香港首次置業攻略2026：9成按揭、印花稅、月供及資助計劃（8月更新）
首次置業不是一個統一定義。本文按2026年8月官方資料，分清私樓9成按揭、住宅印花稅及港人首置的資格，並實算600萬樓的首期、AVD、按保保費、月供與入息門檻。
香港「首次置業」最容易令人混亂的地方，是它根本不是一張通用資格證。買私樓做九成按揭、申請港人首次置業項目、報居屋白表，看的不是同一套條件。有人以前買過樓但現在已賣出，可能符合私樓九成按揭的「目前沒有住宅」要求，卻不符合港人首置項目的「從未擁有」要求。
以下按 2026 年 8 月 1 日仍生效的官方規則，先分清身份，再計按揭、住宅從價印花稅（AVD）、月供及資助置業選項。
資料查核聲明：按揭成數、供款入息比率、按保保費、住宅 AVD 及 2026 年置易付安排，已按金管局、HKMC、稅務局、房屋局及市建局資料重查。個別銀行與資助計劃仍有獨立審批及當期條款。
2026 年 8 月快速結論
| 問題 | 現行答案 | 官方依據 |
|---|---|---|
| 私樓基本按揭上限 | 金管局劃一 70%，基本首期三成 | [1] |
| 合資格首置最高成數 | 1,000 萬元或以下經 HKMC 最高 90%，首期低至一成 | [2] |
| 供款入息比率 | 監管上限劃一 50%；銀行仍會獨立審批 | [1] |
| 壓力測試 | 假設加息 200 基點的要求自 2024 年 2 月暫停 | [3] |
| 住宅印花稅 | SSD、BSD、NRSD 已撤銷；住宅仍須繳 AVD | [4] |
| 2026 二手樓交收 | 2 月 28 日起可按參與銀行安排選用置易付 | [5] |
先分清三種「首次置業」
| 用途 | 物業擁有要求 | 不要混淆的地方 |
|---|---|---|
| 私樓 80% 以上至 90% 按揭 | 全部抵押人在申請時沒有持有任何香港住宅；全部申請人須為固定受薪人士 [6] | 重點是申請時「沒有持有」，並非一生從未買過 |
| 港人首次置業項目 | 項目申請人及申請表內家庭成員須從未在香港直接或間接擁有住宅 [7] | 曾經擁有、其後已賣出，仍可能不合資格 |
| 居屋／白居二／綠置居 | 按當期計劃的白表、綠表、入息、資產及物業擁有規則 | 資格和截止日會按銷售計劃更新，不能套用私樓按保定義 |
住宅 AVD 也不再是判斷首置優惠的可靠方法。撤辣後，目前住宅物業的第 1 標準第 1 部及第 2 標準採用相同稅率數字 [4]。換句話說，現時「首置」的實際差異主要出現在高成數按揭和資助計劃資格，而不是一套較低住宅 AVD。
私樓按揭：70%、80% 與 90% 怎樣分？
金管局在 2024 年 10 月 16 日把所有住宅物業的基本按揭成數上限劃一為 70%，供款與入息比率上限劃一為 50% [1]。高於七成的部分，要靠 HKMC 按揭保險。
| 物業價格 | HKMC 最高按揭成數 | 最低首期 | 限制 |
|---|---|---|---|
| 1,000 萬元或以下 | 80% 或 90%* | 兩成或一成 | *八成以上至九成：全部抵押人申請時沒有香港住宅，全部申請人為固定受薪人士 |
| 1,000 萬元以上至 1,125 萬元以下 | 80% 至 90%*，貸款上限 900 萬元 | 視貸款上限 | |
| 1,125 萬元或以上至 1,500 萬元 | 80% | 兩成 | 仍須符合計劃其他準則 |
| 1,500 萬元以上至 1,715 萬元 | 70% 至 80%，貸款上限 1,200 萬元 | 至少樓價減實際貸款額 | 不是一律八成 |
| 1,715 萬元以上 | 一般回到金管局基本上限 70% | 至少三成 | 現行 HKMC 私樓高成數表只列至 1,715 萬元 |
完整資格包括：以私人名義申請、物業自住、最長還款期 30 年、供款比率上限 50%，以及首期不能來自借貸或透支 [6]。自僱、佣金收入或家庭入息結構較複雜，不代表一定不能借按揭，但未必符合九成按揭的固定受薪條件。
HKMC 也提供簽臨約前的預先批核服務，參與銀行收齊文件後一般可在五個工作天內作初步批核，結果有效 30 日；最終仍以正式審批為準 [2]。
撤辣後住宅印花稅怎樣計？
政府在 2024 年 2 月 28 日撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。「撤辣」不是免印花稅：買住宅仍須按售價或價值中較高者繳付 AVD [4]。
2026 年 2 月 26 日起的常見住宅稅階如下：
| 住宅售價或價值 | AVD |
|---|---|
| 400 萬元或以下 | 100 元 |
| 4,000,001 至 4,323,780 元 | 100 元＋超出 400 萬元部分的 20% |
| 4,323,781 至 450 萬元 | 1.5% |
