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按揭壓力測試計算機2026：其他債務、DSR五成與可承擔貸款額

Q: 壓測暫停了，是否代表借得更多？

壓測暫停只移除了指定的「假設加息 2 厘」測試，沒有取消 DSR、入息證明及信貸審查。最終批額仍取決於銀行評估。

按揭壓力測試計算機2026：10月4日全篇覆核，加入其他每月債務供款，計新按揭月供、總DSR、五成公式月入及純DSR可承擔貸款額。金管局加200基點壓測已暫停，銀行仍審入息、債務、估價與成數。附500萬、3.25%、30年及另有4,000月供的明示假設，分清公式結果、銀行認可收入與按揭保險專項資格。

首期準備好，按揭也未必批足，因為銀行還要看每月供款和入息。金管局在 2024 年 2 月 28 日暫停假設按息上升 200 基點的壓力測試^[1]，其後在 2024 年 10 月 16 日把物業按揭的 DSR 上限劃一為五成^[2]。下方按揭壓力測試計算機按你輸入的貸款額、利率、年期和其他每月債務算月供與總DSR，並以五成反推所需銀行認可月入。也可輸入月入，查看純DSR公式下的可承擔貸款額；結果是預算，沒有代替銀行估價／成數及審批。

資料查核：2026年10月4日全篇覆核現行監管、按保FAQ、銀行計算機與申請文件。3.25%為手動示例，請改成個人報價；年期和月入亦要用銀行認可值。

直接看：即時計算｜規則｜入息表｜其他債務例子｜調整與文件

先看結論：壓測已停，DSR 仍要計

項目	截至 2026-10-04	來源
壓力測試（+200 基點）	2024-02-28 起已暫停實施	^[1]
供款與入息比率（DSR）上限	2024-10-16 起劃一為五成（50%）	^[2]
按揭成數上限	一般銀行住宅及非住宅物業上限七成（70%），合資格按保另看專項	^[2]
持有其他按揭 / 擔保的扣減	原本扣 10 個百分點的要求已取消	^[2]
入息要求（核心公式）	銀行認可月入 ≥（新按揭月供＋其他債務月供）÷50%	^[3]
高成數按揭（按揭保險）	樓價 1,000 萬港元或以下可達 80% 或 90%；九成只適用於不持有本港住宅物業的固定受薪申請人等指定條件	^[4]

若你看到「加息 2 厘後 DSR 不超過 60%」，那是指定壓力測試暫停前的算法。現時仍要過 DSR 五成這一關，但不用再做假設加息 200 基點的指定壓測^[1]。

壓力測試與 DSR 點運作（現行金管局規則）

過去申請按揭要同時看 DSR 和指定壓力測試：先計實際按息下的供款，再假設按息上升 200 基點。2024 年起，後一項指定測試已暫停，但 DSR 沒有取消。

1.1 壓力測試：2024-02-28 起暫停

金管局在 2024 年 2 月 28 日暫停物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，修訂即日生效，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易^[1]。簡單講，指定的「加 2 厘」壓測已停。

1.2 DSR 上限：2024-10-16 起劃一五成

2024 年 10 月 16 日，金管局再修訂逆周期措施。一般銀行住宅和非住宅按揭成數上限七成，合資格按保另按專項，DSR 上限劃一為五成^[2]。同日亦有以下改動：

非自用物業的 DSR 上限由四成調升至五成，與自用物業看齊^[2]；
取消了申請人若就其他按揭物業作出借貸或擔保、須調低按揭成數及 DSR 上限 10 個百分點的要求^[2]；
金管局表示，是次把最高按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平^[2]。

1.3 DSR 怎樣計

DSR（供款與入息比率，Debt Servicing Ratio）量度每月債務供款佔總入息的比例。金管局說明銀行會把按揭及其他債務供款一併考慮^[3]；恒生銀行的官方計算機列出的每月債務項目包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款^[5]。所以分子不只有新按揭：

計入分子：新做按揭的每月供款、現有其他按揭供款、私人貸款 / 稅貸的月供、車位或車貸供款、信用卡分期的固定月供等；
分母：每月可被銀行接受的入息，固定及非固定收入的證明／取數方式要按銀行及計劃確認（見第五節）。

銀行批按揭時，會以你計入所有債務後的 DSR 與五成上限比較；若估算超標，可先評估減貸款額、其他債務或年期；加入擔保人是否可改善仍要銀行接受及計其債務，沒有任何單一做法保證批足。

