物業印花稅攻略2026：買樓要俾幾多稅？AVD從價印花稅階全表＋撤辣後計算實例（6月更新）
物業印花稅 2026：2024 年 2 月 28 日全面撤辣後，買樓只剩一種從價印花稅 AVD，$100 印花稅適用樓價升至 $400 萬、最高稅率 6.5%。附 AVD 稅階全表（逐行引稅務局）、$600 萬與 $1,000 萬買樓印花稅實算、換樓退稅機制及律師費雜費全成本。
2024 年 2 月 28 日是香港樓市的一條分水嶺。當日《財政預算案》宣佈即時全面撤辣，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）[1]。買樓的印花稅由過往動輒疊加三、四種稅，簡化到只剩一種從價印花稅（AVD）。不過簡化不等於免稅，AVD 仍按樓價分階計算，樓價愈高、稅率愈高，最高去到 6.5%。這篇攻略整合稅務局與政府一站通的官方資料，講清楚撤辣後現行的 AVD 稅階、已撤銷的辣招、不同樓價的實算，以及換樓退稅與律師雜費等全成本。
資料查核聲明：以下資料來自官方網頁，僅供參考，實際以機構公佈為準。
快速結論 / TL;DR
撤辣後買住宅只剩一種從價印花稅 AVD，按第2標準稅率計算，樓價 $400 萬或以內只收 $100，之後分階遞增至最高 6.5%。
| 項目 | 2026 年現況 | 來源 |
|---|---|---|
| 現時買樓印花稅 | 只剩 從價印花稅 AVD（第2標準稅率）一種 | [1] |
| SSD 額外印花稅 | 已撤銷（2024-02-28 起不再收） | [1] |
| BSD 買家印花稅 | 已撤銷（2024-02-28 起不再收） | [1] |
| NRSD 新住宅印花稅 | 已撤銷（2024-02-28 起不再收） | [1] |
| $100 印花稅門檻 | 樓價 ≤ $400 萬 劃一收 $100 | [2] |
| AVD 最高稅率 | 6.5%（樓價約 $1.096 億以上） | [2] |
| 例：樓價 $600 萬 | 2.25% = HK$135,000 | [2] |
一、從價印花稅 AVD：現行稅階全表
撤辣後，買住宅物業只須繳一種印花稅，就是從價印花稅（AVD）。它以物業售價或市值（以較高者為準）按適用稅率計算，由 2013 年起分為第1標準與第2標準稅率[3]。自 2024 年 2 月 28 日起，第1標準第1部稅率已修訂為與第2標準稅率相同[3]，所以對大部分買家而言，現時只需看一張稅階表。
以下為自 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業文書適用的第1標準第1部及第2標準稅率：
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 稅率 | 來源 |
|---|---|---|
| $4,000,000 或以內 | $100 | [2] |
| $4,000,001 – $4,323,780 | $100 + 超出 $4,000,000 部分的 20% | [2] |
| $4,323,781 – $4,500,000 | 1.5% | [2] |
| $4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超出 $4,500,000 部分的 10% | [2] |
| $4,935,481 – $6,000,000 | 2.25% | [2] |
| $6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超出 $6,000,000 部分的 10% | [2] |
| $6,642,861 – $9,000,000 | 3.00% | [2] |
| $9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 + 超出 $9,000,000 部分的 10% | [2] |
| $10,080,001 – $20,000,000 | 3.75% | [2] |
| $20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 + 超出 $20,000,000 部分的 10% | [2] |
| $21,739,121 – $100,000,000 | 4.25% | [2] |
| $100,000,001 – $109,574,470 | $4,250,000 + 超出 $100,000,000 部分的 30% | [2] |
| $109,574,471 或以上 | 6.5% | [2] |
讀這張表有兩個重點。第一，稅階之間設有過渡緩衝區（例如 $400 萬至約 $432 萬一段，是「$100 + 超出部分 20%」），避免樓價剛跨過界線、印花稅就突然暴升。第二，2025/26 年度《財政預算案》把 $100 印花稅的適用物業價值上限由 $300 萬提高至 $400 萬[3]；2026/27 年度《財政預算案》在最高層級新增 6.5% 稅率，適用於樓價約 $1.096 億以上的住宅[2]。一般上車或換樓買家的樓價主要落在 1.5% 至 4.25% 之間。
撤辣後，「首置」與「非首置」在 AVD 的稅率其實已劃一。要按第2標準（即上表稅率）繳稅，買方須為代表自己行事的香港永久性居民，並在購入時沒有在香港擁有任何其他住宅物業，並就此作出法定聲明（IRSD131）[2]。在港已擁有其他住宅物業的買家，則按第1標準第1部繳稅；由於兩套稅率現已相同，差別主要在於能否享用下文的換樓退稅安排，以及按揭成數。
二、已撤銷的辣招：SSD、BSD、NRSD
要理解撤辣的意義，先要知道過往疊加了甚麼稅。在 2024 年 2 月 28 日之前，買賣住宅可能同時觸發三項「辣招稅」：
- 額外印花稅（SSD）：針對短期轉售。物業若在取得後一定年期內轉售，按持有期長短另繳一筆印花稅，用意是壓抑炒賣。
- 買家印花稅（BSD）：針對非香港永久性居民及公司名義買家，在 AVD 之上額外加徵。
- 新住宅印花稅（NRSD，即從價印花稅第1標準第1部的舊高稅率）：針對已擁有香港住宅而再置業的買家，曾劃一收 15%，後在 2023 年 10 月減至 7.5%[3]。
2024/25 年度《財政預算案》宣佈：「即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。」[1]同日，稅務局把第1標準第1部稅率修訂為與第2標準相同[3]。換言之，無論你是本地首置、本地換樓、抑或非香港永久性居民，買住宅都只須按上文的 AVD 稅階繳一種印花稅，SSD、BSD、NRSD 三項辣招稅已不再適用。
三、實戰：不同樓價的印花稅實算
以下用幾個常見樓價示範如何按稅階計算 AVD。全部以買方為代表自己行事、無其他香港住宅的香港永久性居民（即第2標準）計。
例一：樓價 HK$3,800,000（上車盤）
樓價在 $400 萬或以內，從價印花稅劃一：
AVD = HK$100
例二：樓價 HK$6,000,000（中價盤）
樓價落在 $4,935,481 至 $6,000,000 一段，稅率 2.25%：
AVD = $6,000,000 × 2.25% = HK$135,000
例三：樓價 HK$8,000,000（三房）
樓價落在 $6,642,861 至 $9,000,000 一段，稅率 3.00%：
AVD = $8,000,000 × 3.00% = HK$240,000
例四：樓價 HK$10,000,000（千萬入場）
樓價落在 $9,000,001 至 $10,080,000 的緩衝區，計法為「$270,000 + 超出 $9,000,000 部分的 10%」：
AVD = $270,000 + ($10,000,000 − $9,000,000) × 10% = $270,000 + $100,000 = HK$370,000
| 樓價 | 適用稅階 | 從價印花稅 AVD | 來源 |
|---|---|---|---|
| $3,800,000 | $400 萬或以內 | HK$100 | [2] |
| $6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 | [2] |
| $8,000,000 | 3.00% | HK$240,000 | [2] |
| $10,000,000 | 緩衝區（$270,000 + 10%） | HK$370,000 | [2] |
提醒一點：印花稅以樓契上的代價款額或物業價值（以較高者為準）計算，日後樓價升跌都不會改變已繳的印花稅，亦不能因樓價下跌而申請退稅[2]。
四、寬免與退稅：首置與換樓退稅機制
4.1 首置（第2標準）的條件
要按較低的第2標準稅率繳 AVD，買方須在簽立買賣協議或轉易契時，是代表自己行事的香港永久性居民，且在香港沒有擁有任何其他住宅物業[2]。值得留意的是，就 AVD 而言，香港以外的住宅物業不相關，所以在內地或海外有樓、但在香港無其他住宅的香港永久性居民，仍可按第2標準計稅[2]。提交買賣協議加蓋印花時，須作出法定聲明（IRSD131），印花稅署會查閱土地註冊處紀錄核實[2]。
4.2 換樓退稅：先買後賣的退款安排
不少人換樓時是先買新樓、後賣舊樓，買新樓那一刻在港仍擁有舊住宅，因此須先按較高的第1標準稅率繳 AVD。稅務局設有退稅機制：代表自己行事的香港永久性居民，若購入新住宅 B 以取代其唯一擁有的舊住宅 A，先按第1標準稅率繳稅；只要能證明舊樓 A 在新樓 B 樓契簽立日起 12 個月內售出，即可申請退還第1標準與第2標準稅率之間的差額[2]。
退稅申請須在新樓 B 文書簽立日起兩年內，或舊樓 A 樓契簽立日起兩個月內（以較後者為準）提交 IRSD125A 連同證明文件[2]。要注意這項退稅只適用於以新樓取代「唯一」的舊住宅，若買新樓時在港已擁有多於一個住宅，則不符合退稅條件[2]。
4.3 其他退稅情況
若已繳 AVD 後買賣協議被取消、廢止或撤銷，買方可在取消後兩年內申請退回已繳印花稅[2]。另外，收購住宅或非住宅物業作重建用途，亦可申請退還部分印花稅（提交 IRSD125B 或 IRSD125C）[2]。
