物業印花稅2026：住宅AVD全表、計算模型與撤辣退款
物業印花稅2026，AVD以售價或簽立時價值較高者計，400萬元或以下100元，千萬元緩衝段370,000元。本文附完整稅階與六個算術模型，分清SSD、BSD及舊NRSD撤銷日期、歷史換樓與取消交易退款、聯名申報及30天加蓋期限。每名合資格新生子女最高兩萬元仍待立法，不能先少繳。另列佣金、律師與交易資金，依條款核對。
物業印花稅2026：600萬元住宅的AVD是HK$135,000，1,000萬元則是HK$370,000。後者在緩衝段，不能直接乘3.75%。以下以售價或簽立文書時物業價值的較高者計，並列完整住宅稅階。[2]
2024年2月28日起，住宅買賣文書不再徵收SSD、BSD，第1標準第1部的舊高率AVD也改為與第2標準相同，通常稱撤銷NRSD。這不表示較早文書的責任一併消失。[1] [4]
全文查核：2026年10月6日。核對現行與歷史稅率、身分及聯名規則、退款、期限、罰款，以及9月施政報告新生家庭寬減的立法狀態。住宅新表自2026年2月26日起適用，相關修訂條例於5月29日刊憲；每名合資格新生子女最高兩萬元寬減仍是須立法的建議。[1] [5] [6]
封面為稅階及交易文件的概念插圖，硬幣和箭嘴不代表個別物業價格或實際評稅。
快速結論
| 要確認的事項 | 現行答案 |
|---|---|
| 住宅AVD | 第1標準第1部與第2標準金額相同；400萬元或以下100元，最高6.5% [2] |
| 非住宅文書 | 2026年2月26日起用第3標準；21,739,121元或以上4.25% [2] |
| SSD／BSD／舊NRSD | 2024年2月28日起撤銷需求管理稅；舊文書另按日期判斷 [1] |
| 每名合資格新生子女最高兩萬元 | 截至10月6日仍須立法；現在不能自行減掉稅款 [5] [6] |
| 30天期限 | 買賣協議日期須看14天內是否被第二份協議取代 [7] |
住宅AVD稅階全表：2026年2月26日起適用
以下金額不是按銀行估價自行填報，而是按印花稅的物業售價或簽立時價值，取較高者。第1標準第1部與第2標準現行稅率相同；若計得不足HK$1，該不足數須當HK$1計。[2] [3]
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 住宅AVD稅率／公式 |
|---|---|
| $4,000,000或以內 | $100 [2] |
| $4,000,001–$4,323,780 | $100＋超出$4,000,000部分的20% [2] |
| $4,323,781–$4,500,000 | 1.5% [2] |
| $4,500,001–$4,935,480 | $67,500＋超出$4,500,000部分的10% [2] |
| $4,935,481–$6,000,000 | 2.25% [2] |
| $6,000,001–$6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000部分的10% [2] |
| $6,642,861–$9,000,000 | 3% [2] |
| $9,000,001–$10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000部分的10% [2] |
| $10,080,001–$20,000,000 | 3.75% [2] |
| $20,000,001–$21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000部分的10% [2] |
| $21,739,121–$100,000,000 | 4.25% [2] |
| $100,000,001–$109,574,470 | $4,250,000＋超出$100,000,000部分的30% [2] |
| $109,574,471或以上 | 6.5% [2] |
緩衝段的百分比只乘超出該段起點的部分，再加固定金額；固定百分比稅階則乘整個計稅款額。跨過1億元也不是立即把整筆乘6.5%：須先看30%緩衝段，直到109,574,471元才進入最高固定稅率。[2]
車位、商舖及辦公室另看第3標準。自2026年2月26日起，其低價稅階與住宅相同，但21,739,121元或以上為4.25%，沒有住宅1億元以上的30%緩衝段與6.5%級別。住宅連車位的一份文書、可分開買賣的物業或多宗交易，應把實際文書交律師確認分類，不要只以合約總數套住宅表。[2] [3]
六個純假設稅款模型：400萬界線與千萬緩衝段
下表是按現行住宅AVD公式做的算術示例，假設所列款額已是售價／價值較高者，沒有個別豁免、其他文書費或已生效寬減；不是實際評稅或成交報價。[2]
| 假設計稅款額 | 套用公式 | 模型稅款 |