計算公式與計算機

入息要求的邏輯很直接：先算出每月供款，再用 DSR 上限反推所需月入。

2.1 核心公式

第一步：每月供款（等額本息）

每月供款 = 貸款額 × 月利率 ×（1 + 月利率）^期數 ÷ ［（1 + 月利率）^期數 − 1］

其中月利率 = 年利率 ÷ 12；期數 = 還款年期 × 12（30 年 = 360 期）。

第二步：用 DSR 上限反推入息

每月總債務供款 ≤ 銀行認可月入×50%

整理後：

無其他債務時所需月入 = 每月供款÷50%；有其他債務時 =（按揭月供＋其他每月債務）÷50%

如果你已有其他每月債務供款，要先把它們加進去：（每月按揭供款 + 其他每月債務供款）≤ 月入 × 50%。

2.2 即時計算機

輸入貸款額、年利率、還款年期、其他債務及銀行認可月入（可留空），估算新按揭月供、總月供、DSR和五成公式月入。年期以整月計，這個住宅工具最長30年；可承擔貸款額只按DSR公式，未套成數／估價。

計算機只就你輸入的數字估算，已計入你填寫的其他每月債務，未自動估計按保保費、核保／銀行收入折算、估價／成數或其他費用。金管局亦提醒，其按揭供款計算機的結果只供參考，不代表銀行對按揭貸款的批額^[3]。

不同貸款額所需入息對照表

以下把 3.25% 當作示例利率，以還款 30 年、等額本息、沒有其他債務 計算，再按 DSR 五成反推所需月入。3.25% 不是 2026 年 10 月任何銀行的報價；申請時請把計算機利率改成銀行實際批出的息率。

貸款額	每月供款（30 年、3.25%）	DSR五成公式月入	來源
HK$3,000,000	約 HK$13,056	約 HK$26,112	^[3]
HK$4,000,000	約 HK$17,408	約 HK$34,817	^[3]
HK$5,000,000	約 HK$21,760	約 HK$43,521	^[3]
HK$5,400,000（樓價 $600 萬、符合九成按保資格）	約 HK$23,501	約 HK$47,002	^[4]
HK$6,000,000	約 HK$26,112	約 HK$52,225	^[3]
HK$8,000,000	約 HK$34,817	約 HK$69,633	^[3]
HK$10,000,000	約 HK$43,521	約 HK$87,041	^[3]

利率每變動，月供與入息門檻都會跟住改變；上表只示範 3.25% 一個情境。想比較各行最新報價，可參考銀行按揭利率與條款比較及 HIBOR 走勢追蹤。

其他債務實例：新按揭DSR48.4%，總DSR57.2%

自訂例：500萬、30年、年息3.25%，假設銀行認可月入45,000、其他債務月供4,000。新按揭月供約21,760，單看新貸款為48.4%；計入其他債務後（21,760.316+4,000）÷45,000×100%=57.2%，五成公式月入約51,521。用未四捨五入值計比例，沒有代表真實批核。^[3]^[5]

同一月入／其他債務下，新按揭可用月供為45,000×50%−4,000=18,500；保持同一假設利率與30年，純DSR公式本金約4,250,857。這只是還款能力公式上限，物業估價、適用成數、保費及銀行審批可再限制貸款。香港按證保險FAQ亦說擔保其他貸款的月供會全數計入其DSR評估。^[6]

點提高通過率

如果按計算機算出來月入不夠，以下三種做法可以改善 DSR，方向都是壓低分子或做大分母：

4.1 拉長還款年期

年期愈長，每月供款愈低，DSR 隨之下降。以貸款 HK$500 萬、3.25% 為例：

還款年期	每月供款	DSR 五成所需月入
20 年	約 HK$28,360	約 HK$56,720 ^[3]
25 年	約 HK$24,366	約 HK$48,732 ^[3]
30 年	約 HK$21,760	約 HK$43,521 ^[3]

由 20 年延至 30 年，所需月入由約 HK$56,720 降至約 HK$43,521。年期仍會受物業及申請人條件、銀行政策影響；而且供得越耐，累計利息通常越多。

4.2 加入有入息的擔保人或聯名申請

銀行接受有入息的擔保人／聯名申請人時，可能計入其認可收入；擔保人自身的其他債務同樣會計入評估。不過擔保安排會影響擔保人日後自己再借按揭的能力，宜先溝通清楚。

4.3 減少貸款額（增加首期）

多付首期、減低貸款額，是最直接壓低月供的方法。同時要留意按揭成數上限：不買按揭保險的話，金管局基本成數上限為七成^[2]；要造八至九成，須符合香港按證保險公司（HKMC）按揭保險計劃的資格與保費安排^[4]。首置安排可一併參考首置上車指南。

