按揭現金回贈比較2026：銀行最高1.4%、1%規則與淨成本（8月更新）
2026年8月按揭現金回贈點比較？本文列出中銀、恒生、渣打具名市場報價與貸款門檻，說明為何1.5%不再視為現行上限，再用官方規則拆解1%門檻、罰息與兩年淨成本。
按揭現金回贈最容易令人只看一個數字：哪間銀行回贈最高。問題是，回贈高，不等於整宗按揭較便宜。截至 2026 年 8 月 1 日，7 月具名銀行市場報道所見的最高回贈約為 1.4%。創興曾把 $300 萬以上按揭回贈短暫升至 1.5%，但同日晚上已撤回並降至 1.4%[8]，所以本文不把 1.5% 當作 8 月現行上限。
真正要先看的是金管局的1%門檻：回贈不超過貸款額1%，毋須計入貸款額；一旦超過1%，銀行計算按揭成數時要把整筆回贈納入貸款額，而不是只計超出的部分[2]。如果你已借盡按揭成數，高回贈可能同時令可提取的貸款額下降。
資料查核日期：2026年8月1日。 市場回贈會隨時調整；本文只把市場報道當作行情快照，監管規則和產品條件則以金管局及銀行官方資料為準。
快速結論
| 要比較的項目 | 2026年8月應怎樣看 |
|---|---|
| 市場回贈 | 截至8月1日，7月具名銀行報道所見最高約1.4%；不是人人適用的牌價，亦不保證8月仍可取得 |
| 金管局1%門檻 | 超過貸款額1%，整筆回贈納入按揭成數計算；不超過1%則毋須計入[2] |
| 實際回贈 | 按最終提取貸款額、物業和客戶條件而定，應索取有日期的書面報價 |
| 罰息與回贈追討 | 沒有全市場統一年期或比例，要逐份貸款條款核對 |
| 正確比較方法 | 回贈差額 − 同期利息差 − 費用 − 可能退回的回贈 |
想先了解H按、P按和封頂位，可配合H按 vs P按比較及銀行按揭利率比較一起看。
一、2026年7月公開報道快照：不是銀行即時價目表
查核日期：2026年8月1日。 銀行沒有公開一張適用於所有客戶的現金回贈價目表。下表只整理2026年7月有列明銀行名稱及貸款門檻的市場報道，並非保證8月1日仍可取得的報價。報道沒有列出的息率、罰息期及中介回贈一律不作推算，申請前須以同日書面報價及貸款條件信確認。
| 銀行／渠道 | 報道貸款額門檻 | 銀行回贈 | 中介回贈 | 息率／罰息期 | 來源／日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中銀香港（市場消息） | 超過 $500 萬／超過 $1,000 萬 | 分別最高約 1.3%／1.4% | 未有與此級別配對的公開數字 | 報道未列，須看條件信 | 經濟通，2026-07-09 |
| 恒生（市場消息） | $1,000 萬或以上 | 最高約 1.4% | 未有配對數字 | 市場報道未列；官網只說最終金額按客戶及貸款條件決定 | 香港01，2026-07-09 |
| 渣打（市場消息） | 超過 $1,500 萬 | 最高約 1.4% | 未有配對數字 | 回贈報道未列息率；官網指罰息期通常兩年，實際以要約書為準 | 星島頭條，2026-07-09 |
| 滙豐（報道有差異） | 超過 $2,000 萬／$3,000 萬 | 同日報道分別寫 1.3%／1.4%，本文不視為統一報價 | 未有配對數字 | 報道未列，須看條件信 | 香港01、星島頭條，2026-07-09 |
創興曾在 7 月 9 日把 $300 萬以上按揭回贈短暫升至 1.5%，但同日晚上已撤回並降至 1.4%[8]。按揭中介網站雖有宣稱額外獎賞，但沒有公開與上表銀行及貸款級別逐項配對的數字，不應直接加在銀行回贈之上。
為甚麼不能把這張表當成長期價目表
銀行官方網站多數只確認「有現金回贈」，未必公開一個所有人通用的百分比。以恒生為例，官方頁面列明現金回贈只適用於最終提取貸款額達100萬港元或以上的獲批客戶；最終金額視乎客戶財務狀況、還款能力和貸款額，並在提取貸款後存入指定供款戶口[3]。中銀香港的官方優惠頁則另列網上申請、電子簽署或指定服務的定額小額獎賞，這些不應與核心按揭回贈百分比混作一項[4]。
所以，做按揭現金回贈比較時，不宜把網上見到的「最高回贈」直接套在自己的貸款額。向銀行或轉介渠道索取報價時，至少要填齊以下欄目：
| 欄目 | 要寫清楚甚麼 |
|---|---|
| 最終提取貸款額 | 回贈按哪個金額計，而不是只寫樓價 |
| 銀行回贈 | 百分比、金額、支付日期及戶口 |
| 其他現金獎賞 | 中介、網上申請、出糧或其他指定服務逐項分開 |
| 按息 | H加幾多、P減幾多、封頂位或定息期 |
| 罰息期 | 起止日期，以及全數／部分提前還款的費用 |
| 回贈追討 | 甚麼情況要退、退全數還是部分、追討期到何日 |
| 附帶條件 | 指定戶口、出糧、理財級別、保險或其他產品 |
同一天、用同一物業和貸款額索取報價，才有得比。相隔幾星期的截圖，可能已是兩個不同市場。
二、金管局1%規則：不是禁止超過，而是整筆計入
金管局的官方說法很清楚：
- 回贈不超過貸款額1%：毋須把該筆回贈計入貸款額，但銀行應在物業買賣完成後才支付；
- 回贈超過貸款額1%：計算按揭成數時，須把整筆回贈包括在貸款額內[2]。
這不是「超出1%的部分才扣貸款」，也不是「銀行最多只可回贈1%」。它是一條按揭成數計算規則。
例子：$600萬物業、七成上限、回贈1.4%
假設銀行估價等於成交價，最高風險承擔額為：
$600萬 × 70% = $420萬
若回贈為實際貸款額的1.4%，而整筆回贈都要計入按揭成數，最高可提取貸款額約為：
$420萬 ÷ 1.014 = 約$4,142,012
回贈約為：
$4,142,012 × 1.4% = 約$57,988
買家要付的樓價差額約為$1,857,988，比沒有這項計算時的$180萬首期多約$57,988。這個例子假設借盡七成；若原本只借五成，已有足夠按揭成數空間，實際貸款額未必受影響。
三、高回贈是否抵得過較高利息？用兩年淨成本比較
不要用「貸款額 × 息差 × 年數」就當作精確答案，因為按揭本金會逐月下降。較準確的做法，是用同一貸款額、年期和持有期，按等額本息逐月計算利息。
假設貸款$480萬、30年期、持有兩年，而且有足夠按揭成數空間，不計提前還款費：
| 項目 | A計劃 | B計劃 | A相對B |
|---|---|---|---|
| 回贈率 | 1.4% | 1.0% | 多0.4% |
| 回贈金額 | $67,200 | $48,000 | 多$19,200 |
| 年息 | 3.35% | 3.25% | 高0.10厘 |
| 首24個月利息 | 約$315,501 | 約$305,983 | 多約$9,518 |
| 兩年淨差額 | $19,200 − $9,518 | A約多$9,682 | |
在這組假設下，A仍較有利；但若持有更久、息差更大，或者提前還款要退回回贈，答案便可能反轉。比較時應再加入戶口月費、保險、律師費津貼及其他指定產品成本。
四、罰息期和回贈追討期要分開看
「罰息期」和「回贈追討期」不是同一件事，也沒有全市場統一的兩年或三年標準。
- 提前還款費：全數清還、部分還款、賣樓或轉按時，銀行可按合約收費；
- 回贈追討：合約可要求退回全部或部分已收回贈；
- 適用日期：兩者的起計日、完結日和比例可以不同；
- 部分還款限制：部分計劃每年可免費還多少，亦可另有上限。
金管局的消費者教育資料提醒，申請按揭前應了解年期、每月供款、利率、計息方法和其他收費，不能只看短期優惠[5]。最穩妥做法，是要求銀行把以下四種情境逐項列出金額：第12個月全數清還、第18個月賣樓、第24個月轉按，以及每年部分還款。
五、簽約前的8項核對清單
- 報價有日期、有效期和最終批核條件
- 銀行回贈與其他獎賞已分開列明
- 已確認回贈按哪個貸款額計算
- 已確認總回贈會否超過1%門檻
- 已比較實際按息、封頂位和定息期
- 已取得提前還款費和回贈追討的書面條款
- 已把指定戶口、保險或其他產品成本計入
- 已用預計持有期計過淨利益，而不是只看回贈率
如果仍未決定H按還是P按，可先看H按、P按與定息按揭比較；如果可能在兩三年內賣樓或轉按，罰息與回贈追討條款的權重應高於那零點幾個百分點的回贈差。
FAQ
Q1：2026年按揭現金回贈一般有幾多？
截至2026年8月1日，可靠公開資料所見的7月市場最高回贈約為1.4%。創興曾短暫把$300萬以上貸款回贈升至1.5%，但同日已撤回。實際回贈仍按貸款額、物業、客戶條件及產品個別報價，申請時應索取有日期的書面報價。
Q2：金管局是否把按揭現金回贈上限定為1%？
不是。1%不是銀行不得超越的回贈上限，而是按揭成數的計算門檻。回贈不超過貸款額1%，毋須計入貸款額；一旦超過1%，整筆回贈都要納入按揭成數計算。
Q3：回贈超過1%，是否只扣超出的部分？
不是。金管局規定，一旦回贈超過住宅按揭貸款額1%，銀行計算按揭成數時要把整筆回贈納入貸款額，而不是只計超過1%的部分。若本身已借盡成數，實際可提取貸款額便可能下降。
Q4：按揭現金回贈愈高是否一定愈抵？
不一定。回贈是一次性收入，利息、戶口成本和提前還款費用則可能持續。比較時要用同一貸款額和持有期，計算回贈差額減去利息差、費用與可能退回的回贈，才是真正的淨利益。
Q5：罰息期內轉按是否一定要退回全部回贈？
未必，亦沒有全市場統一規則。不同銀行和產品可訂明不同的提前還款費、回贈追討期及退回比例。簽約前要在貸款條件信或相關條款確認全數還款、部分還款、賣樓和轉按各自的成本。
Q6：銀行回贈和中介回贈應怎樣比較？
先把兩者分開列明，再確認總回贈金額、由誰支付、何時支付、是否有追討條款，以及是否需要支付中介費或選用指定產品。最後把所有現金利益和成本放進同一張比較表，不要只比較宣傳上的最高百分比。
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資料來源
- 28HSE編輯部，2026年7月9日早段市場快照（文中 1.5% 報價其後同日撤回）。https://www.28hse.com/news/2026%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%94%BB%E7%95%A5-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E7%8F%BE%E9%87%91%E5%9B%9E%E8%B4%88%E5%8A%A0%E7%A2%BC-%E8%B2%B7%E6%A8%93%E6%8F%80Plan%E5%89%8D%E5%BF%85%E7%9D%87%E9%9A%B1%E8%97%8F%E9%A2%A8%E9%9A%AA-76747
- 香港金融管理局，有關住宅按揭貸款的現金回贈。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2005/02/20050228-3/
- 恒生銀行，按揭回贈及尊貴優惠。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-privileges/
- 中國銀行（香港），按揭客戶專享優惠。https://www.bochk.com/m/tc/mortgage/promotions/privileges.html
- 香港金融管理局，智醒消費者：按揭。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
- 經濟通，銀行調高按揭現金回贈（2026年7月9日）。https://www.etnet.com.hk/www/tc/news/news-article.php?category=property&newsid=20260709529§ion=categorized
- 香港01，主要銀行按揭回贈市場消息（2026年7月9日）。https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/60368135/01%E6%B6%88%E6%81%AF-%E6%BB%99%E8%B1%90%E7%AD%89%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E4%B8%8A%E8%AA%BF%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%9B%9E%E8%B4%88-%E5%89%B5%E8%88%88%E6%87%89%E6%88%B0%E5%8A%A0%E8%87%B31-5-%E5%85%A8%E6%B8%AF%E6%9C%80%E9%AB%98
- 星島頭條，創興1.5%回贈同日下架及主要銀行回贈門檻（2026年7月9日）。https://www.stheadline.com/investment/3591739/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%9B%9E%E8%B4%88%E5%9B%9B%E5%A4%A7%E9%8A%80%E8%A1%8C%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%9B%9E%E8%B4%88%E9%BD%8A%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%AB%98%E9%81%9414-%E5%89%B5%E8%88%8815%E7%9E%AC%E9%96%93%E4%B8%8B%E6%9E%B6
- 渣打香港，按揭常見問題。https://www.sc.com/hk/zh/help/mortgages/
