租樓2026全攻略：租盤搜尋、兩按一上、印花稅與簡樸房新例（8月更新）

香港租樓最容易出事的位，通常不是「搵唔到盤」，而是未核實業主、未看清按揭和租約，便急著付訂。實際次序應是：定總預算 → 搵盤 → 睇樓留證 → 查冊 → 議約 → 簽租約及打釐。

市場常說「兩按一上」，即兩個月按金加一個月上期，但這是常見做法，不是所有私人住宅都必須照辦。租客還要預代理佣金、印花稅、水電煤按金、搬屋及添置家具。本文資料更新至 2026 年 8 月 1 日，並加入已於 3 月 1 日生效的簡樸房制度。

租樓預算：不要只看月租

假設月租 HK$18,000、雙方採用兩按一上，簽約前後可能需要：

因此，若採兩按一上，單是按金與上期已要 HK$54,000。家具、代理費和搬屋尚未計入，手頭現金不宜只預三個月租金的整數。

香港租樓8步流程

1. 先定「全包月支出」

除了月租，問清楚管理費、差餉、地租／地稅、水電煤及網絡由誰負責。廣告寫「全包」也要在租約逐項列明，口頭承諾日後很難證明。

2. 搜尋租盤：先縮窄條件，再分真假

租盤可以來自物業平台、持牌代理、業主放盤或社群群組，毋須只靠一個渠道。先用地區、全包月租上限、實用面積、交通、家具、寵物及起租日等條件篩選；同一時段集中約看同區數個單位，會比逐個廣告來回更容易比較。

網上租盤常見重複刊登、已租未下架、相片不符或用低價吸引查詢。約睇樓前應要求對方確認實際單位、樓層、叫價、管理費、可起租日期及身分，並保存廣告截圖。未核實業主或代理前，不要只因對方稱「多人爭」便先付留位費，也不要過早傳送超出交易所需的個人資料。

3. 只與持牌代理或可核實業主交易

如用代理，先在地產代理監管局牌照目錄核對姓名及牌照。佣金並非法定劃一金額，簽代理協議前要寫清金額、付款時間，以及甚麼情況仍須付佣。

網上放租者自稱業主，也不等於可以立即過數。付款前應核對身分、土地登記資料及收款人，避免把訂金轉到無法證明與物業有關的第三方戶口。

4. 睇樓時拍下現況和錶讀

不要只看裝修。逐項測試去水、熱水、冷氣、窗戶、門鎖及電器，留意滲水、霉漬、噪音、手機訊號及大廈維修。入住前用相片或影片記錄：

• 牆身、地板、玻璃及潔具已有損壞；
• 家具電器型號及運作狀況；
• 水、電及煤氣錶讀；
• 鎖匙、門卡及遙控器數量。

把清單附在租約或由雙方確認，退租時才有共同基準。

5. 查冊核實業主和按揭

土地註冊處提醒，物業交易前應做最新查冊。租客可核對登記業主，並查看按揭及其他已登記事項。

政府一站通指出，已按揭物業的業主應先取得承按人的出租同意。若未獲同意，承按人日後收回物業，租客可能在短時間內面對遷出風險。租約可要求業主聲明已取得所需同意，必要時查看證明。

6. 臨時租約也要當正式文件看

臨時租約可能已寫入單位、租金、租期、訂金、起租日及違約責任，一經簽署便可能具有約束力。香港私人租賃不應假設有一般冷靜期。

簽前至少確認：正式租約何時簽、訂金如何處理、任何一方退出的後果、交樓狀況、維修責任，以及談不成正式條款時如何處理。

7. 正式租約要寫清12項

1. 業主、租客全名及物業地址；
2. 租期、起租日及是否有生約／死約；
3. 月租、付款日、付款方法及收據；
4. 按金、可扣款情況及退還期限；
5. 管理費、差餉、地租及公用費用由誰付；
6. 家具電器及現況清單；
7. 日常維修、結構或固有損壞的責任；
8. 是否准許寵物、分租、吸煙或商業用途；
9. 業主入屋檢查及預先通知安排；
10. 提前解約、續租及交吉條款；
11. 印花稅及代理佣金分擔；
12. 已按揭物業所需同意及雙方通知地址。

私人住宅租約條款一般由雙方議定，但不能違反《業主與租客（綜合）條例》等法例。條款涉及大額責任或有爭議，宜在簽署前找律師檢視。

8. 30天內為租約加蓋印花

政府一站通列明，租賃協議一般須在簽訂後 30 天內加蓋印花。業主和租客均有法律責任繳付，費用常見由雙方分擔，但可在租約另訂安排。

副本／對應本另有定額印花稅。租金有免租期、階梯租金或其他安排時，直接用稅務局租約印花稅計算器較穩妥。租客應保留已打釐租約及印花證明。

「兩按一上」及退按金要看甚麼？

兩按一上不是法定標準，雙方可議定其他金額。租客要避免三個常見問題：

• 按金變成模糊的「不可退訂金」：收據和租約應寫清款項性質；
• 正常損耗也全數扣款：應有入住現況清單和相片；
• 退租後無退還期限：在租約寫明交吉、清還賬單及檢查後多久退回餘額。

