轉按攻略2026：定息2.73%、HIBOR 2.67536%、罰息與回贈計法（8月更新）

轉按（Refinancing）值唔值得做？ 2026 年 8 月不能只看現金回贈，因為息差重新變得重要。香港銀行公會顯示，2026 年 7 月 31 日一個月 HIBOR 為 2.67536%^[1]；滙豐官方同時列出 3 年及 5 年定息按揭均為 2.73%，並適用於合資格轉按及加按^[14]。若你現有計劃實際供 3.25%，兩者相差 0.52 個百分點。不過，罰息、舊回贈收回、律師費和新計劃條款仍有機會把慳息抵銷，必須用自己的貸款餘額計。

資料查核聲明：本文於 2026 年 8 月 1 日核對金管局、香港銀行公會、HKMC、滙豐及其他銀行官方資料。文中的 3.25% 與 1% 回贈是試算輸入，不代表任何銀行向你作出的報價；實際以貸款要約書及正式批核為準。

快速結論 / TL;DR

簡單講：轉按的價值＝新賺現金回贈＋慳到的利息－罰息－回贈收回－律師估價成本。算式為正數才值得轉，而最乾淨的時機通常是罰息期一過。

一、轉按係咩？同加按有咩分別

轉按（Refinancing）是把現有按揭由原本的承造銀行，轉去另一間提供更好條件的銀行，貸款額不變，俗稱「平手轉按」，目的多數是賺取新銀行的現金回贈，或換到較低息率、較高存款掛鈎上限。

加按（套現轉按）則是在轉按的同時提高貸款額，把物業升值出來的部分套現成現金。因為貸款額增加，加按會被當作新貸款重新審批，須符合金管局的按揭成數及供款與入息比率上限^[2]。

留意自 2024 年 10 月 16 日起，金管局把自用住宅物業按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成^[3]。加按後的新貸款額同樣受這個七成上限規限。

二、轉按前必睇：罰息期同現金回贈收回

這是轉按最容易計漏的一環。市場上可見兩年或三年的限制期，但你的實際罰息期只看貸款要約書^[9]。期內提早贖樓或轉按，可能同時出現兩筆成本：

1. 收取罰息：以東亞銀行的住宅按揭產品資料概要為例，提早全部或部分還款的罰款為首年 3%、第二年 2%、第三年 1%（以還款額計）^[10]。
2. 收回現金回贈：是否收回、收多少及適用多久，以原有回贈條款為準。

各銀行、各計劃的罰息及回贈收回安排不同。最穩妥的做法，是請現有銀行按指定贖回日列出總贖回金額，再與新方案對數。罰息期內未必一定不能轉，但如果罰息加舊回贈收回已高於新回贈和慳息，就沒有財務上的理由。想了解回贈計法，可參考 按揭現金回贈比較。

三、2026 年 8 月按揭息率環境

轉按能否慳息，要把「你正在供的實際利率」與「新計劃批出的實際利率」直接相比。2026 年 7 月 31 日，一個月 HIBOR 為 2.67536%^[1]；滙豐港元最優惠利率為 5.00%^[8]。以下用公開公式及官方產品做例子，並非全市場報價：

這次更新的重點，是滙豐 2.73% 定息低於上述 3.25% 封頂示例。不過，不能看到 0.52 個百分點就立即轉：定息年期、提早還款條款、現金回贈、Mortgage Link、申請期限及批核結果都會改變總成本。先向現有銀行及目標銀行索取同一日的書面方案，再比較才有意思。想了解計息方法，可參考 H Plan、P Plan與定息按揭比較。

四、轉按可慳幾多？實戰計算

假設尚欠按揭 HK$500萬、餘下25年，已過罰息期，現時實際利率為3.25%，並獲批2.73%新計劃。為示範金管局1%門檻，另設一個「假設回贈1%」輸入；這不是滙豐或任何銀行的實際報價。

採用的算式：轉按淨收益 = 現金回贈 + 慳到利息 − 律師估價成本

粗略慳息公式是：未償還貸款額 × 息率差 × 時間。真正數字會略低，因為本金會隨每月供款下降。最後一步要把律師費、按揭契費用、估價或行政費、罰息及舊回贈收回全部扣走；若新計劃鎖定3年，也要計自己在三年內會否賣樓或提前還款。

