按揭壓力測試計算機 2026：壓測已暫停、DSR 上限五成、入息要求實算（6月更新）
2026年6月按揭壓力測試計算機：金管局 2024-02-28 已暫停假設加息 200 基點壓測，2024-10-16 起按揭成數劃一七成、供款與入息比率（DSR）上限劃一五成。本文拆解 DSR 點運作、附即時計算機與不同貸款額所需月入對照表，並列出提高通過率的方法，全部引用金管局官方頁面。
申請按揭時，決定你借唔借得到、借得幾多的，往往不是樓價，而是入息。即使首期足夠，只要每月供款超出銀行接受的入息比率，按揭一樣批不足。香港的關卡過去由壓力測試與供款與入息比率（DSR）兩重把守，但金管局在 2024 年已經調整：2024 年 2 月 28 日暫停假設按息上升 200 基點的壓力測試要求[1]，並於 2024 年 10 月 16 日把所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、DSR 上限劃一為五成[2]。本文整合金管局現行規則，講清楚 DSR 點運作、入息要求點計，並附上一個即時計算機與不同貸款額的所需月入對照表。
資料查核聲明：以下資料來自官方網頁，僅供參考，實際以機構公佈為準。
快速結論 / TL;DR
| 項目 | 2026 年現況 | 來源 |
|---|---|---|
| 壓力測試（+200 基點） | 2024-02-28 起已暫停實施 | [1] |
| 供款與入息比率（DSR）上限 | 2024-10-16 起劃一為 五成（50%） | [2] |
| 按揭成數上限 | 所有住宅及非住宅物業劃一 七成（70%） | [2] |
| 持有其他按揭 / 擔保的扣減 | 原本扣 10 個百分點的要求已取消 | [2] |
| 入息要求（核心公式） | 月入 ≥ 每月供款 ÷ 50% | [3] |
| 高成數按揭（按揭保險） | 樓價 $1,000 萬以下經 HKMC 最高 90% | [4] |
重點：坊間仍有不少資料以「壓測 + DSR 雙重」或「加息 2 厘後 DSR 不超過 60%」作為現行規則，這是 2024 年前的舊制。現時銀行批按揭以 DSR 五成 為主要入息關卡，假設加息 200 基點的壓測已經暫停[1]。
一、壓力測試與 DSR 點運作（現行金管局規則）
香港的按揭審批由金管局透過逆周期宏觀審慎監管措施規範銀行。過去的設計分兩層：先看供款與入息比率（DSR），再加一個壓力測試，假設按息上升 200 基點（2 厘）後，DSR 仍要在上限之內。2024 年起這套設計已經放寬。
1.1 壓力測試：2024-02-28 起暫停
金管局在 2024 年 2 月 28 日向銀行發出指引，指美國加息周期可能步入尾聲、本港按揭息率進一步上升的機會較低，因此認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，所有修訂即日生效，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易[1]。換言之，現時申請按揭已毋須再做「加 2 厘後仍要符合比率」的那一關。
1.2 DSR 上限：2024-10-16 起劃一五成
到 2024 年 10 月 16 日，金管局再修訂逆周期措施，把入息關卡進一步簡化。經修訂後，所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成[2]。這次修訂同時做了幾件事：
- 非自用物業的 DSR 上限由四成調升至五成，與自用物業看齊[2]；
- 取消了申請人若就其他按揭物業作出借貸或擔保、須調低按揭成數及 DSR 上限 10 個百分點的要求[2]；
- 金管局表示，是次把最高按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平[2]。
1.3 DSR 怎樣計
DSR（供款與入息比率，Debt Servicing Ratio）量度的是你每月所有債務供款，相對每月總入息的比例。金管局的按揭供款計算機亦說明，銀行在計算申請人 DSR 時，會把按揭供款及其他債務供款一併考慮[3]。重點在於分子不只是按揭：