任何款項都應由有權收款的人發正式收據，列明物業、金額、用途和日期。未查冊、未看文件便被催促「先轉數留盤」，風險最高。

普通私人住宅與受規管劏房不同

一般私人住宅租約自 2004 年相關修例後，續租主要看租約或雙方另行協議。受《業主與租客（綜合）條例》第 IVA 部規管的分間單位租賃則有特別保障，包括：

• 每個規管租期為 2 年；
• 首期租客符合條件可獲第二期 2 年租期，合稱「2+2」；
• 第二期租金升幅不得高於相關租金指數升幅，並以 10% 為上限；
• 如租金指數下跌，第二期租金須按相關百分比下調；
• 業主須在租期開始後 60 日內向差餉物業估價署提交租賃通知書 AR2。

規管租賃的定義、租務通知及維修責任較複雜，可查閱差餉物業估價署租務管制FAQ。

2026簡樸房制度：三個日期

《簡樸房條例》已於 2026 年 3 月 1 日生效，租劏房時要多核對一層：

1. 2026年3月1日至2027年2月28日：合資格現有分間單位所在的樓宇單位可申請寬限期登記；
2. 2027年3月1日：非法出租分間單位的罪行條文開始生效；沒有有效寬限期登記或簡樸房認證而出租，可能構成罪行；
3. 已成功作寬限期登記的樓宇單位，可按制度取得 2027年3月1日至2030年2月28日的統一寬限期，以完成工程及申請認證。

「有申請」「已登記」與「已獲簡樸房認證」不是同一回事。租客可用簡樸房官方平台查看制度及核實資料，不要單憑業主或廣告寫「合規」。原有的分間單位租務管制也沒有因新制度自動消失。

租樓避坑清單

• 未查冊、未核實業主前不付大額訂金；
• 代理牌照、佣金及付款時點寫入協議；
• 已按揭物業查清出租同意；
• 把口頭承諾變成租約條款；
• 入住前拍片、點算家具和記錶；
• 簽約後 30 天內打釐，雙方各留完整副本；
• 劏房另查規管租賃及簡樸房登記／認證狀況；
• 不清楚法律效果便先問律師，不要簽完才找補救。

FAQ

香港租樓按金一定是兩個月嗎？

不是法例劃一規定。私人住宅市場常見兩個月按金加一個月上期，即「兩按一上」，實際金額、付款時間及退還條件由雙方在租約議定。付款前應核實業主身分並取正式收據。

租約印花稅如何計算及由誰支付？

稅率按租期計算：不超過1年一般為全期租金0.25%；超過1年至3年為平均年租0.5%；超過3年為平均年租1%。業主和租客均有法律責任，費用通常分擔但可另行協議，租約一般須在簽訂後30天內加蓋印花。

簽了臨時租約後可以隨時取消嗎？

不要假設有一般冷靜期。臨時租約如已包含單位、租金、租期及雙方承諾等主要條款，可以具有約束力；退出可引致沒收訂金或索償。簽前看清違約及正式租約條款，有疑問應先取法律意見。

租樓為何要查土地登記冊？

查冊可核對登記業主，並查看按揭及其他已登記事項。若物業已按揭，業主應先取得承按人的出租同意；未經同意出租，承按人收回物業時租客可能面對被要求遷出風險。

受規管劏房租約的2加2及加租上限是什麼？

符合《業主與租客（綜合）條例》第IVA部的分間單位租賃，每個租期為2年，首期租客在符合條件下可獲另一期2年續租權。第二期加租不得高於相關租金指數升幅，並設10%上限；指數下跌時租金須相應下調。

2026年簡樸房制度對租客有什麼影響？

《簡樸房條例》已於2026年3月1日生效。寬限期登記由2026年3月1日至2027年2月28日；非法出租分間單位的罪行條文由2027年3月1日起生效。租客應在官方平台核對單位登記或認證狀況，不要只信廣告字眼。

官方資料來源

• 政府一站通：租住住宅物業
• 稅務局：租賃協議印花程序及稅率
• 土地註冊處：土地登記冊資料
• 差餉物業估價署：租務管制常見問題
• 簡樸房官方平台：制度及常見問題

最後核對：2026 年 8 月 1 日。租約和個案可有不同法律效果，簽署或付款前應核對最新官方資料；有爭議請尋求法律意見。