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按揭現金回贈比較2026：1%門檻、實提本金、首期日期與兩年淨成本

按揭現金回贈比較2026：10月4日全篇覆核，超1%時整筆銀行回贈納入按揭成數，發展商補貼及中介獎賞須分清。核對恒生提款門檻、中銀電子渠道500獎賞條件及渣打退出通知，7月報道只保留為歷史。附600萬物業實提本金／成交現金與後到回贈、480萬30年持有兩年的明示假設淨成本，連費用及回贈追討核對清單。

按揭現金回贈比較2026，先看實際可提取本金、回贈付款日及退出成本。金管局的1%是按揭成數計算門檻：銀行住宅按揭回贈超過貸款額1%，整筆回贈納入貸款額；不超過1%則毋須納入，仍在物業交易完成後付款。不能只看「最高百分比」便把未到手回贈當首期。^[2]

本文2026年10月4日全篇覆核官方規則、恒生／中銀公開條件、渣打罰息說明及所有算例。7月9日報道表保留為歷史新聞快照，並非10月官價，也沒有證明今天全港最高回贈多少。下文有相同本金、年期及持有期的淨成本比較，以及回贈影響可借額的明示假設。

封面柱狀圖百分比為示意，並非銀行實際報價。

直接看：現行官方條件｜歷史報道｜1%與實提本金｜兩年淨成本｜退出條款｜簽約清單

快速結論

要比較的項目	2026年10月4日核對口徑
市場回贈	7月9日報道曾列1.3%／1.4%及撤回的1.5%，僅歷史；現行個人報價須銀行確認 ^[8]
金管局1%門檻	超過貸款額1%，整筆回贈納入按揭成數計算；不超過1%則毋須計入^[2]
實際回贈	按最終提取貸款額、物業和客戶條件而定，應索取有日期的書面報價
罰息與回贈追討	沒有全市場統一年期或比例，要逐份貸款條款核對
正確比較方法	回贈差額 − 同期利息差 − 費用 − 可能退回的回贈

想先了解H按、P按和封頂位，可配合H按 vs P按比較及銀行按揭利率比較一起看。

現行公開條件：回贈、其他獎賞與罰息分開

指定官方來源	10月4日可以核對的內容	尚要索取的書面條件
恒生按揭優惠	獲批且最終提取本金至少HK$1,000,000的客戶才適用現金回贈；金額按財務、還款能力及貸款額，提款後入供款戶口 ^[3]	個人百分比、按哪個本金及發放／追討日期
中銀按揭優惠	電子渠道申請／提款並同時完成指定項目，可另有HK$500現金獎賞；需完成列明項目中任何4項，並非單純網上填表就得 ^[4]	個人核心回贈、這筆小額獎賞及各額外服務的資格／成本，逐項分開
渣打按揭FAQ	罰息通常自提款起兩年，實際要約書為準；全清／部分還款需一個月前書面通知 ^[9]	自身計劃年份／基數／比例、回贈退回及通知費，不套用通常值當保證

以上是指定來源確認的條件，不是全港統一牌價。中銀頁面也有其他出糧、電子簽署／服務或產品獎賞，須看各自條款，不可與核心回贈率或另一渠道報價直接累加。^[4]

2026年7月9日歷史報道快照

歷史口徑：下表逐項對照7月9日原始新聞，未確認10月個人可得報價；不引用為現行最高回贈。報道未列的息率、罰息或中介配對數字不推算，申請時用同日條件信。

銀行／渠道	報道貸款額門檻	銀行回贈	中介回贈	息率／罰息期	來源／日期
中銀香港（市場消息）	超過 $500 萬／超過 $1,000 萬	分別最高約 1.3%／1.4%	未有與此級別配對的公開數字	報道未列，須看條件信	經濟通，2026-07-09
恒生（市場消息）	$1,000 萬或以上	最高約 1.4%	未有配對數字	市場報道未列；官網只說最終金額按客戶及貸款條件決定	香港01，2026-07-09
渣打（市場消息）	超過 $1,500 萬	最高約 1.4%	未有配對數字	回贈報道未列息率；官網指罰息期通常兩年，實際以要約書為準	星島頭條，2026-07-09
滙豐（報道有差異）	超過 $2,000 萬／$3,000 萬	同日報道分別寫 1.3%／1.4%，本文不視為統一報價	未有配對數字	報道未列，須看條件信	香港01、星島頭條，2026-07-09

創興曾在 7 月 9 日把 $300 萬以上按揭回贈短暫升至 1.5%，但同日晚上已撤回並降至 1.4%^[8]。本表沒有確認與這些歷史銀行級別配對的中介付款，不能自行把另一頁宣傳的獎賞加進去。

為甚麼不能把這張表當成長期價目表

本文所查指定官方頁沒有給出適用每人的同一核心百分比；恒生明列依客戶條件決定。以恒生為例，官方頁面列明現金回贈只適用於最終提取貸款額達100萬港元或以上的獲批客戶；最終金額視乎客戶財務狀況、還款能力和貸款額，並在提取貸款後存入指定供款戶口^[3]。中銀香港的官方優惠頁則另列網上申請、電子簽署或指定服務的定額小額獎賞，這些不應與核心按揭回贈百分比混作一項^[4]。

