9 大銀行按揭利率比較 2026：HIBOR、H Plan、P Plan、現金回贈、壓力測試全攻略（5月更新）
2026年5月香港按揭利率全比較：HKAB HIBOR 1M 2.626%、9 大銀行 H+1.3% / P 按、現金回贈、按揭保險、壓力測試實算。
2026 年 5 月 18 日 香港銀行公會 (HKAB) 公佈嘅 1 個月港元利息結算利率 (HIBOR) 為 2.62619%、3 個月 2.88458%、12 個月 3.18363% [1]。按目前 9 大主流銀行（HSBC / Hang Seng / BOCHK / 渣打 / Citibank / DBS / BEA / Mox / ZA Bank）H Plan 加息點普遍為 +1.3%–1.4%，封頂利率 P-2.25% 計算，2026 年 5 月實質 H 按按息約 3.93%–4.03%，仍係近三年罕見偏低水平。本文整合 9 間銀行最新按揭利率結構、現金回贈、按揭壓力測試、HKMC 高成數按揭、轉按及置業總成本，幫您揀最抵嘅按揭組合。
資料查核聲明：以下利率、回贈及計算數字以 2026 年 5 月 19 日各銀行 / HKMA / HKAB / HKMC 官方頁面為準。個別銀行按揭優惠每月變動，具體獲批利率以銀行確認為準。
快速結論 / TL;DR
| 需求 | 推薦選擇 | 2026-05 預估 |
|---|---|---|
| 新買 / 樓價 ≤ HK$1,000 萬 | HSBC / Hang Seng / BOCHK 主流 H Plan | H + 1.3%，封頂 P – 2.25% ≈ 3.93% [1] |
| 樓價 HK$1,000–1,500 萬 | HSBC / 中銀 / 渣打 H Plan | H + 1.3% 封頂 P – 2.25% + 現金回贈 1.0% |
| 樓價 HK$1,500–2,000 萬 | 中銀 / HSBC / 渣打 | 議價空間大；可拎現金回贈 1.5% |
| 追求最低月供 | 定息按揭（HKMC 定息計劃） | 5 年定息 ~3.50%–3.85% |
| 高成數按揭（樓價 HK$1,000 萬以下，9 成按揭） | HKMC 按揭保險計劃 | 主流銀行 H Plan + HKMC 保費 1.5%–5.0% |
一、HKAB HIBOR 即時數據（2026-05-18）
| 到期日 | 港元利息結算率 |
|---|---|
| 隔夜 | 2.42464% [1] |
| 1 星期 | 2.50000% [1] |
| 2 星期 | 2.60000% [1] |
| 1 個月 | 2.62619%（H 按主要參考）[1] |
| 2 個月 | 2.83506% [1] |
| 3 個月 | 2.88458% [1] |
| 6 個月 | 3.00000% [1] |
| 12 個月 | 3.18363% [1] |
1 個月 HIBOR 從 2025 年 8 月 ~3.60% 高位回落至 2026 年 5 月 ~2.63%，反映美聯儲降息週期下港元拆息同步軟化 [2]。
二、9 大銀行 H Plan vs P Plan 結構（2026-05 市場主流）
以下利率為 2026 年 5 月香港主流銀行對 首置 / 自住 / 樓價 ≤ HK$1,000 萬 嘅標準報價範圍；實際獲批利率視乎個人信貸、收入、貸款比、樓齡而調整。
| 銀行 | H Plan | P Plan | 現金回贈* |
|---|---|---|---|
| HSBC 滙豐 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25%（最優惠利率 5.875%） | 1.30–1.50% |
| Hang Seng 恒生 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.30% |
| BOCHK 中銀 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25%（P = 5.625%） | 1.30–1.50% |
| Standard Chartered 渣打 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.30% |
| Citibank | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.20–1.30% |
| DBS 星展 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.30% |
| BEA 東亞 | H + 1.35%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.20–1.30% |
| Mox Bank | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | — | 1.30%（限指定產品） |
| ZA Bank | H + 1.30%–1.40% | — | 1.00–1.20% |
*現金回贈百分比以貸款額計，部分銀行設上限（如 HK$15,000–HK$30,000）；高樓價物業 (HK$1,500 萬以上) 議價回贈率可達 1.50%–1.80%。實際以銀行確認為準。
三、H Plan 月供實算（2026-05）
月供公式（等額本息）：
月供 = 貸款本金 × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1)
其中 i = 月息率 = 年息率 / 12；n = 還款月數（30 年 = 360 期）。
例：樓價 HK$800 萬、6 成按揭、貸款 HK$480 萬、30 年期、H+1.30%：
- H Plan 實質年息 = 1M HIBOR 2.62619% + 1.30% = 3.92619%（未到封頂）
- 月息 i = 3.92619% / 12 = 0.327182%
- n = 360
- 月供 ≈ HK$22,710
對比 P Plan（P – 2.25%，假設 P = 5.875%）：
- 實質年息 = 5.875% – 2.25% = 3.625%
- 月供 ≈ HK$21,890
2026 年 5 月 P 按月供反而低於 H 按，因為 HIBOR 與 Prime Rate 的息差短期偏緊。實際選擇須觀察 HIBOR 中期走勢；長期經驗顯示 H 按平均成本仍略低於 P 按。
四、HKMC 按揭保險（高成數按揭）
對首置或樓價 HK$1,000 萬以下嘅買家，香港按證保險公司 (HKMC) 提供高成數按揭保險，最高可借 9 成（樓價 HK$1,000 萬以下） 或 8 成（HK$1,500 萬以下） [3]。
| 樓價範圍 | 最高按揭成數 | HKMC 一次性保費（25 年期） |
|---|---|---|
| HK$1,000 萬以下 | 90% | ~4.35% |
| HK$1,000 萬以下 | 80% | ~2.92% |
| HK$1,000 萬以下 | 70% | ~1.32% |
| HK$1,500 萬以下 | 80% | ~2.92% |
HKMC 保費可選擇 一次過 / 分期 / 借入按揭金額 三種繳付方式；具體保費表請參考 HKMC 官方計算機 [3]。
五、按揭壓力測試（HKMA 規定）
HKMA 規定銀行批核按揭時須通過 壓力測試：申請人按 批核利率 + 200 基點 計算嘅月供，不可超過月入嘅 60%（或以無按揭情況下嘅 50% 為基準）[4]。
壓力測試公式：
壓力月供 = 貸款本金 × (i + 200 bps) × (1+i+200 bps)^n / ((1+i+200 bps)^n − 1)
例：貸款 HK$480 萬、30 年、H+1.30% (3.926%)：
- 壓力測試息率 = 3.926% + 2.00% = 5.926%
- 壓力月供 ≈ HK$28,500
- DSR ≤ 60% → 月入須 ≥ HK$47,500（無其他債務情況下）
借款人有其他按揭 / 私人貸款時，壓力測試 DSR 上限會降至 50% 或更低。
六、置業總成本（首期 + 印花稅 + 律師費 + 估價 + 入伙）
買 HK$800 萬樓嘅典型一次性開支：
| 項目 | 計算 | 2026-05 金額 |
|---|---|---|
| 首期 | 樓價 × 40%（6 成按揭） | HK$3,200,000 |
| 印花稅（從價印花稅 AVD） | HK$800 萬：4.25% | HK$340,000 [5] |
| 律師費 | 固定價 | HK$8,000–15,000 |
| 地產代理佣金 | 樓價 × 1% | HK$80,000 |
| 銀行估價費 | 視乎銀行 | HK$2,000–5,000 |
| 火險 / 家居保 | 視乎面積 | HK$1,500–3,000 / 年 |
| 入伙基金 / 管理費按金 | 2 個月管理費 | HK$5,000–10,000 |
| 總一次性開支 | ~HK$3,650,000 |
七、轉按 / Refinancing 計算
現有 P – 2.5% 按揭（年息 3.375%）轉至 H + 1.30%（3.926%）— 點解仍可能值得？
- 原銀行未必有現金回贈
- 新銀行回贈 1.30% × 貸款額 HK$480 萬 = HK$62,400
- 罰息期通常 2 年；過罰息期後可隨時轉換
- 律師費（轉按時）≈ HK$5,000
如新貸款息率高於原貸款，但回贈總額 > 兩年累積額外利息支出，仍值得轉按。
八、避坑要訣
- H 按封頂利率 vs 實質息率 — H+1.30% 封頂 P – 2.25%；當 HIBOR 飆升至接近 4.20%，實質息率就會被封頂控制在 P – 2.25%（~3.63%）。
- 現金回贈條件 — 多數銀行設 3 年內提前還款須退回回贈；提早轉按計成本要扣埋呢條。
- 罰息期 — 一般 2–3 年；轉按或一炮過清還會被收 1.5%–2.0% 罰金（按貸款餘額計）。
- HIBOR 走勢 — H 按月息隨 HIBOR 浮動；近期 HIBOR 偏低係好事，但若 Fed 重啟加息週期則需準備。
- HKMC 保費非全退 — 提前清還按揭時，部分 HKMC 保費可退；計算淨成本要留意。
- CCRA / TU 信貸評分 — 銀行批核會考慮 TU 分數；多卡卡數 / 卡 max 會影響獲批利率甚至成數。
- 未補地價居屋 / 公屋 — 居屋未補地價只能向房委會擔保銀行借錢；按揭息率與私人物業不同。
FAQ
Q1：2026 年 5 月應該揀 H Plan 定 P Plan？
兩者實質息率非常接近（H 按 ~3.93%、P 按 ~3.63%）。H Plan 設封頂利率，HIBOR 飆升時月供有上限保護；P Plan 隨銀行最優惠利率變動，銀行調整 P 時可能滯後反應。長期經驗 H 按平均成本略低，但短期 P 按可能更便宜。
Q2：HIBOR 會否再升？
無人能準確預測。2026 年 5 月走勢視乎美聯儲利率路徑、香港資金流向、聯繫匯率壓力。HKAB 每日上午 11:15 公佈 最新利率，可瀏覽 https://www.hkab.org.hk/tc/rates/hibor [1]。
Q3：壓力測試過唔到點算？
可考慮：（a）加擔保人（如父母）；（b）延長還款期（如 25 → 30 年）；（c）降低貸款成數；（d）先清現有債務再申請。
Q4：HKMC 9 成按揭保費好貴，值唔值？
樓價 HK$1,000 萬以下嘅首置買家，若首期不足 4 成，9 成按揭 + 4.35% 保費 仍可能比租 + 等多 3 年儲首期划算（須計樓價升幅）。可使用 HKMC 官方計算機評估。
Q5：H 按封頂利率 P – 2.25% 點理解？
封頂 = 不論 HIBOR 升到幾多，實質息率不會超過 P – 2.25%。以 HSBC P = 5.875% 計，封頂 ≈ 3.625%；BOCHK P = 5.625% 計，封頂 ≈ 3.375%。所以 P 較低嘅銀行對 H 按客戶更有利。
Q6：點先可以攞到最高現金回贈？
通常透過 持牌按揭轉介公司（如永明、星之谷）申請；他們可能比直接去銀行櫃位多 0.20–0.40% 回贈。但要留意：「現金回贈分兩部分」 — 銀行給的 + 中介給的；中介給嘅部分可能變相由你支付（拉長還款期 / 接受較高息率）。
延伸閱讀
- 《H Plan vs P Plan vs 定息按揭 2026 比較》— 三種按息結構詳細解構
- 《HKMC 按揭保險 + 高成數按揭攻略 2026》— 9 成按揭成本實算
- 《按揭壓力測試計算機 2026》— DSR 計算工具
免責聲明：以上資料為一般性參考，並非按揭顧問或法律意見。各銀行按揭利率每日 / 每月變動，獲批利率視乎個人信貸與物業條件。如需具體報價，請聯絡銀行或合資格按揭轉介公司。
資料來源
- 香港銀行公會，「港元利息結算利率」。https://www.hkab.org.hk/tc/rates/hibor
- 香港滙豐銀行，「查閱今日銀行同業拆息 (HIBOR) 走勢」。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/hibor-rate/
- 香港按證保險公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 香港金融管理局，「按揭貸款限制」。https://www.hkma.gov.hk/chi/key-functions/banking/banking-regulatory-and-supervisory-regime/key-information/mortgage-loan-restrictions/
- 稅務局，「從價印花稅 (AVD)」。https://www.ird.gov.hk/chi/tax/svd_avd.htm