|---|---|---|
| $3,800,000 | 不超過400萬元 | $100 [2] |
| $4,010,000 | $100＋$10,000×20% | $2,100 [2] |
| $6,000,000 | $6,000,000×2.25% | $135,000 [2] |
| $8,000,000 | $8,000,000×3% | $240,000 [2] |
| $10,000,000 | $270,000＋$1,000,000×10% | $370,000 [2] |
| $109,000,000 | $4,250,000＋$9,000,000×30% | $6,950,000 [2] |
例如1,000萬元若錯乘3.75%，會計成HK$375,000，比正確緩衝段模型多HK$5,000。把「所屬稅階」和「超出部分」先寫出來，才用計算機按數字，可減少這類錯誤。[2]
首置、海外有樓、聯名及公司：金額相同仍須如實申報
代表自己行事、在香港沒有其他住宅的香港永久居民，通常可按第2標準申報；聲稱符合該類時須作IRSD131法定聲明。擁有住宅的任何份額或實益權益也可算「擁有」；不是只有整個單位在自己名下才算。香港以外的住宅則不相關。[2]
公司即使所有董事和股東是香港永久居民，一般仍按第1標準第1部。兩人共同買住宅，若其中一人在香港已有另一住宅，通常就整個購入價／總值按第1標準第1部；不能只把其中一半當作較高類別。近親共同購買、近親相互轉讓和日後在正約加入買家，是不同情況，稅務局另有例外與文書處理，先交律師核對。[2]
同樣地，2017年4月12日或之後以一份文書取得多於單一住宅，除特定豁免或另有規定外，整份按第1標準第1部。現行兩表的百分比雖然相同，這些規則仍影響申報、文書和歷史退款；銀行的「首置」按保條件也不是直接等同稅務分類。[2] [15]
SSD／BSD／NRSD撤銷日期與歷史退款：先看文書日期
過往SSD針對符合持有期條件的短期轉售，BSD另有買家身分條件；NRSD是住宅AVD第1標準第1部的舊高稅率。該部在2016年11月5日至2023年10月24日為15%，2023年10月25日至2024年2月27日為7.5%，各有適用條件及例外，不是當時每名買家都疊加全部稅項。[1] [3]
2024年2月28日或之後簽立的住宅買賣／轉讓文書無須SSD、BSD，該部AVD改與第2標準相同。《2024年印花稅（修訂）條例》於4月19日刊憲實施；此前文書仍須按日期、身分及個別人才安排核對。不要只看交樓或今天的放盤日期。[1]
新文書先買後賣，不會因兩個現行住宅標準產生稅款差額。歷史唯一住宅換樓寬減仍有自己的規則：例如2016年11月5日或之後取得的新住宅，要在新住宅樓契日起12個月內出售唯一舊居；一般申請期限為新住宅購入文書後兩年或舊居出售樓契後兩個月，以較後者為準。須連同完整條件和證明文件核對，不能把「12個月」理解成任何多個物業都可退。[2]
取消、廢止、撤銷或未履行買賣協議的AVD退款，另有取消後兩年內申請等規則，且不能是進一步轉售或提名另一買家。重建、繼承及其他寬免也有獨立條件。單純日後市價下跌，則不會改變簽立文書時的計稅基礎；這與真的取消交易或完成前補充協議調價不同。[2] [7]
每名合資格新生子女最高兩萬元：截至10月6日仍待立法
2026年9月16日《施政報告》提出新生家庭住宅印花稅寬減；稅務局目前仍明示須修訂法例，具體細節可能在立法過程改變。修訂制定及生效前，文書仍須按現行住宅稅率繳稅；不要為預算先扣掉HK$20,000。[5] [6]
擬議資格包括：子女在2026年9月16日或之後於香港出生，父或母至少一方為香港永久居民；父母代表自己行事，於子女出生前一年或後兩年內取得住宅。以一名合資格子女為例，擬議減免是應繳AVD與HK$20,000的較低者，不是無論原稅款多少都退兩萬元。上限按每名合資格子女計；多名子女的安排另按官方FAQ有關多名子女的說明核對，總寬減不超實際AVD，不能就同一稅款重複退還。稅務局表示符合條件的文書可在立法後按指引申請退還多繳款項；截至查核日不能當成已可申請的保證。[5] [6]
印花稅何時交？30天期限、14天取代規則及逾期罰款
不動產買賣協議通常須於簽立後30天內加蓋印花；同一交易第一份協議若在14天內被第二份協議取代，以第二份協議日期為準，否則以第一份日期為準。售賣轉易契也有簽立後30天的期限。不要把正約或成交日一律當成重新起算點；簽臨約前便請律師把實際到期日與付款日列出。[7]
逾期不超過一個月的罰款為稅款兩倍，超過一個月但不超過兩個月為四倍，其他為十倍。署長可按個別情況減免部分或全部；主動披露及非蓄意延誤的通常減免計法，也不是每宗個案自動適用。先預留準時繳稅所需款額。[8]
印花稅要另外預留：首期夠，不代表交易資金夠