五、轉按入息要求：免壓測但仍要過 DSR 五成

坊間常說「轉按免壓測」，這句話只啱一半，要分清楚兩件事：

• 壓力測試（加息 2 厘）已暫停：金管局自 2024 年 2 月 28 日起，暫停實施假設利率上升 200 基點的供款與入息比率壓力測試要求，適用於所有按揭申請^[4]。所以轉按毋須再做這項加息兩厘壓測。
• 供款與入息比率（DSR）仍要符合：金管局的逆周期措施明文涵蓋轉按。2024 年 10 月 16 日起，住宅、工商物業及獨立車位的 DSR 上限劃一為 50%，而且不論申請人是否另有按揭，監管上限相同^[5]。銀行仍可按個案採用更審慎標準。

換句話說，轉按「免壓測」指的是壓測暫停，不是免入息審查。如果你近期轉了工、收入下跌或負債增加，DSR 仍有機會卡關。詳細的 DSR 與壓測現況，可參考 按揭壓力測試計算機。

六、轉按 5 大成本逐項拆解

轉按表面「平手」，但仍有幾筆成本要計入，否則淨收益會被高估：

1. 律師及查冊費：向承造銀行及律師行取得書面報價，列明銀行有否津貼、津貼上限及超出部分由誰支付。
2. 新按揭契及行政費：轉按雖非買賣，仍有新按揭文件、登記或其他行政項目；要求報價逐項列出。
3. 估價相關費用：先問銀行會否收費；更重要的是估價是否足以覆蓋現有貸款餘額。
4. 罰息及舊回贈收回：按現有貸款要約書計，不要用網上「一般兩年」代替自己的到期日。
5. 從價印花稅：轉按不涉及業權轉讓，因此不用繳付物業買賣的 AVD；但這不等於整個轉按過程零費用^[13]。

要提醒一句：上述提到的銀行現金回贈、利息補貼、法律費資助等，按金管局指引全部會被合計入「現金回贈」一併計算那 1% 上限^[6]，所以「回贈 + 免律師費 + 額外津貼」加起來若超過貸款額 1%，超出部分會被計入貸款額影響按揭成數。

七、Mortgage Link 與估價不足

Mortgage Link（按揭存款掛鈎戶口）是轉按時值得一併比較的條件。不要只問「有沒有」，還要問清楚合資格存款上限、存息計法、戶口持有人限制，以及新定息計劃能否同時配套。手上有大額流動現金的人，存款掛鈎條件有時比一次性回贈更重要^[11][12]。

估價不足是轉按的隱形風險。新做按揭時，銀行會就物業重新估價，而新貸款額以銀行估價為上限。渣打按揭常見查詢亦提到，若最新物業估價或入息下降，銀行有機會調整最終批出的貸款金額^[9]。中原、美聯等免費網上估價只供參考、自行聲明不保證準確；真正作準的是承造銀行的估價。轉按前宜先向目標銀行索取估價，確認足夠覆蓋現有貸款餘額，避免估價不足要補錢的情況。

八、常見誤區與申請建議

• 先睇清罰息期再計數：罰息期內轉按，被收回的舊回贈加罰息多數蓋過收益。先在要約書確認罰息期屆滿日，過咗先計轉按。
• 回贈不是越高越好：超過貸款額 1% 的現金回贈會被計入貸款額計算按揭成數，有機會推高實際成數超過七成上限。銀行直接派的回贈一般封頂約 1%，留意中介額外回贈是否令總額超標。
• 「免壓測」不等於免審查：監管 DSR 上限為五成，不論是否另有按揭；銀行仍會看收入、其他債務及還款能力，亦可採用更審慎標準。
• 估價要事先確認：以銀行估價為準，估價不足會令新貸款額不夠覆蓋餘額。轉按前先取得目標銀行估價。
• 一併比較 Mortgage Link 上限：有閒置現金的話，較高的存款掛鈎上限可能比多零點幾個百分點回贈更抵。
• 定息要連鎖定期一起看：滙豐3年／5年定息2.73%有申請期及資格限制；HKMC則提供10年或以上長定息。兩者年期及提前還款安排不同，不能只比利率數字^[14][7]。
• 加按要計清用途與成本：套現轉按提高了貸款額，須按七成成數及 DSR 五成重新審批，套現出來的資金成本就是按揭息率，宜衡量用途。