五、全成本：印花稅以外的雜費
印花稅只是上會現金的一部分。買樓還有以下一次性開支要預算：
| 項目 | 大約水平 | 備註 |
|---|---|---|
| 從價印花稅 AVD | 按樓價分階（見上表） | 不能用按揭支付，要預留現金 |
| 律師費 | 數千至逾萬元 | 樓契、按揭契、查冊等，視乎物業及行數 |
| 地產代理佣金 | 一般約樓價 1% | 買賣雙方各付，實際以代理協議為準 |
| 估價、雜項及搬遷 | 視個案 | 銀行估價、管理費按金、裝修搬屋等 |
印花稅一筆過、金額大，且不能計入按揭借款，必須以現金支付。以樓價 $600 萬為例，單是 AVD 已是 $135,000，再加律師費、代理佣金與雜項，買家在首期之外往往要多預留二三十萬現金。按揭成數、月供與入息要求的計法，可參閱首置上車指南與9大銀行按揭利率比較。
六、避坑與進階建議
- 撤辣不等於零稅：SSD、BSD、NRSD 取消了，但 AVD 仍要交。$600 萬樓的 AVD 就是 $135,000，這筆現金要在首期之外另行預備[2]。
- 緩衝區樓價要逐項計：稅階交界（例如 $9,000,001 至 $10,080,000）用「定額 + 超出部分百分比」計法，不能直接乘一個百分比，否則會算少或算多[2]。
- 法定聲明要如實：以第2標準稅率繳 AVD 須作 IRSD131 聲明，印花稅署會核實。若聲明不正確，買方須補回第1標準與第2標準稅率的差額[2]。
- 換樓退稅有時限：先買後賣的換樓客，舊樓要在新樓樓契簽立後 12 個月內售出，並在限期內提交 IRSD125A，否則退不到稅[2]。
- 公司或聯名買家要小心：以有限公司名義買住宅，須按第1標準第1部繳稅；與已擁有香港住宅的人聯名買樓，整個交易亦會按第1標準第1部全額計算[2]。
- 一份文書買多於一個單位：2017 年 4 月 12 日起，以一份文書購入多於一個住宅單位，即使買家是無其他香港住宅的香港永久性居民，仍須按第1標準第1部繳稅[2]。
FAQ
Q1：2026 年買樓要俾幾多印花稅？
2024 年 2 月 28 日全面撤辣後，買住宅只須繳一種從價印花稅 AVD，按第2標準稅率計算。樓價 $400 萬或以內劃一收 $100；$400 萬以上按樓價分階遞增，由 1.5% 至最高 6.5%（樓價約 $1.096 億以上）。例如樓價 $600 萬的 AVD 為 2.25%，即 HK$135,000[2]。
Q2：SSD 額外印花稅、BSD 買家印花稅仲收唔收？
不再收。政府於 2024 年 2 月 28 日全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），即日起所有住宅物業交易無須再繳付這三項辣招稅[1]。現時買賣住宅只剩從價印花稅 AVD 一種。
Q3：$100 印花稅適用於幾多錢的樓？
2025/26 年度《財政預算案》把 $100 從價印花稅的適用物業價值上限由 $300 萬提高至 $400 萬。即樓價 $4,000,000 或以內，從價印花稅劃一只收 HK$100[3]。
Q4：換樓賣舊買新，印花稅可以退番嗎？
可以。代表自己行事的香港永久性居民，若購入新住宅以取代其唯一擁有的舊住宅，先按較高的第1標準稅率繳 AVD，之後若在新樓樓契簽立日起 12 個月內售出舊樓，可申請退還第1標準與第2標準稅率之間的差額（提交 IRSD125A）[2]。
Q5：非首置或已有物業，印花稅率係咪高啲？
撤辣後第1標準第1部稅率已修訂為與第2標準相同，所以無論首置與否，AVD 稅階一樣[3]。差別在於：在港已擁有其他住宅物業者按第1標準第1部繳稅；首置（代表自己行事、無其他香港住宅的香港永久性居民）則按第2標準並可作 IRSD131 聲明[2]。
Q6：印花稅幾時要交？
可予徵收印花稅的買賣協議或售賣轉易契，須在簽立日期後 30 天內加蓋印花[2]。實務上多在簽臨約後由律師樓代為安排。
Q7：海外有樓但香港無樓，可以當首置嗎？
就 AVD 而言，香港以外的住宅物業不相關。若你是代表自己行事的香港永久性居民、在香港沒有擁有任何其他住宅物業，即使在內地或海外有樓，仍可按第2標準稅率繳 AVD[2]。
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免責聲明：本文資料整理自稅務局及香港政府一站通（GovHK）官方頁面，作為個人理財參考用途，並非稅務或法律意見。印花稅率、稅階及樓市措施隨時調整，個別交易的實際稅款及退稅資格以稅務局最新公佈及評估為準，必要時請諮詢律師或專業稅務顧問。
資料來源
- 香港特別行政區政府，2024-25 年度《財政預算案》演辭（撤銷住宅物業需求管理措施）。https://www.budget.gov.hk/2024/chi/budget08.html
- 稅務局，「從價印花稅」常見問題。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 香港政府一站通（GovHK），「印花稅收費」。https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm