白居二 2026 全攻略：7,000 配額、90% 按揭、居屋第二市場買賣流程與補地價計算（6 月更新）

「白居二 2025」於 2026 年 5 月 20 日截止申請，今期配額由上期的 6,000 個增至 7,000 個，並與居屋 2025、綠置居 2025 首次同步接受申請^[1]。居屋第二市場（居二）的流轉量近年明顯上升：自 2024 年房委會將按揭保證期延長至 50 年後，二手資助出售單位平均每月成交約 370 宗，較放寬前上升約六成^[2]。本文整合房委會、按證保險公司（HKMC Insurance）、金管局及銀行官方資料，由白居二申請、買居二流程、按揭規則到補地價計算逐項拆解。

資料查核聲明：以下資料來自房委會（HA）、房屋署、香港按證保險有限公司、香港金融管理局及政府新聞處官方網頁，截至 2026 年 6 月 13 日。實際以《申請須知》、房委會公告及銀行最終批核為準。

快速結論 / TL;DR

一、白居二 2025 申請：配額、費用與兩個關鍵時限

白居二（白表居屋第二市場計劃）讓白表中籤者購買未補地價的二手居屋、綠置居及租置單位。今期 7,000 個配額分配如下^[1]：

• 一般配額 5,000 個：4,500 個家庭申請者＋500 個一人申請者；
• 青年計劃（白居二）2,000 個：1,800 個青年家庭＋200 個青年一人，全數撥予 40 歲以下申請者，中籤後該名青年必須成為業主或聯名業主^[6]；
• 家庭配額未用盡會撥歸一人申請者，反之亦然。

申請費 $300（同時申請居屋 2025 白表合共 $650），網上可用信用卡或轉數快繳付^[3]。資格與居屋白表一致：年滿 18 歲、居港滿 7 年、申請截止前 24 個月內不得擁有香港住宅物業，入息資產上限見 TL;DR 表^[6]。

中籤後有兩個時限要記實^[7]：

1. 批准信：6 個星期。攪珠審核後房委會發出批准信（今期超發 18%，合共 8,300 封），持有人須在發出日起 6 個星期內繳費申領白表「購買資格證明書」（俗稱准買證）。
2. 購買資格證明書：12 個月。由簽發日起計 12 個月內有效，屆滿不會續期。期內未簽臨時買賣合約，本期資格便告失效，要等下一期重新抽過。

二、居屋第二市場買賣流程：由出價到成交

居二買賣運作與私樓二手市場相近，可自行洽談或經地產代理，但每一步都有房委會指定文件^[4]：

兩點經常出事：臨約、正式合約及轉讓契據必須採用房委會／房協指定格式，否則法律文件無效；業權只可由申請者本人持有，或與申請表上一名成年家庭成員以長命契聯名，不可加入第三者^[4]。

三、按揭：成數、年期與 50 年擔保期

居二按揭的核心是房委會按揭保證契據。2024 年 3 月 1 日起，第二市場居屋／綠置居單位的按揭保證期由最長 30 年延長至 50 年（租置單位由 25 年延長至 50 年），由單位首次轉讓契據起計，並非由你買入當日起計^[6]。

以 2026 年 6 月計，1 個月 HIBOR 報 2.70%，H + 1.30% 即 4.00%，已觸及封頂位約 3.625%，供款以封頂位計^[11]。經按證保險公司承保的居二按揭設有保費（90% / 30 年約為貸款額 4.81%），可一筆過、分期或加借入按揭^[12]。市場慣常做法是擔保期所剩年期越短，銀行批出的成數或年期越保守，樓齡高的屋苑要預早向多過一間銀行查詢，一切以銀行最終批核為準。

四、未補地價 vs 已補地價：轉讓限制與補價計算

未補地價單位只可在居屋第二市場賣給合資格買家；補價後單位可在公開市場自由買賣、出租，與私樓無異。何時可以補價，視乎單位首次推售年份^[13]：

補地價公式（《房屋條例》附表規定）^[15]：

補價 = 補價時市值 ×（購入時十足市值 − 原來樓價）÷ 購入時十足市值

即是補價等於把買入時享有的折扣，按現時市值還返出來。房委會官方例子：單位現市值 $450 萬，購入時十足市值 $42 萬、原來樓價 $29.4 萬（即 7 折購入、折扣率 30%），補價＝$450 萬 × 30% ＝ $135 萬^[15]。

補價程序重點（2026 年 4 月修訂版）^[15]：

• 手續費現為 $6,780（每年 4 月 1 日檢討；限期內完成補價可從補價中扣除）；
• 收齊文件後約 1 個月發出評估補價通知書，業主須在 2 個月內繳付，逾期要重新申請再俾手續費；
• 不同意估值可在通知書日期起 28 天內書面反對或向土地審裁處上訴；
• 未補價便在公開市場出售、出租或轉讓，可被判罰款 $500,000 及監禁 1 年，交易無效。

截至 2025 年第一季，約 32 萬個居屋單位已過轉讓限制期，當中已補價的只佔 19%，居二市場的主流盤源一直是未補價單位^[2]。

五、印花稅與雜費

居二買賣的從價印花稅（AVD）與私樓同一稅階。2026 年 2 月 26 日起，住宅樓價 $400 萬或以內劃一收 $100^[16]：

其他開支包括提名信申請費（綠表 $1,070，白居二以房委會公佈為準）、土地註冊處註冊費、律師費及代理佣金^{[4] [7]}。

六、實戰計算：首期＋月供

月供公式（等額本息）：

月供 = 貸款本金 × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1)，i ＝年利率 ÷ 12，n ＝還款月數。

假設：白居二 90% 按揭、30 年期、利率以 2026 年 6 月封頂位 3.625% 計（1M HIBOR 2.70%，H + 1.30% 高於封頂）^{[10] [11]}：

