按揭利率比較2026：銀行2.93%定息、HIBOR、480萬月供及條款（10月4日）
按揭利率比較2026：10月4日全篇覆核，滙豐3／5年及恒生3年定息2.93%，申請及提款期限不同；10月2日一個月HIBOR2.96839%。用480萬、30年月供與首36期利息／本金作同基準比較，分清個人H按報價、一般七成／DSR五成與按揭保險，另核800萬住宅AVD240,000、回贈及罰息。
按揭利率比較2026，10月4日可在銀行官網核對的短期定息例子是滙豐3／5年及恒生3年2.93%；這是指定資格與期間的產品，並非全港統一最低息。香港銀行公會10月2日1個月HIBOR2.96839%，假設H+1.3、封頂P−1.75且P=5%，名義4.26839%仍按較低3.25%計。[1][2][3][4]
本文全篇重讀官方條款，以HK$480萬、30年作同基準計算。H／P按、回贈及罰息須索取個人書面報價；銀行採用的H及重訂日亦未必等同公會當日數字。下表分開公開產品、示例及未確認報價，讓你把三者放回同一付款口徑。[11]
直接看：HIBOR｜銀行條款｜月供與持有期｜監管與高成數｜買樓稅費｜報價表
比較次序：先取得相同本金及年期報價
| 需要核對 | 具體比較項目 |
|---|---|
| 指定年期供款固定 | 鎖息期、當期利率、申請／提款期限、鎖息後公式 |
| 保留浮息回落空間 | 銀行H、重訂周期、息差及P封頂公式 |
| 有備用現金 | Mortgage Link資格、存款上限／息率，與定息不適用安排 |
| 較低首期 | HKMC專項資格、保費、估價及實際貸款上限 |
| 可能提早轉按／出售 | 罰息基數、年份、回贈退回及其他退出費用 |
與其只抄「H+幾多」，先向實際銀行取相同貸款額、年期及提款時間的報價；第三方比較頁列的優惠，仍要銀行確認。公式教學可看H按、P按與定息，已有物業可看轉按成本計算。
10月2日HIBOR：一個月2.96839%
10月4日為星期日，本文採上一個銀行營業日2026年10月2日公會結算利率，而非把週末當作新報價日：[1]
| 期限 | 港元HIBOR |
|---|---|
| 隔夜 | 2.80929% [1] |
| 1星期 | 2.93274% [1] |
| 2星期 | 2.90786% [1] |
| 1個月 | 2.96839% [1] |
| 2個月 | 3.13536% [1] |
| 3個月 | 3.24482% [1] |
| 6個月 | 3.53000% [1] |
| 12個月 | 4.01351% [1] |
示例H+1.30%：2.96839+1.30=4.26839%；假設合約封頂P−1.75、P為滙豐現行5.00%，則封頂3.25%、採較低3.25%。這裏1.30與3.25是明示假設，並非所有新做貸款保證。滙豐9月KFS更明言其本行H不一定與公會相同；實際計息以你條件信及重訂日為準。[2][11] 追蹤數字可看HIBOR走勢。
銀行公開定息：期限及適用方案
| 機構／方案 | 10月4日官網內容 | 貸款額 | 申請／提取及限制 |
|---|---|---|---|
| 滙豐短期定息 | 3年／5年2.93% | 100萬–5,000萬 | 二手／轉按等9月1日、一手10月1日起至12月31日申請；均2027年4月30日前提取，須有滙豐戶口及符合資格 [3] |
| 恒生短期定息 | 首3年2.93% | 100萬–2,000萬 | 9月22日–11月30日申請、2027年4月30日前提取；私人住宅一手／二手／轉按及合資格套現；有配額、不適用Mortgage Link、定息期內不得更改貸款條款 [4] |
| 渣打所列HKMC方案 | 10年／15年／20年長期定息 | 每宗私人住宅最高1,000萬 | 當前息率取HKMC官方4.25%／4.40%／4.55%；短期個人報價另向銀行書面查詢，不能套用這個長期方案 [5][10] |
恒生不適用非住宅、獨立車位、過渡性貸款及指定資助房屋，接受合資格按揭保險申請。不能只見到2.93%便推斷任何物業皆可用；套現仍另按高成數／用途條件。[4]
