居屋按揭2026比較：綠表95%、白表90%、二手居屋與按保規則（8月更新）
居屋按揭不是一律要買 HKMC 按揭保險。本文分清一手與二手居屋的房委會擔保期、綠表／白表最高成數、按保適用情況，並用 $450 萬樓價實算首期和月供。
居屋按揭最容易混淆的地方，不是 H 按還是 P 按，而是 房委會按揭還款保證與 HKMC／HKMCI 按揭保險。兩者不是同一樣東西，也不是每宗居屋按揭都要付按揭保費。
先講 2026 年答案：
- 一手居屋：綠表最高 95%、白表最高 90%，一般最長 30 年；
- 二手未補價居屋：由首次轉讓契據日期起計首 40 年，房委會為綠表／白表提供最高 95%／90% 保證；第 40 至 50 年保證成數降至 80%，合資格買家可經 HKMCI 申請較高成數；
- 在房委會保證全數涵蓋整段貸款的情況下，通常 不用另買 HKMCI 按揭保險；
- 最高成數仍要經銀行審批，不代表只要有綠表或白表就一定借到。
本文按 2026 年 8 月 1 日的房委會、金管局及 HKMC 官方資料更新，並刪去難以核實的「銀行即時排名」和過時壓力測試說法。
以下試算只用假設利率示範，不是銀行報價。實際利率、現金回贈、罰息期和批核條件每天都可能不同，申請時應向銀行取得書面報價。
居屋按揭 2026 一表看懂
| 物業／買家 | 房委會最高保證成數 | HKMCI 較高成數路徑 | 最長年期 |
|---|---|---|---|
| 一手居屋・綠表 | 95% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 一般 30 年 |
| 一手居屋・白表 | 90% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 一般 30 年 |
| 二手未補價居屋・首次轉讓起 40 年內・綠表 | 95% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 最高 30 年，受剩餘保證期限制 |
| 二手未補價居屋・首次轉讓起 40 年內・白表 | 90% | 保證全數涵蓋時通常毋須 | 最高 30 年，受剩餘保證期限制 |
| 二手未補價居屋・第 40 至 50 年 | 綠白表均為 80% | 合資格第二市場買家可申請：綠表最高 95%、白表最高 90%；受貸款上限及審批限制 | 最高 30 年，視乎銀行及 HKMCI 審批 |
| 已補價居屋 | 不適用 | 一般跟私樓規則研究按揭保險 | 最高 30 年，受樓齡及銀行政策限制 |
房委會把二手資助房屋的按揭還款保證期延長至由首次轉讓契據日期起計 50 年，並把最長還款期延長至 30 年。安排詳見政府 2023 年 11 月公布及房委會按揭條款摘要。
一手居屋：綠表 95%、白表 90%
新居屋由房委會向指定銀行提供按揭還款保證。只要貸款成數及年期符合房委會安排，銀行面對的部分信貸風險由房委會保證，因此買家可用較低首期上車。
綠表買家
- 最高按揭成數：95%；
- 最低首期：5%；
- 最長還款期：一般 30 年；
- 成功購買後，通常須按規定交回現居公屋。
白表買家
- 最高按揭成數：90%；
- 最低首期：10%；
- 最長還款期：一般 30 年；
- 仍要符合居屋白表的入息、資產及物業持有規定。
「房委會擔保」不是「房委會替你供樓」。買家一樣要準時還款；一旦斷供，銀行可按按揭契據追討，房委會亦可按保證安排處理。
想先了解最新一批單位及申請程序，可看居屋申請 2026 攪珠及揀樓攻略。
二手居屋按揭：要看首次轉讓日期，不只看樓齡
二手未補價居屋的關鍵是 由首次轉讓契據日期起計的保證年期。它不一定等於大廈入伙年份，也不應只用「樓齡 32 年」之類市場口訣判斷。
首次轉讓起計 40 年內
- 綠表最高 95%；
- 白表最高 90%；
- 最長還款期 30 年，但銀行會看貸款期是否能被保證期涵蓋。
第 40 年後至第 50 年：房委會保證降至 80%
- 房委會為綠表和白表提供的最高按揭貸款保證均為 80%；
- 如所需成數高於 80%，合資格居屋第二市場買家可申請 HKMCI 按揭保險，綠表最高 95%、白表最高 90%；
