一手樓 vs 二手樓按揭比較2026：即供、建期、估價不足與首期風險（8月更新）
一手樓按揭是否一定較易批？二手樓估價不足又要多預幾多首期？本文按2026年8月現行規則，拆解一手樓即供、建築期付款、樓花按揭、發展商財務計劃，以及二手樓估價、樓齡與批核時間；另以$600萬物業示範估價少$50萬時的現金缺口，並附按揭保險資格、時間線與簽約前10項清單。
一手樓是否一定較易做按揭？二手樓又是否一定較容易估價不足？2026年做「一手樓 vs 二手樓按揭比較」，先講結論：兩邊的基本上限其實一樣。根據香港金融管理局（HKMA）現行措施，住宅物業的基本按揭成數上限同樣是七成，供款與入息比率（DSR）上限同樣是五成[1]。真正拉開差距的，是幾時估價、幾時申請按揭，以及簽約後要等多久才成交。
一手樓尤其是樓花，可以選即供或建築期付款，也可能附有賣方指定財務機構的按揭計劃；二手樓則通常在簽約前後已可查估價、視察單位及查閱產權負擔。前者的風險容易藏在「將來」，後者的風險多數集中在「簽約前後」。本文以2026年8月1日核對的官方規則，逐項比較兩者的按揭成數、按揭保險、估價、首期和申請時間。
資料查核聲明：以下只引用政府、監管機構、銀行及香港按證保險有限公司的官方資料。個別銀行批核與樓盤付款辦法各有不同，簽約前應向銀行、律師及相關機構確認。
快速結論：一手樓 vs 二手樓按揭比較 2026
| 比較項目 | 一手樓按揭 | 二手樓按揭 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 基本按揭成數 | 最高七成 | 最高七成 | [1] |
| DSR 上限 | 五成 | 五成 | [1] |
| 按揭保險 | 現樓及合資格樓花均可申請；須符合物業價格、項目及自住等條件 | 合資格自住私人住宅可申請；須符合物業價格、樓齡及自住等條件 | [2] |
| 估價時間 | 即供較早處理；建築期付款或到落成前才正式申請，估價有時間差 | 一般可在簽臨約前先做網上或銀行初步估價，但正式估值仍以銀行批核為準 | [2][7] |
| 最常見首期風險 | 樓花落成時估價下跌，或入息／信貸狀況已改變，要臨時補現金 | 成交價高於銀行估價，簽臨約後才發現批不足，要補估價差額 | [3][6] |
| 物業本身的批核變數 | 樓花是否屬合資格項目、落成時間，以及價單內的付款與財務計劃 | 樓齡、估價、產權負擔、物業用途及單位狀況 | [2][8] |
| 一句話判斷 | 重點是「將來上會時，估價和借款能力還夠不夠」 | 重點是「落訂前，估價和物業風險查得夠不夠」 | [5][6] |
所以，別只問一手還是二手：兩邊的基本按揭規則相同，風險發生的時間不同。 如果現金預算剛剛好，建築期付款不一定比二手樓輕鬆，因為你只是把按揭與估價這兩道關延後。
一、按揭成數相同：2026 年都是七成、DSR 五成
金管局於 2024 年 10 月 16 日把所有住宅物業的最高按揭成數劃一為七成，供款與入息比率上限劃一為五成，最長還款年期為 30 年[1]。這套基本上限沒有再按一手樓、二手樓、自住或非自住分成不同檔次。
基本銀行按揭額公式：
可借按揭額 = 樓價或銀行估價（以較低者為準）× 適用按揭成數
買樓所需現金 = 成交價 − 可借按揭額
所以，「樓價 $600 萬可以做七成」其實只計了一半。銀行如果只估 $550 萬，七成是按 $550 萬計，不是按 $600 萬計。無論買一手還是二手，估價一跌，首期就要加。
1.1 高於七成要經按揭保險，並非自動批
合資格自住買家可透過香港按證保險有限公司（HKMCI）的按揭保險計劃申請高成數按揭。現行上限包括：物業價格 $1,000 萬或以下可申請最高八成或九成；八成以上至九成只適用於所有抵押人在申請時沒有持有任何香港住宅物業，而且所有申請人均為固定受薪人士[2]。
按證公司的合資格準則亦寫明，「物業價格」取物業估價與買賣合約價格（扣除優惠後）兩者的較低者；申請仍要通過 DSR、自住、入息、信貸和物業等審批[9]。按揭保險可以降低首期門檻，但估價不足和還款能力，照樣要過關。
二、一手樓按揭：先分清即供、建期與賣方財務計劃
一手樓按揭最容易令人混淆的地方，是同一個單位可以有不同付款辦法。價單可能列出即供、建築期付款、現金折扣，以及由賣方指定財務機構提供的第一按揭或第二按揭。真正要比較的是折實價、幾時付尾數、幾時正式申請按揭，以及整段還款期的利率。
