居屋按揭比較 2026：綠表 95%、白表 90%、還款 30 年全攻略（6 月更新）
居屋按揭比較：居屋 2025 中籤後揀新居屋按揭（房委會擔保 50 年、還款 30 年）還是 HKMC 居二保險？整合 9 大銀行 H 按利率、保費表、首期月供實算。
2026 年 6 月香港 1 個月港元拆息報 2.60000%（2026/6/3 HKAB 公布）[1]，主流銀行 H 按仍維持 H + 1.30%、封頂 P – 2.25%（封頂位約 3.63%，以實際拆息計約 3.90%）。對「居屋 2025」中籤的綠表 / 白表買家而言，揀銀行新居屋按揭（房委會擔保、免壓測）還是 HKMC 居二按揭保險，會直接影響首期能否再省 5%–10%、以及月供與總成本。重點是：自 2024 年起，房委會已將資助房屋按揭還款期延長至 30 年、二手資助房屋擔保期延長至 50 年，但 HKMA、HKMC 及房委會的規則分散在三套文件裏。本文把官方文件數字、9 間香港主流銀行條件、首期與月供實算整合於同一個對照表內。
資料查核聲明：以下資料來自房委會（HA）、香港按證保險有限公司（HKMC Insurance）、HKMA、香港銀行公會（HKAB）及主要銀行截至 2026 年 6 月 4 日的官方頁面。實際以申請須知及銀行最終批核為準。
快速結論 / TL;DR
| 身分 / 物業 | 建議按揭路線 | 最高成數 / 年期 | 2026-06 預估 |
|---|---|---|---|
| 綠表買新居屋（一手） | 銀行新居屋按揭（房委會擔保） | 95% / 30 年 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25%（封頂約 3.63%），免壓測、免按揭保費 [2] |
| 白表買新居屋（一手） | 銀行新居屋按揭（房委會擔保） | 90% / 30 年 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25%（封頂約 3.63%），免壓測、免按揭保費 [2] |
| 綠表買居二 / 未補價二手居屋 | 銀行按揭 + HKMC 居二按揭保險 | 95% / 30 年（樓齡 ≤ 32 年） | H + 1.30%–1.40%，封頂 P – 2.25%；HKMC 居二保費按成數 / 年期計 [3] |
| 白居二 / 白表買二手居屋 | 銀行按揭 + HKMC 居二按揭保險 | 90% / 30 年（樓齡 ≤ 34 年） | H + 1.30%–1.40%，封頂 P – 2.25%；HKMC 居二保費按成數 / 年期計 [3] |
| 居屋已補價（自由市場） | 普通私樓按揭 + HKMC 高成數保險 | 樓價 ≤ HK$1,000 萬：80–90% [3] | H + 1.30% 封頂 P – 2.25%；保費按樓價 / 成數 / 年期計算 |
「免擔保」是市場術語，正式講法是「房委會按揭還款保證」。自 2024 年起，新居屋按揭最長還款期延長至 30 年（360 個月）；二手資助房屋擔保期由 30 年延長至 50 年（由首次發售日起計）[2]。擔保期內銀行毋須承擔風險，因此一手新居屋按揭無壓力測試、無按揭保費。
一、新居屋 vs 居二 vs 自由市場：三種按揭路線
香港資助房屋按揭可分為三條軌道，分別對應單位是否新出售及業權限制：
| 路線 | 適用單位 | 擔保 / 保險來源 | 是否需補價 |
|---|---|---|---|
| 新居屋按揭（房委會擔保） | 房委會新推一手居屋（如「居屋 2025」啟陽苑 / 影輝苑等 8,316 伙）[4] | 房委會直接向銀行提供按揭還款保證 | 否（轉售前須補價或於「居屋第二市場」內賣） |
| 居二 / 白居二 按揭保險 | 居屋第二市場（未補價）二手居屋、租置屋、綠置居二手 | 香港按證保險有限公司（HKMC Insurance），由 2024-03-01 起 [3] | 否（用「購買資格證明書」或綠表購入） |
| 自由市場按揭 | 已補價居屋、租置屋、綠置居（可於公開市場買賣） | HKMC 一般按揭保險計劃 | 是（補價後與私樓無分別） |
三條路線「按揭成數上限」最高都是 95%（綠表）/ 90%（白表），但保費結構、壓測要求、樓齡規限、年期上限各有不同，直接影響首期、月供與總成本。
二、新居屋按揭（房委會擔保）：綠表 95% / 白表 90%
「居屋 2025」於 2026 年 4 月底起接受申請[5]。中籤者揀樓後簽臨約，60 日內向銀行申請按揭。
2.1 房委會擔保條款（核心）
| 條款 | 綠表 | 白表 |
