置業與房屋

細價樓按揭2026：600萬70%／80%／90%首期、保費與入息

Q: 600萬樓要幾多首期？

一般銀行按揭以金管局 70% 上限計，600 萬樓首期是 180 萬元。符合 HKMC 按揭保險條件做 80%，首期是 120 萬元；申請時未持有任何香港住宅物業、所有申請人均為固定受薪人士並符合其餘條件，最高 90% 按揭的首期是 60 萬元。印花稅、按揭保費及其他交易開支另計。

Q: 600萬樓做90%按揭月供幾多？

貸款 540 萬元、30 年期，以年息 3.25% 作計算假設，月供約 23,501 元；按 DSR 50% 倒推，沒有其他債務時月入約 47,003 元。這是數學試算，不是銀行報價，實際利率、供款及批核以銀行為準。

細價樓按揭2026，600萬樓70%／80%／90%首期180萬／120萬／60萬。10月4日全篇核對按保資格、稅費及所有算例：80%可用窄準則0.92%，90%較闊路徑2.50%。附優惠前現金、加借保費及每月5,000元其他債務的收入模型；3.25%供款是假設，滙豐2.93%短期定息另有期限，須同日書面報價。

細價樓按揭2026，同一600萬元私人住宅做70%／80%／90%，首期為180萬／120萬／60萬；符合按保條件的高成數換來較多本金、保費及月供。30年浮息首次置業標準路徑中，600萬做80%可用窄準則表1的0.92%；做90%要用較闊準則表3的2.50%，不能抄表1的2.16%。^來源 ^來源 ^來源

本文2026年10月4日全篇覆核官方資格、稅費、銀行條件及每個算例。3.25%／4.25%及供款表2.93%是統一的30年利率情境，不代表銀行承諾30年都收這個利率；指定銀行短期定息另看適用日期與期後息率。樓價及估值假設同為600萬，現金表不先扣未到手獎賞。

直接看：70／80／90方案｜成交現金及保費｜利率及優惠｜供款／入息｜估價與首期

先看結論

600 萬樓可以先按用途分流：投資收租先按 70% 規劃；自住而現金充足，70% 可省掉按揭保費；符合 HKMC 條件但想保留現金，可考慮 80% 或 90%，但要接受更高月供及保費。

方案	適合情況	首期	30年月供（假設3.25%）	先看哪個限制	來源
70%按揭	收租、非自住，或不想付按揭保費	HK$1,800,000	約HK$18,279	金管局按揭成數上限70%、DSR上限50%	^[1] ^來源 ^來源
80%按揭保險	自住、想在首期與月供之間取中間位	HK$1,200,000	約HK$20,890	物業須自住；保費及批核按個案	^[2] ^來源 ^來源
90%按揭保險	自住、申請時未持有香港住宅物業、全部申請人為固定受薪人士	HK$600,000	約HK$23,501	最高貸款額、入息、首期來源及自住要求	^[2]^[12] ^來源 ^來源

表內月供只用同一利率方便比較，並非任何銀行在 2026年10月的實際批核息率。先找出自己屬於哪一行，再向至少三間銀行索取同日書面報價。

細價樓按揭2026：600萬樓70%、80%與90%怎樣分

金管局現行規則將住宅及非住宅物業的最高按揭成數劃一為 70%，「供款與入息比率」（DSR）上限劃一為 50%，按揭最長年期為 30 年。^[1] 這是一般銀行按揭的起點，不等於每宗申請都一定批足。

要借高於 70%，通常要經 HKMC 按揭保險。HKMC 現行計劃頁及合資格準則列明，物業價格低於 1,125 萬元，最高貸款取「80%至90%按揭成數」或 900 萬元貸款上限的較低者；申請 80%以上貸款時，申請人須同時符合「申請時未持有任何香港住宅物業」及「固定受薪人士」兩項條件。^[2]^[12]

最容易出問題的是估價。HKMC 所指的「物業價格」，是物業估價或買賣合約價格（扣除優惠後）的較低者。^[4] 例如成交價 600 萬元、最終估價只有 570 萬元，即使批足 90%，貸款也只約 513 萬元，買家要自行補回 87 萬元成交差額。這筆差額需要在成交前補足，應直接計入現金預算。

按揭成數 = 貸款額 ÷ 物業價格 × 100%

HKMC 亦要求按保物業作自住居所。未獲銀行及香港按證保險有限公司同意便出租，按揭貸款或保險可能被取消，亦可能被徵收額外保費、加上條件，甚至涉及法律責任。^[4] 如果打算買樓收租，就不要把 90% 按揭當成可用方案。

600萬樓首期與現金：優惠前不止準備60萬

90% 按揭把首期由 180 萬元降至 60 萬元，卻沒有消除印花稅、按揭保費及註冊費。稅務局現行住宅物業從價印花稅表列明，600 萬元物業適用 2.25%，即 135,000 元。^[5] 土地註冊處現行收費則是：買賣協議或按揭協議每份 375 元；代價超過 750,000 元的轉易文書註冊費為 605 元。^[6]

下表是目前可確認的優惠前現金需求，假設買賣協議、轉易契及按揭協議三份文書均需註冊，並把按揭保費一次付清。要留意，同一份保費表有幾套計法，不能直接抄第一頁的數字：600 萬元物業做 80% 按揭可按表 1 計算；要做到 90%，則要按較廣的合資格準則看表 3。^[12] 律師費、地產代理佣金、裝修、管理費按金及銀行個別收費未包括在內。HKMC 的 2026 綠色推廣另為合資格「綠建環評」物業提供 HK$3,000 或 HK$5,000 獎賞，但獎賞在提取貸款後才存入帳戶，並有物業評級、申請期及參與銀行等條件，所以不從成交前要準備的現金扣減。^[13]

方案	首期	AVD	按揭保費	三份文書註冊費	優惠前已知現金需求	來源
70%	HK$1,800,000	HK$135,000	不適用	HK$1,355	HK$1,936,355	^[1]^[5]^[6] ^來源^來源^來源
80%（首次置業人士、浮息、30年）	HK$1,200,000	HK$135,000	HK$44,160（貸款額0.92%）	HK$1,355	HK$1,380,515	^[3]^[5]^[6] ^來源^來源^來源
90%（首次置業人士、浮息、30年）	HK$600,000	HK$135,000	HK$135,000（貸款額2.50%）	HK$1,355	HK$871,355	^[3]^[12]^[5]^[6] ^來源^來源^來源

HKMC 容許置業人士把保費加借入按揭貸款。^[2] 這可把 90% 方案的上述現金下限降至 736,355 元，但貸款本金會由 540 萬元升至 5,535,000 元；以 3.25%、30 年試算，月供會由 23,501 元增至約 24,089 元。現金壓力少了，利息成本沒有消失。

H按、P按、定息按揭：先比實質息率，再看封頂

比較 H 按、P 按及定息，重點是利率會怎樣變。

類型	官方說明	600萬樓比較時要問	來源
H按	HIBOR加指定息差，通常另設以最優惠利率為基準的封頂	採用哪個HIBOR年期、息差、封頂位及重定日期	^[7] ^來源
P按	銀行最優惠利率P減指定息差；P仍可變動，但一般較HIBOR平穩	銀行採用哪個P、實質P減多少、調整後何時生效	^[8] ^來源
銀行短期定息	滙豐現行指定3／5年定息2.93%，有申請／提款及期後條件	期後利率、提早全清／部分還款、回贈追討	^[9]

恒生 Mortgage-Link 官方頁面提供一個有日期的比較基準：最優惠利率 P 於 2026 年 4 月 23 日為 5%，以 P−1.75% 封頂計，參考年利率是 3.25%；頁面同時強調，利率只供參考，仍視乎批核結果。^[10] 這個 3.25% 可拿來做本文的統一試算，卻不應當成當前人人都拿得到的報價。

滙豐指定3／5年定息2.93%：二手／轉按申請期9月1日至12月31日，一手10月1日至12月31日，提款至2027年4月30日；貸款100萬–5,000萬及戶口等條件。定息後另依當時H息及封頂安排，提前全清／部分還款依3／5年條款及正式批核，不能把2.93%當30年固定價。這是已核對的指定產品資料，不保證本例高成數申請合資格或獲批；按保表內「定息按揭」專指HKMC定息產品，不能因銀行有短期定息便套HKMC費率。^來源 ^來源 ^來源