一手住宅物業銷售監管局（SRPA）的買家須知提醒，準買家要留意價單的支付條款與優惠；如擬使用賣方指定財務機構的按揭計劃，簽臨時買賣合約前須看清最低收入要求、第一與第二按揭合計可借上限、最長年期、整個還款期的利率變化及手續費[4]。
2.1 即供：較早過按揭關，但現金流也較早開始
即供通常表示買家按價單指定的較短時間支付較大部分樓價，按揭安排亦要較早落實。優點是簽約、估價與取用貸款的時間較接近，較早知道銀行肯借多少；代價是首期與供款都較早出現，不能只看價單上的折扣。
實際期限和折扣沒有一套全港統一標準，必須逐張價單看。價單列明的現金折扣、財務優惠和付款條款，才是你要比較的版本[4]。
2.2 建築期付款：不是免做按揭，只是延後做
建築期付款讓買家到收樓或成交前才付大部分餘款，眼前現金壓力較低，但按揭風險並沒有消失。按證公司明確提醒，樓花買家如等待物業落成才申請按揭，屆時可獲貸款金額可能因物業估值變動而比原先計劃少[2]。
金管局過往亦指出，部分選用建築期付款的樓花買家在申請按揭時遇到估價低於成交價，要額外籌措首期[3]。這個風險不是紙上談兵，監管機構曾經為受影響買家作出技術調整。
另外，收樓時間未必剛好等到你準備好。SRPA 提醒，如收樓日期早於預計關鍵日期，選擇建築期付款的買家要及時辦妥按揭；賣方發出可轉讓通知後，買賣雙方須在 14 日內完成手續，若趕不及上會，可能被罰息，甚至未能完成交易[5]。
2.3 樓花可以做按揭保險，但要先過項目資格
按證公司的準則涵蓋現樓與樓花，但一般樓花須屬地政總署「同意方案」的發展項目，並在提取貸款起計 12 個月內完成；個別項目仍由按證公司審批[9]。不要因為價單寫了「高成數按揭」或經紀口頭說可以做，就把九成按揭當成已批。
2.4 發展商按揭：先看後段利率，不要只看首期
一手盤的賣方或指定財務機構有時提供第一按揭、第二按揭或其他財務計劃。這類計劃可能暫時降低首期，但未必是一般銀行按揭，全期成本亦未必較低。
簽約前至少抄下五項資料：
- 最低入息要求；
- 第一按揭與第二按揭合計最多借多少；
- 最長還款期；
- 整段還款期內的利率及變化；
- 涉及的手續費。
這五項正是 SRPA 提醒買家查清的財務計劃重點[4]。如果一個計劃只能令你「今天付得起」，卻沒有計過兩三年後的利率與轉按能力，它只是把壓力推後。
三、二手樓按揭：估價可以較早查，物業風險卻更個別化
二手樓沒有樓花落成期，銀行一般可以按現有單位、屋苑成交與物業資料作估價。買家在簽臨時買賣合約前，通常已有機會向銀行或網上工具查詢初步估值。二手樓的好處，是叫價如果明顯高過估價，至少還可以在落訂前重新議價或放棄。
但「查到估價」不等於「銀行已承諾批貸款」。滙豐的網上物業估價頁面明確說明，估值只供參考、對銀行沒有約束力，亦不保證準確性、及時性或完整性[7]。正式批核仍會再看申請人的入息、債務、信貸紀錄、物業文件與銀行當時的估值。
3.1 估價不足：簽臨約前要先知道自己補不補得起
政府一站通提醒，選按揭時要考慮物業估值及可做按揭金額；找到二手物業後，也應先查清賣方業權、未清還按揭、押記令、政府命令、租約及其他產權負擔[6]。
二手樓最常見的按揭誤判，是把代理叫價當成銀行估價。假如業主叫價 $600 萬，而銀行只估 $550 萬，七成按揭只會按 $550 萬計。簽了具法律約束力的臨約才發現首期不夠，並不會因為「銀行估不足」而自動解除合約。
較穩妥的做法是：
- 落訂前向至少兩至三間銀行查估價；
- 把最低一個合理估值代入首期預算；
- 同時做按揭初步評估，不只問估價；
- 預留估價再下調的現金緩衝；
- 在臨約內的成交期預留足夠批核時間，並先徵詢律師意見。
3.2 樓齡會影響可做年期
二手樓另一個變數是樓齡。按證公司的按揭保險準則列明，相關產品的「原定／剩餘還款年期」與樓齡之和上限為 75 年，而按揭最長年期為 30 年[9]。例如樓齡已高，申請人未必仍可做足 30 年，月供和 DSR 要求都可能因此上升。
銀行仍會按個別物業與申請審批，不能只用「75 減樓齡」當成所有銀行的保證。它較適合用作預算警號：看舊樓時，不要只問可借幾成，也要問可借幾多年。
3.3 查冊不是法律程序以外的小事
二手樓的按揭批核與業權能否順利轉讓有關。地產代理監管局與消費者委員會的《購買二手住宅物業須知》提醒買家了解物業用途、面積、地契年期、公契及產權負擔，並在簽約、安排按揭與委託代理時審慎處理[8]。
如果物業有未解除按揭、法庭命令、僭建或用途問題，影響的不只是日後轉售，也可能拖慢估價、律師查契與銀行放款。二手樓的資料比較早看得到，但前提是你真的去看。
四、$600 萬實算：估價少 $50 萬，首期多 $35 萬
以下用同一個假設，說明估價時間為何比「一手或二手」標籤更重要。
假設：
- 成交價：$600 萬
- 不經按揭保險，只做七成基本按揭
- 原先預計銀行估足 $600 萬
- 後來正式估價只有 $550 萬
| 項目 | 估足價 | 估價只有 $550 萬 | 差額 | 來源 |
|---|---|---|---|---|
| 成交價 | $600 萬 | $600 萬 | — | [1] |
| 計按揭的估值 | $600 萬 | $550 萬 | 少 $50 萬 | [9] |
| 七成按揭額 | $600 萬 × 70% = $420 萬 | $550 萬 × 70% = $385 萬 | 少借 $35 萬 | [1] |
| 買樓所需現金 | $600 萬 − $420 萬 = $180 萬 | $600 萬 − $385 萬 = $215 萬 | 多 $35 萬 | [3] |
如果這是一手樓建築期付款，$35 萬缺口可能在物業落成、準備上會時才浮現；如果是二手樓，買家較有機會在簽臨約前透過多間銀行估價看到問題，但網上估值始終不是正式批核。兩邊都要預留緩衝，只是發現問題的時間不同。
以上還未計從價印花稅、律師費、按揭保費、裝修、代理佣金或一手樓價單所列的其他費用。要做完整預算，可把這個首期差額加進 首期儲蓄計劃 的目標金額。
五、按揭申請時間線：一手即供、建期與二手樓
| 時間點 | 一手樓即供 | 一手樓建築期付款 | 二手樓 | 來源 |
|---|---|---|---|---|
| 落訂前 | 看價單、折扣、付款辦法及按揭計劃 | 看價單，並以未來估價下跌情境做壓力預算 | 睇樓、查初步估價、查土地登記冊與產權負擔 | [4][6] |
| 簽臨約 | 一手樓須付樓價 5% 臨時訂金 | 同樣先付 5% 臨時訂金，按揭風險延後 | 訂金及成交期由買賣雙方按合約議定 | [10][6] |
| 正式按揭申請 | 按付款期較早申請及取用 | 一般接近落成／收樓才正式申請 | 簽臨約後盡快正式申請 | [2][8] |
| 估價變動期 | 相對較短 | 可能橫跨整段樓花期 | 由簽約至成交，通常較建期付款短 | [3] |
| 最後風險位 | 按付款期限準時上會 | 落成時估價、入息或信貸狀況改變；收樓時間早過預期 | 正式估價低於初步估價；查契或物業狀況出現問題 | [5][8] |
完整流程可分別看 一手樓買樓全流程 與 二手樓買樓全流程；如果首期要靠八成或九成按揭，再看 高成數按揭按保攻略。
六、怎樣揀：看四個問題，不要先問新樓還是舊樓
6.1 你有多少估價緩衝？
先用「估價比成交價低 5% 至 10%」做一輪壓力預算。這不是預測樓價，而是測試自己遇到估價不足時能否補首期。若差 $20 萬已無法成交，就不應把建築期付款或網上估價當成保證。
6.2 你的入息在成交前是否穩定？
樓花建築期付款可能隔一段時間才正式申請按揭。期間如果轉工、轉為自僱、收入下降、增加私人貸款或信用卡分期，銀行看到的是申請時的財務狀況，不是簽臨約當日的狀況。二手樓成交期通常較近，但也應在落訂前先做按揭初步評估。
6.3 你是否看得懂整段按揭利率？
不要只看首一兩年的優惠息率。賣方指定財務計劃要看優惠期後利率、第一與第二按揭的總月供、年期、手續費與轉按限制；銀行按揭則要比較 H 按／P 按、封頂位、現金回贈與罰息期。可配合 按揭利率比較 一起算。
6.4 物業本身有沒有令銀行保守的因素？
二手樓要查樓齡、用途、產權負擔、僭建、成交疏落與單位狀況；一手樓花則要查項目是否合資格做按保、預計關鍵日期、價單付款辦法及財務計劃。兩邊都有物業風險，只是文件不同。
七、簽臨約前的 10 項按揭清單
- 已向至少兩間銀行查詢按揭初步評估
- 已用銀行估價而非代理叫價計首期
- 已測試估價低 5% 至 10% 時的現金缺口
- 已把其他貸款與信用卡分期計入 DSR
- 如做按保，已核對物業價格、申請人及樓花項目資格
- 如買樓花，已看清即供／建期的每個付款日期
- 如用賣方財務計劃，已抄下後段利率、年期與手續費
- 如買二手樓，已查土地登記冊、樓齡與物業用途
- 已預留印花稅、律師費、按揭保費及裝修以外的現金
- 已由自己的律師解釋臨約與違約後果
清單中只要有一格只能靠「應該得」回答，落訂前就要再確認一次。
FAQ
Q1：2026年一手樓與二手樓的基本按揭成數是否不同？
沒有因一手或二手而分兩套基本上限。金管局現行措施把住宅物業最高按揭成數劃一為七成，供款與入息比率上限劃一為五成，最長還款年期為30年。實際批核仍視乎銀行估價、入息、債務、信貸紀錄及物業狀況。