先把首期與印花稅分開，再加入代理、律師、按揭及搬遷費。金管局提醒，銀行最終批額未必是申請金額，還要計律師、保險、估價等費用；不能把稅費直接當成物業價值、按成數一起借足。[11]
| 項目 | 取得實際預算的方法 |
|---|---|
| AVD | 按售價／價值較高者和文書日期計；600萬元住宅模型135,000元 [2] |
| 代理佣金 | 與代理商議金額、付款時點、委託期與是否雙邊代理；費率依各自協議，不設統一1% [9] [10] |
| 律師及查冊費 | 索取書面報價及服務範圍，確認是否包括按揭契、印花處理和支出；各律師行收費不同 [9] |
| 按揭及保險費 | 向銀行列明行政、估價、火險及按保（如有）費，與借款條款一起確認 [11] |
| 管理／差餉／地租及維修 | 核實欠款、預繳款與合約攤分責任，不能僅憑無押記便當作無欠款 [9] [13] |
| 裝修及搬遷 | 按實際裝修及搬遷需要取報價，再預留支出 |
純假設HK$600萬元住宅，銀行實際批准七成、估值沒有不足，價款減貸款是HK$180萬元，加模型AVD HK$135,000，已是HK$1,935,000，還未計上述其他費用。這是本例已列的兩項支出，不是銀行批核、按保報價或所有買家的統一現金要求。[2] [11]
如需把估價不足加入首期，可接著看物業估價比較；落訂與交收次序則見二手樓買樓流程。
FAQ
Q1：2026年買樓要交幾多印花稅？
住宅文書按2026年2月26日起的第1標準第1部或第2標準表，以售價或簽立時價值較高者計；400萬元或以下收100元。600萬元模型為135,000元，1,000萬元處於緩衝段為370,000元，最高6.5%在109,574,471元或以上適用。[2] [3]
Q2：SSD、BSD及NRSD是否已撤銷？
2024年2月28日或之後簽立的住宅買賣或轉讓文書不再徵收SSD及BSD，第1標準第1部的舊7.5%AVD亦改為與第2標準相同；一般稱撤銷NRSD。較早文書仍須核對當時規則，不能只看今天是否已完成交易。[1]
Q3：400萬元樓是否只交100元？
現行表以物業售價或價值較高者為準；該款額不超過4,000,000元才是100元。若計稅款額4,010,000元，模型為100＋10,000×20%＝2,100元，不能仍填100元。[2]
Q4：非首置、公司或非永久居民是否有較高現行稅率？
現在第1標準第1部與第2標準住宅稅率相同。法律分類與申報仍不同；代表自己行事、在香港沒有其他住宅的香港永久居民一般按第2標準，聲稱符合該類須作IRSD131聲明。公司、聯名及其他情況須按實際條件申報。[2]
Q5：先買後賣可以退回稅率差額嗎？
新文書的兩個住宅標準現行稅率相同，單憑先買後賣不會產生這兩表的稅額差。歷史唯一住宅換樓退款、取消交易及其他寬免是不同機制，各有日期、處置及申請條件，不能說所有印花稅都不能退款。[2]
Q6：印花稅的30天由臨約還是正約起計？
不動產買賣協議通常在簽立後30天內加蓋印花。同一交易的第一份協議若在14天內被第二份協議取代，以第二份日期為準；否則以第一份日期為準。樓契亦有簽立後30天期限，須由律師按實際文件安排，不是等交匙才起算。[7]
Q7：海外有樓但香港沒有住宅，可否按第2標準？
就AVD而言，香港以外住宅不相關。代表自己行事且在香港沒有其他住宅的香港永久居民，符合條件時可按第2標準；取得部分業權、聯名及一份文書多個住宅仍需另核對。[2]
Q8：每名合資格新生子女的兩萬元寬減現在可少繳嗎？
截至2026年10月6日，稅務局仍表示這是須經修訂法例落實的建議。修訂制定及生效前仍須按現行稅率繳稅，不能先自行扣20,000元；擬議資格與後續退款須待正式立法及指引，上限按每名合資格子女計；以一名合資格子女為例，金額為應繳AVD與20,000元較低者。多名子女須依規定核對，總寬減不超實際AVD，不能重複退同一稅款。[5] [6]
延伸閱讀
官方來源與查核
全文及以下資料於2026年10月6日核對；生效日和歷史刊物日期另列，並不把每份舊文件改稱新版本。
- [1] 稅務局：現行AVD及撤銷需求管理措施前言
- [2] 稅務局：從價印花稅完整常見問題
- [3] 政府一站通：現行及歷史印花稅率
- [4] 2024/25財政預算案：撤銷需求管理措施公布
- [5] 稅務局：2026施政報告稅務措施及立法狀態
- [6] 稅務局：新生子女寬減擬議條件／現時繳稅要求
- [7] 政府一站通：加蓋印花期限
- [8] 政府一站通：逾期加蓋印花及罰款減免
- [9] 地監局／消委會：購買二手住宅物業須知（2014年4月刊物）
- [10] 地監局：收取佣金及提供優惠問與答
- [11] 金管局：按揭現行規則與預算注意事項
- [13] 土地註冊處：土地登記冊內容及查冊限制
- [15] 按證公司：當前按揭保險及預先批核條件
本文為公開稅務資料及預算示例，不是對個別文書的評稅或法律意見。交易身分、聯名、提名、特殊文書及歷史退款，須由律師或稅務局按完整文件確認。