個別優惠 / 特別優惠：現金回贈要落到書面

銀行官網通常只列優惠框架，未必公開每名申請人的回贈百分比。恒生條款列明，按揭現金回贈只適用於最終提取貸款額達 100 萬元或以上的合資格客戶，最終金額視財務狀況、還款能力及貸款額而定。^[11] 滙豐網上按揭500元獎賞的現行條款列期為2026年2月9日至12月31日：須經官方網站申請合資格產品、獲批並提取至少100萬元；車位及指定較低新貸款額的加按除外。獎賞已包括在批核書回贈，提款日入供款戶口；總回贈超1%整筆計入LTV，並可能須按批核書返還，不能再當額外一份回贈疊加。^來源 ^[7]

向銀行拿報價時，請對方在同一份文件寫清楚：

實質 H 按或 P 按利率、H 按封頂位；
現金回贈金額及入賬日；
罰息期、提早還款費用，以及何時要退回回贈；
按揭保費是現金付、每年付，還是加借入貸款；
定息期完結後的利率公式。

比較時可用這個簡單算法：

首三年淨融資成本 = 首三年利息 + 按揭保費 + 必須收費 − 現金回贈

不要為了多幾千元回贈，接受一個更高的全期息率或不合用的罰息條款。600 萬樓做 90% 按揭，貸款額是540萬元；以最初本金作粗略上限比較，年利率相差0.1個百分點是一年5,400元（實際攤還後本金下降，差額須按期重算），足以吃掉一部分回贈。

實戰計算：600萬樓月供與最低月入

本文採用等額本息月供公式：

月供 = 貸款額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1]

最低月入估算 =（未取整每月按揭供款 + 其他每月債務供款）÷ 50%，最低收入向上取整至1元

金管局提醒，銀行計算 DSR 時會把按揭供款及其他債務供款一併考慮，最終批出的貸款額也可能低於申請額。^[1] 所以下表的最低月入只是假設沒有其他債務的數學下限。

年利率情境	70%貸款（HK$420萬）月供	90%貸款（HK$540萬）月供	90%方案最低月入估算	來源
2.93%（30年恒定假設，非短期定息保證）	約HK$17,549	約HK$22,563	約HK$45,127	^[9] ^來源
3.25%（官方頁面的有日期參考例子）	約HK$18,279	約HK$23,501	約HK$47,003	^[10] ^來源
4.25%（由3.25%自行加1個百分點的風險情境）	約HK$20,661	約HK$26,565	約HK$53,130	^[1]^[10] ^來源

90% 方案在 3.25% 下看似只比 70% 每月多供 5,222 元；利率升至 4.25% 時，按未取整月供計差距約5,903元。別忘了，DSR 計算還要加入私人貸款、信用卡分期及擔保債務。若現有債務每月5,000元，在相同核定收入及50%DSR下，供樓可用的每月還款額少5,000；維持同樣按揭供款，模型所需月入則多10,000元。

另有5,000元債務的入息模型

同一540萬／3.25%／30年，未取整月供約23,501.141。沒有其他債務，50%DSR模型入息至少47,003；若其他每月債務5,000，需(23,501.141＋5,000)÷0.5向上取整＝57,003元。加借135,000元保費後，本金5,535,000，月供約24,089，無其他債務模型需48,178元。仍須另過估值、入息形式、自住及信貸等條件，不是達到此月入便必批。^來源 ^來源

避坑與進階建議

簽臨約前先做按保預先批核

HKMC 提供按揭保險計劃預先批核服務；一般在確認收妥所需文件後兩個工作天內作初步批核，結果有效 30 日，但參與銀行可自行決定是否接受申請。^[2] 如果現金只足夠 90% 方案，落訂前先問銀行可否代交預先批核。

估價少5%，現金不只多5%

600 萬元成交價若估價只有 570 萬元，90% 貸款約 513 萬元，成交差額要現金補；印花稅仍按成交價或物業價值的較高者計。^[4]^[5] 簽約前至少向三間銀行估價，並在臨約條款上諮詢自己的律師。

首期不能靠另一筆貸款硬湊

HKMC 說明，首期必須來自申請人本人的資產，不能由借貸或透支取得；最近三個月有申請或提取貸款紀錄、信用額有結欠，或以信用卡支付首期，都可能被要求提交首期證明。^[4] 用私人貸款補首期，既可能影響資格，也會推高 DSR。