|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 95% | 90% |
| 首期 | 5% | 10% |
| 最長還款年期 | 30 年（360 個月） | 30 年（360 個月） |
| 房委會擔保期 | 首次發售日起計 | 首次發售日起計 |
| 壓力測試 | 免 | 免 |
| HKMC 保費 | 免 | 免 |
| 入息證明 | 不強制（部分銀行仍要求） | 銀行視乎個案 |
資料來源：房委會「按揭轉變」官方頁面，2024 年 1 月 1 日或之後成交的新居屋 / 綠置居，總計還款期最長 360 個月 [2]。
2.2 9 大銀行新居屋按揭利率（2026-06）
下表為新居屋（房委會擔保期內）主流報價，個別銀行視乎客戶議價、薪酬戶條件再調整：
| 銀行 | H Plan | P Plan | 現金回贈* | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| HSBC 滙豐 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25%（P = 5.875%） | 1.20%–1.50% | 新居屋專屬計劃，房委會擔保[6] |
| Hang Seng 恒生 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.20%–1.30% | 新居屋專案組 |
| BOCHK 中銀 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25%（P = 5.625%） | 1.20%–1.50% | 新居屋市場最大份額[7] |
| Standard Chartered 渣打 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.20% | 網上按揭可有額外回贈 |
| Citibank 花旗 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.10%–1.20% | 對首置綠表客有專屬通道 |
| DBS 星展 | H + 1.30%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.20% | 居屋網上 e-mortgage |
| BEA 東亞 | H + 1.35%，封頂 P – 2.25% | P – 2.25% | 1.10%–1.20% | 居屋 / 公屋按揭老牌 |
| Mox Bank | H + 1.30%（限指定計劃） | — | 1.20% | 居屋按揭新進入者 |
| ZA Bank | H + 1.30%–1.40% | — | 1.00% | 純線上批核，需房委會擔保信 |
*現金回贈百分比以貸款額計，部分銀行設絕對上限（HK$15,000–30,000）。新居屋貸款金額相對私樓較低（普遍 HK$200–450 萬），回贈金額需逐單核實。
2.3 新居屋按揭月供實算（綠表 95% vs 白表 90%）
月供公式（等額本息）：
月供 = 貸款本金 × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1)
其中 i = 月息率 = 年息率 / 12；n = 還款月數（30 年 = 360 期）。
範例：以「居屋 2025」中位售價 HK$350 萬為例（30 年期）：
| 身分 | 首期 | 貸款本金 | 30 年 / 3.90% | 30 年 / 5.90%（+200 bps 對照） |
|---|---|---|---|---|
| 綠表（95%） | HK$175,000 | HK$3,325,000 | HK$15,680 | HK$19,720 |
| 白表（90%） | HK$350,000 | HK$3,150,000 | HK$14,860 | HK$18,680 |
計算假設 1M HIBOR 2.60% + 1.30% = 3.90%。實際銀行批核時通常以封頂 P – 2.25%（2026-06 約 3.63%）取較低者。新居屋免壓測，右欄僅作利率上升時的供款敏感度參考。
2.4 「擔保期」與「殘餘擔保」陷阱
房委會擔保期是從首次出售日起計，並非從你買入計起。自 2024 年 3 月 1 日起，二手資助房屋（成交日在該日或之後）的擔保期由 30 年延長至 50 年，令不少舊樓齡居屋重新可造高成數按揭[2]。
範例：1985 年首次出售的綠表居屋，舊制 30 年擔保期早已屆滿；但在 50 年新制下，擔保期延至約 2035 年，若於 2024 年 3 月後成交，買家仍有機會在搖搖板規則下造高成數按揭。擔保期踏入第 40 至 50 年時，最高成數降至 80%。
經驗法則（市場「搖搖板法則」）[8]：
- 綠表：樓齡 ≤ 32 年 → 借盡 95% + 30 年
- 白表 / 白居二：樓齡 ≤ 34 年 → 借盡 90% + 30 年
- 超齡 → 銀行用「樓齡 + 年期 ≤ 75 或 80」公式：借盡成數時年期須縮短
- 擔保期踏入第 40 至 50 年：最高成數降至 80%；50 年擔保期屆滿後一般只批約 7 成，或須經按保按私樓準則審批。
三、居二 / 白居二按揭保險（HKMC Insurance）
「居屋第二市場」買賣未補價居屋、租置屋及綠置居。2024-03-01 起，HKMC Insurance 將高成數按揭保險擴展至此市場 [3]。
3.1 HKMC 居二按揭保險合資格準則
| 項目 | 綠表（市場價買賣） | 白居二（白表） |
|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 95% | 90% |
| 最長還款年期 | 30 年 | 30 年 |
| 樓價上限 | 不設上限（按市場估值） | 不設上限 |
| 樓齡上限（借盡） | ≤ 32 年 | ≤ 34 年 |
| 壓力測試 | 須通過（DSR + 200 bps ≤ 60%） | 須通過 |
| 須提供入息證明 | 是（不接受自我聲明） | 是 |
| 須購買「購買資格證明書」？ | 否（綠表本身合資格） | 是（白居二配額）[9] |
3.2 HKMC 居二保費（按樓價 × 按揭成數 × 年期）
HKMC「按揭保費一覽表（資助房屋）」官方版（2024-10-16 起生效）[10]主要保費（一次性 / 25 年期）參考值：
| 按揭成數 | 還款年期 | 一次性保費 (% of 貸款額) |
|---|---|---|
| 80% | 25 年 | ~2.92% [10] |
| 80% | 30 年 | ~3.17% |
| 90% | 25 年 | ~4.35% |
| 90% | 30 年 | ~4.81% |
| 95%（綠表） | 30 年 | ~5.04% [10] |
保費可選擇 一次過繳付 / 分 5 / 10 期 / 加入按揭本金。實際保費以 HKMC Insurance 官方計算器及保費一覽表為準。
3.3 居二按揭壓力測試（DSR）
HKMA 按揭壓力測試規定：申請人按批核利率 + 200 基點計算嘅月供，不可超過月入嘅 60%（無其他按揭情況），有其他按揭則降至 50% [11]。
壓力月供公式：
壓力月供 = 貸款本金 × (i + 200 bps) × (1+i+200 bps)^n / ((1+i+200 bps)^n − 1)
範例：未補價二手居屋 HK$400 萬、白居二 90%、30 年期、H+1.30%：
- 貸款本金 = HK$3,600,000
- 利率 = 3.90%；壓測利率 = 5.90%
- 一般月供 = HK$16,980
- 壓力月供 = HK$21,350
- DSR 60% → 月入須 ≥ HK$35,600
四、新居屋 vs 居二：總成本對照（同為 30 年期）
自 2024 年起新居屋與居二最長還款期同樣為 30 年，兩者最主要的成本差異在於新居屋免 HKMC 保費，居二須付保費。以 HK$400 萬居屋、90% 成數、30 年期為例：
| 項目 | 新居屋（房委會擔保） | 居二（HKMC 保險） |
|---|---|---|
| 樓價 | HK$4,000,000 | HK$4,000,000 |
| 按揭成數 | 90% | 90% |
| 首期 | HK$400,000 | HK$400,000 |
| 貸款本金 | HK$3,600,000 | HK$3,600,000 |
| 還款年期 | 30 年 | 30 年 |
| 實質年息 | 3.90% | 3.90% |
| HKMC 保費 | 0 | ~4.81% × 360 萬 ≈ HK$173,160 |
| 每月供款 | HK$16,980 | HK$16,980（保費未計） |
| 總利息（不計保費） | HK$2,512,800 | HK$2,512,800 |
| 30 年總成本 | HK$6,112,800 | HK$6,285,960（含保費） |
在相同年期下，新居屋與居二的月供與利息相若，差別主要落在 HKMC 保費（此例約 HK$17.3 萬）。一手新居屋免保費、免壓測，總成本較低；若心儀單位只在二手市場（居二 / 白居二）流通，HKMC 保險就是必經之路。保費可一筆過、分期或滾入按揭本金，但滾入會增加總利息。是否承造居二、揀 H 按或 P 按，屬讀者按自身現金流與需求作的決定。
