白居二2026：攪珠、7,000配額與三個買樓期限
白居二2025的申請及攪珠在2026年進行，本期已截止，官方仍預計第四季發批准信。本文核對7,000個一般與青年配額、白表資格、6星期申請購買資格證明書、12個月內簽臨約及1個月申請提名信的不同時限，並說明房委會保證、按保表格和折扣，以450萬元假設計算首期、稅款與保費；另分清買家兩年轉售限制和原單位補價年限。
白居二 2026本文指官方「白表居屋第二市場計劃 2025」。本期已於 2026 年 5 月 20 日截止，7 月 10 日攪珠；截至 10 月 6 日，官方仍預計第四季發出批准信。已申請的人可先準備審查文件及買樓預算，並留意正式通知。[1][4]
首 10 個尾數為 24、38、67、04、14、76、91、05、89、21。收到批准信後，有三個不同期限：6 星期內申請購買資格證明書、證明書有效 12 個月內簽臨約、簽臨約後 1 個月內由律師申請提名信。證明書的期限不是要求把整宗交易都在 12 個月內完成。[2][3]
資料查核聲明：全文於 2026 年 10 月 6 日核對房委會、HKMCI、稅務局及現行官方文件。已截止日期是今期程序紀錄；資格、可買單位、按揭及轉讓條件以個別正式文件和審批為準。
時間表 · 攪珠 · 一般與青年配額 · 白表資格 · 三個買樓期限 · 按揭及保費 · 450萬元現金示例 · 轉售與補價
快速結論
| 你要分清的事 | 現在可做的事 |
|---|---|
| 批准信不等於購買資格證明書 | 從批准信發出日起計 6 星期內，向房委會／房協按規定申請各自證明書及付費。[2] |
| 證明書期限與成交日不同 | 證明書有效期內簽訂指定格式臨約；其後律師按 1 個月時限申請提名信。[2] |
| 有配額不等於銀行已批九成 | 先核對首次轉讓、剩餘保證、估價、收入、年齡及按保條件，再決定可負擔價格。[5] [6] |
| 房委會與房協單位的按揭安排不同 | 房協第二市場單位沒有房委會按揭還款保證；不要把下文房委會表直接套用。[2] |
白居二 2026 時間表：正式計劃是白居二 2025
| 程序 | 日期或進度 | 來源 |
|---|---|---|
| 接受申請 | 2026 年 4 月 30 日至 5 月 20 日晚上 7 時，已截止 | [1] |
| 攪珠 | 2026 年 7 月 10 日，已完成 | [4] |
| 詳細資格審查 | 攪珠後依次通知；須按信件或電郵列明的文件及期限提交 | [2] |
| 發出批准信 | 預計 2026 年第四季；截至 10 月 6 日所查頁面未列確實發信日 | [1] |
| 申請購買資格證明書 | 批准信發出日起 6 個星期內 | [2] |
| 簽訂臨約 | 購買資格證明書簽發日起 12 個月有效期內 | [2] |
| 申請提名信 | 簽臨約當日起 1 個月內，由代表律師申請 | [2] |
政府在 7 月 10 日公布本期約有 48,000 份申請。這是當時公布的概數，不能拿來精確推算個人的輪候名次或中籤機率；家庭、一人及青年配額各有排序。[4][2]
白居二攪珠結果怎樣看？
| 攪珠次序 | 申請編號尾兩位 | 來源 |
|---|---|---|
| 1 | 24 | [3] |
| 2 | 38 | [3] |
| 3 | 67 | [3] |
| 4 | 04 | [3] |
| 5 | 14 | [3] |
| 6 | 76 | [3] |
| 7 | 91 | [3] |
| 8 | 05 | [3] |
| 9 | 89 | [3] |
| 10 | 21 | [3] |
完整 100 個尾數見官方攪珠表。尾數只是排序的一層，房委會仍按家庭／一人、一般／青年配額分類，同類及同尾數的人再由電腦隨機編排。尾數 24 排首位，不代表你已是所有申請者的首名。[2][3]
7,000 配額：青年計劃是獨立配額
| 配額類別 | 家庭 | 一人 | 合計 | 來源 |
|---|---|---|---|---|
| 一般配額 | 4,500 | 500 | 5,000 | [1] |
| 青年計劃（白居二） | 1,800 | 200 | 2,000 | [1] |
| 總數 | 6,300 | 700 | 7,000 | [1] |
今期比上一期增加 1,000 個配額。家庭與一人總體比例為 9：1，未用盡名額按規則調配。房委會計劃發出 8,300 封批准信，比 7,000 配額多約 18.6%（作者計算），用來減少退出等因素造成的未用名額；這不是說截至今日已發出全部信件。[1][2]
青年計劃要求申請者本人在 2026 年 5 月 20 日已滿 18 歲、4 月 30 日未滿 40 歲，且獲配額後成為業主或聯名業主。他仍須符合其他白居二資格。白居二的 2,000 個青年配額，與新居屋的青年額外抽籤號碼是不同安排；可另看居屋申請、攪珠與揀樓準備。[2]
白居二入息、資產與住宅資格
| 一般白表組合 | 每月入息上限 | 資產淨值上限 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 一人 | $30,000 | $615,000 | [2] |
| 二人或以上家庭 | $60,000 | $1,230,000 | [2] |
收入及資產包含香港和香港以外地區。合資格強積金或認可職業退休計劃的強制供款，可扣除實際供款與法定 5% 中較低者，每人每月最多 $1,500；自願供款不能扣除。固定底薪還要按規定加入花紅、雙薪、佣金及津貼，不能只看稅後入帳；不同收入類型的申報期數要查附錄甲。[2]
申請者須在截止日已滿 18 歲、居港滿 7 年，並成為所購單位業主；申請者及家庭成員須現居香港、具香港入境權及符合附帶逗留條件的規定。配偶一般要列同一份申請，合法離婚、配偶沒有入境權或已去世等按證明文件處理；曾接受資助自置居所等紀錄也會影響資格。[2]
由 2024 年 5 月 21 日起至簽訂本計劃臨約當日，申請者及家庭成員須符合香港住宅限制，涵蓋共同／受益權益、仍有效的住宅購買協議、住宅公司的過半股權及相關遺產權益等。從遞交申請到簽臨約，入息、資產及家庭情況仍須合資格；繼承或受贈權益、轉工等改變應按規定通知，不能等到交易才處理。[2]
租置業主的特定例外
以往憑該單位「現租戶」身份取得租置業權、截至截止日購入不足 10 年的業主及戶籍內所有認可家庭成員，可按第 2.9 段一同申請，不設入息及資產上限，但仍須符合住宅限制等條件。這項豁免不是所有第二市場租置買家都享有。[2]
他們須在新購第二市場單位的臨約日起 3 個月內出售原租置單位並完成轉讓；房委會可特准一次延長 3 個月。未依限完成，不能獲發提名信，申請亦會取消。這與新居屋買賣協議的起算文件不同，律師應先協調兩宗交易。[2]
審查文件先按家庭成員整理
身份、婚姻／家庭關係、居留及入息資產證明要按通知提交。受薪人士備僱員薪金證明及適用稅務文件、強制供款紀錄；自僱人士另按附錄準備業務及財務證明。存款、投資、保單及香港／海外資產不能因未用作首期而不申報。下文的銀行文件與房委會資格審查是兩次不同核查。[2]
批准信、證明書、提名信：三個期限怎樣接？
| 文件或步驟 | 起算點與期限 | 要完成甚麼 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 批准信 → 購買資格證明書（CEP） | 批准信發出日起 6 個星期內 | 按房委會／房協要求分別申請證明書及繳費 | [2] |
| 有效 CEP → 指定格式臨約 | CEP 簽發日起 12 個月內 | 與持有效可供出售證明書的賣方簽臨約；CEP 不設續期 | [2] |
| 臨約 → 提名信申請 | 簽臨約當日起 1 個月內 | 由買方代表律師提交指定文件及申請費；租置例外另受原單位出售條件規管 | [2] |
| 提名信 → 正式買賣及轉讓 | 提名信發出後，按正式交易文件安排 | 才可簽正式買賣合約及轉讓契據完成交易；不把 CEP 期限當作全部成交期限 | [2] |
若 CEP 到期而未簽臨約，便失效；已簽約後交易告吹，也不能假設一定有替補證明書。成功申請者可以按規定申請房委會及房協的證明書，但只能購買其中一個合資格單位，不能各買一個。兩方的指定文件和收費應分別確認。[2]
不用等 CEP 才開始計算負擔能力。先查自己的信貸及貸款、整理首期來源、向銀行了解未補價單位估值，再由熟悉資助房屋的律師核對可供出售證明書及標準合約。未經書面批准，不能任意改房委會／房協指定合約條款。[2]
白居二可買甚麼單位？
可按規定購買第二市場內未補價的居屋、合資格私人參建居屋、租置單位及房協指定資助出售單位。各單位是否已可轉讓，要看它的銷售期、轉讓契據及可供出售證明書，不能只憑「居屋」名稱判斷。房協單位的銀行按揭安排亦須另查，沒有房委會按揭還款保證。[2]
房委會第二市場按揭：保證、年期與按保
以下表格只適用房委會相關資助出售單位，從首次轉讓契據日期起計，不是用大廈入伙日期或你這次購入日期代替。[5]
| 首次轉讓後的時段 | 房委會最高保證成數 | 白表買家要注意 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 首 40 年內 | 白表 90%；綠表 95% | 整段貸款的未償還金額須全數受保證涵蓋，才可按該條件判斷毋須按保 | [5] [7] |
| 第 40 年後至第 50 年 | 綠白表均為 80% | 80% 是該時段的房委會保證成數；合資格白表可另申請 HKMCI 較高成數 | [5] [6] |
| 還款年期 | 最長可達 30 年 | 銀行核對剩餘保證、估價、入息及借款人條件；單位未滿 40 年不代表每宗都獲批 30 年 | [5] [6] |
HKMCI 第二市場按保的物業價格上限是 $1,500 萬。白表合資格物業在 $1,000 萬或以下，可申請最高 90%；超過 $1,000 萬至 $1,500 萬，最高為 80% 或按貸款 $900 萬計出的成數，以較高者為準。申請超過 80% 還須符合未持有香港住宅、固定受薪等條件。原定／剩餘還款年期與實際樓齡之和上限為 75 年、供款比率上限一般為 50%，首期來源亦須符合自有資產規定，全部仍由銀行及 HKMCI 審批。[6][7]
是否一定要買按揭保險？
不一定。HKMCI 指出，若整段按揭期內未償還金額完全受房委會保證涵蓋，或不超出金管局銀行按揭上限計出的金額，便毋須經按保申請。保證不足時，可按資格研究按保，不能單憑取得 CEP 便當作九成已批。[7]
2.34% 與 2.71%：不能任選較低的表
資助房屋有專用保費表。假設沒有其他未償還按揭或按揭擔保、30 年浮息、90% 貸款及一次付清，表 1 基礎保費是貸款額 2.34%，表 2 是 2.71%。第二市場合資格準則列明一般按表 2 收費；若申請符合文件列出的「80% 按揭成數的住宅物業按揭貸款（物業價格 $600 萬或以下）」合資格準則，才可改按表 1；須按該準則核對，不能只憑樓價選表。並非每個九成個案都能用 2.34%。[6][8]
| 剩餘房委會保證年期 | 最高 90% 貸款的一次付清保費折扣 | 高於 90% 至 95% 的折扣 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 少於 5 年 | 5% | 5% | [8] |
| 5 年至不足 10 年 | 30% | 20% | [8] |
| 10 年至不足 15 年 | 60% | 40% | [8] |
| 15 年或以上 | 90% | 70% | [8] |
折扣按剩餘保證及成數核算，不適用每年支付保費或有套現的再融資個案。要求銀行列出所用表格、基礎保費、折扣及是否加借，比只問「有幾多折」更容易查錯。[8]
$450 萬未補價居屋：首期、稅款與保費怎樣分開？
以下是作者假設：成交價與銀行估值同為 $450 萬，白表銀行批准 90%、30 年，年息用 3.25%示範；另假設適用印花稅計稅價值也為 $450 萬。銀行估值、成交價及稅務計稅價值是不同輸入，這個例子刻意設成相同，不能據此推斷實際單位的稅款。[6][11]
