香港首次置業攻略2026：9成按揭、印花稅及600萬上車預算

香港「首次置業」最容易令人混亂的地方，是它根本不是一張通用資格證。買私樓做九成按揭、申請港人首次置業項目、報居屋白表，看的不是同一套條件。有人以前買過樓但現在已賣出，可能符合私樓九成按揭的「目前沒有住宅」要求，卻不符合港人首置項目的「從未擁有」要求。

這份香港首次置業攻略2026，按10月6日重查的官方資料，先分清身份，再計按揭、住宅從價印花稅（AVD）、月供及資助置業選項。合資格買家買600萬元私樓、借九成及供30年，本文假設一次付清按保保費，首期、AVD及保費合共要870,000元；這還未計律師、代理和入伙開支。^{[4] [6] [8]}

資料查核聲明：按揭成數、供款入息比率、按保保費、住宅 AVD 及 2026 年置易付安排，已按金管局、HKMC、稅務局、房屋局及市建局資料重查。個別銀行與資助計劃仍有獨立審批及當期條款。

2026 年 10 月快速結論

先分清三種「首次置業」

住宅 AVD 也不再是判斷首置優惠的可靠方法。撤辣後，目前住宅物業的第 1 標準第 1 部及第 2 標準採用相同稅率數字 ^[4]。換句話說，現時「首置」的實際差異主要出現在高成數按揭和資助計劃資格，而不是一套較低住宅 AVD。

私樓按揭：70%、80% 與 90% 怎樣分？

金管局在 2024 年 10 月 16 日把所有住宅物業的基本按揭成數上限劃一為 70%，供款與入息比率上限劃一為 50% ^[1]。如要透過銀行申請高成數自住按揭，可查看HKMC按揭保險的合資格準則。

主要資格包括：以私人名義申請、物業自住、最長還款期 30 年、供款比率上限 50%，原定或剩餘還款年期加樓齡不得超過75年，以及首期不能來自借貸或透支 ^[6]。自僱、佣金收入或家庭入息結構較複雜，不代表一定不能借按揭，但未必符合九成按揭的固定受薪條件。

HKMC也提供簽臨約前的預先批核服務。一般情況下，由按證保險公司確認收妥全部必需文件起計，可於兩個工作天內作初步批核；有效期由成功批核日起計30日。參與銀行可自行決定是否受理，預批也不等於最終獲批 ^[2]。

撤辣後住宅印花稅怎樣計？

政府在 2024 年 2 月 28 日撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。「撤辣」不是免印花稅：買住宅仍須按售價或價值中較高者繳付 AVD ^[4]。

2026 年 2 月 26 日起的常見住宅稅階如下：

更高樓價仍有過渡稅階：20,000,001至21,739,120元為750,000元加超出2,000萬元部分的10%；21,739,121至1億元為4.25%。超過1億元至109,574,470元，則為425萬元加超出1億元部分的30%；109,574,471元起才按全額6.5%計。不能把「1億元以上」全部直接乘6.5% ^[4]。

600 萬樓：首期、保費、月供一次算清

以下是一個計算情景，不是銀行報價：

• 成交價及估值：600 萬元；
• 按揭：90%，貸款 540 萬元；
• 還款期：30 年；
• 申請人符合 HKMC 九成按揭資格；
• 月供以等額本息計算。

成交前現金

這宗600萬元、九成按揭的假設個案，適用較廣涵蓋範圍的合資格準則及保費表3；首次置業、浮息、九成、30年一次付清費率為2.50%。不要因樓價剛好600萬元便套用表1的2.16%：較窄涵蓋範圍在450萬至600萬元只列最高八成，並不涵蓋本例的540萬元九成貸款。^{[6] [12] [8]}。保費可按安排每年支付，或把一次付清保費加借入按揭；每年支付的費率及條件另列，不能把一次付清金額當成全年分期總額。若本例135,000元保費全部加借，首期加AVD是735,000元，貸款本金則由540萬元增至5,535,000元，月供和利息也會上升。^{[6] [8]}

