理佣金、律師費、查冊及裝修等，因此不能只預備 $851,640。從價印花稅的最新級距可查閱政府印花稅稅率表。

同一個 $600 萬單位若只做 8 成按揭，貸款是 $480 萬，30 年保費約 $44,160，每月供款約 $20,890。換言之，9 成按揭省下 $60 萬首期，但保費和月供都更高。

2026 綠色物業按揭保險推廣

HKMCI 在 2026 年推出綠色物業推廣。合資格物業須取得指定 BEAM Plus 評級，並經參與銀行於 2026 年 3 月 17 日至 12 月 31 日提交按揭保險申請；貸款須於 2027 年 12 月 31 日或以前提取。

• 貸款額低於 $500 萬：獎賞 $3,000；
• 貸款額 $500 萬或以上：獎賞 $5,000；
• 獎賞不會高於原本已付保費。

計劃條款及合資格評級以 HKMCI 綠色物業推廣資料頁為準。買樓前可向發展商或屋苑管理處索取認證資料，再由銀行確認是否合資格。

申請流程與文件

高成數按揭不是向 HKMCI 直接遞表，而是先向參與銀行申請：

1. 簽臨時買賣合約前，先做按揭預算和現金壓力測試。
2. 向兩至三間銀行遞交申請，讓銀行估價和初步審批。
3. 銀行把需要按揭保險的個案交 HKMCI 審批。
4. 按要求補交糧單、銀行月結單、稅單、僱傭合約及首期來源證明。
5. 收到正式批核後，核對貸款額、利率、封頂息率、回贈、保費付款方式及附帶條件。
6. 由律師安排簽署按揭文件及成交。

不要只拿「口頭估到九成」當正式批核。樓花選建築期付款的買家尤其要留意：落成時估值若低於成交價，貸款額可能縮水，需要臨時補首期。

高成數按揭的 4 個風險

1. 樓價跌時較快變成負資產

借九成代表自有資金緩衝只有一成。樓價稍為回落，貸款餘額便可能高於物業市值，轉按或賣樓都較困難。

2. 保費是實際成本

按揭保險保障的是銀行，不是替借款人還款。斷供後即使保險賠償銀行，借款人仍可能被追討欠款。

3. 估價不足會令首期突然增加

按揭成數以最低估值基準計算。成交價追得太高，買家要自己填補成交價與估值之間的差額。

4. 月供對利率更敏感

同一物業借得愈多，利率每升一點帶來的金額影響愈大。決定借九成前，宜用較高利率再算一次家庭現金流，並保留至少數個月供款作緊急儲備。

提早還款：保費未必全退，銀行可另收費

HKMCI 的 2026 年 2 月常見問題列明，提早清還部分或全部貸款時，HKMCI 不會另外收費，但已繳按揭保費可能完全不退，或只退回部分。貸款銀行則可能按貸款條件信收取提早還款手續費。官方文件沒有提供一套適用於所有個案的 40%／25%／15%退款表，因此不要把中介網站的比例當成保證。簽約前應要求銀行分別寫明第 12、18 及 24 個月提早還款的銀行費用，以及當時可退保費。

常見問題

高成數按揭最高可以借幾多？

金管局一般住宅按揭成數上限是 70%。合資格自住買家經 HKMC 按揭保險，樓價 $1,000 萬或以下最高可借 90%；樓價高於 $1,000 萬但低於 $1,125 萬，最高仍可借 90%，但貸款額不可超過 $900 萬。最終成數以銀行及 HKMCI 審批為準。

申請 9 成按揭有甚麼主要條件？

借款人須符合自住、入息及信貸審批。若按揭成數高於 80%，所有抵押人申請時均不可持有香港住宅物業，而且所有申請人須有固定受薪收入；首期亦須來自申請人自己的資產，不可用借貸或透支支付。

HKMC 按揭保險保費要幾多？

保費視乎樓價、按揭成數、年期及申請人的按揭狀況。以樓價 $600 萬或以下、沒有其他按揭、30 年期及一次付清為例，80% 按揭保費率是貸款額的 0.92%，90% 按揭是 2.16%。實際保費須按 HKMCI 當時的保費表及審批結果計算。

$600 萬物業做 9 成按揭要準備多少現金？

以貸款 $540 萬計，首期是 $60 萬；按現行住宅從價印花稅，$600 萬物業稅款是 $13.5 萬；若一次付清保費率為 2.16%，保費約 $11.66 萬。三項合計約 $85.16 萬，尚未包括佣金、律師費及其他雜費。

高成數按揭是否仍要做壓力測試？

金管局已暫停加息 200 點子的壓力測試，但不等於不用計負擔能力。HKMCI 的按揭保險申請一般要求供款與入息比率不高於 50%，銀行亦會把其他債務供款、入息穩定性及信貸紀錄納入審批。

官方資料

• 金管局：按揭消費者專頁
• HKMC：按揭保險計劃
• HKMCI：按揭保險常見問題（2026 年 2 月版）
• HKMCI：一般住宅保費表
• 香港政府：住宅物業從價印花稅率