五、實戰：申請流程與時間表
5.1 新居屋按揭流程
- 揀樓 / 簽臨約：房委會揀樓中心揀好單位後，買家簽訂臨時買賣合約，繳付 5% 首期予房委會（綠表）或 10%（白表）。
- 遞交銀行按揭申請：通常 60 日內完成。買家可同時向 2–3 間銀行索取按揭批核函（Approval-in-Principle）。
- 房委會擔保信：銀行批核後，房委會向銀行發出「按揭擔保信」確認單位、年期及擔保期。
- 律師樓簽正式買賣合約：聯絡房委會指定律師樓簽署，繳付印花稅。
- 提款 / 入伙：律師樓行政提款，房委會發出鎖匙。
常見錯誤：不少白表買家以為一手新居屋都要購買 HKMC 保險。其實新居屋（一手）無論綠白表都由房委會擔保，毋須購買 HKMC 按揭保險，亦免壓力測試。
5.2 居二 / 白居二按揭流程
- 取得身分證明文件：綠表（公屋戶 / GFC）或白居二「批准信」（房委會抽籤分配 7,000 配額）[9]。
- 物色二手單位：透過經紀或自行於房委會「成交紀錄」搜尋未補價單位。
- 簽臨時買賣合約：注意條款保留「按揭審批不獲批可解約」彈性。
- 向銀行 + HKMC 申請按揭：銀行接受申請後同時轉介 HKMC Insurance 申請按揭保險。HKMC 是核心審批方，需提交完整入息證明。
- 批核 + 「房委會轉讓契據簽署」：HKMC 批核後，銀行發出按揭信；買賣雙方在房屋署認可律師樓辦理「轉讓契據」簽署。
- 付清保費 + 提款：HKMC 保費可一筆過繳付或滾入按揭本金。
六、避坑與進階建議
6.1 「免壓測」≠「免入息證明」
部分銀行雖然新居屋按揭免壓測，但仍會要求綠白表買家提供 3 個月糧單 + MPF 紀錄以核實還款能力，自由工作或收現金者尤甚。提早準備 6 個月糧單、入息計算紀錄及強積金月結單，有助縮短審批時間。
6.2 「擔保期」過後嘅 Refinance 風險
擔保期屆滿後若仍未供完，銀行一般會要求重估樓價、重啟正常按揭流程。樓價低於原貸款餘額時，可能需額外注資或購買 HKMC 保險。有意置業者可在擔保期屆滿前數年，先評估還清或轉按的可行性，預留應對空間。
6.3 「轉名」、「加按」與「補價」交互
居屋未補價前，不可加按、不可加名予非配偶 / 非綠表家人。如需轉移業權，須先向房委會申請補價，補價金額按單位現市值 × 折扣率計算[12]。補價後，居屋變私樓，按揭及買賣不再受房委會限制。
6.4 「樓齡 ≤ 32 / 34 年」嘅後果
如打算買 30 年以上樓齡居二（如 1990 年代葵涌、東涌早期居屋），就算批 95% / 90% 按揭，銀行亦會壓縮年期至 20–25 年。此情況下，月供會大幅上升，需重新計算 DSR。市場上 2008–2018 年首次出售嘅居屋（樓齡 < 20 年）係最容易借盡 95% + 30 年嘅標的。
6.5 申請多間銀行比較
新居屋 / 居二按揭可同時向 2–3 間銀行索取 Approval-in-Principle。HSBC / 中銀 / 渣打 / 恒生 為新居屋市場主力，現金回贈 1.20%–1.50% 可省 HK$3.5 萬–5 萬；網上銀行（Mox、ZA）回贈較低但批核快。建議至少同一間傳統 + 一間虛擬銀行比較。
七、FAQ
Q1：新居屋按揭點解免壓力測試？
新居屋有房委會按揭還款保證，期內銀行不承擔風險，HKMA 因此允許免壓測。2024 年 1 月 1 日或之後成交的新居屋，最長還款期由 25 年延長至 30 年（360 個月）[2]。擔保期過後重做按揭時，會回復標準壓測規定（DSR 加 200 bps ≤ 60%）[11]。
Q2：白表買居屋只能借 9 成？綠表為何可借 95%？
是。房委會擔保以減低買家首期負擔為目標：綠表本身是公屋戶 / 持 GFC，交還公屋換取置業，房委會擔保條件較寬鬆，最高 95%；白表為合資格中低收入家庭，房委會擔保下最高 90%。2024 年 3 月 1 日起，二手資助房屋擔保期由 30 年延長至 50 年，首 40 年內維持綠表 95% / 白表 90%。首期差 5% ≈ HK$20 萬（以 HK$400 萬樓價計）[3]。
Q3：「居二」買單位，銀行會收 HKMC 保費嗎？
是。居二 / 白居二二手居屋由 HKMC Insurance 提供按揭保險（非房委會擔保），保費約 2.92%–5.04% 視乎按揭成數與年期[10]。可一筆過繳付或滾入按揭，但會增加總成本。
Q4：可以揀 H 按或 P 按？哪個較抵？
