居屋按揭比較2026：綠白表首期、保證年期、按保費與H／P按
居屋按揭比較2026：10月4日全篇核對房委會保證與HKMCI按保，綠表95%、白表90%仍須批核，下一期新生白表95%不自動套現時買家。區分首轉40／50年、貸款30年及樓齡，核對表1／2和折扣；附450萬首期月供與43年二手保費算例。H／P按由參與銀行核定，轉按費2,100元及6月有效，印花減免不預先扣。
居屋按揭比較2026，先分 房委會按揭還款保證與 HKMC／HKMCI 按揭保險。先由銀行確認房委會保證能否全期、全額涵蓋貸款，才判斷是否需要HKMCI按保；一般綠表最高95%、白表最高90%，實際仍須批核。
以下先列現行一般安排；9月施政報告另公布指定新生嬰兒白表家庭的新安排，見下方政策更新：
- 一手居屋：綠表最高95%、白表最高90%；符合新項目安排的最長30年，舊項目／重售要查對應條款；
- 二手未補價居屋：由首次轉讓契據日期起計首 40 年，房委會為綠表／白表提供最高 95%／90% 保證；第 40 至 50 年保證成數降至 80%，合資格買家可經 HKMCI 申請較高成數；
- 在房委會保證全數涵蓋整段貸款的情況下，通常 不用另買 HKMCI 按揭保險；
- 最高成數仍要經銀行審批，不代表只要有綠表或白表就一定借到。
本文於2026年10月4日全篇覆核房委會保證、HKMCI資格／全部保費與折扣格、轉按費用與期限、稅費／政策公布及每個算例。保證期、貸款期、實際樓齡與首次轉讓日期分開；施政報告下一期新生白表95%及待立法2萬元印花優惠不能套到今天所有買家。
以下試算只用假設利率示範，不是銀行報價。實際利率、現金回贈、罰息期和批核條件每天都可能不同，申請時應向銀行取得書面報價。
直接看：9月政策範圍｜保證與年期｜二手首轉日期｜按保資格與費率｜450萬試算｜H／P按｜轉按費用與期限
9月施政報告：哪些白表家庭可獲最高95%按揭？
2026年9月16日公布的《施政報告》第290段提出：由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數將提升至95%。這項公布有指定家庭及銷售計劃範圍，不能理解成所有白表、白居二或已簽約買家即日起一律可借九成半。[1]
截至10月4日，本文按施政報告列出方向；適用銷售期、新生嬰兒資格及證明文件，須以房委會該期申請須知及銀行正式批核為準。最高成數也不等於保證批足。
以售價及估值同為HK$450萬示意：借90%時首期HK$45萬；若符合新安排並獲批95%，首期為HK$22.5萬，少準備HK$22.5萬，但貸款亦增加同一金額。這是首期與貸款的調整，並非獲派HK$22.5萬或樓價減免；利息、供款及其他成交費仍要另計。
同份施政報告提出最高HK$20,000住宅印花減免：子女須於2026年9月16日或之後在香港出生，其父或母是香港永久性居民，並在生育前一年或後兩年內購買住宅。這是所公布方案的條件，還不是可即時申領的已生效優惠。稅務局明確表示，這項措施須修訂法例，於修訂條例制定後生效，細節可能在立法過程改動。因此，下方現行印花稅示例沒有預先扣除這筆建議優惠。[2]
居屋按揭 2026 一表看懂
下表為一般安排；下一期新生嬰兒白表家庭的95%政策另見9月更新。
| 物業／買家 | 房委會最高保證成數 | HKMCI 較高成數路徑 | 最長年期 |
|---|---|---|---|
| 一手居屋・綠表 | 95% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 符合新安排最高30年 來源 |
| 一手居屋・白表 | 90% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 符合新安排最高30年 來源 |
| 二手未補價居屋・首次轉讓起 40 年內・綠表 | 95% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 最高 30 年，受剩餘保證期限制 來源 |
| 二手未補價居屋・首次轉讓起 40 年內・白表 | 90% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 最高 30 年，受剩餘保證期限制 來源 |
| 二手未補價居屋・第 40 至 50 年 | 綠白表均為 80% | 合資格第二市場買家可申請：綠表最高 95%、白表最高 90%；受貸款上限及審批限制 | 最高 30 年，視乎銀行及 HKMCI 審批 來源 |
| 已補價居屋 | 不適用 | 一般跟私樓規則研究按揭保險 | 最高 30 年，受樓齡及銀行政策限制 來源 |
房委會把二手資助房屋的按揭還款保證期延長至由首次轉讓契據日期起計 50 年，並把最長還款期延長至 30 年。安排詳見政府 2023 年 11 月公布及房委會按揭條款摘要。
一手居屋一般安排：綠表95%、白表90%
房委會為新居屋向指定銀行提供按揭還款保證。一手新居屋／綠置居項目獲發佔用許可證在2023年12月1日或之後，並於2024年1月1日或之後完成交易及簽押記，最長還款30年；舊項目及一手重售不能只看新項目上限。第二市場新按揭的放寬安排由2024年3月1日開始。來源只要貸款成數及年期符合房委會安排，銀行面對的部分信貸風險由房委會保證，因此買家可用較低首期上車。
綠表買家
- 最高按揭成數：95%；
- 最低首期：5%；
- 最長還款期：符合新安排最高30年；
- 成功購買後，通常須按規定交回現居公屋。
白表買家（一般安排）
新生嬰兒家庭下一期95%安排另見施政報告更新。
- 最高按揭成數：90%；
- 最低首期：10%；
- 最長還款期：符合新安排最高30年；
- 仍要符合居屋白表的入息、資產及物業持有規定。
「房委會擔保」不是「房委會替你供樓」。買家一樣要準時還款；一旦斷供，銀行可按按揭契據追討，房委會亦可按保證安排處理。
想先了解最新一批單位及申請程序，可看居屋申請 2026 攪珠及揀樓攻略。
二手居屋按揭：要看首次轉讓日期，不只看樓齡
二手未補價居屋的關鍵是 由首次轉讓契據日期起計的保證年期。它不一定等於大廈入伙年份，也不應只用「樓齡 32 年」之類市場口訣判斷。
首次轉讓起計 40 年內
- 綠表最高 95%；
- 白表最高 90%；
- 最長還款期 30 年，但銀行會看貸款期是否能被保證期涵蓋。
第 40 年後至第 50 年：房委會保證降至 80%
- 房委會為綠表和白表提供的最高按揭貸款保證均為 80%；
- 如所需成數高於 80%，合資格居屋第二市場買家可申請 HKMCI 按揭保險，綠表最高 95%、白表最高 90%；
- HKMCI 的物業價值、貸款額及申請人條件限制照樣適用，最高成數不代表必定批足；
- 實際年期、估價、樓契狀況和買家還款能力仍會影響銀行及 HKMCI 審批。
例子：某單位的首次轉讓契據已有 43 年，房委會保證只餘約 7 年，而且只保證最高 80%。買家如需要 90%，銀行須另行為合資格個案申請 HKMCI；剩餘保證期亦會影響一次付清保費可獲的折扣。最終成數及年期仍要由銀行與 HKMCI 批核。
購買流程、提名信及資格證明書等，可配合白居二 2026 攻略一起看。
居屋按揭是否要付 HKMC 按揭保險？
不一定。 HKMCI 在 2026 年的官方常見問題清楚說明：
- 若貸款在整段還款期內由房委會按揭還款保證全數涵蓋，通常毋須按揭保險；
- 若貸款成數不超出金管局銀行上限，也通常毋須按揭保險；
- 若房委會保證不能全數涵蓋貸款，或貸款超出銀行一般上限，銀行才可能研究申請 HKMCI 按揭保險。
所以，把「二手居屋」直接等同「一定要買按保」是不準確的。應先由銀行查核首次轉讓日期及剩餘保證，再決定是否需要 HKMCI。
如真的要用 HKMCI，保費怎樣看？
資助房屋有獨立保費表，先核對資格。現行HOS第二市場按保準則適用浮息、私人名義、自住、樓價最高1,500萬及整體貸款上限1,200萬；最長30年且樓齡＋原定／剩餘貸款期不超75年。超80%尚須全部抵押人無香港住宅、全部申請人固定受薪，首期須自己的資產，入息證明不接受自我聲明。來源來源
| HKMCI第二市場路徑 | 價格／最高成數規則 |