兩個場景的所需月入都在白居二家庭入息上限 $60,000 之內，但 $600 萬單位已貼近上限，按揭批核空間有限。如經按證保險公司承保，90% / 30 年的按揭保費約為貸款額 4.81%（場景 B 約 $26 萬），可加借入按揭但會增加總利息^[12]。以上為示意計算，實際利率、成數及年期以銀行最終批核為準。

七、避坑與進階建議

1. 兩個死線唔好踩：批准信 6 個星期、購買資格證明書 12 個月，過期不補發。攞到證明書後盡快開始睇樓同做按揭預批。
2. 估價不足風險：房委會擔保以單位估值或買價的較低者計算^[6]，出價高過銀行估值的差額要現金補，簽臨約前先攞兩三間銀行估價。
3. 擔保期尾段樓齡盤要計清：擔保期踏入第 40 年後上限降至 80%，1980 至 1990 年代屋苑要預留更多首期或縮短年期，以銀行批核為準。
4. 白居二買入後兩年內不可轉售：房委會亦不會回購；破產等特殊情況可向房屋署署長申請豁免^[6]。
5. 未補價單位不可出租、不可加按套現：須先補價，違者按《房屋條例》可被罰款及監禁^[15]。
6. 指定格式文件係硬規定：修改條款須先取得房委會書面批准，搵熟悉居二買賣的律師樓可以慳好多時間^[4]。

FAQ

Q1：白居二 2026 配額有幾多個？

共 7,000 個：5,000 個一般配額（4,500 家庭＋500 一人）及 2,000 個青年計劃配額（1,800 青年家庭＋200 青年一人），另超發 18% 批准信合共 8,300 封^[1]。

Q2：批准信同購買資格證明書有效期幾耐？

批准信由發出日起計 6 個星期，期內須繳費申領購買資格證明書；證明書有效期 12 個月，屆滿不會續期，期內未簽臨約便要等下一期重新申請^[7]。

Q3：白居二可以借幾多成按揭？

白表最高 90%、30 年。保證期由首次轉讓契據起計最長 50 年，首 40 年白表最高擔保 90%，其後降至 80%；成數高於 80% 或須經按證保險公司承保，必須提供入息證明^{[6] [5]}。

Q4：邊啲人可以買未補地價居屋？

只限綠表資格人士（公屋住戶、綠表資格證明書持有人等）及持有效購買資格證明書的白居二中籤者，買方日後在公開市場出售、出租前須承擔補價責任^[8]。

Q5：補地價點計？而家收幾多手續費？

補價＝補價時市值 × 原折扣率。官方例子：現市值 $450 萬、折扣率 30%，補價 $135 萬；手續費 $6,780，評估有效期 2 個月^[15]。

Q6：買居二要俾幾多印花稅？

與私樓同一稅階：2026 年 2 月 26 日起樓價 $400 萬或以內劃一 $100，$450 萬為 $67,500，$600 萬為 $135,000^[16]。

Q7：白居二買入單位之後可唔可以即刻賣？

不可以。由轉讓契據起計兩年內不可在第二市場轉售，房委會及房協亦不會回購；破產等特殊情況可申請豁免。公開市場出售須先補價並符合所屬屋苑的轉讓限制年期^[6]。

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免責聲明：本文資料整理自房委會、房屋署、香港按證保險有限公司、香港金融管理局、政府一站通及銀行官方頁面，作為個人理財參考用途。實際申請資格、配額安排、補價金額及按揭批核條件，以房委會最新公告、《申請須知》及銀行個案審批為準。本網站並無收取任何房地產商或金融機構廣告費用。

資料來源

1. 香港房屋委員會，購買單位（白表資格）。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/sms-white-form/index.html
2. 政府新聞處，立法會九題：資助出售房屋的轉讓限制措施（2025 年 7 月 2 日）。https://www.info.gov.hk/gia/general/202507/02/P2025070200384.htm
3. 香港房屋委員會，白表居屋第二市場計劃 2025：申請手續。https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/wsm2025/tc/application-procedures.html
4. 香港房屋委員會，居屋第二市場：申請手續（購買資格證明書及提名信）。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/buying-a-flat/application-procedures/index.html
5. 香港按證保險有限公司，按揭保險計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
6. 香港房屋委員會，白表居屋第二市場計劃 2025：一般資料。https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/wsm2025/tc/general-information.html
7. 香港房屋委員會，「白居二 2025」申請須知。https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/wsm2025/common/pdf/application_guide_c.pdf
8. 香港房屋委員會，居屋第二市場。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/index.html
9. 香港房屋委員會，按揭轉變（總計還款期安排）。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/ownership-matters/change-in-mortgage-arrangement/index.html
10. 滙豐銀行，居屋 / 公屋按揭。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/hos/
11. 香港金融管理局，每日貨幣統計數字（1 個月港元拆息定價）。https://www.hkma.gov.hk/chi/market-data-and-statistics/daily-monetary-statistics/
12. 香港按證保險有限公司，按揭保費一覽表（資助房屋）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1399/Premium%20Rate%20Sheet_Subsidised%20Housing_Chi_clean_16102024.pdf
13. 香港房屋委員會，轉讓居屋單位的途徑。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-an-hos-flat/index.html
14. 政府新聞處，「居屋 2025」、「綠置居 2025」及「白居二 2025」同步推出（2026 年 4 月 22 日）。https://www.info.gov.hk/gia/general/202604/22/P2026042100614.htm
15. 香港房屋委員會，居者有其屋（居屋）計劃單位的補價程序（2026 年 4 月修訂）。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/premium-payment-HOS.pdf
16. 香港政府一站通，印花稅收費。https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm