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香港首次置業攻略2026：按揭成數9成、印花稅與月供入息計算（6月更新）

香港首次置業攻略 2026：撤辣後買樓只剩從價印花稅 AVD（第2標準），HKMC 按揭保險最高 9 成（樓價 $1,000 萬以下）、壓力測試 2024 年已暫停但仍須通過供款入息比率（DSR），附樓價 $600 萬實算月供與入息門檻、AVD 稅階全表及居屋白表 / 綠表 / 白居二資助置業途徑全解。（6月更新）

香港首次置業攻略2026：按揭成數9成、印花稅與月供入息計算（6月更新）

香港金融管理局（金管局）於 2024 年 2 月 28 日向銀行發出指引，將價值 3,000 萬港元或以下自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成，並同日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求[1]。配合 2024/25 年度《財政預算案》全面「撤辣」，住宅物業交易自同日起無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅[2]。對首次置業者而言，現時的規則比起 2021 年高峰期已大幅簡化，這篇攻略整合金管局、稅務局、香港按證保險公司（HKMC）及房委會的官方資料，講清楚按揭成數、印花稅、供款入息比率與政府資助置業途徑。

資料查核聲明：以下按揭成數、印花稅率及計算數字，以 2026 年 6 月 4 日金管局、稅務局、香港按證保險公司（HKMC）及房委會官方頁面為準。按揭優惠及樓市措施隨時調整，實際批核及稅款以銀行 / 政府機構公佈為準。

快速結論 / TL;DR

項目2026 年首次置業現況來源
最高按揭成數樓價 ≤ $1,000 萬：經 HKMC 最高 90%（首期低至兩成）[3]
金管局基本成數上限$3,000 萬或以下自用住宅 70%；$3,500 萬或以上 60%[1]
壓力測試2024-02-28 起已暫停（+200 基點）；但仍須通過供款入息比率[1]
印花稅撤辣後只剩 從價印花稅 AVD（第2標準）；SSD / BSD / NRSD 已取消[2]
AVD 例（樓價 $600 萬）2.25% = HK$135,000[4]
資助置業途徑居屋（白表 / 綠表）、綠置居、白居二、港人首置[3]
「首次置業」在按揭與印花稅語境下，指買家為代表自己行事的香港永久性居民，並在購入該住宅物業時沒有在香港擁有任何其他住宅物業[4]。這個身份決定了你能否用 9 成按揭，以及能否按較低的第2標準稅率交印花稅。

一、按揭成數：金管局上限 + HKMC 按揭保險

買樓首期由兩部分決定：金管局訂明的基本按揭成數上限，以及在按揭保險計劃下可借的更高成數。

1.1 金管局基本成數（2024-02-28 修訂）

金管局於 2024 年 2 月 28 日修訂逆周期措施後，自用住宅物業的基本按揭成數上限如下[1]：

  • 價值 3,000 萬港元或以下：上限七成（70%）；
  • 價值 3,500 萬港元或以上：上限六成（60%）；
  • 3,000 萬至 3,500 萬之間以漸進形式遞減，避免成數驟降。

換言之，不買按揭保險的話，樓價 $1,000 萬的單位最多借七成、首期三成。

1.2 HKMC 按揭保險：首次置業最高 9 成

要把首期壓到兩成，就要用香港按證保險公司（HKMC）的按揭保險計劃。銀行在保險保障下，可提供高於金管局基本上限的成數。最高按揭成數按樓價分級[3]：

物業價格最高按揭成數備註來源
$1,000 萬港元或以下80% 或 90%*9 成首期低至兩成[3]
$1,000 萬以上至 $1,125 萬以下80% – 90%*貸款上限 $900 萬[3]
$1,125 萬或以上至 $1,500 萬80%—[3]
$1,500 萬以上至 $1,715 萬70% – 80%貸款上限 $1,200 萬[3]
$1,715 萬以上至 $3,000 萬70%—[3]
*9 成按揭（八成以上至九成）有兩項硬性條件：（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業，及（ii）所有申請人須為固定受薪人士[3]。自僱或佣金為主的收入，未必符合 9 成資格，這一點對首次置業者尤其關鍵。

樓花（一手未落成）與二手單位都可用按揭保險，但 HKMC 特別提醒：買樓花若選擇建築期付款、等物業落成才申請按揭，屆時可獲的貸款金額可能因估值變動而比原先計劃少[3]。即供 vs 建期付款的取捨，要把這個估值風險計入去。

二、印花稅：撤辣後只剩從價印花稅 AVD

2024 年 2 月 28 日是首次置業者最該記住的日子。當日《財政預算案》宣佈：「即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。」[2]

同日稅務局亦修訂第1標準第1部稅率，使其與第2標準稅率相同[5]。結果是：現時買住宅，不論是否首次置業，都只須繳一種從價印花稅（AVD），並按住宅物業文書適用的第2標準稅率計算。

2.1 從價印花稅（AVD）第2標準稅率（2026-02-26 起）

物業售價或價值（以較高者為準）稅率來源
$4,000,000 或以內$100[4]
$4,000,001 – $4,323,780$100 + 超出 $400 萬部分的 20%[4]
$4,323,781 – $4,500,0001.5%[4]
$4,935,481 – $6,000,0002.25%[4]
$6,642,861 – $9,000,0003.00%[4]
$10,080,001 – $20,000,0003.75%[4]
$21,739,121 – $100,000,0004.25%[4]
$109,574,471 或以上6.5%[4]
上表為節錄的主要稅階，個別交界價格設有「定額 + 超出部分百分比」的緩衝計法，完整稅階見稅務局網頁[4]。自 2026 年 2 月 26 日起，價值約 $1.096 億以上的住宅物業最高稅率由 4.25% 上調至 6.5%，並新增第3標準適用於非住宅物業[5]；一般首次置業者的樓價遠低於此，主要落在 1.5% 至 4.25% 之間。

要按第2標準（較低）稅率交 AVD，買方須為代表自己行事的香港永久性居民，且在購入時沒有在香港擁有任何其他住宅物業，並就此作出法定聲明（IRSD131）[4]。撤辣後，「首置」與「非首置」在 AVD 上的稅率其實已經劃一，差別主要在於有無其他香港住宅物業所觸發的第1標準第1部稅率，以及能否做高成數按揭。

三、壓力測試與供款入息比率（DSR）

很多人仍以為買樓一定要「過壓測」。金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求[1]。不過，銀行批核時仍會審查供款與入息比率（DSR）：一般要求每月供款不超過月入的 50%（沒有其他按揭時），有其他貸款或借第二層樓時上限會更低。

供款入息比率公式：

供款入息比率 = 每月按揭供款 ÷ 每月總入息

入息要求 = 月供 ÷ 供款入息比率上限

換言之，現時的關卡由「壓測 + DSR 雙重」簡化為「DSR 為主」，月供入息門檻較撤辣前寬鬆，但仍需提供入息證明（糧單、稅單、強積金供款記錄等），HKMC 明言不接受自我聲明書作為還款能力評估依據[3]。

四、實戰計算：樓價 HK$600 萬、9 成按揭

以一個典型上車個案示範如何反推月供與入息門檻。

設定：樓價 HK$6,000,000、9 成按揭（貸款 HK$5,400,000）、還款 30 年（360 期）、實質按息以主流 H 按封頂 P − 1.75% 約 3.25% 計（利率參考按揭利率比較同期數據，須以銀行報價為準）。

等額本息月供公式：

月供 = 貸款額 × [月利率(1+月利率)^期數] ÷ [(1+月利率)^期數 − 1]

  • 月利率 = 3.25% ÷ 12 = 0.270833%
  • 期數 = 360
  • 月供 ≈ HK$23,500

入息要求公式：

入息要求 = 月供 ÷ 供款入息比率上限

  • 以 DSR 上限 50%（無其他債務）計：月入須 ≈ HK$47,000

一次性開支（部分）：

項目計算金額來源
首期樓價 × 10%（9 成按揭）HK$600,000[3]
從價印花稅 AVD$600 萬：2.25%HK$135,000[4]
按揭保險保費（參考）9 成、貸款 $540 萬，保費率約 4.35%約 HK$235,000[3]
律師費 / 代理佣金 / 估價等視個案另計—
對比 8 成按揭（貸款 HK$480 萬、3.25%、30 年）：月供約 HK$20,890、DSR 50% 入息要求約 HK$41,800，且按保保費率較 9 成低。保費可選一次過繳付、分期或加借入按揭金額，具體以 HKMC 官方保費一覽表為準[3]。