|---|---|
| 綠表 | 1,000萬或以下最高95%；高於1,000萬至1,500萬取80%或950萬上限所計成數的較高者，但超80%只限價格低於1,187.5萬及符合額外資格 來源來源 |
| 白表 | 1,000萬或以下最高90%；高於1,000萬至1,500萬取80%或900萬上限所計成數的較高者，但超80%只限價格低於1,125萬及符合額外資格 來源來源 |
收入計算可以提供關係不受限的擔保人；但若以擔保人作實際主要住所住客，另有直系親屬（非一般親戚）／未婚夫婦及住客收入不少於總每月還款的條件。不能把這與一般私人住宅按保的擔保人規則混在一起。來源
資助房屋有獨立保費表。以下先列按表內資格未擁有或提供按揭擔保予未完全償還按揭貸款、30 年浮息按揭、一次付清的基礎保費率；實付保費還要按物業價格、貸款額、最高成數及下表折扣判斷：
| 按揭成數 | 表 1 基礎保費率 | 表 2 基礎保費率 |
|---|---|---|
| 高於 70% 至 80% | 1.01% | 1.18% 來源 |
| 高於 70% 至 85% | 1.53% | 1.78% 來源 |
| 高於 70% 至 90% | 2.34% | 2.71% 來源 |
| 高於 70% 至 95%（只適用於合資格綠表個案） | 2.64% | 3.06% 來源 |
表 1 只適用於保費表列明的價格及貸款上限組合，包括：物業 $400 萬或以下最高 95%；$400 萬以上至低於 $450 萬，貸款上限 $360 萬；$450 萬至 $600 萬，最高 80%或貸款上限 $480 萬。物業 $400 萬以上而申請最高 95%的合資格個案要看表 2，物業上限為 $1,500 萬。申請人已有未償還按揭或按揭擔保時則要看表 3／4，不能直接套用上表。
一次付清保費另按房委會剩餘保證期／樓齡折扣：
| 房委會剩餘保證期 | 樓齡（官方參考欄，須核定剩餘保證） | 90% 按揭折扣 | 高於 90% 至 95% 折扣 |
|---|---|---|---|
| 少於 5 年 | 45 年以上至 50 年 | 5% | 5% 來源 |
| 5年或以上至少於10年 | 40 年以上至 45 年 | 30% | 20% 來源 |
| 10年或以上至少於15年 | 35 年以上至 40 年 | 60% | 40% 來源 |
| 15 年或以上 | 35 年或以下 | 90% | 70% 來源 |
折扣不適用於每年支付保費及具套現的再融資個案。實際須按 HKMCI 資助房屋保費表及銀行計算為準。
明示假設：43年首轉的450萬白表第二市場單位
假設售價及核定估值同為450萬、實際樓齡45年、首次轉讓距今43年、餘下房委會50年保證7年，銀行與HKMCI已同意本例90%／30年及其餘資格；沒有其他未償按揭或擔保，保費一次付清，不加借、非套現。此例450萬／90%不屬表1的450–600萬80%路徑，取資助表2的2.71%；餘保證7年，90%按保可依折扣表取30%。來源來源
| 公式輸入 | 僅本例計算 |
|---|---|
| 貸款／樓價差額 | 4,500,000×90%＝4,050,000；差額450,000 來源 |
| 基礎保費／折扣後模型 | 4,050,000×2.71%＝109,755；×(1−30%)＝76,828.50（實付按正式計算） 來源 |
| AVD及三項已知模型現金 | 67,500＋450,000＋76,828.50＝594,328.50；不含其他費用 來源來源 |
| 月供 | 3.25%恒定假設、30年，本金4,050,000，每月約17,626；非銀行報價／利率預測 來源 |
這個保費算例先假設銀行已接納實際樓齡及75年規則，不能只用首轉43年推定樓齡43年或必借30年。費率選擇、剩餘保證及實際折扣需銀行逐項確認；一手全期全額保證的450萬例子如下，兩者現金不同。
$450 萬一手居屋：綠表與白表首期月供比較
假設物業售價及估值同為 $450 萬，年利率以 3.25% 作示例，還款期 30 年，不把任何費用加借：
| 項目 | 綠表 95% | 白表 90% |
|---|---|---|
| 貸款額 | $4,275,000 | $4,050,000 來源 |
| 首期 | $225,000 | $450,000 來源 |
| 每月供款 | 約 $18,605 | 約 $17,626 來源 |
| 按揭保費 | 房委會保證全數涵蓋時一般不需要 | 房委會保證全數涵蓋時一般不需要 來源 |
本例另假設差餉物業估價署就該居屋單位釐定的印花稅評估市值為HK$450萬，因此按現行住宅AVD稅階計算為HK$67,500；這是另列的計稅假設，不是從售價或銀行估價自動推算。白表申請須知註十三連同律師費、管理費按金、裝修及其他入伙開支，實際現金預算會高於「首期 + 印花稅」。最新稅階可查閱政府印花稅稅率表。
兩個月供表均用等額本息公式M=P×r／[1−(1+r)^(-n)]，月利率r=3.25%／12、n=360；先用未取整結果，再四捨五入月供至1元。可用按揭供款計算機再試不同利率。上表的 3.25% 只是方便比較，不代表當前任何銀行的實際報價。
H 按、P 按怎樣比較？
房委會現行指引列明，自2022年11月1日起參與財務機構可提供P基準及HIBOR基準計劃，不是政府一律P-only。是否有H按、息差及接受個案是銀行條件；新造／轉變按揭程序亦須符合房委會安排。來源
H 按
利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）加指定息差計算，通常設有以最優惠利率為基準的封頂息率。要同時看實際利率及封頂位。
P 按
利率直接按銀行最優惠利率減指定幅度計算，供款較容易預算，但不同銀行的 P 並非一定相同。
比較銀行時應把以下項目放在同一張表：
- 實際按揭利率及 H 按封頂息率；
- 現金回贈何時發放、是否有最低貸款額；
- 罰息期長度及回贈退還條款；
- 火險安排、戶口要求及律師費；
- 是否接納你的入息形式和成交時間；
- 房委會保證、HKMCI 保費及估價是否已正確計入。
網上的「九間銀行最低息」表很快過期。最可靠是同日向數間銀行取得書面報價，再按總成本比較，而不是只看廣告中的一個利率。
入息審查：沒有 +200 點壓測，不等於免審批
金管局在 2024 年 2 月暫停傳統的「按息再加 200 點子」壓力測試，並在同年 10 月把一般 DSR 上限劃一為 50%。不過，銀行仍會檢視：
- 每月按揭供款佔入息比例；
- 私人貸款、車貸、信用卡分期及其他按揭；
- 固定薪金、佣金、自僱收入的穩定性；
- 可能要求的稅單、薪金及銀行入數等證明，依銀行／計劃指定文件；
- 信貸報告、拖欠或債務重組紀錄；
- 借款人年齡及貸款期。
房委會保證不等於銀行已核實你的還款能力。上面50%是一般監管參考；若走本頁HKMCI第二市場按保路徑，準則明列50%及入息證明，不接受自我聲明。全額房委會保證個案按實際銀行及適用安排確認，不把一般私樓規則當所有居屋的唯一條件。來源不要把居屋按揭宣傳中的「免壓測」理解成「無收入也可上會」。
未補價居屋轉按、加按與套現
未補價資助出售單位更改按揭須在簽相關法律文書前取得房屋署署長批准。因較優惠條件轉換貸款銀行或H／P計劃屬可提出的商業原因，轉變後貸款額不能超舊按揭餘額，並非借物業升值自由套現。額外籌款的重新按揭屬另一申請，先向房屋署及法律顧問查指引，不把商業轉按當加按批准。來源
目前行政費HK$2,100，一概不退，包括被拒／撤回；批准書有效6個月，過期須重新申請及付費。改申請實行方式亦須重申。總還款期包含以往及現有已供期：舊期數／OP日期／新安排可能為180／240／300／360個月等，不能每轉一次按便重設30年。來源
| 申請前先查 | 需取得的確認 |
|---|---|
| 批核與費用 | 銀行先願意接受、房屋署書面許可、2,100元行政費及6月有效期 來源 |
| 金額及年期 | 新貸款不超舊餘額、以往已供年期計入總期、適用180／240／300／360月安排 來源 |
| 房委會保證／按保 | 首次轉讓日、保證期及可保金額、現有按保轉變條件、是否重付保費 來源來源 |
轉售限制也會影響按揭決定
不同首次出售年份及計劃的居屋，轉售限制須按銷售文件及轉讓契據核對。《2026年施政報告》第326段公布，將2022年至2025年期間首次出售的資助出售單位，轉讓限制年期同樣縮短至10年。這是政策公布，具體適用單位及執行安排須再向房委會確認。[1]
轉讓限制縮短不等於即日可以自由售樓，也不代表補價要求消失。未補價第二市場轉售與補價後公開市場出售是不同途徑；決定按揭年期前，應先核對該單位可轉售時間及條件；目前居屋2025官方一般資料對啟陽苑／匯熙苑／影輝苑／朗風苑／裕豐苑列：首5年未補價第二市場不高於原價，6–10年第二市場議價，10年後可補價公開出售／出租，或未補價第二市場轉售。重售及早年單位另查各自文件，不能以這五個新項目表套全部單位。
申請居屋按揭的實際流程
- 取得選樓／提名及單位資料，確認是一手、二手未補價還是已補價。
- 找出二手單位的首次轉讓契據日期，估算剩餘房委會保證期。
- 同日向兩至三間承辦銀行索取估價及書面報價。
- 提交身份、入息、稅務、銀行紀錄及成交文件。
- 由銀行確認房委會保證是否全數涵蓋；如不足，再研究 HKMCI 按揭保險。
- 核對正式批核中的成數、年期、利率、回贈、保費、罰息期及特殊條件。
- 由律師完成按揭契據及成交。
常見問題
一手居屋最高可以做幾成按揭？
一般安排為綠表最高95%、白表最高90%，符合新項目安排最長30年，舊／重售項目須查對應條款。2026年施政報告另公布，由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒的白表家庭申請者最高按揭成數將提升至95%；須確認該期資格，不能套用到所有白表買家。任何最高成數仍須銀行審批。
二手未補價居屋最高可以做幾成按揭？
現行房委會安排以單位首次轉讓契據日期起計。首 40 年內，房委會為綠表及白表買家提供最高 95%及 90%的按揭貸款保證；第 40 年後至第 50 年，房委會保證成數均降至 80%。後一階段如需要超過 80%，合資格居屋第二市場買家可申請 HKMCI 按揭保險，綠表最高 95%、白表最高 90%，但受物業價格、貸款額、估價、保費及銀行與 HKMCI 審批限制。
居屋按揭是否一定要買 HKMC 按揭保險？
不是。若貸款在整段年期內獲房委會按揭還款保證全數涵蓋，或按揭成數不超出金管局銀行上限，通常毋須使用按揭保險。只有貸款未能全數由房委會保證或超出銀行一般上限等情況，銀行才可能研究 HKMCI 按揭保險，最終須由銀行及 HKMCI 審批。
居屋按揭是否免壓力測試和入息審查？
金管局已暫停加息 200 點子的壓力測試，但銀行仍會審查供款與入息比率、其他債務、收入穩定性及信貸紀錄。房委會提供還款保證不等於毋須證明還款能力。
未補價居屋轉按可否自由套現？
不可以把商業轉按當自由套現。須先獲房屋署署長批准，新貸款不能超舊餘額；現行政費2,100元不退，批准有效6個月。以前已供期算入適用總還款期，不能每次重設30年；額外籌款重新按揭另依指引及批准。來源
居屋政府規定只能P按嗎？
不是。房委會指引自2022年11月1日起容許參與財務機構提供P基準及HIBOR基準計劃；是否接納你的個案及利率由銀行核定。現有計劃互轉等須事先批准，不能套網上舊P-only、回贈或利率表當現行規則。來源
官方資料
- 2026年施政報告第290及326段：新生家庭按揭與轉讓限制
- 稅務局：2026年施政報告稅務措施及立法狀態
- 房委會二手資助出售房屋按揭條款更新
- 政府新聞處：房委會延長按揭保證期及還款期
- HKMCI：按揭保險常見問題（2026 年 2 月版）
- HKMCI：資助房屋按揭保險保費表
- 房委會：更改按揭安排
- HKMCI當前居屋第二市場資格4頁：真正價格成數／住客／擔保／供款／年期／資產及表1／2路徑。
- IRD當前AVD：本例另假設RVD就該居屋單位釐定的印花稅評估市值為450萬元，1.5%即67,500元；一手居屋計稅基礎另見白表申請須知註十三，不能只以售價或銀行估價代替；政策減免不先套用。