| 基本項目 | 純假設計算 | 依據／輸入範圍 |
|---|---|---|
| 貸款額 | $4,500,000 × 90% = $4,050,000 | 90% 須合資格及實際銀行批准 [6] |
| 樓價首期 | $4,500,000 − $4,050,000 = $450,000 | 自有資產；尚未計稅費、裝修 [6] |
| 每月供款 | 30 年、年息 3.25%：約 $17,626 | 作者等額本息算例；30 年上限不等於已批 [6] |
| 從價印花稅 | $4,500,000 × 1.5% = $67,500 | 另假設適用計稅價值 $4,500,000；現行 Scale 2 級距 [11] |
| 首期加稅款 | $450,000 + $67,500 = $517,500 | 未包括律師、代理、文件、保費、裝修及其他開支 [2] [11] |
銀行確認貸款在整段年期全數受房委會保證涵蓋的情況下，可按官方條件毋須按保。為免把「未滿 40 年」當作保證，例如首次轉讓距今只 5 年、銀行確認本筆 30 年貸款全數涵蓋，才在這個特定假設下把按保預算列零。實際仍以銀行書面核對為準。[5][7]
另一個純假設是銀行確認需按保、適用表 2、相同 $405 萬貸款／30 年浮息、沒有其他未償還按揭或擔保，剩餘房委會保證為 10 至不足 15 年，並一次付清保費。下列只示範保費表計法，不是申請報價或保險批准。[6][8]
| 另需按保的假設項目 | 計算 | 來源 |
|---|---|---|
| 折扣前基礎保費 | $4,050,000 × 2.71% = $109,755 | [8] |
| 扣 60% 折扣後保費 | $109,755 × 40% = $43,902 | [8] |
| 首期、稅款及現金付清保費 | $517,500 + $43,902 = $561,402；其他費用仍未計入 | [2] [8] [11] |
如選擇加借保費，貸款及月供會改變，不能一邊引用未加借的 $17,626、一邊當作保費已免費處理。準備落訂前，另取得實際律師、代理及裝修費，估價不足的現金差額也要預留。[7]
睇二手居屋的檢查清單
- 賣方的可供出售證明書是否有效，姓名及業權文件是否一致。
- 首次轉讓日期、剩餘房委會保證及銀行書面估價。
- 樓契、按揭、欠款、改動及僭建問題，由代表律師查核。
- 管理費、維修紀錄、大維修安排，以及可負擔的裝修預算。
- 未補價狀況、所屬銷售期及兩層轉讓限制。
- 交通、採光、噪音與入住安排，按實際生活需要篩選。
上列是買家整理問題的清單，沒有把物業缺陷或銀行審批結果當作已證實。可配合二手樓交易流程使用，但未補價資助房屋仍須跟本計劃指定證明書、提名信及合約程序。[2]
買入後兩年限制，與原單位補價年限是兩回事
從白居二買家本次轉讓契據日起首 2 年，一般不能在第二市場轉售，也不能申請可供出售證明書。兩年後的第二市場轉售，仍按相關規則處理；公開市場出售或出租則須先補價，而且原單位所屬銷售期可能仍有限制何時可補價。不能把自己的兩年，當作原屋苑首次轉讓的年限已經完結。[2]
2026 年《施政報告》宣布把居屋 2022 至 2025 的首次單位轉讓限制放寬至 10 年；但本次所查房委會 2026 年 9 月版補價程序仍載有部分舊期 15 年條件。這兩份資料的適用與實施進度須向房委會及律師確認，不把政策宣布直接改寫成每個舊單位今日都能補價。[9][10]
補價與行政費
補價按當時評定的無轉讓限制市值及該單位適用的原有折扣率計算，不是直接用本次第二市場成交價乘折扣。2026 年 9 月版房委會程序列出補價評估行政費 $6,780：不退還，但依列明期限繳付補價可扣抵；評定補價有效期一般為通知日起 2 個月。行政費按房委會檢討及通知調整，辦理時應再核對當期表格。[9]
若有破產或家庭收入大幅下降導致還款困難等特殊情況，可按須知向房屋署申請酌情豁免相關限制，獲准前不能承諾可轉售。房協單位的具體限制及安排，亦須向房協另核對。[2]
FAQ
