按揭現金回贈比較 2026：9 大銀行回贈率、金管局 1% 上限、罰息期 clawback 全攻略（6月更新）
2026年6月按揭現金回贈比較：拆解金管局回贈 1% 上限規定、9 大銀行（滙豐恒生中銀渣打花旗星展東亞 Mox ZA）回贈率市場主流、回贈 vs 低息淨成本實算公式與 worked example、罰息期 clawback 退回陷阱及七大避坑要訣，幫你計清回贈袋落手實際有幾多錢。
按揭現金回贈睇落好吸引：借 HK$480 萬、回贈 1.5%，即時有 HK$72,000 落袋。但回贈唔係淨袋咁簡單。金管局對回贈設有 1% 上限規定，超過部分會扣減你嘅可借成數；多數銀行又設 罰息期 clawback，罰息期內轉按要全數退回回贈。換言之，回贈高低只係其中一環，真正要計嘅係 淨成本：回贈是一次性收入，息差與罰息卻是逐年或一筆過支出。本文做按揭現金回贈比較，整合金管局上限規定、9 大銀行回贈率市場主流、回贈 vs 低息嘅淨成本計法，以及罰息期陷阱與避坑要訣，幫你睇清袋落手嗰筆實際有幾多。
資料查核聲明：以下資料來自官方網頁，僅供參考，實際以機構公佈為準。
快速結論 / TL;DR
| 重點 | 結論 |
|---|---|
| 市場主流回贈率 | 2026-06 約貸款額 1.0%–1.5%；經中介一般客最高約 1.5%、專才約 1.9% [1] |
| 金管局上限 | 回贈超過貸款額 1%，超額整筆計入按揭成數；不超過 1% 則毋須計入 [2] |
| 淨成本主導 | 回贈是一次性、息差是逐年；高回贈未必抵過低息 |
| 罰息期 clawback | 罰息期（多為 2 年）內轉按 / 清還，須退回全數回贈 + 罰息約 1%–2% [3] |
| 回贈率屬報價 | 實際 % 視乎貸款額、物業、信貸，以銀行確認為準 |
想同步比較利率結構，可參考 9 大銀行按揭利率比較 與 HIBOR 走勢追蹤。
一、現金回贈點運作？
按揭現金回贈，係銀行（或按揭中介）為招攬按揭生意，向成功提取貸款嘅客戶提供嘅一筆獎賞，以貸款額嘅百分比計算。例如貸款 HK$480 萬、回贈 1%，即 HK$48,000，一般於提取貸款後存入指定供款戶口。
要留意三個關鍵：
- 以貸款額計、非樓價計。回贈基數係實際批出嘅按揭貸款額。高成數按揭（如按揭保險做到 9 成）有個常見誤解：回贈通常仍以未經按保前嘅基礎成數（一般 6 成上限部分）計算，並非以 9 成貸款額計，所以實收金額會低過你想像。
- 銀行回贈 vs 中介回贈分開計。銀行直接俾嘅，加上持牌按揭轉介公司額外俾嘅，兩者相加先係「總回贈」。坊間「最高 1.9%」嘅數字，多數係銀行加中介嘅合計，並非單一銀行報價。
- 回贈率每月浮動，屬報價性質。銀行甚少公開固定回贈百分比，實際視乎貸款額、物業樓價、樓齡、申請人信貸而議定，高樓價物業議價空間較大。
恒生官方按揭尊貴優惠頁面就列明，按揭現金回贈只適用於最終提取貸款額達 HK$1,000,000 或以上嘅客戶，且最終回贈金額視乎客戶財務狀況、還款能力及貸款額而定 [4]。這正反映回贈屬個別報價，並無劃一公開百分比。
二、金管局 1% 上限規定
現金回贈最容易被忽略嘅，係金管局（HKMA）嘅上限指引。根據金管局《住宅按揭貸款》監管文件附件：
為貫徹指引嘅精神，若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額嘅 1%，認可機構在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。若果現金回贈金額不超過住宅按揭貸款額嘅 1%，則毋須計入 [2]。