2026年另有綠色推廣：須於3月17日至12月31日透過參與銀行提交申請，並於2027年12月31日或之前提取貸款。貸款額不包括加借保費，少於500萬元獎賞3,000元，500萬元或以上為5,000元，獎賞以原有一次付清保費或首年保費為上限。物業須達指定「綠建環評」新建建築暫定／最終金或鉑金級、既有建築綜合評估最終金或鉑金級，或持有效住宅室內建築卓越／優良證書；一般在提款後下一個月入帳，銀行可指定較早日期 ^[9]。不要在收到前把它計作首期。

月供及入息敏感度

*以上是純假設等額本息模型，並非現行銀行利率報價。月供四捨五入至元；所需月入用未四捨五入月供除以50%，再向上取整至元。假設沒有其他債務，也未加借保費。50%是監管上限，並不保證銀行一定借足。^{[1] [6]}

月供 = 本金 × 月利率 × (1＋月利率)^期數 ÷ [(1＋月利率)^期數－1]

DSR模型所需月入 = (按揭月供＋其他每月債務供款) ÷ 50%

例如把135,000元保費加借，年息仍假設3.25%、供30年，月供約24,089元。若另有每月4,000元債務，模型所需月入至少56,178元；不加借保費時，同樣債務下約需55,003元。這是原創預算示範，銀行仍會按入息、信用紀錄、擔保、估值及個案條件審批。^{[1] [6] [8]}

私樓以外的四條路

港人首置不是全年隨時遞表的現金津貼。房屋局2025年11月《香港便覽》記錄，已推售的項目包括「煥然懿居」第一、第二及第三座，當時另有數個首置項目推展，合共約5,000個單位。這是該期資料的供應描述，並非2026年10月正在接受申請的單位名單 ^[10]。要等個別項目公布申請期及資格，不宜用舊一輪入息上限預判下一輪。

二手樓由睇樓到成交：七步清單

1. 先算兩條線：可動用現金與銀行可借金額，不要只看網上按揭計算機。
2. 簽臨約前做估價和預審：高成數申請可向參與銀行問 HKMC 預先批核。
3. 查契與查樓：找律師處理業權、釘契、僭建、維修命令及大廈欠款；不要把代理意見當法律審查。
4. 準備早段訂金：二手樓臨時訂金一般為樓價 3% 至 5%，正式合約時通常補至合共 10% ^[11]。
5. 正式申請按揭及按保：比較的不只是利率，也包括封頂息、現金回贈、罰息期、保費付款方式及估值。
6. 確認交收方式：臨時買賣合約於2026年2月28日或之後簽署的二手住宅交易，可按銀行安排選用置易付。買方按揭貸款經CHATS直接轉到賣方按揭銀行，清還原有貸款後餘款付到賣方指定戶口；賣方沒有未清按揭時，貸款款項直接付到其戶口。按揭以外款項仍按交易安排交收 ^[5]。
7. 成交前驗樓及留應急金：不要把戶口清空，裝修、傢俬、管理費按金及突發維修都要現金。

六個常見誤解

• 「九成按揭即首期兩成」：錯。九成按揭的樓價部分首期是一成；兩成對應八成按揭。
• 「第一次買樓一定有較低 AVD」：現時住宅兩套稅率數字相同，首置身份沒有另一張更平的住宅稅表。
• 「以前買過樓就一定做不到九成」：私樓按保看申請時是否持有香港住宅；但港人首置看的是從未擁有，兩者不同。
• 「壓測取消即容易批」：DSR、入息證明、信用紀錄和估值仍在。
• 「銀行估足價是理所當然」：按揭通常以估值或成交價較低者計；估值不足要補現金。
• 「樓花等落成才申請最安全」：HKMC 特別提醒，建築期付款到落成才申請按揭，貸款額可能因估值變動而低於原先計劃 ^[2]。

FAQ

Q1：香港首次置業最高可以做幾成按揭？

合資格申請人購買 1,000 萬港元或以下私人住宅，經 HKMC 按揭保險最高可做 90%，首期低至一成。八成以上至九成只適用於全部抵押人申請時沒有持有香港住宅，且全部申請人為固定受薪人士；實際成數仍由銀行及 HKMC 審批。

Q2：首次置業是否只有一個資格定義？

不是。私樓九成按揭看的是全部抵押人在申請時有沒有香港住宅；港人首次置業項目則要查當期資格，例如2023年「煥然懿居第三座」要求申請人及家庭成員從未在香港直接或間接擁有住宅；居屋、白居二及綠置居另有當期的身份、入息、資產及物業擁有規則。