FAQ

Q1: 轉按同加按有咩分別？

轉按是把現有按揭轉去另一間銀行，通常不增加貸款額；加按則在轉按時提高貸款額並套現。加按須按新貸款額重新審批，兩者均受金管局按揭成數及供款與入息比率規定約束^[2]。

Q2: 轉按要過壓力測試嗎？

假設利率上升 200 基點的壓力測試已由 2024 年 2 月 28 日起暫停，但轉按仍要接受還款能力及入息審查。2024 年 10 月 16 日起，物業按揭的供款與入息比率上限劃一為 50%，不再因申請人另有按揭而降至 40%^[5]。

Q3: 罰息期內轉按要俾幾多錢？

沒有全市場統一罰款。罰息期、罰款百分比及舊現金回贈會否收回，都以現有貸款要約書為準。東亞銀行一份產品資料概要的示例是首三年提早還款分別收取 3%、2%及 1%，不能套用到其他銀行或計劃^[10]。

Q4: 轉按可以攞到幾多現金回贈？1%門檻點計？

實際回贈要向銀行取得書面報價。金管局指引訂明，若現金回贈超過住宅按揭貸款額 1%，銀行計算按揭成數時須把整筆回贈計入貸款額；1%或以下則毋須計入。利息補貼、法律費或印花費資助及代理佣金等亦會合併計算^[6]。

Q5: 轉按要俾律師費同印花稅嗎？

轉按不涉及業權轉讓，因此不用繳付買賣物業的從價印花稅；但新按揭契、律師、查冊及其他行政項目仍可能收費。銀行會否提供津貼、估價是否收費及律師報價因個案而異，計數前要取得書面總額^[13]。

Q6: 幾時轉按先最抵？

先確認罰息期及舊回贈收回條款，再把新回贈及預計慳息，扣除罰息、回贈收回、律師及其他成本。淨收益為正、現金流承受得到，而且新計劃條款合適，才有轉按理由；罰息期屆滿後通常較容易計出正數。

延伸閱讀

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免責聲明：本文資料截至 2026 年 8 月 1 日，所有利率、回贈及條款以金管局、HKMC 及承造銀行公佈為準。本網並非持牌按揭轉介人，內容只作一般資訊，不構成個人財務建議。本文部分銀行或申請連結或屬合作推廣；這不影響讀者所付價格，亦不代表個別推薦。

資料來源

1. 香港銀行公會，港元利息結算利率（HIBOR）。https://www.hkab.org.hk/tc/rates/hibor
2. 香港金融管理局，按揭（智醒消費者）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
3. 香港金融管理局，物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
4. 香港金融管理局，暫停壓力測試要求新聞稿（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
5. 香港金融管理局，2024年10月16日起按揭成數及供款與入息比率上限附表。https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2024/20241016c1.pdf
6. 香港金融管理局，住宅按揭貸款現金回贈指引（B1/15C）。https://brdr.hkma.gov.hk/chi/doc-ldg/docId/getPdf/20100108-3-TC/20100108-3-TC.pdf
7. 香港按揭證券有限公司，定息按揭計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html
8. 香港滙豐銀行，港元最優惠利率（市場資訊）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/investments/market-information/hk/lending-rate/
9. 渣打銀行（香港），按揭服務常見查詢。https://www.sc.com/hk/zh/help/mortgages/
10. 東亞銀行，住宅按揭貸款產品資料概要。https://www.hkbea.com/pdf/tc/Master_FixedRate.pdf
11. 香港滙豐銀行，存款掛鈎按揭（Mortgage Link）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/deposit-linked/
12. 恒生銀行，Mortgage-Link 按揭計劃。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/new-purchase-mortgage-plan/mortgage-link/
13. 稅務局，從價印花稅常見問題。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
14. 香港滙豐銀行，定息按揭計劃（3年及5年定息、轉按資格及申請期）。https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/products/fixed-rate-mortgage/
15. 土地註冊處，根據《土地註冊費規例》收取的註冊費。https://www.landreg.gov.hk/tc/services/reg_fee.htm