- 計入分子：新做按揭的每月供款、現有其他按揭供款、私人貸款 / 稅貸的月供、車位或車貸供款、信用卡分期的固定月供等；
- 分母：每月可被銀行接受的入息，固定受薪人士以底薪為主，非固定入息會打折處理（見第五節）。
銀行批按揭時，會以你計入所有債務後的 DSR 與五成上限比較；超標就要減貸款額、加擔保人或延長年期，否則批不足。
二、計算公式與計算機
入息要求的邏輯很直接：先算出每月供款，再用 DSR 上限反推所需月入。
2.1 核心公式（plain-bold）
第一步：每月供款（等額本息）
每月供款 = 貸款額 × 月利率 ×（1 + 月利率）^期數 ÷ ［（1 + 月利率）^期數 − 1］
其中月利率 = 年利率 ÷ 12；期數 = 還款年期 × 12（30 年 = 360 期）。
第二步：用 DSR 上限反推入息
每月供款 ≤ 月入 × DSR 上限（現時 50%）
整理後：
所需最低月入 = 每月供款 ÷ DSR 上限 = 每月供款 ÷ 50%
如果你已有其他每月債務供款，要先把它們加進去：（每月按揭供款 + 其他每月債務供款）≤ 月入 × 50%。
2.2 即時計算機
輸入貸款額、年利率、還款年期與月入，按一下即可估算每月供款、DSR 五成上限下的所需最低月入，以及你目前月入對應的 DSR：
貸款額（HK$）
按揭年利率（%）
還款年期（年）
每月入息（HK$，可留空）
計算
每月供款：—
DSR 五成上限所需最低月入：—
你目前月入對應的 DSR：—
計算機只就你輸入的數字估算，沒有計入其他債務供款、按揭保險保費、入息打折等因素。金管局亦提醒，其按揭供款計算機的結果只供參考，不代表銀行對按揭貸款的批額[3]。
三、不同貸款額所需入息對照表
以下以實質按息約 3.25%（參考 2026 年 6 月主流 H 按封頂後水平，須以銀行報價為準）、還款 30 年、等額本息、沒有其他債務 計算，並按 DSR 五成上限反推所需最低月入。萬一上方計算機被瀏覽器停用，這張表仍可直接查閱：
| 貸款額 | 每月供款（30 年、3.25%） | DSR 五成所需最低月入 | 來源 |
|---|---|---|---|
| HK$3,000,000 | 約 HK$13,060 | 約 HK$26,110 | [3] |
| HK$4,000,000 | 約 HK$17,410 | 約 HK$34,820 | [3] |
| HK$5,000,000 | 約 HK$21,760 | 約 HK$43,520 | [3] |
| HK$5,400,000（樓價 $600 萬、9 成） | 約 HK$23,500 | 約 HK$47,000 | [4] |
| HK$6,000,000 | 約 HK$26,110 | 約 HK$52,230 | [3] |
| HK$8,000,000 | 約 HK$34,820 | 約 HK$69,630 | [3] |
| HK$10,000,000 | 約 HK$43,520 | 約 HK$87,040 | [3] |
利率每變動，月供與入息門檻都會跟住改變；上表只示範 3.25% 一個情境。想比較各行最新報價，可參考 9 大銀行按揭利率比較 及 HIBOR 走勢追蹤。
四、點提高通過率
如果按計算機算出來月入不夠，以下三種做法可以改善 DSR，方向都是壓低分子或做大分母：
4.1 拉長還款年期
年期愈長，每月供款愈低，DSR 隨之下降。以貸款 HK$500 萬、3.25% 為例：
| 還款年期 | 每月供款 | DSR 五成所需月入 |
|---|---|---|
| 20 年 | 約 HK$28,360 | 約 HK$56,720 |
| 25 年 | 約 HK$24,370 | 約 HK$48,730 |
| 30 年 | 約 HK$21,760 | 約 HK$43,520 |
由 20 年延至 30 年，所需月入由約 HK$56,720 降至約 HK$43,520。要留意年期會受樓齡及申請人年齡限制（不少銀行以「75 減樓齡」「65 或 70 減年齡」封頂），而且年期愈長、累計利息支出愈多。