兩種計劃都可。2026 年 6 月 1M HIBOR ≈ 2.60%，H 按以實際拆息計約 3.90%，封頂位 P – 2.25% 約 3.63%；P 按 P – 2.25% 約 3.63%。當拆息貼近封頂位時，兩者實際息率相近。H 按設有自動封頂保護，息率波動時上限受控；P 按則隨銀行最優惠利率調整、相對穩定。揀 H 按或 P 按屬個人對利率波動承受程度的選擇[1]。
Q5：未補價居屋可否加按或重按拎現金？
未補價居屋不可加按、不可作具套現之再融資。如需套現必須先向房委會繳付補價將單位轉為私樓[12]。
Q6：揀新居屋按揭，邊間銀行最快批？
參考批核時間：HSBC、Hang Seng、BOCHK 約 5–10 個工作天；渣打、Citibank、DBS 約 7–14 天；Mox、ZA 純線上提交約 3–7 天，但限指定計劃。可在房委會揀樓後 1 週內向至少 2 間銀行同時遞表比較，預留審批時間。實際批核時間視個案及文件齊全程度而定。
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資料來源
- 香港銀行公會，港元利息結算利率（HIBOR）。https://www.hkab.org.hk/tc/rates/hibor
- 香港房屋委員會，按揭轉變（總計還款期、擔保期安排）。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/ownership-matters/change-in-mortgage-arrangement/index.html
- 香港按證保險有限公司，按揭保險計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 房委會資助房屋小組委員會，議事備忘錄 SHC 25/2025「出售居者有其屋計劃單位 2025」。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/housing-authority/ha-paper-library/SHC25-25TC.pdf
- 香港房屋委員會，出售居者有其屋計劃單位 2025 申請系統。https://ssfs.housingauthority.gov.hk/ssfs/step0/GSH
- 滙豐銀行，居屋 / 公屋按揭。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/hos/
- 中國銀行（香港），政府資助房屋按揭計劃。https://www.bochk.com/tc/mortgage/products/government_housing/hos.html
- 中原按揭，居二按揭常見問題大整合。https://www.centamortgage.com/information/detail/%E5%B1%85%E4%BA%8C%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E5%95%8F%E9%A1%8C%E5%A4%A7%E6%95%B4%E5%90%88-%E5%A6%82%E4%BD%95%E5%80%9F%E8%B6%B39%E6%88%90%E5%8D%8A30%E5%B9%B4-%E5%B1%85%E5%B1%8B%E6%90%96%E6%90%96%E6%9D%BF%E6%98%AF%E4%BB%80%E9%BA%BC-%E5%B1%85%E5%B1%8B%E5%8F%AF%E5%8A%A0%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA_174658
- 胡‧說樓市，白居二 2026 申請日期 / 7,000 配額 / 入息限額及按揭。https://www.wuchatprop.com.hk/%E7%99%BD%E5%B1%85%E4%BA%8C/
- 香港按證保險有限公司，按揭保費一覽表 — 資助房屋。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1399/Premium%20Rate%20Sheet_Subsidised%20Housing_Chi_clean_16102024.pdf
- 香港金融管理局，按揭貸款限制。https://www.hkma.gov.hk/chi/key-functions/banking/banking-regulatory-and-supervisory-regime/key-information/mortgage-loan-restrictions/
- 香港房屋委員會，居屋第二市場。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/index.html
