物業印花稅攻略2026：買樓要俾幾多稅？AVD稅階全表＋SSD／BSD撤銷日期（8月更新）
香港住宅物業印花稅2026：現行AVD由樓價$400萬或以下$100至最高6.5%。附完整稅階、$600萬與$1,000萬實算，以及SSD、BSD、NRSD撤銷日期和現時換樓退款是否仍有差額（2026年8月更新）。
2024 年 2 月 28 日起，香港撤銷住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）[1]。對在該日或之後簽立的相關文書或進行的交易，買住宅目前主要要計的是從價印花稅（AVD）；若交易或文書早於生效日，舊責任未必因撤辣而消失。2026 年住宅 AVD 由樓價 $400 萬或以下劃一 $100，逐級升至最高 6.5%。本文按現行官方稅階實算，並說明為何舊文章常見的「先買後賣退兩個稅率差額」對新交易已沒有實際差額。
資料查核聲明：稅率、撤辣生效日及退款安排已按稅務局和香港政府一站通資料核對至 2026 年 8 月 1 日。以下住宅稅階適用於 2026 年 2 月 26 日或之後簽立的文書；個別交易的簽約日期、買方身分和文書種類會影響結果。
快速結論 / TL;DR
就 2024 年 2 月 28 日或之後的新住宅交易而言，SSD、BSD 和 NRSD 已撤銷；住宅 AVD 現行金額由 $100 分階遞增至最高 6.5%。
| 項目 | 2026 年現況 | 來源 |
|---|---|---|
| 現時住宅買賣主要印花稅 | 從價印花稅 AVD；買方類別仍要按法例申報 | [3] |
| SSD 額外印花稅 | 已撤銷（適用日期：2024-02-28） | [1] |
| BSD 買家印花稅 | 已撤銷（適用日期：2024-02-28） | [1] |
| NRSD 新住宅印花稅 | 已撤銷（適用日期：2024-02-28） | [1] |
| $100 印花稅門檻 | 樓價 ≤ $400 萬 劃一收 $100 | [2] |
| AVD 最高稅率 | 6.5%（樓價約 $1.096 億以上） | [2] |
| 例：樓價 $600 萬 | 2.25% = HK$135,000 | [2] |
一、從價印花稅 AVD：現行稅階全表
對 2024 年 2 月 28 日或之後的新住宅交易，三項需求管理印花稅已撤銷，買樓成本目前主要計從價印花稅（AVD）。AVD 以物業售價或市值（以較高者為準）按適用稅率計算，住宅法律分類仍分第1標準第1部與第2標準[3]；兩者現行稅率相同，所以大部分買家可用下表估算金額，再按實際身分填報。
以下為自 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業文書適用的第1標準第1部及第2標準稅率：
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 稅率 | 來源 |
|---|---|---|
| $4,000,000 或以內 | $100 | [2] |
| $4,000,001 – $4,323,780 | $100 + 超出 $4,000,000 部分的 20% | [2] |
| $4,323,781 – $4,500,000 | 1.5% | [2] |
| $4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超出 $4,500,000 部分的 10% | [2] |
| $4,935,481 – $6,000,000 | 2.25% | [2] |
| $6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超出 $6,000,000 部分的 10% | [2] |
| $6,642,861 – $9,000,000 | 3.00% | [2] |
| $9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 + 超出 $9,000,000 部分的 10% | [2] |
| $10,080,001 – $20,000,000 | 3.75% | [2] |
| $20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 + 超出 $20,000,000 部分的 10% | [2] |
| $21,739,121 – $100,000,000 | 4.25% | [2] |
| $100,000,001 – $109,574,470 | $4,250,000 + 超出 $100,000,000 部分的 30% | [2] |
| $109,574,471 或以上 | 6.5% | [2] |
讀這張表有兩個重點。第一，稅階之間設有過渡緩衝區（例如 $400 萬至約 $432 萬一段，是「$100 + 超出部分 20%」），避免樓價剛跨過界線、印花稅就突然暴升。第二，2025/26 年度《財政預算案》把 $100 印花稅的適用物業價值上限由 $300 萬提高至 $400 萬[3]；2026/27 年度《財政預算案》在最高層級新增 6.5% 稅率，適用於樓價約 $1.096 億以上的住宅[2]。一般上車或換樓買家的樓價主要落在 1.5% 至 4.25% 之間。