Q3：撤辣後首次置業有較低住宅印花稅嗎？

現時沒有因首次置業身份而出現不同的住宅 AVD 數字。2024 年撤銷 SSD、BSD 及 NRSD 後，住宅仍要繳付從價印花稅；目前第 1 標準第 1 部與第 2 標準採用相同住宅稅率表，400 萬元或以下為 100 元，其後按樓價分級。

Q4：600 萬樓做 9 成按揭，月供及入息要求約多少？

以貸款540萬元、30年期及年利率3.25%的純情景假設計，月供約23,501元；以供款入息比率50%上限反推，未計其他債務及加借保費，月入至少約需47,003元。利率每升跌 0.5 個百分點，月供會明顯改變，實際以銀行批核為準。

Q5：買樓現時還要做壓力測試嗎？

金管局已於 2024 年 2 月暫停假設按息上升 200 基點的壓力測試，但供款與入息比率仍然存在。現行監管上限劃一為 50%，銀行也會計入信用卡、私人貸款及其他債務。

Q6：首次置業除了私樓還有甚麼資助途徑？

常見途徑包括居屋白表或綠表、綠置居、白居二，以及港人首次置業項目。各計劃的申請期、配額、入息資產上限和物業擁有規則不同，不能把私樓九成按揭的首置定義直接套用。

Q7：2026 年買二手樓可以使用置易付嗎？

可以視乎交易及銀行安排。適用範圍為臨時買賣合約在2026年2月28日或之後簽署的香港二手住宅交易，買方按揭貸款經CHATS轉到賣方按揭銀行；賣方沒有未清按揭時則直接付到賣方戶口。按揭以外成交款項仍按交易安排交收。

延伸閱讀

• 儲首期攻略：$5M／$8M／$12M 要儲幾多
• 高成數按揭：HKMC 9 成按揭資格與保費
• 印花稅：SSD／BSD／AVD 撤辣後稅階
• 居屋申請：白表／綠表入息資產及流程
• 白居二：購買資格證明及第二市場流程
• 居屋按揭比較：白表與綠表成數
• 二手樓買賣流程：臨約、正式合約及成交
• 按揭利率比較：H 按封頂與現金回贈

免責聲明：本文只作一般按揭、置業及稅務資料整理，不是按揭、法律、投資或稅務意見。銀行、HKMC 及資助房屋機構會按個案或當期計劃審批；簽署買賣合約前，請向銀行、律師及相關機構確認。

資料來源

1. 香港金融管理局，「按揭」。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
2. 香港按揭證券有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
3. 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
4. 稅務局，「從價印花稅」常見問題（2026-02-26 起稅率）。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
5. 香港金融管理局，「置易付擴展至香港二手住宅物業買賣」（2026-02-05）。https://brdr.hkma.gov.hk/chi/doc-ldg/docId/getPdf/20260205-1-TC/20260205-1-TC.pdf
6. 香港按證保險有限公司，「80% 按揭保險計劃合資格準則」。官方 PDF
7. 市區重建局，「煥然懿居第三座申請懶人包」。https://www.ura.org.hk/tc/news-centre/know-more-about-urban-renewal/kmaura_20231011
8. 香港按證保險有限公司，「按揭保費一覽表」。官方 PDF
9. 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃—綠色推廣」（2026）。官方 PDF
10. 房屋局，「香港便覽（房屋）」（2025年11月，文內供應描述保留該期範圍）。https://www.hb.gov.hk/tc/publications/housing/hongkongthefacts/Hong-Kong-Factsheet.pdf
11. 地產代理監管局，「臨時買賣合約」。https://eaa.org.hk/zh-hk/Information-Centre/Publications/Monograph-Conveyancing/-2-Provisional-Agreement-for-Sale-and-Purchase
12. 香港按證保險有限公司，「樓價600萬元或以下之較窄涵蓋範圍合資格準則」（用以核對保費表1不適用本例）。官方PDF
13. 香港房屋委員會，「綠置居2025：一般資料」（只用以核對綠表資格及轉售限制，不把舊申請日期當成現正接受申請）。官方網頁