呢條規定有兩層意思：
- 1% 以內毋須計入。回贈 ≤ 貸款額 1%，銀行批核成數時當佢唔存在，業主可以借足上限。
- 超過 1% 整筆計入貸款額。注意係 整筆、唔係只計超額部分。一旦回贈總額（銀行 + 中介）過 1%，銀行會將成筆回贈視作貸款額一部分，變相壓低可借成數，業主要補多啲首期。
關鍵在於 是否借足成數上限。如果你本身借唔足上限（例如只借 5 成），即使回贈過 1%，多出嘅空間仍可吸納，未必影響首期；但若你借足上限（如首置 7 成），回贈過 1% 就會頂到天花，超額部分要由首期填補。
金管局亦要求，不論回贈係銀行定中介提供，客人都須向銀行申報中介獎賞金額，避免以回贈變相做高實際成數。所以「攞盡回贈」對借足成數嘅買家未必有著數，反而可能要揀「只收 1% 回贈、借足成數」定「收高回贈、減少借款」。
三、各大銀行現金回贈比較（2026-06 市場主流）
以下回贈率為 2026 年 6 月香港主流銀行對 首置 / 自住 / 樓價 ≤ HK$1,000 萬 嘅市場主流報價範圍。銀行甚少公開固定百分比，下表標示 市場主流 嘅項目均屬報價性質、視乎貸款額而定，實際以銀行確認為準。利率結構（大 P / H 按封頂）與我們已查核嘅 9 大銀行按揭利率比較（2026-06 核實）一致。
| 銀行 | 銀行現金回贈（市場主流） | 罰息期 | 回贈追討期 | Mortgage Link |
|---|---|---|---|---|
| HSBC 滙豐 | 約 1.00–1.50%（視乎貸款額）[3] | 2 年 | 多為 2–3 年 | 有（可共用） |
| Hang Seng 恒生 | 約 1.00–1.30%（提取額 ≥ HK$100 萬）[4] | 2 年 | 多為 2–3 年 | 有 |
| BOCHK 中銀 | 約 1.00–1.50%（市場主流）[1] | 2 年 | 多為 2–3 年 | 有（可共用） |
| Standard Chartered 渣打 | 約 1.00–1.30%（市場主流）[1] | 2 年 | 多為 2–3 年 | 有 |
| Citibank 花旗 | 約 1.00–1.30%（市場主流）[1] | 2 年 | 多為 2–3 年 | 有 |
| DBS 星展 | 約 1.00–1.30%（市場主流）[1] | 2–3 年 | 多為 2–3 年 | 無 |
| BEA 東亞 | 約 1.00–1.30%（市場主流）[1] | 2 年 | 多為 2–3 年 | 有 |
| Mox Bank | 視指定產品（市場主流，可低於 1%）[1] | 視產品 | 視產品 | 無 |
| ZA Bank | 視指定產品（市場主流，可低於 1%）[1] | 視產品 | 視產品 | 無 |
上表 銀行現金回贈 為銀行直接提供嘅部分。若再加埋持牌按揭轉介公司嘅中介回贈，一般客戶總回贈最高約 1.5%、專才客戶可達約 1.9%，比直接 walk-in 多約 0.2–0.4%。注意：總回贈超過貸款額 1% 嘅部分，按金管局指引會扣減按揭成數上限，申請人須向銀行申報中介獎賞金額 [2]。
四、回贈 vs 低息：點計淨成本
最常見嘅錯誤，係淨睇回贈率高低就揀銀行。正確做法係計 淨成本：回贈係一次性收入，息差係逐年支出，兩者要放埋同一條數比較。
淨利益公式（簡化版）：
淨利益 = 現金回贈金額 − 罰息期內因息差多付嘅利息
其中：
回贈金額 = 貸款額 × 回贈率（總回贈，銀行 + 中介）
息差多付利息 ≈ 貸款額 × 年息差 × 打算持有年數
例：貸款 HK$480 萬，比較兩個方案，打算持有 3 年：
- A 行：回贈 1.5%、實質按息 3.35%
- B 行：回贈 1.0%、實質按息 3.25%
計法：
- A 行回贈 = HK$480 萬 × 1.5% = HK$72,000；B 行回贈 = HK$480 萬 × 1.0% = HK$48,000。A 行回贈多 HK$24,000。
- A 行按息高 0.10%，3 年息差 ≈ HK$480 萬 × 0.10% × 3 = 約 HK$14,400（簡化計，未扣本金遞減，實際略低）。
- A 行淨利益 = 多收 HK$24,000 − 多付約 HK$14,400 ≈ HK$9,600。
呢個例子 A 行仍然較抵，但如果息差擴大到 0.25%、或打算持有更長年期，多付利息就會反超回贈。規則：回贈差距愈大、持有年期愈短，高回贈愈著數；息差愈大、持有愈長，低息愈著數。
另一層要計嘅係 1% 上限：A 行回贈 1.5% 過咗 1%，若你借足成數，超額嘅 0.5%（HK$24,000）會令成筆回贈計入貸款額、壓低可借成數，要補返首期。這時 A 行嘅實際著數會再打折扣。
五、罰息期 clawback 陷阱
現金回贈最大嘅伏，係罰息期內嘅 clawback（回贈退回）。
- 罰息期長度：大行多為 2 年，星展等個別銀行為 2–3 年。
- 罰息期內提早還款 / 轉按：除咗被收貸款餘額約 1%–2% 嘅罰息，多數銀行條款仲要你 全數退回已收嘅現金回贈。
- 回贈追討期可長過罰息期。部分銀行嘅回贈條款追討期達 3 年，即係過咗罰息期、唔使俾罰息，但提早還款仍可能要退回部分或全數回贈。滙豐部分計劃就列明首年罰息為 1% 加全數回贈、次年為全數回贈 [3]。
例：貸款 HK$480 萬、回贈 1.5%（HK$72,000）、罰息期 2 年，第 18 個月想轉按：
- 退回現金回贈 HK$72,000
- 罰息 ≈ 貸款餘額 × 1%（視乎銀行條款）≈ HK$46,000
- 轉按律師費 ≈ HK$5,000
- 提早轉按總成本 ≈ HK$123,000
呢筆數要同新行嘅回贈與慳到嘅息一齊比，先知值唔值。一般而言，過咗罰息期及回贈追討期先轉按最划算。
六、避坑要訣
- 唔好淨睇回贈率。要計淨成本，把回贈（一次性）與息差（逐年）、罰息期 clawback 放埋一齊比較。
- 借足成數要留意 1% 上限。回贈過 1% 嘅整筆會計入貸款額、壓低可借成數，可能要補首期。借足上限者可考慮「只收 1% 回贈、借足成數」。
- 確認回贈追討期，唔只係罰息期。部分銀行追討期長過罰息期，過咗罰息期都可能要退回贈。
- 問清回贈基數。高成數按揭嘅回贈通常以基礎成數（一般 6 成上限部分）計，非以 9 成貸款額計，實收會低過預期。
- 中介回贈睇清來源。中介俾嘅部分有機會由你以較高息率或較長還款期間接承擔，比較時看總成本。
- 回贈須向銀行申報。不論銀行定中介俾，金管局要求申報中介獎賞，唔好以為可以「兩邊袋」而做高實際成數。
- 核對發放時間與條件。回贈一般於提取貸款後存入供款戶口；中介回贈時間視轉介公司安排，落實前以書面條款為準。
FAQ
Q1：按揭現金回贈一般有幾多 %？