4.2 加入有入息的擔保人或聯名申請
把父母或配偶加為擔保人 / 聯名申請人，可把他們的入息計入分母，拉高可承受的供款；擔保人自身的其他債務同樣會計入評估。不過擔保安排會影響擔保人日後自己再借按揭的能力，宜先溝通清楚。
4.3 減少貸款額（增加首期）
多付首期、減低貸款額，是最直接壓低月供的方法。同時要留意按揭成數上限：不買按揭保險的話，金管局基本成數上限為七成[2]；要造八至九成，須符合香港按證保險公司（HKMC）按揭保險計劃的資格與保費安排[4]。首置安排可一併參考 首置上車指南。
此外，先清還或結束其他高供款的私人貸款、車貸或信用卡分期，可直接減少 DSR 分子；申請按揭前數個月控制好卡數，往往比想像中見效。
五、避坑
- 不要再用舊制計數：「加 2 厘壓測 + DSR 60%」是 2024 年前的舊規則。現時以 DSR 五成為主要關卡，壓測已暫停[1][2]。
- DSR 計的是所有債務：分子要加埋私貸、車貸、卡數分期等月供，不只是新做的按揭[3]。借按揭前先理順其他借貸，否則 DSR 容易爆標。
- 非固定入息會打折：佣金、花紅、自僱收入銀行多按過往紀錄取平均並打折入帳，可承造金額可能比自己用全額計低一截。
- 入息要有證明：需提供糧單、稅單、強積金供款紀錄或銀行月結單等；HKMC 明言按揭保險不接受自我聲明書作為還款能力評估依據[4]。
- 暫停壓測不等於無限放寬：DSR 五成的硬指標仍在，加上信貸紀錄與入息審查，銀行批出的金額未必等於你申請的銀碼[3]。
- 按息會浮動：H 按月供隨 HIBOR 變動，封頂前供款可升可跌。雖然不再做壓測，但自己仍宜預留按息上升的緩衝，參考 HIBOR 是什麼。
FAQ
Q1：2026 年買樓還要做壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求，自該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易毋須再過這項壓測[1]。但銀行批核時仍會審查供款與入息比率（DSR），現時上限劃一為五成[2]。
Q2：現時的 DSR 上限是多少？
金管局於 2024 年 10 月 16 日修訂逆周期措施後，所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成；原本因持有其他按揭或擔保而下調 10 個百分點的要求亦已取消[2]。
Q3：DSR 怎樣計？
DSR = 每月所有債務供款 ÷ 每月總入息。按揭以外的私人貸款、車貸、卡數分期供款都要計入分子[3]。月供須不超過月入的五成，即月入要不少於月供 ÷ 50%。
Q4：貸款 500 萬、30 年期需要幾多月入？
以實質按息約 3.25%、30 年期、等額本息、沒有其他債務計，月供約 HK$21,760；在 DSR 五成上限下，月入須約 HK$43,500。實際以銀行批核為準[3]。
Q5：DSR 過唔到關可以點做？
常見方法包括拉長還款年期（例如 25 年延至 30 年）攤薄月供、加入有入息的擔保人或聯名申請人、減少貸款額（增加首期），以及先清還或結束其他高供款的貸款再申請。
Q6：自僱或佣金收入可以用全額計 DSR 嗎？
非固定入息（佣金、花紅、自僱收入）銀行一般會按過往紀錄取平均並打折計算，未必以全額入帳，因此實際可承造的貸款額可能較自己預期低，並需提供稅單、銀行月結單等證明。
Q7：壓測暫停了，是否代表借得更多？
暫停壓測去掉了「假設加息 2 厘後仍要符合比率」的關卡，入息門檻較撤辣前寬鬆[1]。但 DSR 五成的硬指標仍在，銀行亦會審查入息證明與信貸紀錄，並非無限放寬[3]。
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資料來源
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港金融管理局，「按揭供款計算機」（智醒錦囊 - 按揭）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html