Q2：一手樓選建築期付款，最大按揭風險是甚麼？
最大風險是簽約與正式申請、提取按揭之間相隔一段時間。樓花落成時，估價、入息或信貸狀況可能已改變；收樓時間也可能早過預期。若貸款不足或趕不及上會，買家便要臨時補現金，甚至未能完成交易。
Q3：一手樓可以申請按揭保險嗎？
可以，現樓與合資格樓花均可申請，但不是所有項目或申請人都自動合資格。一般樓花須屬地政總署同意方案的發展項目，並在提取貸款起計12個月內完成；申請仍要符合物業價格、貸款額、供款與入息比率、自住及其他條件。
Q4：二手樓簽臨約前做了網上估價，是否代表銀行一定批足？
不是。網上估價只可用來摸底，對銀行沒有約束力，正式申請時仍可重新估值。簽臨約前宜向多間銀行查詢，以較保守的估價計首期，並為估價不足預留現金。
Q5：估價不足$50萬，七成按揭要多付幾多首期？
假設成交價$600萬、銀行估價$550萬，並只做七成基本按揭，貸款額會由$420萬降至$385萬；買家現金由$180萬增至$215萬，即要多準備$35萬。這尚未計印花稅、律師費、按揭保費及其他開支。
Q6：一手樓還是二手樓較容易申請按揭？
不能單靠一手或二手判斷。一手現樓或即供的估價與申請時間較接近，但建築期付款要承受較長的估價和入息變動期；二手樓可較早查估價，卻可能受成交價、樓齡、物業狀況及產權負擔影響。應比較批核時間、估價基礎、現金緩衝與物業條件。
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資料來源
- 香港金融管理局，按揭（最高按揭成數、DSR 及最長還款年期）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
- 香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃（成數、價格上限及樓花估價提醒）。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 香港金融管理局，物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（樓花建築期付款與估價不足風險）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/06/20240614-4/
- 一手住宅物業銷售監管局，一手住宅物業買家須知（價單、付款與賣方指定財務計劃）。https://www.srpa.gov.hk/files/pdf/notes-to-purchasers/SRPA_booklet_202502.pdf
- 一手住宅物業銷售監管局，購買一手樓：預計關鍵日期與建築期付款。https://www.srpa.gov.hk/tc/publicity-materials/purchasing-firsthand-properties/9.html
- 香港政府一站通，購買住宅物業（估值、按揭、業權及產權負擔）。https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/buyingDomesticProperty.htm
- 香港滙豐，網上物業估價（估值只供參考及對銀行沒有約束力）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/property-valuation/
- 地產代理監管局、消費者委員會，《購買二手住宅物業須知》。https://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/2ndProGuide_Chi.pdf
- 香港按證保險有限公司，按揭保險計劃合資格準則（$600 萬或以下、物業價格定義、樓齡及樓花要求）。https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/2-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%246%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024-docx%20%281%29.pdf
- 一手住宅物業銷售監管局，臨時買賣合約、買賣合約常見問答（5% 臨時訂金）。https://www.srpa.gov.hk/tc/faq-purchasers-part6.html