如果手上有高月供的私人貸款、車貸或信用卡分期，先處理好可直接減少 DSR 分子。清還後要保留證明，供銀行查核。

五、避坑

不要再用舊制計數：「加 2 厘壓測 + DSR 60%」是 2024 年前的舊規則。現時以 DSR 五成為主要關卡，壓測已暫停^[1]^[2]。
不要漏報其他債務：銀行會考慮按揭及其他債務供款；恒生銀行的官方計算機列出的例子包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款^[5]。
非固定入息要先問清楚：佣金、花紅或自僱收入是否獲接納、採用哪段紀錄及會否折算，視乎銀行和按揭計劃，不要自行把全額收入放入計算。
入息要有證明：先向銀行取文件清單；例如滙豐申請表列最近入息稅單、薪金證明及／或支薪銀行月結單／存摺等。HKMC居屋第二市場安排另明確不接受自我聲明作入息證明，不能把該專項句子泛指全部按保 ^[7] ^[4]。
壓測暫停，不代表一定批足：DSR 五成上限仍在，銀行也會審查信貸紀錄與入息，最終批額未必等於申請額^[3]。
按息會浮動：H 按月供隨 HIBOR 變動，封頂前供款可升可跌。雖然不再做壓測，但自己仍宜預留按息上升的緩衝，參考 HIBOR 是什麼。

FAQ

2026 年買樓還要做壓力測試嗎？

金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求，自該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易毋須再過這項壓測^[1]。但銀行批核時仍會審查供款與入息比率（DSR），現時上限劃一為五成^[2]。

現時的供款與入息比率（DSR）上限是多少？

金管局於 2024 年 10 月 16 日修訂逆周期措施後，一般銀行住宅及非住宅物業按揭上限七成，合資格按保另按專項、供款與入息比率上限劃一為五成；原本因持有其他按揭或擔保而下調 10 個百分點的要求亦已取消^[2]。

供款與入息比率（DSR）怎樣計？

DSR = 每月總債務供款÷銀行認可月入×100%。申請按揭時，銀行也會考慮未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款等每月債務^[5]。按五成上限初步反推，月入要不少於每月總供款 ÷ 50%。

貸款 500 萬、30 年期需要幾多月入？

以3.25%示例、30年等額本息、無其他債務，月供約HK$21,760，按未四捨五入月供算五成公式月入約43,521。3.25% 只是一個計算情境，實際請輸入銀行報價^[3]。

DSR 過唔到關可以點做？

常見方法包括拉長還款年期（例如 25 年延至 30 年）攤薄月供、加入有入息的擔保人或聯名申請人、減少貸款額（增加首期），以及先清還或結束其他高供款的貸款再申請。

自僱或佣金收入可以用全額計 DSR 嗎？

不一定。非固定收入是否獲接納、採用哪段紀錄及是否折算，會因銀行和按揭計劃而異。申請前應向銀行確認所需證明，不要自行假設全部佣金或花紅都可計入。

壓測暫停了，是否代表借得更多？

壓測暫停只移除了指定的「假設加息 2 厘」測試^[1]，沒有取消 DSR、入息證明及信貸審查。最終批額仍取決於銀行評估^[3]。

延伸閱讀

免責聲明：以上資料為一般性參考，並非按揭顧問、稅務或法律意見。按揭成數、供款與入息比率規定及按揭利率隨時調整，獲批金額視乎個人信貸與物業條件，實際以銀行及金管局最新公佈為準。此外，本文部分通往產品或開戶頁面的連結屬合作推廣性質，若讀者經此申請或開戶，本網或會獲得推廣報酬；這不影響閣下所付的價格，亦不構成對任何產品的個別推薦。

資料來源

香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
香港金融管理局，「按揭供款計算機」（智醒錦囊 - 按揭）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
恒生銀行，「可負擔貸款額計算機」（每月債務還款項目及估算免責聲明，2026-10-04 查核）。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/
HKMC，現行2026年2月按揭保險FAQ（收入、債務與擔保分類）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1458/202602_FAQ%20%28Chinese%20version%29_20260224_clean_final.pdf
滙豐現行按揭申請表（所需入息證明文件）。https://forms.hsbc.com.hk/content/dam/hsbc/hk/docs/mortgages/home-related-loan/application-form.pdf