五、政府資助置業途徑

如果首期或入息未足以負擔私樓，可考慮資助房屋。這類單位以低於市值定價，按揭安排亦較寬鬆：

  • 居屋（白表 / 綠表）：白表為合資格非公屋住戶，綠表為公屋住戶 / 持有效綠表資格證明書人士；定價約市值 7 折，詳細入息資產上限及攪珠揀樓流程見居屋申請攻略。
  • 綠置居：只限綠表，以更低折扣定價，但須交回現居公屋。
  • 白居二（白表免補價購買第二市場居屋）：白表人士可在二手居屋市場購入未補價單位；按證保險公司為居屋第二市場計劃提供按揭保險，綠表和白表可分別取得最高 95% 和 90% 按揭貸款[3]。
  • 港人首次置業項目（如煥然懿居）：按證保險公司亦為港人首次置業先導項目及項目提供按揭保險，買家可申請最高至 9 成按揭[3]。

資助房屋與私樓的取捨，主要在於價格、轉售限制（需補地價）與輪候 / 攪珠的不確定性。若打算長線自住、入息資產合乎上限，資助房屋的首期門檻通常遠低於私樓。

六、避坑與進階建議

  1. 9 成按揭有資格門檻：必須未持有任何香港住宅物業，且所有申請人為固定受薪人士。自僱、佣金收入或已有物業者，未必能做 9 成[3]。
  2. 按保保費要計入首期預算：9 成按揭的保費率明顯高於 8 成，動輒佔貸款額數個百分點。一次過繳付會增加上會現金壓力，加借入按揭則會推高每月供款。
  3. 高成數 = 低首期但高槓桿：樓價下跌時，高成數按揭較易出現估值不足（negative equity 風險）。HKMC 已提醒樓花估值變動風險，建期付款者尤其要留意[3]。
  4. 撤辣不等於零稅：SSD / BSD / NRSD 取消了，但從價印花稅 AVD 仍要交。$600 萬樓的 AVD 就是 HK$135,000，這筆錢不能用按揭支付，要預留現金[4]。
  5. 法定聲明要如實：以第2標準稅率交 AVD 須作 IRSD131 聲明；若聲明不正確，買方須補回第1標準與第2標準稅率的差額[4]。
  6. 壓測暫停但 DSR 仍在：不要因為「免壓測」就高估自己的借貸力。銀行仍以供款入息比率與入息證明把關。

FAQ

Q1：香港首次置業最高可以做幾成按揭？

樓價 HK$1,000 萬或以下、所有抵押人於申請時未持有任何香港住宅物業、且全部申請人為固定受薪人士，經 HKMC 按揭保險計劃最高可做 9 成按揭，首期低至兩成。樓價 $1,000 萬以上的成數上限逐級遞減，$1,715 萬以上至 $3,000 萬為 7 成[3]。

Q2：2024 年撤辣後，首次置業要交甚麼印花稅？

自 2024 年 2 月 28 日起，政府全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）[2]。現時買住宅只須繳一種從價印花稅 AVD，並按第2標準稅率計算，由 $100 至最高 6.5% 不等[4]。

Q3：買樓還要做壓力測試嗎？

金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求[1]。但銀行仍會審查供款與入息比率（DSR），一般要求月供不超過月入的 50%，有其他借貸時會更嚴。

Q4：樓價 HK$600 萬做 9 成按揭，月供同入息要求大約幾多？

以樓價 $600 萬、9 成按揭（貸款 $540 萬）、30 年期、實質按息約 3.25% 計，月供約 HK$23,500；以供款入息比率 50% 上限推算，月入須約 HK$47,000（未計其他債務及按保保費）。實際以銀行批核為準。

Q5：首次置業除了買私樓，有甚麼政府資助途徑？

主要包括居屋（白表 / 綠表）、綠置居、白居二（白表免補價購買第二市場居屋），以及港人首次置業項目。資助房屋的按保成數較高，例如居屋第二市場計劃白表可做 90%、綠表 95%[3]。詳情見居屋申請攻略。

延伸閱讀

免責聲明：本文資料整理自金管局、稅務局、香港按證保險公司（HKMC）及房委會官方頁面，作為個人理財參考用途，並非按揭、稅務或法律意見。按揭成數、印花稅率及樓市措施隨時調整，實際批核、稅款及資助房屋資格以相關政府機構及銀行最新公佈為準。此外，本文部分通往按揭或開戶頁面的連結屬合作推廣性質，若讀者經此申請或開戶，本網或會獲得推廣報酬；這不影響閣下所付的價格，亦不構成對任何產品的個別推薦，所有數字以政府 / 銀行公佈為準。

資料來源

  1. 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
  2. 香港特別行政區政府，2024-25 年度《財政預算案》演辭（撤銷住宅物業需求管理措施）。https://www.budget.gov.hk/2024/chi/budget08.html
  3. 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
  4. 稅務局，「從價印花稅」常見問題。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
  5. 香港政府一站通（GovHK），「印花稅收費」。https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

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