撤辣後，「首置」與「非首置」的住宅 AVD 金額已按相同稅率表計算。第2標準仍有法定身分條件：買方須為代表自己行事的香港永久性居民，購入時沒有在香港擁有其他住宅，並作出 IRSD131 聲明[2]。其他買家一般歸入第1標準第1部；雖然現行稅率相同，申報類別和歷史交易的退款條件仍不可混為一談。
非住宅物業不要直接套用上表最高兩級。 2026 年 2 月 26 日起，非住宅物業採用第3標準：較低價值的稅階與住宅相若，但 $21,739,121 或以上維持 4.25%，沒有住宅物業 $1 億以上的 30% 緩衝段和 6.5% 最高級。商舖、車位或辦公室交易應另查政府一站通的第3標準表[3]。
二、已撤銷的辣招：SSD、BSD、NRSD
要理解撤辣的意義，先要知道過往疊加了甚麼稅。在 2024 年 2 月 28 日之前，買賣住宅可能同時觸發三項「辣招稅」：
- 額外印花稅（SSD）：針對短期轉售。物業若在取得後一定年期內轉售，按持有期長短另繳一筆印花稅，用意是壓抑炒賣。
- 買家印花稅（BSD）：針對非香港永久性居民及公司名義買家，在 AVD 之上額外加徵。
- 新住宅印花稅（NRSD，即從價印花稅第1標準第1部的舊高稅率）：針對已擁有香港住宅而再置業的買家，曾劃一收 15%，後在 2023 年 10 月減至 7.5%[3]。
2024/25 年度《財政預算案》撤銷住宅物業需求管理措施；同日，第1標準第1部稅率修訂為與第2標準相同[3]。因此，對 2024 年 2 月 28 日或之後簽立的相關文書或進行的交易，本地首置、非首置及非香港永久性居民買住宅，現時都不再另繳 SSD、BSD 或 NRSD，AVD 金額亦按現行相同稅率表計算。早於生效日的交易或文書仍可能受舊規則約束，不能單憑今天已撤辣便假設舊稅務責任消失。
三、實戰：不同樓價的印花稅實算
以下用幾個常見樓價示範如何按稅階計算 AVD。全部以買方為代表自己行事、無其他香港住宅的香港永久性居民（即第2標準）計。
例一：樓價 HK$3,800,000（上車盤）
樓價在 $400 萬或以內，從價印花稅劃一：
AVD = HK$100
例二：樓價 HK$6,000,000（中價盤）
樓價落在 $4,935,481 至 $6,000,000 一段，稅率 2.25%：
AVD = $6,000,000 × 2.25% = HK$135,000
例三：樓價 HK$8,000,000（三房）
樓價落在 $6,642,861 至 $9,000,000 一段，稅率 3.00%：
AVD = $8,000,000 × 3.00% = HK$240,000
例四：樓價 HK$10,000,000（千萬入場）
樓價落在 $9,000,001 至 $10,080,000 的緩衝區，計法為「$270,000 + 超出 $9,000,000 部分的 10%」：
AVD = $270,000 + ($10,000,000 − $9,000,000) × 10% = $270,000 + $100,000 = HK$370,000
| 樓價 | 適用稅階 | 從價印花稅 AVD | 來源 |
|---|---|---|---|
| $3,800,000 | $400 萬或以內 | HK$100 | [2] |
| $6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 | [2] |
| $8,000,000 | 3.00% | HK$240,000 | [2] |
| $10,000,000 | 緩衝區（$270,000 + 10%） | HK$370,000 | [2] |
提醒一點：印花稅以樓契上的代價款額或物業價值（以較高者為準）計算，日後樓價升跌都不會改變已繳的印花稅，亦不能因樓價下跌而申請退稅[2]。
四、首置、換樓與退款：現時有沒有稅率差額？
4.1 首置身分仍要申報，但現行稅額相同
第2標準的條件仍然存在：買方須為代表自己行事的香港永久性居民，簽立相關文書時在香港沒有其他住宅，並作出 IRSD131 聲明[2]。就這項身分測試而言，香港以外的住宅一般不計作「在香港擁有住宅」。不過，第1標準第1部與第2標準的現行住宅稅率已相同，所以新交易不會只因屬首置而套用一張較低的 AVD 稅率表。
4.2 先買後賣：新交易一般沒有可退的兩表差額
舊制度下，換樓人士先買新樓時可能先按較高的第1標準繳稅，賣出唯一舊居後再申請退還第1標準與第2標準的差額。由於兩套現行住宅稅率已相同，對今天按現行表繳稅的新交易而言，兩表之間的金額差額是 $0，不能再把這項歷史安排當作一筆可預期的換樓退款。
若新樓文書是在稅率劃一前簽立，或個案牽涉舊制度、生效日、已繳舊稅款及法定期限，仍可能有歷史退款申請可處理。這類個案應按稅務局 AVD FAQ 和原始文書日期逐項判斷，不宜直接套用新交易的結論[2]。
4.3 取消交易等其他退款情況
買賣協議被取消、廢止或撤銷，並不代表一定自動退回印花稅；是否可退、申請期限和所需證明要視乎法例及個案。收購物業作重建等安排亦有獨立條件和表格。已繳稅後交易有變，應盡快向印花稅署或負責律師確認，而不是把「換樓退款」規則套用到所有取消或重建個案[2]。
