按揭壓力測試計算機 2026：壓測已暫停、DSR 五成反推所需月入（8月更新）
用按揭壓力測試計算機輸入貸款額、利率和年期，即時看到每月供款及 DSR 五成所需月入。本文按 2026年8月1日官方資料解釋壓力測試暫停、現行按揭 DSR 上限與高成數按揭限制。
首期準備好，按揭也未必批足，因為銀行還要看每月供款和入息。金管局在 2024 年 2 月 28 日暫停假設按息上升 200 基點的壓力測試[1]，其後在 2024 年 10 月 16 日把物業按揭的 DSR 上限劃一為五成[2]。輸入貸款額、利率和年期，下面的按揭壓力測試計算機會先算月供，再按 DSR 五成反推所需月入。
資料查核：本文於 2026 年 8 月 1 日核對金管局、香港按證保險及銀行官方頁面。計算結果只供初步預算，實際批核以銀行為準。
先看結論：壓測已停，DSR 仍要計
| 項目 | 截至 2026-08-01 | 來源 |
|---|---|---|
| 壓力測試（+200 基點） | 2024-02-28 起已暫停實施 | [1] |
| 供款與入息比率（DSR）上限 | 2024-10-16 起劃一為 五成（50%） | [2] |
| 按揭成數上限 | 所有住宅及非住宅物業劃一 七成（70%） | [2] |
| 持有其他按揭 / 擔保的扣減 | 原本扣 10 個百分點的要求已取消 | [2] |
| 入息要求（核心公式） | 月入 ≥ 每月供款 ÷ 50% | [3] |
| 高成數按揭（按揭保險） | 樓價 1,000 萬港元或以下可達 80% 或 90%；九成只適用於不持有本港住宅物業的固定受薪申請人等指定條件 | [4] |
若你看到「加息 2 厘後 DSR 不超過 60%」，那是指定壓力測試暫停前的算法。現時仍要過 DSR 五成這一關，但不用再做假設加息 200 基點的指定壓測[1]。
一、壓力測試與 DSR 點運作（現行金管局規則）
過去申請按揭要同時看 DSR 和指定壓力測試：先計實際按息下的供款，再假設按息上升 200 基點。2024 年起，後一項指定測試已暫停，但 DSR 沒有取消。
1.1 壓力測試：2024-02-28 起暫停
金管局在 2024 年 2 月 28 日暫停物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，修訂即日生效，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易[1]。簡單講，指定的「加 2 厘」壓測已停。
1.2 DSR 上限：2024-10-16 起劃一五成
2024 年 10 月 16 日，金管局再修訂逆周期措施。住宅和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，DSR 上限劃一為五成[2]。同日亦有以下改動：
- 非自用物業的 DSR 上限由四成調升至五成，與自用物業看齊[2]；
- 取消了申請人若就其他按揭物業作出借貸或擔保、須調低按揭成數及 DSR 上限 10 個百分點的要求[2]；
- 金管局表示，是次把最高按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平[2]。
1.3 DSR 怎樣計
DSR（供款與入息比率，Debt Servicing Ratio）量度每月債務供款佔總入息的比例。金管局說明銀行會把按揭及其他債務供款一併考慮[3]；恒生銀行的官方計算機列出的每月債務項目包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款[5]。所以分子不只有新按揭：
- 計入分子：新做按揭的每月供款、現有其他按揭供款、私人貸款 / 稅貸的月供、車位或車貸供款、信用卡分期的固定月供等；
- 分母：每月可被銀行接受的入息，固定受薪人士以底薪為主，非固定入息會打折處理（見第五節）。
銀行批按揭時，會以你計入所有債務後的 DSR 與五成上限比較；超標就要減貸款額、加擔保人或延長年期，否則批不足。
二、計算公式與計算機
入息要求的邏輯很直接：先算出每月供款，再用 DSR 上限反推所需月入。
2.1 核心公式
第一步：每月供款（等額本息）
每月供款 = 貸款額 × 月利率 ×（1 + 月利率）^期數 ÷ ［（1 + 月利率）^期數 − 1］
其中月利率 = 年利率 ÷ 12；期數 = 還款年期 × 12（30 年 = 360 期）。
第二步：用 DSR 上限反推入息
每月供款 ≤ 月入 × DSR 上限（現時 50%）
整理後：
所需最低月入 = 每月供款 ÷ DSR 上限 = 每月供款 ÷ 50%
如果你已有其他每月債務供款，要先把它們加進去：（每月按揭供款 + 其他每月債務供款）≤ 月入 × 50%。
2.2 即時計算機
輸入貸款額、年利率、還款年期與月入，按一下即可估算每月供款、DSR 五成上限下的所需最低月入，以及你目前月入對應的 DSR：
計算機只就你輸入的數字估算，沒有計入其他債務供款、按揭保險保費、入息打折等因素。金管局亦提醒，其按揭供款計算機的結果只供參考，不代表銀行對按揭貸款的批額[3]。
三、不同貸款額所需入息對照表
以下把 3.25% 當作示例利率，以還款 30 年、等額本息、沒有其他債務 計算，再按 DSR 五成反推所需月入。3.25% 不是 2026 年 8 月任何銀行的報價；申請時請把計算機利率改成銀行實際批出的息率。
| 貸款額 | 每月供款（30 年、3.25%） | DSR 五成所需最低月入 | 來源 |
|---|---|---|---|
| HK$3,000,000 | 約 HK$13,060 | 約 HK$26,110 | [3] |
| HK$4,000,000 | 約 HK$17,410 | 約 HK$34,820 | [3] |
| HK$5,000,000 | 約 HK$21,760 | 約 HK$43,520 | [3] |