滙豐KFS列定息後本行H+1.3起、封頂BLR−1.75；3／5年提前全清與部分還款條款的年期不同，最終批核信優先。HKMC則由9月24日起10／15／20年4.25%／4.40%／4.55%至另行通知，申請後兩個月內提取，首3年提前全數／部分還款額3%／2%／1%；之後續定或浮息按當時方案及貸款通知書。不可把短期與長期定息的日期和罰息混用。[11][10]
HK$480萬、30年月供及首36個月比較
假設樓價800萬、貸款480萬（六成）、30年等額本息；以每月利率=年息÷12、360期計算，沒有其他費用。表中的浮息保持同一利率只為敏感度比較，沒有預測利率：
| 示例年息 | 月供（四捨五入） | 無其他債務、DSR50%公式月入 |
|---|---|---|
| 2.93%指定定息 | HK$20,056 | 約HK$40,112 示例計算；利率輸入： [3] |
| 3.25%假設封頂 | HK$20,890 | 約HK$41,780 示例計算；利率輸入： [2] [11] |
| 4.26839%未套封頂的公式 | HK$23,665 | 約HK$47,330 示例計算；利率輸入： [1] [11] |
2.93%與3.25%每月相差約HK$834。若兩者首36個月各保持固定息率，差異還要看本金：
| 純計算項目 | 2.93% | 3.25% |
|---|---|---|
| 36期供款 | HK$722,024 | HK$752,037 示例計算；利率輸入： [3] [2] [11] |
| 36期利息 | HK$408,735 | HK$454,115 示例計算；利率輸入： [3] [2] [11] |
| 36期後本金 | HK$4,486,710 | HK$4,502,079 示例計算；利率輸入： [3] [2] [11] |
示例利息少約HK$45,381，現金供款少約30,012，亦還多約15,368本金（按未四捨五入值計差）。供款差不是利息節省；回贈、罰息、存款利息、手續費和之後浮息另計。銀行日息／還款方法或不同；三年期後的月供要按當時本金、餘下年期及合約利率重算。
七成／DSR五成與高成數按揭保險
金管局現行消費者頁列一般銀行住宅及非住宅最高LTV70%、DSR50%；物業按揭最長30年，車位15年。已於2024年2月28日暫停加200基點壓力測試；銀行仍審核入息、債務、信貸、估價等。上述月入只是無其他債務的公式，不代表達到即必批。[6][7]
HKMC高成數按揭保險另有自住住宅及申請條件；一般私人住宅主要價格段如下，村屋、套現、資助及專項需查各自準則：[8]
| 物業價格 | 現行主要最高成數／貸款額 |
|---|---|
| 1,000萬或以下 | 80%；符合額外條件可至90% [8] |
| 超1,000萬、低於1,125萬 | 80%–90%，貸款上限900萬 [8] |
| 1,125萬–1,500萬 | 80% [8] |
| 超1,500萬–1,715萬 | 70%–80%，貸款上限1,200萬 [8] |
超80%至90%要求所有抵押人在申請時沒有香港住宅物業，所有申請人為固定受薪人士，並符合其他合資格準則；非簡單「首置」兩字即批。需付保費，亦可選按規則加借保費；實際價值、收入／債務及銀行／按證保險審批仍要確認。官網超1,715萬至3,000萬七成一段另限2024年10月16日前臨約，不套入今天新交易。[8]
800萬住宅：印花稅240,000與首期分開
稅務局現行Q1表適用2026年2月26日起住宅文書，售價或價值取較高者；800萬落3%段，所以8,000,000×3%=HK$240,000。[9]
以上800萬／六成貸款假設，首期3,200,000加一般AVD240,000=HK$3,440,000；律師、代理、裝修、管理按金等另按實際報價。回贈發放可能在提款後，不能當作已到手首期；這例沒有承諾每位買家同樣稅務或貸款資格。
把正式條件信填進同一張表
| 向各銀行索取 | 需列清楚 |
|---|---|
| 計息／付款 | 銀行H及重訂日、息差、P、封頂公式、貸款本金／年期、實際月供、定息後安排 |
| 優惠 | 現金回贈額／何時到手／何時須退；其他費用、是否影響可借額 |
| 離場 | 每年罰息、按原貸款或提前還款額計、部分還款限制／通知期 |
| 存款掛鈎 | 有無Mortgage Link、適用戶口、存款上限、利率及高息期 |
