H按 vs P按 vs 定息按揭2026：2.93%定息、封頂與月供實算（10月4日）
H按、P按與定息按揭2026：10月4日全篇覆核，10月2日一個月HIBOR2.96839%，H+1.3名義4.26839%、假設3.25%封頂；滙豐3／5年定息2.93%，HKMC長期4.25%至4.55%。用480萬、30年月供及DSR作同基準比較，附1.95%封頂與1.63%定息交叉點、期限及條件信核對。
H按、P按與定息按揭2026，先分清「浮息封頂」和「指定年期鎖息」。10月4日覆核，香港銀行公會上一個銀行營業日10月2日的1個月HIBOR為2.96839%；假設H+1.3、封頂P−1.75且P為5.00%，名義4.26839%仍按較低3.25%計。滙豐現行3／5年定息2.93%，HKMC 10／15／20年則4.25%／4.40%／4.55%。[1][2][4][5]
本文逐節核對現行條款並用同一480萬、30年貸款實算。3.25%是明示公式假設，並非每間銀行或每位申請人的統一報價。銀行採用的H、重訂日、P、息差和封頂以貸款條件信為準；滙豐KFS亦說本行H未必與銀行公會數字相同。[8]
快速結論
| 計劃 | 2026年10月4日參考 | 最值得留意 |
|---|---|---|
| H按 | H+1.3示範名義4.26839%；封頂示範3.25% | HIBOR低過1.95%才會跌穿3.25%封頂 [1] [2] |
| P按 | 滙豐P 5.00%減1.75厘 = 3.25% | P較平穩，但銀行調P時供款仍會變 [2] |
| 滙豐短期定息 | 3年及5年均為2.93% | 看申請／提款期限、定息後安排及提前還款條款 [4] |
| HKMC長期定息 | 10年4.25%、15年4.40%、20年4.55% | 鎖得較久，但目前息率高過3.25%浮息封頂 [5] |
H按保留拆息回落空間並設封頂；P按使用較平穩的基準；定息則鎖定指定年期。三者要連同回贈、罰息及定息期後安排一併比較。
H按怎樣計：先算名義息率，再跟封頂比較
H按通常以1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）加固定息差計算。HIBOR受港元資金供求影響，多數H按會定期重訂；銀行亦普遍設「鎖定按息上限」，俗稱封頂位[3]。
H按實際息率 = HIBOR + 息差，與封頂息率兩者取其低
以2026年10月2日數字示範：
- 1個月HIBOR：2.96839%
- 息差：H+1.30%
- 名義息率：2.96839% + 1.30% = 4.26839%
- 封頂：3.25%
- 實際計息：3.25%
HIBOR跌到多少才真正受惠？
若息差是H+1.30%、封頂是3.25%，轉捩點是：
3.25% − 1.30% = 1.95%
即1個月HIBOR要低過1.95%，H按名義息率才會低過封頂，供款才開始跟拆息向下。若你的息差是H+1.4，3.25%封頂交叉點便為1.85%；要按自己的條件信重算。
與2.93%定息比較則是另一條線：若H+1.3、封頂仍高於2.93%，H要低過1.63%（2.93−1.30）才在當次重訂時低於2.93%。這只是單期息率交叉點，沒有預測拆息何時會跌，也未計回贈、罰息或掛鈎存款。
封頂3.25%不是永久固定數字
封頂通常寫成P減某個折讓，例如P減1.75厘。P本身由銀行釐定，可以上調或下調；所以封頂公式不變，也不代表實際封頂數字永遠是3.25%。簽約時要抄下的是封頂公式，不是只記一個當日數字。
P按怎樣計：P減折讓，變動較少但不是定息
P按以銀行最優惠利率（Prime Rate）減固定折讓計算。不同銀行可以有不同P，市場亦常說「大P」和「細P」；判斷平貴時，要比較P減折讓後的實際息率，不能只看P本身[3]。
截至2026年10月4日，滙豐港元最優惠利率為5.00%，自2025年10月31日起生效[2]。以P減1.75厘示範：
5.00% − 1.75% = 3.25%
P按通常沒有另一層封頂，因為它本身已直接按P減折讓計息。它較HIBOR平穩，但仍是浮息；銀行調整P時，實際息率和供款都可改變。
定息按揭要分短期和長期
3.1 滙豐3年／5年定息：2.93%
10月4日現行頁列3年及5年年息均2.93%，貸款100萬至5,000萬，須持滙豐戶口。二手私人住宅及轉按等合資格申請期為9月1日至12月31日，一手私人住宅為10月1日至12月31日，均須在2027年4月30日或之前提款。是否合資格及批核以銀行條款為準。[4]
9月KFS列定息期後本行1個月H+1.3起、封頂BLR−1.75；未來H與P可變。3／5年計劃的提前全清及部分還款期間／罰息不同，最終批核信優先，不能只按鎖息年期猜罰息。將回贈、提款時間與定息後公式一併抄到報價表。[8]
3.2 HKMC 10年／15年／20年：4.25%至4.55%
現行年息由2026年9月24日至另行通知，每宗住宅貸款上限1,000萬，申請後兩個月內提取。可接受一般及合資格按揭保險貸款：[5]
| 定息期 | 年息 | 提前全數／部分還款 |
|---|---|---|
| 10年 | 4.25% | 首3年依次為提前還款額3%／2%／1% [5] |
| 15年 | 4.40% | 同上 [5] |
| 20年 | 4.55% | 同上 [5] |
定息期後可按當時方案選續定或浮息，適用浮息寫於貸款通知書；頁面P−2.35只是參考，P由HKMC釐定，不能直接套滙豐5%。較長鎖息提供較長供款確定性，需連同當前息率與提前離場成本衡量。[5]
$480萬按揭月供比較
假設貸款$480萬、30年、等額本息，其他費用不計：
| 方案 | 示範年息 | 每月供款 | DSR五成下最低月入 |
|---|---|---|---|
| H按封頂／P按 | 3.25% | 約$20,890 | 約$41,780 示例計算；利率輸入： [2] [8] |
| 滙豐3年／5年定息 | 2.93% | 約$20,056 | 約$40,112 示例計算；利率輸入： [4] |
| HKMC 10年定息 | 4.25% | 約$23,613 | 約$47,226 示例計算；利率輸入： [5] |
| HKMC 20年定息 | 4.55% | 約$24,464 | 約$48,928 示例計算；利率輸入： [5] |
這只是同一本金和年期的數學比較。H按會隨重訂息率改變；滙豐短期定息在定息期後亦會轉為合約列明的安排。若有其他每月債務，DSR分子要把那些供款一併加上。表內月入只是無其他債務、固定同一息率的50%公式測算，並非銀行承諾最低收入即可批核；金額四捨五入，銀行實際方法可異。
壓力測試已暫停，但銀行審批沒有消失
金管局已由2024年2月28日起暫停假設按息上升200基點的壓力測試[6]；2024年10月16日起，一般銀行住宅物業最高按揭成數劃一為七成，供款與入息比率（DSR）上限劃一為五成[7]。
合資格高成數按揭保險另按專項條件，不能把一般七成當作所有方案上限。
這代表監管上的「加2厘壓測」已停，不代表銀行只看一條DSR公式便必批。入息穩定性、其他債務、信貸紀錄、物業估價和樓齡，仍會影響最終批核。需要逐項計入息，可使用按揭壓力測試與DSR計算機。
實際揀Plan：用5條問題排序
- HIBOR低過哪條線才慳息？ 用「封頂減息差」算自己的轉捩點。
- 封頂寫甚麼公式？ 看P減幾多，不要只看今天3.25%。
- 定息鎖多久？ 3年、5年和20年的風險完全不同。
- 定息期後怎樣計？ 要求銀行在條件信寫清楚轉用的浮息公式。
- 回贈和提前還款成本是多少？ 用同一持有期算淨成本，可參考按揭現金回贈比較。
若H按與P按當日都是3.25%，不要急著當成完全一樣。下一步應比息差、封頂公式、回贈、Mortgage Link、罰息條款和銀行估價；這些往往比首月供款差額更影響結果。
FAQ
H按和P按最大分別是甚麼？
H按以HIBOR加固定息差計算，通常設有以P為基準的封頂位；P按則以銀行最優惠利率減固定折讓計算。H按可在拆息回落時跌穿封頂，P按的變動通常較少，但實際息率仍會隨銀行調整P而改變。
2026年10月H按實際息率是多少？
按2026年10月2日1個月HIBOR 2.96839%及H加1.3厘示範，名義息率為4.26839%。若合約封頂是3.25%，實際便按較低的3.25%計息。這只是示範，實際息差、封頂和重訂日以個別貸款合約為準。
1個月HIBOR跌到多少，H按才會低過3.25%封頂？
若息差是H加1.3厘，1個月HIBOR要低過1.95%，名義息率才會低過3.25%封頂。計法是3.25%減1.30%等於1.95%。息差不同，轉捩點亦會不同。
H按封頂是否代表息率永遠不會高過3.25%？
只可說不會高過合約當時的封頂公式。封頂通常寫成P減某個折讓，而P本身可以由銀行調整；若P上升，封頂息率亦可上升。因此要看封頂公式，不要只記住目前3.25%這個數字。
2026年10月定息按揭利率是多少？
10月4日現行滙豐3／5年2.93%，合資格一手／二手及轉按申請最遲12月31日、提款最遲2027年4月30日，開始日期與交易資格不同。HKMC由9月24日起10／15／20年4.25%／4.40%／4.55%至另行通知；其提款為申請後兩個月內。定息後公式及罰息另看通知書。
2026年申請按揭還要做加2厘壓力測試嗎？
金管局已由2024年2月28日起暫停假設按息上升200基點的壓力測試。現行監管上限把住宅按揭的供款與入息比率劃一為五成；銀行仍會按入息、債務、信貸紀錄和物業情況作最終審批。
首置買家應選H按、P按還是定息按揭？
沒有一個方案適合所有人。想保留拆息回落空間並有封頂保護，可比較H按；重視較平穩的計息基準，可比較P按；想鎖定指定年期供款，則比較定息。最後要把實際息率、封頂公式、回贈、罰息和定息期後安排放在同一張表。
延伸閱讀
免責聲明：本文只供一般資料參考，並非按揭、法律或財務意見。HIBOR、P、息差、封頂、定息、回贈和批核條件可隨時改變；申請前應向銀行索取最新書面報價及貸款條件。
資料來源
- 香港銀行公會，港元利息結算利率（2026年10月2日）。https://www.hkab.org.hk/api/hibor?year=2026&month=10&day=2
- 香港滙豐，港元最優惠利率。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/investments/market-information/hk/lending-rate/
- 恒生銀行，認識H按與P按的分別。https://www.hangseng.com/zh-hk/moments/buying-your-first-home/h-plan-vs-p-plan/
- 香港滙豐，定息按揭計劃。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/fixed-rate-mortgage/
- 香港按揭證券有限公司，定息按揭計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html
- 香港金融管理局，2024年2月28日暫停加200基點壓力測試。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 香港金融管理局，2024年10月16日按揭成數及DSR修訂。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 滙豐，2026年9月定息按揭產品資料概要。 https://www.hsbc.com.hk/content/dam/hsbc/hk/docs/mortgages/fixed-rate-mortgage/key-fact-statement-2.93.pdf