2026 年 6 月市場主流嘅銀行現金回贈約為貸款額嘅 1.0%–1.5%，視乎貸款額與物業條件而定，高樓價物業議價空間較大。若再加埋持牌按揭轉介公司嘅中介回贈，一般客戶總回贈最高約 1.5%、專才客戶可達約 1.9%。實際回贈率屬報價性質，以銀行確認為準。
Q2：金管局對現金回贈有甚麼上限規定？
根據金管局指引，若現金回贈金額 超過住宅按揭貸款額嘅 1%，認可機構在計算按揭成數時，必須將 整筆 回贈金額包括在貸款額內；若不超過 1% 則毋須計入 [2]。不論回贈由銀行或按揭中介提供，客人都須向銀行申報中介獎賞金額。
Q3：現金回贈高就一定著數？
不一定。回贈係一次性收入，息差係逐年支出。若 A 行回贈高 0.3% 但按息高 0.1%，數年累積嘅額外利息可能蓋過回贈。借足成數嘅買家若回贈超過 1%，超額部分更會扣減可借成數，變相增加首期。要計淨成本先有答案。
Q4：罰息期內轉按要退回現金回贈嗎？
通常要。多數銀行條款訂明，罰息期（一般 2 年）內提早還款或轉按，除收取貸款餘額約 1%–2% 嘅罰息外，仲須全數退回已收嘅現金回贈 [3]。部分銀行嘅回贈追討期更長達 3 年。轉按前要把退回回贈與罰息一併計入成本。
Q5：銀行回贈同中介回贈有甚麼分別？
銀行回贈由銀行直接存入供款戶口；中介回贈由持牌按揭轉介公司額外提供。兩者相加先係總回贈。中介俾嘅部分有機會由你以較高息率或較長還款期間接承擔，比較時要看總成本而非單看回贈率。
Q6：現金回贈何時會發放？
銀行現金回贈一般在客戶成功提取按揭貸款後，存入指定嘅按揭供款戶口 [4]；中介回贈則視乎轉介公司安排，多在提取貸款後一段時間發放。實際時間與條件以銀行及中介確認為準。
Q7：高成數按揭嘅回贈點計？
高成數按揭（如按揭保險做到 9 成）嘅現金回贈，通常仍以未經按保前嘅基礎成數（一般 6 成上限部分）計算，並非以 9 成貸款額計。所以九成按揭買家嘅實收回贈，會明顯低過用全數貸款額乘以回贈率嘅估算。
延伸閱讀
- 按揭利率比較 2026：9 大銀行 H 按封頂、現金回贈、罰息期全攻略
- HIBOR 走勢追蹤 2026：每日 HKAB 拆息結算率
- HIBOR 香港銀行同業拆息 2026：1 個月 2.7%、按揭影響全解
- 居屋按揭比較 2026：綠表 95%、白表 90% 全攻略
- 香港首次置業攻略 2026：按揭成數 9 成、印花稅與月供計算
- 居屋申請攻略 2026：綠表白表資格、揀樓與按揭流程
免責聲明：以上資料為一般性參考，並非按揭顧問或法律意見。各銀行按揭現金回贈及條款每月變動，實際回贈率與罰息條款視乎個人信貸與物業條件，以機構公佈為準。如需具體報價，請聯絡銀行或合資格按揭轉介公司。此外，本文部分通往產品或開戶頁面的連結屬合作推廣性質，若讀者經此申請或開戶，本網或會獲得推廣報酬；這不影響閣下所付的價格，亦不構成對任何產品的個別推薦。
資料來源
- 香港銀行公會，「港元利息結算利率」。https://www.hkab.org.hk/tc/rates/hibor
- 香港金融管理局，「住宅按揭貸款（附件 2）」。https://brdr.hkma.gov.hk/chi/doc-ldg/docId/getPdf/20100108-3-TC/20100108-3-TC.pdf
- 香港滙豐銀行，「樓宇按揭貸款」。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/
- 恒生銀行，「按揭回贈及尊貴優惠」。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-privileges/