| 審批與期限 | 估價、用途／物業限制、保費／成數、申請及提款期限、報價有效期 |
按預計持有期比較利息、回贈、退出費與存款收益，保留計算假設。回贈不是年利率折讓，提前清還時回收安排可能改變結果；可看按揭回贈比較與DSR計算。
FAQ
10月4日銀行定息按揭是多少？
現行滙豐3／5年及恒生3年均2.93%，指定資格、配額與期限不同；滙豐申請最遲12月31日、恒生11月30日，均須2027年4月30日前提取。HKMC長期10／15／20年4.25%／4.40%／4.55%由9月24日至另行通知，申請後兩個月內提取。
2.93%定息一定比H按便宜嗎？
不能只看第一期。H按由個人合約H、息差及封頂決定，日後可變；定息只鎖指定年期，回贈、罰息、存款掛鈎及鎖息後公式也要計。480萬30年、2.93%與固定假設3.25%月供相差約834，並非未來實際節省保證。
按揭還須加2厘壓力測試嗎？
金管局已於2024年2月28日暫停加200基點要求；一般LTV70%、DSR50%，合資格按揭保險另按專項條件。銀行仍按入息、債務、信貸及估價等審批，達到公式月入不等於必批。
樓價1,000萬可以九成嗎？
一般私人住宅按揭保險可在合資格下至90%；超80%須所有抵押人當時沒有香港住宅物業、所有申請人固定受薪並符合其他準則，另付保費及通過銀行與按證保險審批。村屋、套現或資助方案另查條件。
800萬住宅現行印花稅多少？
按稅務局2026年2月26日起現行住宅AVD表，售價或價值較高者如為800萬，3%=240,000。本文六成480萬貸款假設，首期320萬加該稅為344萬，其他買樓費另計。
回贈比較容易忽略甚麼？
回贈退回、罰息計法、發放日期與存款掛鈎資格。按同一預計持有期比較實際利息、回贈、費用及退出成本；供款差包含本金差，不能直接當利息節省。
延伸閱讀
資料來源
- 香港銀行公會，2026年10月2日港元結算利率。https://www.hkab.org.hk/api/hibor?year=2026&month=10&day=2
- 滙豐現行港元最優惠利率。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/investments/market-information/hk/lending-rate/
- 滙豐現行3／5年定息產品。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/fixed-rate-mortgage/
- 恒生現行3年定息產品／限制。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/frm/
- 渣打HKMC定息產品及貸款上限。https://www.sc.com/hk/zh/mortgages/home-property-loans/fixed-rate-mortgage-hkmci/
- 金管局現行按揭消費者資訊。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 金管局2024年2月28日暫停200基點壓測。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- HKMC現行按揭保險分段及資格。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 稅務局現行AVD常見問題Q1。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- HKMC現行10／15／20年定息產品。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html
- 滙豐2026年9月定息KFS。https://www.hsbc.com.hk/content/dam/hsbc/hk/docs/mortgages/fixed-rate-mortgage/key-fact-statement-2.93.pdf
資料供比較公開條款及明示假設，實際按銀行與政府正式文件及個案資格。借定唔借？還得到先好借！
