轉按攻略2026：10月定息2.93%、罰息與回贈1%門檻（附供款實算）

轉按攻略2026，先用新舊方案的總成本計數。10月4日查核滙豐官方頁，3年及5年定息均為2.93%，適用於合資格轉按／加按；HKMC長定息則由9月24日起調整為10年4.25%、15年4.40%、20年4.55%。^[14][7]

若舊貸款實際利率是3.25%，與2.93%相差0.32個百分點，但每月少供的金額不等於慳到的利息。以下用HK$500萬、餘下25年的假設例子，分別算供款、利息及轉按成本；任何回贈、罰息或律師費均須用你的書面方案核對。

資料查核聲明：全篇於2026年10月4日覆核監管、銀行產品與條款、HKMC、稅務及登記資料。10月4日是星期日，HIBOR參考上一個銀行營業日10月2日的結算數字；銀行實際按揭所用HIBOR可能不同。文內3.25%、1%回贈及成本是標明的試算輸入，不是銀行對你的報價。

直接看：轉按與加按｜現時息率｜供款及成本實算｜文件與流程

快速結論 / TL;DR

簡單講：轉按的價值＝新賺現金回贈＋慳到的利息－罰息－回贈收回－律師估價成本。淨節省為正、現金流承受得到且條款合用，才有財務上的轉按理由；罰息期屆滿後較容易減少贖回成本。

一、轉按係咩？同加按有咩分別

轉按（Refinancing）是把現有按揭由原本的承造銀行，轉去另一間提供更好條件的銀行，若沒有增加貸款額，便稱「平手轉按」，目的多數是賺取新銀行的現金回贈，或換到較低息率、較高存款掛鈎上限。

加按不一定要轉銀行：可以向現有承按銀行申請增加／重組貸款；如果轉到另一銀行並增加貸款套現，則是套現轉按。滙豐申請表分列「現有滙豐按揭加按」與「由其他銀行轉按／套現」兩條路線。增加貸款要重新審批還款能力、估價及適用成數，不能只因物業升值便假設可借盡。^[17]

10月4日讀到金管局現行按揭專頁，仍列2024年10月16日起的一般成數上限70%、DSR上限50%；不因自用／出租／公司持有或另有按揭而改變這兩項監管上限。按保貸款另有合資格安排，不宜把一般七成寫成所有套現方案的唯一上限。^[2][5]

例如HKMC現行「80%具套現之再融資」按保準則，適用現樓自住私人住宅，物業價值上限HK$600萬、貸款上限HK$480萬、DSR50%、最長25年，並有固定受薪／指定專業、主要住所及樓齡連還款期等限制；不是任何物業或任何套現用途都自動獲批，還要計按保費。^[18]

二、轉按前必睇：罰息期同現金回贈收回

這是轉按最容易計漏的一環。市場上可見兩年或三年的限制期，但你的實際罰息期只看貸款要約書^[9]。期內提早贖樓或轉按，可能同時出現兩筆成本：

1. 收取罰息：以東亞銀行HKMC定息按揭產品資料概要（2026年1月9日）為例，提早全部還款首年3%、第二年2%、第三年1%（以還款額計）；部分還款同率但每次最低HK$1,000^[10]。
2. 收回現金回贈：是否收回、收多少及適用多久，以原有回贈條款為準。

各銀行、各計劃的罰息及回贈收回安排不同。最穩妥的做法，是請現有銀行按指定贖回日列出總贖回金額，再與新方案對數。罰息期內未必一定不能轉，但如果罰息加舊回贈收回已高於新回贈和慳息，就沒有財務上的理由。想了解回贈計法，可參考 按揭現金回贈比較。

三、2026年10月按揭息率環境

轉按能否慳息，要把「你正在供的實際利率」與「新計劃批出的實際利率」直接相比。2026 年 10 月 2 日，一個月 HIBOR 為 2.96839%；^[1] 滙豐港元最優惠利率為 5.00%^[8]。以下用公開公式及官方產品做例子，並非全市場報價：

滙豐 2.93% 定息低於上述 3.25% 封頂示例，但相差 0.32 個百分點仍不足以單獨決定是否轉按。定息年期、提早還款條款、現金回贈、Mortgage Link、申請期限及批核結果都會改變總成本。先向現有銀行及目標銀行索取同一日的書面方案，再比較才有意思。滙豐9月版產品概要列定息期後轉H按，低至H+1.3%、封頂BLR−1.75%；銀行公布的HIBOR不一定等於香港銀行公會結算值。全數提前還款費及回贈收回也須按所選3年／5年計劃及你的批核書核對，不能把「定息3年」當作「罰息必定3年」。^[16]

想了解計息方法，可參考 H Plan、P Plan與定息按揭比較。

四、轉按可慳幾多？供款、利息與成本分開計

假設尚欠HK$500萬、餘下25年，新舊計劃都按每月全數攤銷；舊利率3.25%、新利率2.93%，兩者至少首三年維持不變，沒有延長還款期、額外借款或其他調整。2.93%取自現行公開定息產品，3.25%是自訂舊貸款輸入，不代表你的可批利率。^[14]

本例每月少供約HK$836.89，首年現金供款少約HK$10,042.64；首年利息則少約HK$15,886.85，因兩個方案還本金的進度不同。用「500萬×0.32%」只得HK$16,000粗估，沒有計本金逐月減少。以上按每月定額供款公式計算，不是銀行供款表，四捨五入或計息日數會令實際金額不同。

計算用的月利率是年利率÷12，總期數是25×12。月供 = 本金×月利率÷［1−（1＋月利率）^（−總期數）］；每月利息按上期貸款餘額×月利率計，月供扣除利息後的部分償還本金。

首年轉按淨節省 = 首年利息差額 + 已確認新回贈 − 罰息 − 舊回贈收回 − 律師、估價及其他成本

再自訂兩個成本情境：

• 假設沒有回贈、已無罰息及回贈收回，律師等總費用HK$8,000：首年淨節省約HK$7,886.85。
• 假設另有書面批出的1%回贈，即HK$50,000，其他條件相同：首年淨節省約HK$57,886.85；這不是滙豐或其他銀行的實際回贈報價。

若舊要約書另列2%罰款，以本例HK$500萬還款額計，便須另扣HK$100,000；不能因新回贈看似吸引就跳過贖回成本。HK$8,000和2%均為自訂成本輸入，不是市場標準。新計劃定息期後的息率、再轉按或售樓成本，亦不能以本例推斷。

五、轉按入息要求：免壓測但仍要過 DSR 五成

坊間常說「轉按免壓測」，這句話只啱一半，要分清楚兩件事：

• 壓力測試（加息 2 厘）已暫停：金管局自 2024 年 2 月 28 日起，暫停實施假設利率上升 200 基點的供款與入息比率壓力測試要求，適用於所有按揭申請^[4]。所以轉按毋須再做這項加息兩厘壓測。
• 供款與入息比率（DSR）仍要符合：金管局的逆周期措施明文涵蓋轉按。2024 年 10 月 16 日起，住宅、工商物業及獨立車位的 DSR 上限劃一為 50%，而且不論申請人是否另有按揭，監管上限相同^[5]。銀行仍可按個案採用更審慎標準。

轉按「免壓測」只代表壓測暫停，入息審查仍然存在。如果你近期轉了工、收入下跌或負債增加，DSR 仍有機會卡關。詳細的 DSR 與壓測現況，可參考 按揭壓力測試計算機。

六、轉按 5 大成本逐項拆解

轉按表面「平手」，但仍有幾筆成本要計入，否則淨收益會被高估：

1. 律師及查冊費：向承造銀行及律師行取得書面報價，列明銀行有否津貼、津貼上限及超出部分由誰支付。
2. 新按揭契及行政費：轉按雖非買賣，仍有新按揭文件、登記或其他行政項目；要求報價逐項列出。
3. 估價相關費用：先問銀行會否收費；更重要的是估價是否足以覆蓋現有貸款餘額。
4. 罰息及舊回贈收回：按現有貸款要約書計，不要用網上「一般兩年」代替自己的到期日。
5. 從價印花稅：單純轉按而沒有業權轉讓，毋須繳付物業買賣的 AVD；但這不等於整個轉按過程零費用^[13]。

要提醒一句：上述提到的銀行現金回贈、利息補貼、法律費資助等，按金管局指引全部會被合計入「現金回贈」一併計算1%成數計算門檻^[6]，所以「回贈 + 免律師費 + 額外津貼」加起來若超過貸款額 1%，整筆回贈須計入貸款額以計算按揭成數，而非只計超出部分。

