細價樓按揭2026：600萬樓銀行70% vs 按保90%，首期、月供全計
買600萬細價樓，70%按揭首期180萬元；符合HKMC條件做90%，首期可降至60萬元，但月供、按揭保費和利率風險都會增加。本文用截至2026年8月1日的官方資料，實算70%、80%及90%方案的首期、印花稅、按揭保費、月供和最低入息，再比較H按、P按、3年定息及現金回贈點樣揀，另列估價差額與註冊費等開支。
同一層 600 萬元細價樓，做 70% 按揭，要先預備 180 萬元首期；符合香港按證保險有限公司（HKMC）條件做 90%，首期可降至 60 萬元。[1][2][12] 不過，貸款會多 120 萬元，按揭保費也要計進去。以 30 年期、年息 3.25% 作統一試算，月供會由約 18,279 元增至 23,501 元。若 90% 按揭的 30 年浮息保費選擇一次付清，官方費率是貸款額的 2.50%，即 135,000 元。[3] 規劃細價樓按揭，不能只問「借到幾多」；自住資格、估價、現金緩衝及加息後月供都要一併計。本文按截至 2026 年 8 月 1 日的官方繁體中文資料，直接比較 70%、80% 與 90% 三個方案。
資料查核聲明：以下資料來自官方網頁，僅供參考，實際以機構公佈為準。
先看結論
600 萬樓可以先按用途分流：投資收租先按 70% 規劃；自住而現金充足，70% 可省掉按揭保費；符合 HKMC 條件但想保留現金，可考慮 80% 或 90%，但要接受更高月供及保費。
| 方案 | 適合情況 | 首期 | 30年月供（假設3.25%） | 先看哪個限制 | 來源 |
|---|---|---|---|---|---|
| 70%按揭 | 收租、非自住，或不想付按揭保費 | HK$1,800,000 | 約HK$18,279 | 金管局按揭成數上限70%、DSR上限50% | [1] |
| 80%按揭保險 | 自住、想在首期與月供之間取中間位 | HK$1,200,000 | 約HK$20,890 | 物業須自住；保費及批核按個案 | [2] |
| 90%按揭保險 | 自住、申請時未持有香港住宅物業、全部申請人為固定受薪人士 | HK$600,000 | 約HK$23,501 | 最高貸款額、入息、首期來源及自住要求 | [2][12] |
表內月供只用同一利率方便比較，並非任何銀行在 2026 年 8 月的實際批核息率。先找出自己屬於哪一行，再向至少三間銀行索取同日書面報價。
細價樓按揭2026：600萬樓70%、80%與90%怎樣分
金管局現行規則將住宅及非住宅物業的最高按揭成數劃一為 70%，「供款與入息比率」（DSR）上限劃一為 50%，按揭最長年期為 30 年。[1] 這是一般銀行按揭的起點，不等於每宗申請都一定批足。
要借高於 70%，通常要經 HKMC 按揭保險。HKMC 現行計劃頁及合資格準則列明，物業價格低於 1,125 萬元，最高貸款取「80%至90%按揭成數」或 900 萬元貸款上限的較低者；申請 80%以上貸款時，申請人須同時符合「申請時未持有任何香港住宅物業」及「固定受薪人士」兩項條件。[2][12]
最容易出問題的是估價。HKMC 所指的「物業價格」，是物業估價或買賣合約價格（扣除優惠後）的較低者。[4] 例如成交價 600 萬元、最終估價只有 570 萬元，即使批足 90%，貸款也只約 513 萬元，買家要自行補回 87 萬元成交差額。這筆差額需要在成交前補足，應直接計入現金預算。
按揭成數 = 貸款額 ÷ 物業價格 × 100%
HKMC 亦要求按保物業作自住居所。未獲銀行及香港按證保險有限公司同意便出租，按揭貸款或保險可能被取消，亦可能被徵收額外保費、加上條件，甚至涉及法律責任。[4] 如果打算買樓收租，就不要把 90% 按揭當成可用方案。
600萬樓首期與現金：優惠前不止準備60萬
90% 按揭把首期由 180 萬元降至 60 萬元，卻沒有消除印花稅、按揭保費及註冊費。稅務局現行住宅物業從價印花稅表列明，600 萬元物業適用 2.25%，即 135,000 元。[5] 土地註冊處現行收費則是：買賣協議或按揭協議每份 375 元；代價超過 750,000 元的轉易文書註冊費為 605 元。[6]
下表是目前可確認的優惠前現金需求，假設買賣協議、轉易契及按揭協議三份文書均需註冊，並把按揭保費一次付清。要留意，同一份保費表有幾套計法，不能直接抄第一頁的數字：600 萬元物業做 80% 按揭可按表 1 計算；要做到 90%，則要按較廣的合資格準則看表 3。[12] 律師費、地產代理佣金、裝修、管理費按金及銀行個別收費未包括在內。HKMC 的 2026 綠色推廣另為合資格「綠建環評」物業提供 HK$3,000 或 HK$5,000 獎賞，但獎賞在提取貸款後才存入帳戶，並有物業評級、申請期及參與銀行等條件，所以不從成交前要準備的現金扣減。[13]
| 方案 | 首期 | AVD | 按揭保費 | 三份文書註冊費 | 優惠前已知現金需求 | 來源 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 70% | HK$1,800,000 | HK$135,000 | 不適用 | HK$1,355 | HK$1,936,355 | [1][5][6] |
| 80%（首次置業人士、浮息、30年） | HK$1,200,000 | HK$135,000 | HK$44,160（貸款額0.92%） | HK$1,355 | HK$1,380,515 | [3][5][6] |
