H按 vs P按 vs 定息按揭2026：HIBOR 2.68577%、封頂3.25%點揀（8月23日）
2026年8月H按、P按和定息按揭點揀？按8月21日1個月HIBOR 2.68577%計，H+1.3名義息3.98577%，示例仍由3.25%封頂；另比較滙豐3年及5年2.73%短期定息、HKMC 4.00%至4.30%長期定息、P按5.00%減幅、$480萬月供、DSR入息要求及HIBOR跌穿封頂的1.95%轉捩點。
2026年8月比較H按、P按和定息按揭，先看同一日的數字：香港銀行公會公布，2026年8月21日1個月HIBOR為2.68577%。[1] 若H按息差是H加1.3厘，名義息率是3.98577%；若合約封頂是3.25%，實際仍按較低的3.25%計息。
同期滙豐港元最優惠利率（P）是5.00%[2]，P減1.75厘同樣是3.25%。不過，滙豐的3年及5年定息按揭目前是2.73%，反而低過浮息封頂；HKMC的10年至20年長期定息則是4.00%至4.30%[4][5]。短期定息和長期定息不是同一種取捨，不能只用「定息一定較貴」概括。
資料查核日期：2026年8月23日。 8月23日是星期日，HIBOR採用上一個銀行營業日8月21日的結算利率。HIBOR、P、息差、封頂、回贈和罰息條款都可調整；實際以貸款條件信為準。
快速結論
| 計劃 | 2026年8月23日參考 | 最值得留意 |
|---|---|---|
| H按 | H+1.3示範名義3.98577%；封頂示範3.25% | HIBOR低過1.95%才會跌穿3.25%封頂 |
| P按 | 大P 5.00%減1.75厘 = 3.25% | P較平穩，但銀行調P時供款仍會變 |
| 滙豐短期定息 | 3年及5年均為2.73% | 看申請／提款期限、定息後安排及提前還款條款 |
| HKMC長期定息 | 10年4.00%、15年4.15%、20年4.30% | 鎖得較久，但目前息率高過3.25%浮息封頂 |
H按保留拆息回落空間並設封頂；P按使用較平穩的基準；定息則鎖定指定年期。三者要連同回贈、罰息及定息期後安排一併比較。
一、H按怎樣計：先算名義息率，再跟封頂比較
H按通常以1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）加固定息差計算。HIBOR受港元資金供求影響，多數H按會定期重訂；銀行亦普遍設「鎖定按息上限」，俗稱封頂位[3]。
H按實際息率 = HIBOR + 息差，與封頂息率兩者取其低
以2026年8月21日數字示範：
- 1個月HIBOR：2.68577%
- 息差：H+1.30%
- 名義息率：2.68577% + 1.30% = 3.98577%
- 封頂：3.25%
- 實際計息：3.25%
HIBOR跌到多少才真正受惠？
若息差是H+1.30%、封頂是3.25%，轉捩點是：
3.25% − 1.30% = 1.95%
即1個月HIBOR要低過1.95%，H按名義息率才會低過封頂，供款才開始跟拆息向下。這條線比單看今日HIBOR更實用。若你的息差是H+1.4，轉捩點便變成1.85%；要按自己的條件信重算。
封頂3.25%不是永久固定數字
封頂通常寫成P減某個折讓，例如大P減1.75厘。P本身由銀行釐定，可以上調或下調；所以封頂公式不變，也不代表實際封頂數字永遠是3.25%。簽約時要抄下的是封頂公式，不是只記一個當日數字。
二、P按怎樣計：P減折讓，變動較少但不是定息
P按以銀行最優惠利率（Prime Rate）減固定折讓計算。不同銀行可以有不同P，市場亦常說「大P」和「細P」；判斷平貴時，要比較P減折讓後的實際息率，不能只看P本身[3]。
截至2026年8月23日，滙豐港元最優惠利率為5.00%，自2025年10月31日起生效[2]。以P減1.75厘示範：
5.00% − 1.75% = 3.25%
P按通常沒有另一層封頂，因為它本身已直接按P減折讓計息。它較HIBOR平穩，但仍是浮息；銀行調整P時，實際息率和供款都可改變。
三、定息按揭要分短期和長期
3.1 滙豐3年／5年定息：2.73%
滙豐官方頁面截至2026年8月23日列出的3年及5年定息按揭均為年息2.73%，貸款額須介乎100萬至5,000萬港元，並須持有滙豐戶口[4]。
- 一手私人住宅買賣：申請期至2026年9月30日，須於2027年1月31日或之前提款；
- 其他合資格交易：申請期至2026年8月31日，須於2026年12月31日或之前提款。
2.73%低過目前3.25%浮息封頂，但要再看現金回贈、提前還款、定息期後轉用甚麼利率，以及能否在限期內提款。低0.52厘不等於全期都低0.52厘，因為3年或5年後的息率未知。
3.2 HKMC 10年／15年／20年定息：4.00%至4.30%
HKMC定息按揭每宗住宅貸款上限1,000萬港元，利率由2025年11月6日起至另行通知[5]：
| 定息年期 | 年息 | 首3年提前還款費 |
|---|---|---|
| 10年 | 4.00% | 第1年3%、第2年2%、第3年1% |
| 15年 | 4.15% | 第1年3%、第2年2%、第3年1% |
| 20年 | 4.30% | 第1年3%、第2年2%、第3年1% |
HKMC方案鎖得較久，代價是目前息率高過浮息封頂。它較適合把長期供款確定性放在首位、並接受初期提前還款限制的人。
四、$480萬按揭月供比較
假設貸款$480萬、30年、等額本息，其他費用不計：
| 方案 | 示範年息 | 每月供款 | DSR五成下最低月入 |
|---|---|---|---|
| H按封頂／P按 | 3.25% | 約$20,890 | 約$41,780 |
| 滙豐3年／5年定息 | 2.73% | 約$19,545 | 約$39,090 |
| HKMC 10年定息 | 4.00% | 約$22,916 | 約$45,832 |
| HKMC 20年定息 | 4.30% | 約$23,754 | 約$47,508 |
這只是同一本金和年期的數學比較。H按會隨重訂息率改變；滙豐短期定息在定息期後亦會轉為合約列明的安排。若有其他每月債務，DSR分子要把那些供款一併加上。
五、壓力測試已暫停，但銀行審批沒有消失
金管局由2024年2月28日起暫停假設按息上升200基點的壓力測試[6]；2024年10月16日起，住宅物業最高按揭成數劃一為七成，供款與入息比率（DSR）上限劃一為五成[7]。
這代表監管上的「加2厘壓測」已停，不代表銀行只看一條DSR公式便必批。入息穩定性、其他債務、信貸紀錄、物業估價和樓齡，仍會影響最終批核。需要逐項計入息，可使用按揭壓力測試與DSR計算機。
六、實際揀Plan：用5條問題排序
- HIBOR低過哪條線才慳息？ 用「封頂減息差」算自己的轉捩點。
- 封頂寫甚麼公式？ 看P減幾多，不要只看今天3.25%。
- 定息鎖多久？ 3年、5年和20年的風險完全不同。
- 定息期後怎樣計？ 要求銀行在條件信寫清楚轉用的浮息公式。
- 回贈和提前還款成本是多少？ 用同一持有期算淨成本，可參考按揭現金回贈比較。
若H按與P按當日都是3.25%，不要急著當成完全一樣。下一步應比息差、封頂公式、回贈、Mortgage Link、罰息條款和銀行估價；這些往往比首月供款差額更影響結果。
FAQ
Q1：H按和P按最大分別是甚麼？
H按以HIBOR加固定息差計算，通常設有以P為基準的封頂位；P按則以銀行最優惠利率減固定折讓計算。H按可在拆息回落時跌穿封頂，P按的變動通常較少，但實際息率仍會隨銀行調整P而改變。
Q2：2026年8月H按實際息率是多少？
按2026年8月21日1個月HIBOR 2.68577%及H加1.3厘示範，名義息率為3.98577%。若合約封頂是3.25%，實際便按較低的3.25%計息。這只是示範，實際息差、封頂和重訂日以個別貸款合約為準。
Q3：1個月HIBOR跌到多少，H按才會低過3.25%封頂？
若息差是H加1.3厘，1個月HIBOR要低過1.95%，名義息率才會低過3.25%封頂。計法是3.25%減1.30%等於1.95%。息差不同，轉捩點亦會不同。
Q4：H按封頂是否代表息率永遠不會高過3.25%？
只可說不會高過合約當時的封頂公式。封頂通常寫成P減某個折讓，而P本身可以由銀行調整；若P上升，封頂息率亦可上升。因此要看封頂公式，不要只記住目前3.25%這個數字。
Q5：2026年8月定息按揭利率是多少？
截至2026年8月23日，滙豐3年及5年定息按揭均為年息2.73%，一手樓申請期至2026年9月30日，其他合資格申請至2026年8月31日。HKMC的10年、15年和20年定息則分別為4.00%、4.15%和4.30%，由2025年11月6日起至另行通知。
Q6：2026年申請按揭還要做加2厘壓力測試嗎？
金管局已由2024年2月28日起暫停假設按息上升200基點的壓力測試。現行監管上限把住宅按揭的供款與入息比率劃一為五成；銀行仍會按入息、債務、信貸紀錄和物業情況作最終審批。
Q7：首置買家應選H按、P按還是定息按揭？
沒有一個方案適合所有人。想保留拆息回落空間並有封頂保護，可比較H按；重視較平穩的計息基準，可比較P按；想鎖定指定年期供款，則比較定息。最後要把實際息率、封頂公式、回贈、罰息和定息期後安排放在同一張表。
延伸閱讀
免責聲明：本文只供一般資料參考，並非按揭、法律或財務意見。HIBOR、P、息差、封頂、定息、回贈和批核條件可隨時改變；申請前應向銀行索取最新書面報價及貸款條件。
資料來源
- 香港銀行公會，港元利息結算利率（2026年8月21日）。https://www.hkab.org.hk/api/hibor?year=2026&month=8&day=21
- 香港滙豐，港元最優惠利率。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/investments/market-information/hk/lending-rate/
- 恒生銀行，認識H按與P按的分別。https://www.hangseng.com/zh-hk/moments/buying-your-first-home/h-plan-vs-p-plan/
- 香港滙豐，定息按揭計劃。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/fixed-rate-mortgage/
- 香港按揭證券有限公司，定息按揭計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html
- 香港金融管理局，2024年2月28日暫停加200基點壓力測試。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 香港金融管理局，2024年10月16日按揭成數及DSR修訂。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