如同時加名或轉讓業權，便不是單純轉按，應另請律師或稅務局確認交易的印花稅，不能直接套用上述免AVD結論。

七、Mortgage Link 與估價不足

Mortgage Link（按揭存款掛鈎戶口）是轉按時值得一併比較的條件。不要只問「有沒有」，還要問清楚合資格存款上限、存息計法、戶口持有人限制，以及新定息計劃能否同時配套。手上有大額流動現金的人，存款掛鈎條件有時比一次性回贈更重要^[11][12]。

估價不足是轉按的隱形風險。新做按揭時，銀行會就物業重新估價，而新貸款額按銀行估價、適用成數及還款能力核定。渣打按揭常見查詢亦提到，若最新物業估價或入息下降，銀行有機會調整最終批出的貸款金額^[9]。網上估價工具不等於貸款批核；應以承造銀行的估價及正式要約核對。轉按前宜先向目標銀行索取估價，確認足夠覆蓋現有貸款餘額，避免估價不足要補錢的情況。

八、常見誤區與申請建議

• 先睇清罰息期再計數：罰息期內轉按，要先把舊回贈收回與罰款扣進預算。確認要約書所列的到期日、贖回通知期及費用，再比較等待與提前轉按的成本。
• 回贈不是越高越好：超過貸款額 1% 的現金回贈會被計入貸款額計算按揭成數，有機會推高實際成數超過七成上限。1%是成數計算門檻，並非銀行回贈最高比例。銀行或發展商提供的相關金錢獎賞須按指引合計；如有第三方獎賞，向承按銀行確認其計算處理。
• 「免壓測」不等於免審查：監管 DSR 上限為五成，不論是否另有按揭；銀行仍會看收入、其他債務及還款能力，亦可採用更審慎標準。
• 估價要事先確認：以銀行估價為準，估價不足會令新貸款額不夠覆蓋餘額。轉按前先取得目標銀行估價。
• 一併比較 Mortgage Link 上限：有閒置現金的話，較高的存款掛鈎上限可能比多零點幾個百分點回贈更抵。
• 定息要連鎖定期一起看：滙豐3年／5年定息2.93%有申請期及資格限制；HKMC則提供10年或以上長定息。兩者年期及提前還款安排不同，不能只比利率數字^[14][7]。
• 加按要計清用途與成本：套現轉按提高了貸款額，須按適用成數及DSR五成重新審批，按保例外另有資格及費用，套現出來的資金成本就是按揭息率，宜衡量用途。

九、轉按文件及辦理次序

先取得足夠文件及書面數字，才決定贖回日期。滙豐公開FAQ列常見資料包括借款人／擔保人身份證明、入息證明、現有貸款還款時間表、貸款協議及批核文件；出租個案另備租約。其示例要求其他銀行支薪固定收入人士提供最近3個月完整月結單，非固定收入／自僱則最近6個月銀行紀錄，以及最新個人入息課稅稅單或最近6個月糧單；各銀行和個案要求不同。^[19]

1. 問舊銀行：要求按指定日期計算尚欠本金、利息、提前清償費、舊回贈收回及通知期限，保存要約書。
2. 問新銀行：先核對估價和可批貸款是否足以清還舊貸款，再取得利率、年期、回贈、費用、批核有效期及提取期限。
3. 比較同一年期與貸款額：先比較平手轉按；如套現或延長年期，另算增加的總欠款及利息。
4. 正式批核後核對法律安排：與銀行及律師確認贖回、解除舊押記、新按揭登記、資金過戶與差額，按合約提供所需通知。
5. 提取後對數：核對新還款表、實收回贈、舊貸款清還紀錄及新罰息／回贈收回期，勿只保存申請時廣告。

這是行政核對次序，實際流程及時間由銀行、律師與個案決定。

FAQ

Q1: 轉按同加按有咩分別？

轉按是把現有按揭轉去另一間銀行，通常不增加貸款額；加按可以向現有銀行增加／重組貸款；轉去另一銀行並加借套現則是套現轉按。加按須按新貸款額重新審批，兩者均受金管局按揭成數及供款與入息比率規定約束^[2]。

Q2: 轉按要過壓力測試嗎？

假設利率上升 200 基點的壓力測試已由 2024 年 2 月 28 日起暫停，但轉按仍要接受還款能力及入息審查。2024 年 10 月 16 日起，物業按揭的供款與入息比率上限劃一為 50%，不再因申請人另有按揭而降至 40%^[5]。