留一筆不屬於首期的現金

金管局提醒，置業預算還要包括按揭行政費、律師費、保險、估價及其他開支，而且銀行最終批額可能低於申請額。^[1] 如果付完首期、稅款和保費後戶口接近零，即使勉強通過 DSR，這個按揭成數仍然太進取。

FAQ

600萬樓要幾多首期？

一般銀行按揭以金管局 70% 上限計，600 萬樓首期是 180 萬元。符合 HKMC 按揭保險條件做 80%，首期是 120 萬元；申請時未持有任何香港住宅物業、所有申請人均為固定受薪人士並符合其餘條件，最高 90% 按揭的首期是 60 萬元。印花稅、按揭保費及其他交易開支另計。^[1]^[2]^[12]

600萬樓做90%按揭月供幾多？

貸款 540 萬元、30 年期，以年息 3.25% 作計算假設，月供約 23,501 元；按 DSR 50% 倒推，沒有其他債務時月入約 47,003 元。這是數學試算，不是銀行報價，實際利率、供款及批核以銀行為準。^[1]^[10]

買細價樓收租可以做90%按揭嗎？

不可以把 HKMC 按揭保險物業直接當作投資收租單位。按揭保險計劃要求物業作自住居所；未獲銀行及香港按證保險有限公司同意便出租，可能令貸款或按揭保險被取消，並可能涉及額外保費、附加條件以至法律責任。一般投資物業先按金管局 70% 按揭成數上限規劃。^[1]^[4]

細價樓按揭應選H按、P按還是定息？

H按按HIBOR加息差、通常有P基準封頂；P按按銀行自己的最優惠利率減息差，兩者皆可變。滙豐當前指定3／5年定息2.93%有申請／提款、戶口、貸款及期後條件，不能當30年固定價；同日比較實際批核、封頂、期後及提早還款成本。^[9]

細價樓按揭現金回贈是否愈高愈好？

不一定。恒生官方條款顯示，按揭現金回贈只適用於最終提取貸款額 100 萬元或以上的合資格客戶，最終金額視財務狀況、還款能力及貸款額而定。比較時應把回贈、全期息率、罰息期及提早還款時是否須退回回贈一起寫進同一張報價表。^[11]

延伸閱讀

免責聲明：本文只供一般資料及數學試算，不構成按揭、投資、稅務或法律建議。按揭息率、回贈、估價、成數、保費及批核條件會變動，申請前請向銀行、香港按證保險有限公司、稅務局及你的律師核實。借定唔借？還得到先好借！

資料來源

香港金融管理局，按揭（修訂日期：2026年2月5日）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃按揭保費一覽表（2024年10月）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1398/Premium%20Rate%20Sheet_Chi_clean_16102024.pdf
香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃常見問題（2026年2月24日）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1458/202602_FAQ%20%28Chinese%20version%29_20260224_clean_final.pdf
稅務局，從價印花稅。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
土地註冊處，《土地註冊費用規例》（第128B章）訂明的註冊費用。https://www.landreg.gov.hk/tc/services/reg_fee.htm
香港上海滙豐銀行，香港銀行同業拆息按揭。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/hibor-based/
恒生銀行，認識「H按」與「P按」的分別。https://www.hangseng.com/zh-hk/moments/buying-your-first-home/h-plan-vs-p-plan/
滙豐銀行，當前指定3／5年定息產品，及上文2026年9月資料概要。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/fixed-rate-mortgage/
恒生銀行，Mortgage-Link按揭計劃。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/new-purchase-mortgage-plan/mortgage-link/
恒生銀行，按揭回贈及尊貴優惠。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-privileges/
香港按揭證券有限公司，物業價格1,715萬港元或以下的按揭保險合資格準則（2024年10月）。https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/4-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%2417-15%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024%20%281%29.pdf
香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃「綠色推廣」便覽（推廣期：2026年3月17日至12月31日）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1475/Green%20Promotion%20-%20MIP%20Factsheet%20%28Final%20-%2020260309%20Chi%29.pdf
HKMC窄準則：https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/2-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%246%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024-docx%20%281%29.pdf（600萬／80%路線及表1）。
滙豐網上按揭500元獎賞完整條款：https://www.hsbc.com.hk/content/dam/hsbc/hk/docs/mortgages/online-mortgage-application-offer.pdf。