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按揭利率比較 2026：HIBOR 2.67536%、2.73% 定息與月供實算（8月更新）

2026年8月按揭利率比較：更新1個月HIBOR、三間銀行2.73%定息計劃，並實算月供、70%按揭成數、50%供款入息比率及HKMC高成數按揭。

2026 年 8 月做按揭利率比較，先記住兩個數字：香港銀行公會在 2026 年 7 月 31 日公布的 1 個月港元 HIBOR 是 2.67536%；滙豐、恒生及渣打公開的指定定息按揭利率則是 2.73%。不過，這不代表 H 按一定貴過定息，因為 H 按還有銀行批出的息差及封頂位，最終要看正式批核條款。

資料日期：2026 年 8 月 1 日。 8 月 1 日是星期六，因此 HIBOR 採用上一個銀行營業日 7 月 31 日的結算利率。銀行按揭報價會因貸款額、物業、信貸狀況及推廣配額而變，本文只列官方可核實資料，不把中介平台報價當成銀行保證。

按揭利率比較 2026：先看結論

你最在意甚麼	先比較哪一項	原因
月供要穩定	2.73% 定息計劃	定息期內供款不受利率波動影響
想保留減息空間	H 按實際息差及封頂	HIBOR 下跌時，實際息率有機會跟跌
手上有大筆現金	Mortgage Link／存款掛鈎	存款可抵銷部分利息，但各銀行上限不同
首期不足 30%	HKMC 按揭保險	合資格買家有機會做到 80% 至 90% 按揭
打算短期轉按或賣樓	罰息期及回贈退回條款	回贈看似吸引，提早離場成本可能更高

真正要比的不是一個廣告利率，而是：實際息率、封頂位、現金回贈、罰息期、Mortgage Link、定息期後安排。至少向兩至三間銀行索取書面報價，再用同一貸款額及年期比較。

最新 HIBOR：1 個月為 2.67536%

香港銀行公會每日在上午 11:15 左右公布港元利息結算利率。2026 年 7 月 31 日數據如下：

期限	HIBOR
隔夜	2.52536%
1 星期	2.57369%
2 星期	2.60375%
1 個月	2.67536%
2 個月	2.82988%
3 個月	2.92964%
6 個月	3.18577%
12 個月	3.53024%

資料來源：香港銀行公會 HIBOR。大部分 H 按以 1 個月 HIBOR 作參考，但仍要以貸款文件為準。

H 按實際息率怎樣計？

假設銀行報價是「H + 1.30%」，按 7 月 31 日數字計：

2.67536% + 1.30% = 3.97536%

這只是示範公式，不是本文聲稱的市場統一報價。H 按通常另有以最優惠利率 P 計算的封頂位，實際採用息率一般不高於合約封頂。滙豐官方公布的港元最優惠利率現為 5.00%，但各銀行的 P、減幅和封頂條款可以不同，不能只把「H + 息差」直接當成月供利率。

想理解兩種計法，可再看 H 按 vs P 按比較及 HIBOR 走勢與計法。

2.73% 定息按揭：三間銀行公開條款

截至 2026 年 8 月 1 日，以下是銀行官網仍可核實的定息計劃：

銀行	公開定息	貸款額	主要期限／限制
滙豐	3 年及 5 年均為 2.73%	HK$100 萬至 HK$5,000 萬	一般申請至 2026-08-31、貸款須於 2026-12-31 前提取；一手樓另有較後期限
恒生	首 3 年 2.73%	HK$100 萬至 HK$2,000 萬	申請至 2026-08-31、貸款須於 2026-12-31 前提取；不適用 Mortgage Link
渣打	3 年 2.73%	以銀行審批為準	適用物業、提取期及其他條款以銀行最新產品文件為準

官方資料：滙豐定息按揭、恒生定息按揭、渣打定息按揭。

定息的好處很直接：指定年期內月供不變。代價是靈活性較低；例如恒生已明確列出該計劃不適用 Mortgage Link，定息期內亦不能更改貸款條款。若你預期短期內轉按、出售物業或大額提前還款，先問清楚罰息及手續費。

月供實算：2.73% 與 3.25% 相差幾多？

以下用同一例子比較，方便你量度每 0.5 厘左右息差的影響：

樓價：HK$800 萬
貸款額：HK$480 萬
還款期：30 年，共 360 期
還款方式：等額本息

假設年利率	每月供款	與 2.73% 比較
2.73%	約 HK$19,545	—
3.25%	約 HK$20,890	每月多約 HK$1,345
3.97536%	約 HK$22,848	每月多約 HK$3,303

3.25% 及 3.97536% 只作敏感度測試；後者是用「H + 1.30%」的示範公式計算，未套用任何銀行封頂。實際供款以銀行批核利率及計算方法為準。

金管局現行按揭成數及 DSR

香港金管局的消費者資料顯示，自 2024 年 10 月 16 日起，住宅及非住宅物業的主要統一上限為：

按揭成數（LTV）：70%
供款與入息比率（DSR）：50%
住宅按揭最長年期：30 年
車位按揭最長年期：15 年

以每月供款 HK$19,545 為例，若沒有其他債務，單純用 50% DSR 反推，月入至少約 HK$39,090。銀行還會計算其他按揭、私人貸款、信用卡欠款及擔保責任，所以實際要求可能更高。詳情見金管局按揭消費者資訊。

「加 2 厘壓力測試」已暫停

舊文最需要修正的地方，就是把壓力測試當成現行硬性要求。金管局已由 2024 年 2 月 28 日起暫停要求銀行以按揭利率上調 200 基點測試還款能力。這不代表銀行不再審查入息，而是改由現行 DSR、信貸紀錄和銀行內部審批準則把關。官方文件：金管局 2024-02-28 通告（PDF）。

HKMC 高成數按揭：9 成不是人人都批

香港按證保險公司的按揭保險計劃，可讓合資格買家在銀行一般 70% LTV 以上借款。現行主要樓價分段包括：

物業價值	最高按揭成數／貸款額
不高於 HK$1,000 萬	最高 80%；符合額外條件可超過 80% 至 90%
超過 HK$1,000 萬、低於 HK$1,125 萬	80% 至 90%，貸款額上限 HK$900 萬
HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬	最高 80%
超過 HK$1,500 萬至 HK$1,715 萬	70% 至 80%，貸款額上限 HK$1,200 萬

要做超過 80% 至 90%，所有按揭人須在香港沒有其他住宅物業，而且所有申請人須為固定受薪人士。另要支付按揭保險保費，實際保費視成數、年期及繳付方法而定，不宜沿用舊文章的一個固定百分比。請直接查閱HKMC 按揭保險計劃。

HK$800 萬住宅印花稅：現為 HK$240,000

2026 年 2 月 26 日起的新稅階下，樓價 HK$800 萬的住宅從價印花稅率是 3.00%：

HK$8,000,000 × 3.00% = HK$240,000

舊文用 4.25% 算出 HK$340,000，現已不適用。其他樓價要按累進稅階計算，可查看稅務局從價印花稅常見問題。買樓預算還要預留首期、律師費、代理佣金、裝修及管理費按金，但這些不是劃一收費，應按實際報價處理。

現金回贈、罰息期與 Mortgage Link 怎樣比較

銀行很少把每個客戶可得的回贈固定寫在官網，回贈亦會隨貸款額和推廣改動。最穩妥的做法，是要求每間銀行把以下項目寫在報價或批核信：

H 按息差、P 按息率及封頂位；
現金回贈金額及發放日期；
罰息期多久、提早還款罰多少；
何時須退回全部或部分回贈；
Mortgage Link 存款上限、適用戶口及利息計法；
定息期後會轉成哪一種利率。

別只把回贈除以貸款額，當成「減息」。如果兩年內賣樓或轉按，要退回回贈兼付罰息，實際成本可以反過來更高。可配合按揭現金回贈比較再算一次。

FAQ

Q1：2026 年 8 月 H 按定 P 按好？

沒有一個答案適合所有人。H 按一般按 HIBOR 加指定息差計算，並設 P 按封頂；P 按則直接跟銀行最優惠利率。應把銀行正式批核信上的實際息率、封頂位、現金回贈、罰息期及掛鈎戶口一併比較，不要只看 H 加幾多。

Q2：按揭壓力測試是否仍然存在？

金管局由 2024 年 2 月 28 日起暫停要求銀行以按揭利率加 2 厘進行壓力測試。不過，銀行仍會按供款與入息比率、信貸紀錄及自身審批準則評估還款能力；現行住宅按揭供款與入息比率上限一般為 50%。

Q3：2.73% 定息是否一定比 H 按便宜？

不一定。2.73% 是指定銀行在指定申請及提取期限內公開的定息計劃；H 按實際成本則取決於銀行批出的息差和封頂位。定息勝在首 3 年或 5 年供款確定，但可能不設 Mortgage Link，定息期內亦通常不能改動條款。

Q4：樓價 HK$1,000 萬可以做 9 成按揭嗎？

香港按證保險公司的按揭保險計劃容許樓價不高於 HK$1,000 萬的合資格物業最高做到 90% 按揭，但超過 80% 至 90% 的部分設有條件，包括所有按揭人須在香港沒有其他住宅物業，以及所有申請人須為固定受薪人士。最終仍須通過銀行及按證保險公司的審批。

Q5：比較按揭回贈時最容易忽略甚麼？

最常忽略的是回贈退回條款及罰息期。若在指定年期內轉按、出售物業或提早清還，可能要退回全部或部分回贈並支付罰息。應把利息差、回贈、律師費、罰息及 Mortgage Link 效果按預計持有年期一起計算。

資料來源

本文只供一般資訊，並非貸款、法律或稅務建議。利率、優惠、審批及稅項以相關銀行和政府部門最新公布為準。借定唔借？還得到先好借！