五、全成本：印花稅以外的雜費
印花稅只是上會現金的一部分。買樓還有以下一次性開支要預算：
| 項目 | 大約水平 | 備註 |
|---|---|---|
| 從價印花稅 AVD | 按樓價分階（見上表） | 不能用按揭支付，要預留現金 |
| 律師費 | 數千至逾萬元 | 樓契、按揭契、查冊等，視乎物業及行數 |
| 地產代理佣金 | 一般約樓價 1% | 買賣雙方各付，實際以代理協議為準 |
| 估價、雜項及搬遷 | 視個案 | 銀行估價、管理費按金、裝修搬屋等 |
印花稅一筆過、金額大，且不能計入按揭借款，必須以現金支付。以樓價 $600 萬為例，單是 AVD 已是 $135,000，再加律師費、代理佣金與雜項，買家在首期之外往往要多預留二三十萬現金。按揭成數、月供與入息要求的計法，可參閱首置上車指南與9大銀行按揭利率比較。
六、避坑與進階建議
- 撤辣不等於零稅：SSD、BSD、NRSD 取消了，但 AVD 仍要交。$600 萬樓的 AVD 就是 $135,000，這筆現金要在首期之外另行預備[2]。
- 緩衝區樓價要逐項計：稅階交界（例如 $9,000,001 至 $10,080,000）用「定額 + 超出部分百分比」計法，不能直接乘一個百分比，否則會算少或算多[2]。
- 法定聲明要如實：第2標準的 IRSD131 聲明仍屬法定文件，即使現行第1標準第1部與第2標準稅額相同，也不能因此錯報買方身分或持有物業狀況[2]。
- 不要把歷史退款當成新交易預算：現行兩表稅率相同，新交易一般沒有可退的稅率差額；只有涉及舊文書或舊制度的個案，才需再核對原有出售及申請期限[2]。
- 公司或聯名買家要小心：以有限公司名義買住宅，須按第1標準第1部繳稅；與已擁有香港住宅的人聯名買樓，整個交易亦會按第1標準第1部全額計算[2]。
- 一份文書買多於一個單位：2017 年 4 月 12 日起，以一份文書購入多於一個住宅單位，即使買家是無其他香港住宅的香港永久性居民，仍須按第1標準第1部繳稅[2]。
FAQ
Q1：2026 年買樓要俾幾多印花稅？
按 2026 年 2 月 26 日起適用的住宅 AVD 表，樓價 $400 萬或以下收 $100；其後經緩衝段及百分比稅階逐級增加，樓價 $109,574,471 或以上為 6.5%。例如 $600 萬住宅的 AVD 是 2.25%，即 HK$135,000。買方仍要按身分類別申報，但現行第1標準第1部與第2標準的住宅稅率相同。
Q2：SSD 額外印花稅、BSD 買家印花稅仲收唔收？
政府由 2024 年 2 月 28 日起撤銷住宅物業的 SSD、BSD 及 NRSD。對該日或之後簽立的相關文書或進行的交易，這三項需求管理印花稅不再適用；早於生效日的舊交易或文書仍要按當時法例判斷，不能一概當作沒有責任。
Q3：$100 印花稅適用於幾多錢的樓？
2025/26 年度《財政預算案》把 $100 從價印花稅的適用物業價值上限由 $300 萬提高至 $400 萬。即樓價 $4,000,000 或以內，從價印花稅劃一只收 HK$100。
Q4：換樓賣舊買新，印花稅可以退番嗎？
按現行住宅稅率，新交易的第1標準第1部與第2標準金額相同，所以即使先買後賣，兩表之間通常沒有金額差額可退。若新樓文書是在稅率劃一前簽立，歷史換樓退款仍可能適用，但要按原文書日期、售出唯一舊居的期限及申請期限逐項核對。
Q5：非首置或已有物業，印花稅率係咪高啲？
現行第1標準第1部與第2標準的住宅 AVD 稅率相同，所以非首置不會單純因已有香港住宅而多付一套較高的現行 AVD。法律分類仍不同：在港已有住宅者一般按第1標準第1部；符合條件的香港永久性居民首置則按第2標準並作 IRSD131 聲明。
Q6：印花稅幾時要交？
可予徵收印花稅的買賣協議或售賣轉易契，須在簽立日期後 30 天內加蓋印花。實務上多在簽臨約後由律師樓代為安排。
Q7：海外有樓但香港無樓，可以當首置嗎？
就 AVD 而言，香港以外的住宅物業不相關。若你是代表自己行事的香港永久性居民、在香港沒有擁有任何其他住宅物業，即使在內地或海外有樓，仍可按第2標準稅率繳 AVD。
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免責聲明：本文資料整理自稅務局及香港政府一站通（GovHK）官方頁面，作為個人理財參考用途，並非稅務或法律意見。印花稅率、稅階及樓市措施隨時調整，個別交易的實際稅款及退稅資格以稅務局最新公佈及評估為準，必要時請諮詢律師或專業稅務顧問。
資料來源
- 香港特別行政區政府，2024-25 年度《財政預算案》演辭（撤銷住宅物業需求管理措施）。https://www.budget.gov.hk/2024/chi/budget08.html
- 稅務局，「從價印花稅」常見問題。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 香港政府一站通（GovHK），「印花稅收費」。https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