| 4,500,001 至 4,935,480 元 | 67,500 元＋超出 450 萬元部分的 10% |
| 4,935,481 至 600 萬元 | 2.25% |
| 6,000,001 至 6,642,860 元 | 135,000 元＋超出 600 萬元部分的 10% |
| 6,642,861 至 900 萬元 | 3% |
| 9,000,001 至 10,080,000 元 | 270,000 元＋超出 900 萬元部分的 10% |
| 10,080,001 至 2,000 萬元 | 3.75% |
更高樓價另有稅階，1 億元以上住宅的最高稅率已在 2026 年調高至 6.5%。一般上車人士不用被這個最高數字嚇到，但要留意邊際稅階，不能把相鄰整段稅率硬套 [4]。
600 萬樓：首期、保費、月供一次算清
以下是一個計算情景，不是銀行報價：
- 成交價及估值：600 萬元；
- 按揭：90%，貸款 540 萬元；
- 還款期：30 年；
- 申請人符合 HKMC 九成按揭資格；
- 月供以等額本息計算。
成交前現金
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 一成首期 | 600 萬元 × 10% | 600,000 元 |
| 住宅 AVD | 600 萬元 × 2.25% | 135,000 元 |
| 按保保費（如一次付清） | 540 萬元 × 2.16% | 116,640 元 |
| 三項合計 | 未計律師、代理及入伙開支 | 851,640 元 |
2.16% 是樓價 600 萬元或以下、首次置業、浮息、90%、30 年期的一次付清保費率 [8]。保費可按安排每年支付或加借入按揭；若加借，成交前上述三項可先降至 735,000 元，但實際貸款額、月供和利息會上升。
2026 年另有綠色推廣：3 月 17 日至 12 月 31 日經參與銀行申請，並以達指定「綠建環評」級別的物業作抵押，可獲 3,000 或 5,000 元獎賞，受原有按保保費及其他條款限制 [9]。不要在收到前把它計作首期。
月供及入息敏感度
| 假設年利率 | 30 年月供 | 以 DSR 50% 反推最低月入* |
|---|---|---|
| 2.75% | 約 22,045 元 | 約 44,090 元 |
| 3.25% | 約 23,500 元 | 約 47,000 元 |
| 3.75% | 約 25,008 元 | 約 50,016 元 |
*只作數學反推，假設沒有其他債務，亦未把加借保費計入貸款。銀行會按實際利率、信用卡、私人貸款、擔保及其他支出審批。壓力測試已暫停，不等於「月入不重要」。
私樓以外的四條路
| 途徑 | 適合誰先了解 | 重點限制 |
|---|---|---|
| 居屋 | 符合當期白表或綠表資格的人士 | 每期入息、資產、家庭及物業擁有要求會更新；轉售及補地價受限制 |
| 綠置居 | 合資格綠表人士 | 通常須交回公屋，並受轉售限制 |
| 白居二 | 合資格白表人士，想在居屋第二市場買未補價單位 | 須先取得購買資格證明；HKMC 現行安排下白表最高 90%、綠表最高 95% 按揭 [2] |
| 港人首次置業項目 | 不符合居屋資格、又未能負擔私樓的較高收入人士或家庭 | 申請人及家庭成員須從未在香港直接或間接擁有住宅；項目另設入息、資產及轉售條件 [10] |
港人首置不是全年隨時遞表的現金津貼。已推出的市建局項目包括「煥然懿居」及第三座；房屋局表示政府正推展另外數個首置項目，合共約 5,000 個單位 [10]。要等個別項目公布申請期及資格，不宜用舊一輪入息上限預判下一輪。
二手樓由睇樓到成交：七步清單
- 先算兩條線：可動用現金與銀行可借金額，不要只看網上按揭計算機。
- 簽臨約前做估價和預審：高成數申請可向參與銀行問 HKMC 預先批核。
- 查契與查樓：找律師處理業權、釘契、僭建、維修命令及大廈欠款；不要把代理意見當法律審查。
- 準備早段訂金：二手樓臨時訂金一般為樓價 3% 至 5%，正式合約時通常補至合共 10% [11]。
- 正式申請按揭及按保：比較的不只是利率，也包括封頂息、現金回贈、罰息期、保費付款方式及估值。
- 確認交收方式：由 2026 年 2 月 28 日起，二手住宅買賣可按參與銀行安排選用置易付，按揭貸款款項透過銀行間電子系統轉到賣方銀行；按揭以外款項仍按交易安排交收 [5]。
- 成交前驗樓及留應急金：不要把戶口清空，裝修、傢俬、管理費按金及突發維修都要現金。
六個常見誤解
- 「九成按揭即首期兩成」：錯。九成按揭的樓價部分首期是一成；兩成對應八成按揭。
- 「第一次買樓一定有較低 AVD」：現時住宅兩套稅率數字相同，首置身份沒有另一張更平的住宅稅表。
- 「以前買過樓就一定做不到九成」：私樓按保看申請時是否持有香港住宅；但港人首置看的是從未擁有，兩者不同。
- 「壓測取消即容易批」：DSR、入息證明、信用紀錄和估值仍在。
- 「銀行估足價是理所當然」：按揭通常以估值或成交價較低者計；估值不足要補現金。
- 「樓花等落成才申請最安全」：HKMC 特別提醒，建築期付款到落成才申請按揭，貸款額可能因估值變動而低於原先計劃 [2]。
FAQ
Q1：香港首次置業最高可以做幾成按揭？
合資格申請人購買 1,000 萬港元或以下私人住宅，經 HKMC 按揭保險最高可做 90%，首期低至一成。八成以上至九成只適用於全部抵押人申請時沒有持有香港住宅，且全部申請人為固定受薪人士；實際成數仍由銀行及 HKMC 審批。
Q2：首次置業是否只有一個資格定義？
不是。私樓九成按揭看的是全部抵押人在申請時有沒有香港住宅；港人首次置業項目則要求申請人及家庭成員從未在香港直接或間接擁有住宅；居屋、白居二及綠置居另有當期的身份、入息、資產及物業擁有規則。
Q3：撤辣後首次置業有較低住宅印花稅嗎？
現時沒有因首次置業身份而出現不同的住宅 AVD 數字。2024 年撤銷 SSD、BSD 及 NRSD 後，住宅仍要繳付從價印花稅；目前第 1 標準第 1 部與第 2 標準採用相同住宅稅率表，400 萬元或以下為 100 元，其後按樓價分級。
Q4：600 萬樓做 9 成按揭，月供及入息要求約多少？
以貸款 540 萬元、30 年期及年利率 3.25% 的純情景假設計，月供約 23,500 元；以供款入息比率 50% 上限反推，未計其他債務時月入約需 47,000 元。利率每升跌 0.5 個百分點，月供會明顯改變，實際以銀行批核為準。
Q5：買樓現時還要做壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月暫停假設按息上升 200 基點的壓力測試，但供款與入息比率仍然存在。現行監管上限劃一為 50%，銀行也會計入信用卡、私人貸款及其他債務。
Q6：首次置業除了私樓還有甚麼資助途徑？
常見途徑包括居屋白表或綠表、綠置居、白居二，以及港人首次置業項目。各計劃的申請期、配額、入息資產上限和物業擁有規則不同，不能把私樓九成按揭的首置定義直接套用。
Q7：2026 年買二手樓可以使用置易付嗎？
可以視乎交易及參與銀行安排。置易付由 2026 年 2 月 28 日起擴展至香港二手住宅買賣，買方按揭貸款款項可透過銀行間電子支付系統轉到賣方銀行；按揭以外的成交款項仍按交易安排交收。
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免責聲明：本文只作一般按揭、置業及稅務資料整理，不是按揭、法律、投資或稅務意見。銀行、HKMC 及資助房屋機構會按個案或當期計劃審批；簽署買賣合約前，請向銀行、律師及相關機構確認。
資料來源
- 香港金融管理局，「按揭」。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
- 香港按揭證券有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款的審慎監管措施及其他相關監管要求」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 稅務局，「從價印花稅」常見問題（2026-02-26 起稅率）。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 香港金融管理局，「置易付擴展至香港二手住宅物業買賣」（2026-02-05）。https://brdr.hkma.gov.hk/chi/doc-ldg/docId/20260205-1-TC
- 香港按證保險有限公司，「80% 按揭保險計劃合資格準則」。官方 PDF
- 市區重建局，「煥然懿居第三座申請懶人包」。https://www.ura.org.hk/tc/news-centre/know-more-about-urban-renewal/kmaura_20231011
- 香港按證保險有限公司，「按揭保費一覽表」。官方 PDF
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃—綠色推廣」（2026）。官方 PDF
- 房屋局，「香港便覽（房屋）」。https://www.hb.gov.hk/tc/publications/housing/hongkongthefacts/index.html
- 地產代理監管局，「臨時買賣合約」。https://eaa.org.hk/zh-hk/Information-Centre/Publications/Monograph-Conveyancing/-2-Provisional-Agreement-for-Sale-and-Purchase