- HKMCI 的物業價值、貸款額及申請人條件限制照樣適用，最高成數不代表必定批足；
- 實際年期、估價、樓契狀況和買家還款能力仍會影響銀行及 HKMCI 審批。
例子：某單位的首次轉讓契據已有 43 年，房委會保證只餘約 7 年，而且只保證最高 80%。買家如需要 90%，銀行須另行為合資格個案申請 HKMCI；剩餘保證期亦會影響一次付清保費可獲的折扣。最終成數及年期仍要由銀行與 HKMCI 批核。
購買流程、提名信及資格證明書等，可配合白居二 2026 攻略一起看。
居屋按揭是否要付 HKMC 按揭保險？
不一定。 HKMCI 在 2026 年的官方常見問題清楚說明：
- 若貸款在整段還款期內由房委會按揭還款保證全數涵蓋，通常毋須按揭保險；
- 若貸款成數不超出金管局銀行上限，也通常毋須按揭保險；
- 若房委會保證不能全數涵蓋貸款，或貸款超出銀行一般上限，銀行才可能研究申請 HKMCI 按揭保險。
所以，把「二手居屋」直接等同「一定要買按保」是不準確的。應先由銀行查核首次轉讓日期及剩餘保證，再決定是否需要 HKMCI。
如真的要用 HKMCI，保費怎樣看？
資助房屋有獨立保費表。以下先列沒有其他未償還按揭或按揭擔保、30 年浮息按揭、一次付清的基礎保費率；實付保費還要按物業價格、貸款額、最高成數及下表折扣判斷：
| 按揭成數 | 表 1 基礎保費率 | 表 2 基礎保費率 |
|---|---|---|
| 高於 70% 至 80% | 1.01% | 1.18% |
| 高於 70% 至 85% | 1.53% | 1.78% |
| 高於 70% 至 90% | 2.34% | 2.71% |
| 高於 70% 至 95%（只適用於合資格綠表個案） | 2.64% | 3.06% |
表 1 只適用於保費表列明的價格及貸款上限組合，包括：物業 $400 萬或以下最高 95%；$400 萬以上至低於 $450 萬，貸款上限 $360 萬；$450 萬至 $600 萬，最高 80%或貸款上限 $480 萬。物業 $400 萬以上而申請最高 95%的合資格個案要看表 2，物業上限為 $1,500 萬。申請人已有未償還按揭或按揭擔保時則要看表 3／4，不能直接套用上表。
一次付清保費另按房委會剩餘保證期／樓齡折扣：
| 房委會剩餘保證期 | 樓齡 | 90% 按揭折扣 | 高於 90% 至 95% 折扣 |
|---|---|---|---|
| 少於 5 年 | 45 年以上至 50 年 | 5% | 5% |
| 5 年以上至少於 10 年 | 40 年以上至 45 年 | 30% | 20% |
| 10 年以上至少於 15 年 | 35 年以上至 40 年 | 60% | 40% |
| 15 年或以上 | 35 年或以下 | 90% | 70% |
折扣不適用於每年支付保費及具套現的再融資個案。實際須按 HKMCI 資助房屋保費表及銀行計算為準。
$450 萬一手居屋：綠表與白表首期月供比較
假設物業售價及估值同為 $450 萬，年利率以 3.25% 作示例，還款期 30 年，不把任何費用加借：
| 項目 | 綠表 95% | 白表 90% |
|---|---|---|
| 貸款額 | $4,275,000 | $4,050,000 |
| 首期 | $225,000 | $450,000 |
| 每月供款 | 約 $18,605 | 約 $17,626 |
| 按揭保費 | 房委會保證全數涵蓋時一般不需要 | 房委會保證全數涵蓋時一般不需要 |
$450 萬住宅按現行從價印花稅率計算為 $67,500。連同律師費、管理費按金、裝修及其他入伙開支，實際現金預算會高於「首期 + 印花稅」。最新稅階可查閱政府印花稅稅率表。
月供可以用按揭供款計算機再試不同利率。上表的 3.25% 只是方便比較，不代表 2026 年 8 月任何銀行的實際報價。
H 按、P 按怎樣比較？
居屋按揭常見有 H 按與 P 按，但沒有一個計劃永遠較便宜。
H 按
利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）加指定息差計算，通常設有以最優惠利率為基準的封頂息率。要同時看實際利率及封頂位。
P 按
利率直接按銀行最優惠利率減指定幅度計算，供款較容易預算，但不同銀行的 P 並非一定相同。
比較銀行時應把以下項目放在同一張表：
- 實際按揭利率及 H 按封頂息率；
- 現金回贈何時發放、是否有最低貸款額；
- 罰息期長度及回贈退還條款；
- 火險安排、戶口要求及律師費；
- 是否接納你的入息形式和成交時間；
- 房委會保證、HKMCI 保費及估價是否已正確計入。
網上的「九間銀行最低息」表很快過期。最可靠是同日向數間銀行取得書面報價，再按總成本比較，而不是只看廣告中的一個利率。
入息審查：沒有 +200 點壓測，不等於免審批
金管局在 2024 年 2 月暫停傳統的「按息再加 200 點子」壓力測試，並在同年 10 月把一般 DSR 上限劃一為 50%。不過，銀行仍會檢視：
- 每月按揭供款佔入息比例；
- 私人貸款、車貸、信用卡分期及其他按揭；
- 固定薪金、佣金、自僱收入的穩定性；
- 稅單、銀行入數及強積金紀錄；
- 信貸報告、拖欠或債務重組紀錄；
- 借款人年齡及貸款期。
房委會的按揭還款保證降低銀行部分風險，但不會取代入息和信貸審查。不要把居屋按揭宣傳中的「免壓測」理解成「無收入也可上會」。
未補價居屋轉按、加按與套現
未補價居屋受轉讓契據和《房屋條例》限制。業主如要：
- 轉按至另一間銀行；
- 更改按揭條款；
- 增加貸款額；
- 把物業再作抵押；
一般須事先取得房屋署署長的書面同意。純粹為現金回贈或套現而加按，不是例行獲批項目。辦理前應先看房委會的更改按揭安排指引，再向銀行和律師確認。
轉售限制也會影響按揭決定
不同年份首次出售的居屋，轉售限制並不一樣。例如居屋 2025 新單位的公開市場轉售限制已改為 10 年；較早期計劃可能是 10 年、15 年或另一套安排。未補價期間只可按規則在第二市場轉售，補價後仍須遵守地契、轉讓契據及適用法例。
如果你幾年內可能要搬屋，不應只看今日首期最低多少，也要先核對該期居屋的轉讓限制。居屋 2025 的規則可在官方一般資料查閱。
申請居屋按揭的實際流程
- 取得選樓／提名及單位資料，確認是一手、二手未補價還是已補價。
- 找出二手單位的首次轉讓契據日期，估算剩餘房委會保證期。
- 同日向兩至三間承辦銀行索取估價及書面報價。
- 提交身份、入息、稅務、銀行紀錄及成交文件。
- 由銀行確認房委會保證是否全數涵蓋；如不足，再研究 HKMCI 按揭保險。
- 核對正式批核中的成數、年期、利率、回贈、保費、罰息期及特殊條件。
- 由律師完成按揭契據及成交。
常見問題
一手居屋最高可以做幾成按揭？
在房委會按揭還款保證涵蓋及銀行審批通過的情況下，一手居屋綠表買家最高可做 95% 按揭，白表買家最高可做 90%，最長還款期一般為 30 年。最高成數不是自動批出，銀行仍會審查入息、負債、信貸及還款能力。
二手未補價居屋最高可以做幾成按揭？
現行房委會安排以單位首次轉讓契據日期起計。首 40 年內，房委會為綠表及白表買家提供最高 95%及 90%的按揭貸款保證；第 40 年後至第 50 年，房委會保證成數均降至 80%。後一階段如需要超過 80%，合資格居屋第二市場買家可申請 HKMCI 按揭保險，綠表最高 95%、白表最高 90%，但受物業價格、貸款額、估價、保費及銀行與 HKMCI 審批限制。
居屋按揭是否一定要買 HKMC 按揭保險？
不是。若貸款在整段年期內獲房委會按揭還款保證全數涵蓋，或按揭成數不超出金管局銀行上限，通常毋須使用按揭保險。只有貸款未能全數由房委會保證或超出銀行一般上限等情況，銀行才可能研究 HKMCI 按揭保險，最終須由銀行及 HKMCI 審批。
居屋按揭是否免壓力測試和入息審查？
金管局已暫停加息 200 點子的壓力測試，但銀行仍會審查供款與入息比率、其他債務、收入穩定性及信貸紀錄。房委會提供還款保證不等於毋須證明還款能力。
未補價居屋可以轉按或加按套現嗎？
未補價居屋受轉讓契據及房屋條例限制，轉按、更改按揭安排或增加貸款額一般要先取得房屋署署長書面同意。單純為現金回贈或套現並非自動獲批，辦理前應先向房屋署及承辦銀行確認。