Q1：白居二 2026 是否仍接受申請？
本文指官方白居二 2025，已於 2026 年 5 月 20 日晚上 7 時截止，7 月 10 日攪珠完成。截至 10 月 6 日所查頁面，仍預計第四季發批准信；未申請的人須等待下一期公告。[1][4]
Q2：白居二攪珠首 10 個號碼是甚麼？
依次為 24、38、67、04、14、76、91、05、89、21。實際配額次序另按一般／青年、家庭／一人類別及同組別電腦隨機排序處理，不能只用尾數當作全體名次。[2][3]
Q3：白居二配額與青年計劃怎樣分？
總配額 7,000：一般 5,000，分家庭 4,500、一人 500；青年 2,000，分家庭 1,800、一人 200。青年配額要求申請者本人符合本期年齡等條件，與居屋青年額外攪珠號碼不同。8,300 封是官方計劃發出的批准信數目，不能當作今日全部已發。[1][2]
Q4：白居二入息及資產限額是多少？
一般一人每月入息 $30,000、資產淨值 $615,000；二人或以上家庭分別 $60,000、$1,230,000。合資格強制供款按規定扣除，每人每月最多 $1,500，自願供款不能扣除；現租戶身份購入不足 10 年的租置特定例外須另查完整條件。[2]
Q5：購買資格證明書有效 12 個月，是要求整宗交易完成嗎？
不是。須在批准信發出日起 6 星期內申請證明書，再在證明書簽發日起 12 個月有效期內簽臨約。簽臨約後 1 個月內由律師申請提名信，提名信發出後才可簽正式買賣合約及轉讓契據；證明書不設續期，交易失敗不保證補發。[2]
Q6：白居二九成按揭一定要按保嗎？
不一定。房委會單位的貸款如在整段按揭期全數受保證涵蓋，或不超出一般銀行按揭上限計出的金額，毋須經按保申請；保證不足可研究合資格按保。須核對首次轉讓、貸款及剩餘保證，房協單位沒有房委會保證。[2][7]
Q7：90% 按揭的 2.34% 與 2.71% 保費能任選嗎？
不能。兩個數字是沒有其他未償還按揭或擔保、30 年浮息、一次付清假設的不同表格基礎保費。第二市場通常用表 2；表 1 須符合文件列出的「80% 按揭成數的住宅物業按揭貸款（物業價格 $600 萬或以下）」合資格準則。剩餘房委會保證的折扣另算，銀行須確認適用表格。[6][8]
Q8：白居二買入兩年後就一定可在公開市場賣嗎？
不能這樣推斷。自己的首兩年第二市場限制，與原單位銷售期的補價／首次轉讓限制不同。公開市場出售或出租須先符合補價及其他條件；2026 年政策宣布放寬舊期限制，個別單位仍要核對實施文件。[2][9][10]
延伸閱讀
本文為公開計劃整理及作者假設計算，並非個別資格或按揭批准。圖片是第二市場買樓概念插圖，「首期」圓章沒有成數承諾，日曆及裝飾抽籤球不代表實際批准或攪珠結果。
資料來源
- 房委會，白居二 2025 一般資料。官方頁面
- 房委會，白居二 2025 申請須知：第 2、10–18 段及收入資產附錄；批准信、CEP、提名信及轉售是不同文件和期限。官方 PDF
- 房委會，白居二 2025 完整攪珠結果。官方 PDF
- 政府新聞處，2026 年 7 月 10 日攪珠及當時申請數字。官方新聞稿
- 房委會，2024 年 3 月起資助出售單位按揭安排：首次轉讓、最高保證成數及貸款年期。官方摘要
- HKMCI，2024 年 10 月 16 日起居屋第二市場自住物業按揭合資格準則；須按價格、成數、收入及保費表分支。官方 PDF
- HKMCI，按揭保險常見問題 2026 年 2 月版，居屋第二市場第 1–7 題。官方 PDF
- HKMCI，資助房屋保費表及保證期折扣，2024 年 10 月 16 日版本。官方 PDF
- 房委會，居屋補價程序，2026 年 9 月修訂：補價基礎、$6,780 行政費、有效期及各銷售期限制。官方 PDF
- 2026 年《施政報告》，第 326 段的舊期轉讓限制政策宣布；須與現行個別文件及實施安排分開。官方章節
- 稅務局，從價印花稅 FAQ 現行 Scale 2 稅率及價值基礎；$450 萬例子另假設適用計稅價值同額。官方 FAQ