Q3: 罰息期內轉按要俾幾多錢？

沒有全市場統一罰款。罰息期、罰款百分比及舊現金回贈會否收回，都以現有貸款要約書為準。東亞銀行一份產品資料概要的示例是首三年提早還款分別收取 3%、2%及 1%，不能套用到其他銀行或計劃^[10]。

Q4: 轉按可以攞到幾多現金回贈？1%門檻點計？

實際回贈要向銀行取得書面報價。金管局指引訂明，若現金回贈超過住宅按揭貸款額 1%，銀行計算按揭成數時須把整筆回贈計入貸款額；1%或以下則毋須計入。由認可機構或發展商提供的利息補貼、法律費、印花稅或地產代理佣金資助等，亦屬指引所列金錢獎賞^[6]。

Q5: 轉按要俾律師費同印花稅嗎？

單純轉按而沒有業權轉讓，毋須繳付買賣物業的從價印花稅；但新按揭契、律師、查冊及其他行政項目仍可能收費。銀行會否提供津貼、估價是否收費及律師報價因個案而異，計數前要取得書面總額^[13]。

Q6: 幾時轉按先最抵？

先確認罰息期及舊回贈收回條款，再把新回贈及預計慳息，扣除罰息、回贈收回、律師及其他成本。淨收益為正、現金流承受得到，而且新計劃條款合適，才有轉按理由；罰息期屆滿後通常較容易計出正數。

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免責聲明：全篇資料於2026年10月4日覆核，所有利率、回贈及條款以金管局、HKMC 及承造銀行公佈為準。本網並非持牌按揭轉介人，內容只作一般資訊，不構成個人財務建議。本文部分銀行或申請連結或屬合作推廣；這不影響讀者所付價格，亦不代表個別推薦。

資料來源

1. 香港銀行公會，港元利息結算利率（2026年10月2日）。https://www.hkab.org.hk/api/hibor?year=2026&month=10&day=2
2. 香港金融管理局，按揭（智醒消費者）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
3. 香港金融管理局，物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
4. 香港金融管理局，暫停壓力測試要求新聞稿（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
5. 香港金融管理局，2024年10月16日起按揭成數及供款與入息比率上限附表。https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2024/20241016c1.pdf
6. 香港金融管理局，住宅按揭貸款現金回贈指引（B1/15C，文件日期2005年2月28日，列於官方監管文件庫）。https://brdr.hkma.gov.hk/chi/doc-ldg/docId/getPdf/20100108-3-TC/20100108-3-TC.pdf
7. 香港按揭證券有限公司，定息按揭計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html
8. 香港滙豐銀行，港元最優惠利率（市場資訊）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/investments/market-information/hk/lending-rate/
9. 渣打銀行（香港），按揭服務常見查詢。https://www.sc.com/hk/zh/help/mortgages/
10. 東亞銀行，住宅按揭貸款產品資料概要。https://www.hkbea.com/pdf/tc/Master_FixedRate.pdf
11. 香港滙豐銀行，存款掛鈎按揭（Mortgage Link）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/deposit-linked/
12. 恒生銀行，Mortgage-Link 按揭計劃。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/new-purchase-mortgage-plan/mortgage-link/
13. 稅務局，從價印花稅常見問題。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
14. 香港滙豐銀行，定息按揭計劃（3年及5年定息、轉按資格及申請期）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/fixed-rate-mortgage/
15. 土地註冊處，根據《土地註冊費規例》收取的註冊費。https://www.landreg.gov.hk/tc/services/reg_fee.htm
16. 香港滙豐銀行，「定息按揭2.93%產品資料概要」（2026年9月）。https://www.hsbc.com.hk/content/dam/hsbc/hk/docs/mortgages/fixed-rate-mortgage/key-fact-statement-2.93.pdf
17. 香港滙豐銀行，「樓宇按揭／樓宇加按申請表」（2026年3月4日版，列現有銀行加按與其他銀行轉按）。https://forms.hsbc.com.hk/content/dam/hsbc/hk/docs/mortgages/home-related-loan/application-form.pdf
18. 香港按揭證券有限公司，「80%具套現之再融資按揭保險計劃」合資格準則（2024年10月版，10月4日現行頁所連結）。https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/11-IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Cash%20Out%20refinancing_clean_on%20or%20after%2016102024%20(4).pdf
19. 香港滙豐銀行，「按揭常見問題」（文件要求）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/help/faq/mortgages/