| 90%（首次置業人士、浮息、30年） | HK$600,000 | HK$135,000 | HK$135,000（貸款額2.50%） | HK$1,355 | HK$871,355 | [3][12][5][6] |
HKMC 容許置業人士把保費加借入按揭貸款。[2] 這可把 90% 方案的上述現金下限降至 736,355 元，但貸款本金會由 540 萬元升至 5,535,000 元；以 3.25%、30 年試算，月供會由 23,501 元增至約 24,089 元。現金壓力少了，利息成本沒有消失。
H按、P按、定息按揭：先比實質息率，再看封頂
比較 H 按、P 按及定息，重點是利率會怎樣變。
| 類型 | 官方說明 | 600萬樓比較時要問 | 來源 |
|---|---|---|---|
| H按 | HIBOR加指定息差，通常另設以最優惠利率為基準的封頂 | 採用哪個HIBOR年期、息差、封頂位及重定日期 | [7] |
| P按 | 銀行最優惠利率P減指定息差；P仍可變動，但一般較HIBOR平穩 | 銀行採用哪個P、實質P減多少、調整後何時生效 | [8] |
| 3年定息 | 渣打官方頁面截至查核日列出首3年年利率2.73% | 定息期後轉甚麼利率、可否提早還款、回贈及罰息怎樣計 | [9] |
恒生 Mortgage-Link 官方頁面提供一個有日期的比較基準：最優惠利率 P 於 2026 年 4 月 23 日為 5%，以 P−1.75% 封頂計，參考年利率是 3.25%；頁面同時強調，利率只供參考，仍視乎批核結果。[10] 這個 3.25% 可拿來做本文的統一試算，卻不應當成 2026 年 7 月人人都拿得到的報價。
個別優惠 / 特別優惠：現金回贈要落到書面
銀行官網通常只列優惠框架，未必公開每名申請人的回贈百分比。恒生條款列明，按揭現金回贈只適用於最終提取貸款額達 100 萬元或以上的合資格客戶，最終金額視財務狀況、還款能力及貸款額而定。[11] 滙豐則在 HIBOR 按揭頁面列出網上申請額外 500 元獎賞，並受條款約束。[7]
向銀行拿報價時，請對方在同一份文件寫清楚：
- 實質 H 按或 P 按利率、H 按封頂位；
- 現金回贈金額及入賬日；
- 罰息期、提早還款費用，以及何時要退回回贈；
- 按揭保費是現金付、每年付，還是加借入貸款；
- 定息期完結後的利率公式。
比較時可用這個簡單算法：
首三年淨融資成本 = 首三年利息 + 按揭保費 + 必須收費 − 現金回贈
不要為了多幾千元回贈，接受一個更高的全期息率或不合用的罰息條款。600 萬樓做 90% 按揭，貸款額是 540 萬元；年利率相差 0.1 個百分點，首年粗略利息差已約 5,400 元，足以吃掉一部分回贈。
實戰計算：600萬樓月供與最低月入
本文採用等額本息月供公式：
月供 = 貸款額 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1]
最低月入估算 = 每月按揭供款 ÷ 50%
金管局提醒，銀行計算 DSR 時會把按揭供款及其他債務供款一併考慮，最終批出的貸款額也可能低於申請額。[1] 所以下表的最低月入只是假設沒有其他債務的數學下限。
| 年利率情境 | 70%貸款（HK$420萬）月供 | 90%貸款（HK$540萬）月供 | 90%方案最低月入估算 | 來源 |
|---|---|---|---|---|
| 2.73%（只作利率情境，須另行符合批核） | 約HK$17,102 | 約HK$21,988 | 約HK$43,976 | [9] |
| 3.25%（官方頁面的有日期參考例子） | 約HK$18,279 | 約HK$23,501 | 約HK$47,002 | [10] |
| 4.25%（由3.25%自行加1個百分點的風險情境） | 約HK$20,661 | 約HK$26,565 | 約HK$53,130 | [1][10] |
90% 方案在 3.25% 下看似只比 70% 每月多供 5,222 元；利率升至 4.25% 時，差距擴至 5,904 元。別忘了，DSR 計算還要加入私人貸款、信用卡分期及擔保債務。若現有債務每月供 5,000 元，可供樓的入息空間便會少同樣金額。
避坑與進階建議
簽臨約前先做按保預先批核
HKMC 提供按揭保險計劃預先批核服務；一般在確認收妥所需文件後五個工作天內作初步批核，結果有效 30 日，但參與銀行可自行決定是否接受申請。[2] 如果現金只足夠 90% 方案，落訂前先問銀行可否代交預先批核。
估價少5%，現金不只多5%
600 萬元成交價若估價只有 570 萬元，90% 貸款約 513 萬元，成交差額要現金補；印花稅仍按成交價或物業價值的較高者計。[4][5] 簽約前至少向三間銀行估價，並在臨約條款上諮詢自己的律師。
首期不能靠另一筆貸款硬湊
HKMC 說明，首期必須來自申請人本人的資產，不能由借貸或透支取得；最近三個月有申請或提取貸款紀錄、信用額有結欠，或以信用卡支付首期，都可能被要求提交首期證明。[4] 用私人貸款補首期，既可能影響資格，也會推高 DSR。
留一筆不屬於首期的現金
金管局提醒，置業預算還要包括按揭行政費、律師費、保險、估價及其他開支，而且銀行最終批額可能低於申請額。[1] 如果付完首期、稅款和保費後戶口接近零，即使勉強通過 DSR，這個按揭成數仍然太進取。
FAQ
600萬樓要幾多首期？