所以，做按揭現金回贈比較時，不宜把網上見到的「最高回贈」直接套在自己的貸款額。向銀行或轉介渠道索取報價時，至少要填齊以下欄目：

欄目	要寫清楚甚麼
最終提取貸款額	回贈按哪個金額計，而不是只寫樓價
銀行回贈	百分比、金額、支付日期及戶口
其他現金獎賞	中介、網上申請、出糧或其他指定服務逐項分開
按息	H加幾多、P減幾多、封頂位或定息期
罰息期	起止日期，以及全數／部分提前還款的費用
回贈追討	甚麼情況要退、退全數還是部分、追討期到何日
附帶條件	指定戶口、出糧、理財級別、保險或其他產品

同一天、用同一物業和貸款額索取報價，才有得比。相隔幾星期的截圖，可能已是兩個不同市場。

金管局1%規則：不是禁止超過，而是整筆計入

金管局的官方說法很清楚：

回贈不超過貸款額1%：毋須把該筆回贈計入貸款額，但銀行應在物業買賣完成後才支付；
回贈超過貸款額1%：計算按揭成數時，須把整筆回贈包括在貸款額內^[2]。

這不是「超出1%的部分才扣貸款」，也不是「銀行最多只可回贈1%」。它是一條按揭成數計算規則。

銀行及發展商金錢優惠的處理亦要分清：發展商補貼現金回贈，按物業折扣價與估值較低者計成數；其他銀行／發展商優惠按正式規則核對。獨立中介獎賞的發放與成數處理請銀行確認，不能自行把任何第三方付款都當作相同規則或自動豁免。^[2]^[10]

例子：$600萬物業、七成上限、回贈1.4%

假設銀行估價等於成交價，最高風險承擔額為：

$600萬 × 70% = $420萬

若回贈為實際貸款額的1.4%，而整筆回贈都要計入按揭成數，最高可提取貸款額約為：

$420萬 ÷ 1.014 = 約$4,142,012

回贈約為：

$4,142,012 × 1.4% = 約$57,988

買家要付的樓價差額約為$1,857,988，比沒有這項計算時的$180萬首期多約$57,988。這個例子假設借盡七成；若原本只借五成，已有足夠按揭成數空間，實際貸款額未必受影響。

看首期日期：回贈入帳前後是兩個數

在上述600萬／七成／實提本金1.4%回贈假設，成交先要付樓價差額約1,857,988；若57,988回贈按條款之後到手，兩者相減約1,800,000。沒有其他費用的這個模型中，回贈只在後來抵回相應差額；成交日仍不能預先把那筆現金拿去落訂。實際百分比若按另一本金、已有較低LTV或有其他優惠，須重算。^[2]

高回贈是否抵得過較高利息？用兩年淨成本比較

不要用「貸款額 × 息差 × 年數」就當作精確答案，因為按揭本金會逐月下降。較準確的做法，是用同一貸款額、年期和持有期，按等額本息逐月計算利息。

假設貸款$480萬、30年期、持有兩年，而且有足夠按揭成數空間，不計提前還款費：

項目	A計劃	B計劃	A相對B
回贈率	1.4%	1.0%	多0.4% 假設計算；規則來源：^[2]^[5]
回贈金額	$67,200	$48,000	多$19,200 假設計算；規則來源：^[2]^[5]
年息	3.35%	3.25%	高0.10厘假設計算；規則來源：^[2]^[5]
首24個月利息	約$315,501	約$305,983	多約$9,518 假設計算；規則來源：^[2]^[5]
兩年淨差額	$19,200 − $9,518		A約多$9,682 假設計算；規則來源：^[2]^[5]

在未計其他成本的兩年假設中，A的回贈差額扣利息差後多HK$9,682；但若持有更久、息差更大，或者提前還款要退回回贈，答案便可能反轉。比較時應再加入戶口月費、保險、律師費津貼及其他指定產品成本。

罰息期和回贈追討期要分開看

「罰息期」和「回贈追討期」不是同一件事，也沒有全市場統一的兩年或三年標準。

提前還款費：全數清還、部分還款、賣樓或轉按時，銀行可按合約收費；
回贈追討：合約可要求退回全部或部分已收回贈；
適用日期：兩者的起計日、完結日和比例可以不同；
部分還款限制：部分計劃每年可免費還多少，亦可另有上限。

金管局的消費者教育資料提醒，申請按揭前應了解年期、每月供款、利率、計息方法和其他收費，不能只看短期優惠^[5]。最穩妥做法，是要求銀行把以下四種情境逐項列出金額：第12個月全數清還、第18個月賣樓、第24個月轉按，以及每年部分還款。

簽約前的8項核對清單

報價有日期、有效期和最終批核條件
銀行回贈與其他獎賞已分開列明
已確認回贈按哪個貸款額計算
已確認總回贈會否超過1%門檻
已比較實際按息、封頂位和定息期
已取得提前還款費和回贈追討的書面條款
已把指定戶口、保險或其他產品成本計入
已用預計持有期計過淨利益，而不是只看回贈率