| HK$5,400,000（樓價 $600 萬、符合九成按保資格） | 約 HK$23,500 | 約 HK$47,000 | [4] |
| HK$6,000,000 | 約 HK$26,110 | 約 HK$52,230 | [3] |
| HK$8,000,000 | 約 HK$34,820 | 約 HK$69,630 | [3] |
| HK$10,000,000 | 約 HK$43,520 | 約 HK$87,040 | [3] |
利率每變動，月供與入息門檻都會跟住改變；上表只示範 3.25% 一個情境。想比較各行最新報價，可參考 9 大銀行按揭利率比較 及 HIBOR 走勢追蹤。
四、點提高通過率
如果按計算機算出來月入不夠，以下三種做法可以改善 DSR，方向都是壓低分子或做大分母：
4.1 拉長還款年期
年期愈長，每月供款愈低，DSR 隨之下降。以貸款 HK$500 萬、3.25% 為例：
| 還款年期 | 每月供款 | DSR 五成所需月入 |
|---|---|---|
| 20 年 | 約 HK$28,360 | 約 HK$56,720 |
| 25 年 | 約 HK$24,370 | 約 HK$48,730 |
| 30 年 | 約 HK$21,760 | 約 HK$43,520 |
由 20 年延至 30 年，所需月入由約 HK$56,720 降至約 HK$43,520。年期仍會受物業及申請人條件、銀行政策影響；而且供得越耐，累計利息通常越多。
4.2 加入有入息的擔保人或聯名申請
把父母或配偶加為擔保人 / 聯名申請人，可把他們的入息計入分母，拉高可承受的供款；擔保人自身的其他債務同樣會計入評估。不過擔保安排會影響擔保人日後自己再借按揭的能力，宜先溝通清楚。
4.3 減少貸款額（增加首期）
多付首期、減低貸款額，是最直接壓低月供的方法。同時要留意按揭成數上限：不買按揭保險的話，金管局基本成數上限為七成[2]；要造八至九成，須符合香港按證保險公司（HKMC）按揭保險計劃的資格與保費安排[4]。首置安排可一併參考 首置上車指南。
如果手上有高月供的私人貸款、車貸或信用卡分期，先處理好可直接減少 DSR 分子。清還後要保留證明，供銀行查核。
五、避坑
- 不要再用舊制計數：「加 2 厘壓測 + DSR 60%」是 2024 年前的舊規則。現時以 DSR 五成為主要關卡，壓測已暫停[1][2]。
- 不要漏報其他債務：銀行會考慮按揭及其他債務供款；恒生銀行的官方計算機列出的例子包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款[5]。
- 非固定入息要先問清楚：佣金、花紅或自僱收入是否獲接納、採用哪段紀錄及會否折算，視乎銀行和按揭計劃，不要自行把全額收入放入計算。
- 入息要有證明：需提供糧單、稅單、強積金供款紀錄或銀行月結單等；HKMC 明言按揭保險不接受自我聲明書作為還款能力評估依據[4]。
- 壓測暫停，不代表一定批足：DSR 五成上限仍在，銀行也會審查信貸紀錄與入息，最終批額未必等於申請額[3]。
- 按息會浮動：H 按月供隨 HIBOR 變動，封頂前供款可升可跌。雖然不再做壓測，但自己仍宜預留按息上升的緩衝，參考 HIBOR 是什麼。
FAQ
Q1：2026 年買樓還要做壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求，自該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易毋須再過這項壓測[1]。但銀行批核時仍會審查供款與入息比率（DSR），現時上限劃一為五成[2]。
Q2：現時的供款與入息比率（DSR）上限是多少？
金管局於 2024 年 10 月 16 日修訂逆周期措施後，所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成；原本因持有其他按揭或擔保而下調 10 個百分點的要求亦已取消[2]。
Q3：供款與入息比率（DSR）怎樣計？
DSR = 每月總債務供款 ÷ 每月總入息。申請按揭時，銀行也會考慮未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款等每月債務[5]。按五成上限初步反推，月入要不少於每月總供款 ÷ 50%。
Q4：貸款 500 萬、30 年期需要幾多月入？
以 3.25% 作示例利率、30 年期、等額本息、沒有其他債務計，月供約 HK$21,760；在 DSR 五成的簡化假設下，月入須約 HK$43,520。3.25% 只是一個計算情境，實際請輸入銀行報價[3]。
Q5：DSR 過唔到關可以點做？
常見方法包括拉長還款年期（例如 25 年延至 30 年）攤薄月供、加入有入息的擔保人或聯名申請人、減少貸款額（增加首期），以及先清還或結束其他高供款的貸款再申請。
Q6：自僱或佣金收入可以用全額計 DSR 嗎？
不一定。非固定收入是否獲接納、採用哪段紀錄及是否折算，會因銀行和按揭計劃而異。申請前應向銀行確認所需證明，不要自行假設全部佣金或花紅都可計入。
Q7：壓測暫停了，是否代表借得更多？
壓測暫停只移除了指定的「假設加息 2 厘」測試[1]，沒有取消 DSR、入息證明及信貸審查。最終批額仍取決於銀行評估[3]。
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資料來源
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港金融管理局，「按揭供款計算機」（智醒錦囊 - 按揭）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 恒生銀行，「可負擔貸款額計算機」（每月債務還款項目及估算免責聲明，2026-08-01 查核）。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/