一般銀行按揭以金管局 70% 上限計，600 萬樓首期是 180 萬元。符合 HKMC 按揭保險條件做 80%，首期是 120 萬元；申請時未持有任何香港住宅物業、所有申請人均為固定受薪人士並符合其餘條件，最高 90% 按揭的首期是 60 萬元。印花稅、按揭保費及其他交易開支另計。[1][2][12]
600萬樓做90%按揭月供幾多？
貸款 540 萬元、30 年期，以年息 3.25% 作計算假設，月供約 23,501 元；按 DSR 50% 倒推，沒有其他債務時月入約 47,002 元。這是數學試算，不是銀行報價，實際利率、供款及批核以銀行為準。[1][10]
買細價樓收租可以做90%按揭嗎？
不可以把 HKMC 按揭保險物業直接當作投資收租單位。按揭保險計劃要求物業作自住居所；未獲銀行及香港按證保險有限公司同意便出租，可能令貸款或按揭保險被取消，並可能涉及額外保費、附加條件以至法律責任。一般投資物業先按金管局 70% 按揭成數上限規劃。[1][4]
細價樓按揭應選H按、P按還是定息？
H 按按 HIBOR 加息差計算，通常設以 P 為基準的封頂；P 按按銀行最優惠利率減息差計算，變動一般較少，但兩者都是浮息。定息可鎖定指定年期的供款；截至 2026 年 8 月 1 日，渣打官方頁面列出的 3 年定息年利率為 2.73%。應比較同日的實際批核息率、封頂位、定息期後安排、現金回贈及提早還款條款。[7][8][9]
細價樓按揭現金回贈是否愈高愈好？
不一定。恒生官方條款顯示，按揭現金回贈只適用於最終提取貸款額 100 萬元或以上的合資格客戶，最終金額視財務狀況、還款能力及貸款額而定。比較時應把回贈、全期息率、罰息期及提早還款時是否須退回回贈一起寫進同一張報價表。[11]
延伸閱讀
免責聲明：本文只供一般資料及數學試算，不構成按揭、投資、稅務或法律建議。按揭息率、回贈、估價、成數、保費及批核條件會變動，申請前請向銀行、香港按證保險有限公司、稅務局及你的律師核實。借定唔借？還得到先好借！
資料來源
- 香港金融管理局，按揭（修訂日期：2026年2月5日）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃按揭保費一覽表（2024年10月）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1398/Premium%20Rate%20Sheet_Chi_clean_16102024.pdf
- 香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃常見問題（2026年2月24日）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1458/202602_FAQ%20%28Chinese%20version%29_20260224_clean_final.pdf
- 稅務局，從價印花稅。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 土地註冊處，《土地註冊費用規例》（第128B章）訂明的註冊費用。https://www.landreg.gov.hk/tc/services/reg_fee.htm
- 香港上海滙豐銀行，香港銀行同業拆息按揭。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/hibor-based/
- 恒生銀行，認識「H按」與「P按」的分別。https://www.hangseng.com/zh-hk/moments/buying-your-first-home/h-plan-vs-p-plan/
- 渣打銀行香港，定息按揭計劃。https://www.sc.com/hk/zh/mortgages/home-property-loans/fixed-rate-mortgage/
- 恒生銀行，Mortgage-Link按揭計劃。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/new-purchase-mortgage-plan/mortgage-link/
- 恒生銀行，按揭回贈及尊貴優惠。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-privileges/
- 香港按揭證券有限公司，物業價格1,715萬港元或以下的按揭保險合資格準則（2024年10月）。https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/4-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%2417-15%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024%20%281%29.pdf
- 香港按揭證券有限公司，按揭保險計劃「綠色推廣」便覽（推廣期：2026年3月17日至12月31日）。https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1475/Green%20Promotion%20-%20MIP%20Factsheet%20%28Final%20-%2020260309%20Chi%29.pdf