如果仍未決定H按還是P按，可先看H按、P按與定息按揭比較；如果可能在兩三年內賣樓或轉按，罰息與回贈追討條款的權重應高於那零點幾個百分點的回贈差。

FAQ

10月4日按揭現金回贈一般有多少？

本文確認的官方來源沒有每位客戶通用的核心百分比。恒生按最終提款本金／財務狀況等決定；其他獎賞與罰息須按各自條款。7月9日1.3%／1.4%及短暫1.5%的報道只作歷史，不能當作今天最高或保證牌價。請取同日個人書面報價。

金管局是否把按揭現金回贈上限定為1%？

不是。1%不是銀行不得超越的回贈上限，而是按揭成數的計算門檻。回贈不超過貸款額1%，毋須計入貸款額；一旦超過1%，整筆回贈都要納入按揭成數計算。

回贈超過1%，是否只扣超出的部分？

不是。金管局規定，一旦回贈超過住宅按揭貸款額1%，銀行計算按揭成數時要把整筆回贈納入貸款額，而不是只計超過1%的部分。若本身已借盡成數，實際可提取貸款額便可能下降。

按揭現金回贈愈高是否一定愈抵？

不一定。回贈是一次性收入，利息、戶口成本和提前還款費用則可能持續。比較時要用同一貸款額和持有期，計算回贈差額減去利息差、費用與可能退回的回贈，才是真正的淨利益。

罰息期內轉按是否一定要退回全部回贈？

未必，亦沒有全市場統一規則。不同銀行和產品可訂明不同的提前還款費、回贈追討期及退回比例。簽約前要在貸款條件信或相關條款確認全數還款、部分還款、賣樓和轉按各自的成本。

銀行回贈和中介回贈應怎樣比較？

先把付款方、優惠類別及兩者分開列明，再請銀行確認成數處理與總回贈金額、由誰支付、何時支付、是否有追討條款，以及是否需要支付中介費或選用指定產品。最後把所有現金利益和成本放進同一張比較表，不要只比較宣傳上的最高百分比。

延伸閱讀

免責聲明：本文只供一般資料參考，並非按揭、法律或財務意見。市場回贈、按息、估價、罰息及追討條款可隨時改變，個別申請以銀行最終批核及書面貸款文件為準。本網並非銀行、持牌放債人或按揭轉介機構；部分連結或屬合作伙伴連結，如讀者經此申請，本網或會獲得報酬，但不影響你支付的費用。

資料來源

28HSE編輯部，2026年7月9日早段市場快照（文中 1.5% 報價其後同日撤回）。https://www.28hse.com/news/2026%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%94%BB%E7%95%A5-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E7%8F%BE%E9%87%91%E5%9B%9E%E8%B4%88%E5%8A%A0%E7%A2%BC-%E8%B2%B7%E6%A8%93%E6%8F%80Plan%E5%89%8D%E5%BF%85%E7%9D%87%E9%9A%B1%E8%97%8F%E9%A2%A8%E9%9A%AA-76747
香港金融管理局，有關住宅按揭貸款的現金回贈。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2005/02/20050228-3/
恒生銀行，按揭回贈及尊貴優惠。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-privileges/
中國銀行（香港），按揭客戶專享優惠。https://www.bochk.com/m/tc/mortgage/promotions/privileges.html
香港金融管理局，智醒消費者：按揭。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
經濟通，銀行調高按揭現金回贈（2026年7月9日）。https://www.etnet.com.hk/www/tc/news/news-article.php?category=property&newsid=20260709529&section=categorized
香港01，主要銀行按揭回贈市場消息（2026年7月9日）。https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/60368135/01%E6%B6%88%E6%81%AF-%E6%BB%99%E8%B1%90%E7%AD%89%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E4%B8%8A%E8%AA%BF%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%9B%9E%E8%B4%88-%E5%89%B5%E8%88%88%E6%87%89%E6%88%B0%E5%8A%A0%E8%87%B31-5-%E5%85%A8%E6%B8%AF%E6%9C%80%E9%AB%98
星島頭條，創興1.5%回贈同日下架及主要銀行回贈門檻（2026年7月9日）。https://www.stheadline.com/investment/3591739/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%9B%9E%E8%B4%88%E5%9B%9B%E5%A4%A7%E9%8A%80%E8%A1%8C%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%9B%9E%E8%B4%88%E9%BD%8A%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%AB%98%E9%81%9414-%E5%89%B5%E8%88%8815%E7%9E%AC%E9%96%93%E4%B8%8B%E6%9E%B6
渣打香港，按揭常見問題。https://www.sc.com/hk/zh/help/mortgages/
HKMA住宅按揭B1/15C通告（原文件2005年2月28日；現金回贈及發展商優惠處理，非當前利率／DSR範本）。https://brdr.hkma.gov.hk/chi/doc-ldg/docId/getPdf/20100108-3-TC/20100108-3-TC.pdf