一手樓買樓流程2026：九步文件、5%細訂、印花稅與付款預算
一手樓買樓流程2026：10月4日全篇覆核香港一手私人住宅九步文件、樓書七日／價單三日、5%臨時訂金與五個工作日正約期限。保留現行住宅AVD完整稅階與例子，說清6.5%最高段按整個價值計，分開即供／建期及合資格按保。附800萬明示假設付款表，逐項列已繳訂金、正式貸款、成交現金及240,000印花稅。
一手樓買樓流程2026，簽臨約時付樓價5%臨時訂金，其後五個工作日內要簽正式買賣合約；逾期臨約終止、該5%被沒收，賣方不得因未簽正約再作進一步申索。這個限期要在入票前先與自己的律師確認。[7]
本文聚焦香港一手私人住宅，於2026年10月4日全篇核對樓書、價單、銷售安排、交易及按揭文件。樓書最少七日、價單與銷售安排最少三日公開；800萬住宅現行AVD示例240,000，與訂金分開準備。下文保留九步流程與完整稅階，並加一張明示假設的付款時間表。[2][9]
直接看：九步與文件｜稅階及算例｜按揭與建期｜雜費｜付款預算｜簽約提醒
入票前先核對的規則
| 項目 | 2026年10月4日現況 | 來源 |
|---|---|---|
| 售樓說明書（樓書）發布 | 項目出售日期前最少 7 日公布 | [1] |
| 臨時訂金（細訂） | 樓價 5%，簽臨約時付，交予律師樓保管 | [1] |
| 簽正式合約限期 | 簽臨約後 5 個工作日內，逾期沒收細訂 | [1] |
| 從價印花稅（住宅） | 樓價 $400 萬或以內劃一 $100，其後分階遞增 | [2] |
| SSD／BSD及NRSD較高稅率 | 2024年2月28日起文書不徵SSD／BSD；NRSD較高AVD稅率調整為同第2標準 | [13][14][3] |
| 按揭成數上限 | 所有住宅劃一 七成（不買按保） | [4] |
| 按揭保險最高成數 | 樓價 ≤$1,000 萬最高 九成（須合資格） | [5] |
| 壓力測試（+200 基點） | 2024-02-28 起已暫停，DSR 上限五成 | [4] |
買一手私樓的 9 步全流程
一手新盤的銷售由《一手住宅物業銷售條例》規管，賣方（發展商）必須按條例公布售樓說明書、價單、銷售安排及成交紀錄冊[1]。整個過程可以分成 9 步。
一手樓買樓流程公式：
計預算 → 睇樓書 → 核對價單及銷售安排 → 入票揀樓 → 簽臨約（付5%）→ 律師及正約 → 印花稅及按揭 → 成交 → 驗樓收樓
| 步驟 | 關鍵動作 | 時間點 / 規則 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 1. 計劃預算 | 計首期、印花稅、雜費及估價不足緩衝；先做按揭初步評估 | 入票前 | [8] |
| 2. 參閱售樓說明書 | 讀樓書（實用面積、預計關鍵日期、公契撮要） | 出售日期前最少 7 日發布 | [1] |
| 3. 核對價單及銷售安排 | 計折實價、付款日期、即供／建期、財務優惠及揀樓次序 | 出售日期前最少3日提供 | [9] |
| 4. 參觀示範單位 | 實地視察示範單位、清水房、四周環境 | 如賣方提供；開放時應已提供樓書 | [1] |
| 5. 入票登記意向 | 按銷售安排登記及提交款項；未成功購買要留意退款安排 | 以銷售安排為準 | [9] |
| 6. 揀樓並簽臨約 | 揀單位、確認付款辦法、簽臨約並付5%臨時訂金 | 揀樓當日 | [7] |
| 7. 委託律師並簽正約 | 由自己的律師解釋合約；按付款辦法支付進一步訂金 | 簽臨約後5個工作日內 | [7] |
| 8. 印花稅及按揭 | 由律師處理加蓋印花；按即供／建期時間申請及提取按揭 | 按法定及合約期限 | [2] |
| 9. 成交及收樓 | 付尾數、簽轉讓契、驗樓、跟進執修及收匙 | 成交／落成後 | [10] |
1.1 樓書與價單：先讀清楚再入票
售樓說明書（俗稱樓書）會在發展項目的出售日期前最少 7 日向公眾發布[1]，必須載有發展項目資料、所在位置圖、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖、樓面平面圖及面積、預計落成日期、臨時買賣合約撮要、公契撮要、批地文件撮要、裝修物料及設備、保養責任期等[1]。根據《一手住宅物業銷售條例》，賣方只可以實用面積表達物業面積和呎價，露台、工作平台及陽台計入實用面積，窗台、空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台等則不計[1]。
價單列出每個單位的標價、各項折扣與付款辦法。樓書、價單和成交紀錄冊可在一手住宅物業銷售資訊網按項目查閱，比較不同發展商已成交的價格[6]。
1.2 預售樓花同意書：未落成項目的關卡
如果買的是地政總署「預售樓花同意方案」下未落成物業，先確認該項目是否已取得「預售樓花同意書」。並非所有受第621章規管的項目均屬此同意方案，適用及應有文件由律師核對。[12]地政總署的同意方案旨在規管未落成物業的買賣，發展商及地產代理不可在獲發同意書前收取任何訂金或留位費[1]。
1.3 簽臨約：5% 細訂與 5 個工作日限期
揀樓決定購入後，就簽臨時買賣合約。政府一站通寫得很明確：訂立臨時買賣合約時，買家須向擁有人（即賣方）支付樓價 5% 的臨時訂金，俗稱「細訂」，並交予負責擔任保證金保存人的律師事務所[1]。
最關鍵的一條時限：簽臨約後 5 個工作日內沒有簽立正式買賣合約，臨約即告終止，5% 細訂會被沒收，賣方不得就此再向買家提出進一步申索[1]。工作日不包括公眾假期、星期六、發出黑色暴雨警告或烈風警告的日子。換言之，由簽臨約那刻起，你只有很短時間敲定律師與按揭安排，所以第 1 步的預算及按揭初步評估，最好在入票前已做好。
簽正約時是否再付訂金、付多少和哪天付款，要按該張價單的付款辦法及買賣合約處理。市場上常把進一步訂金稱為「大訂」，但不要把「補至10%」當成所有樓盤的法定劃一安排；最穩妥是把每個付款日期逐項抄入自己的現金流表。
印花稅實算：2026 年新制（已撤辣）
就2024年2月28日或以後簽立的住宅買賣／轉讓文書，SSD及BSD不再徵收；較高的NRSD（第1標準第1部AVD稅率）已調整為同第2標準，AVD仍要按適用表計 [13][14] [3]。
從價印花稅公式：
- 樓價或物業價值（以較高者為準）$400 萬或以下：$100；
- 落在整段百分比稅階：較高者 × 適用稅率；
- 落在過渡稅階：固定稅額 ＋（較高者 − 該階下限）× 邊際稅率。
代表自己行事、在香港沒有擁有其他住宅物業的香港永久性居民，適用較低的第 2 標準稅率[2]；自 2024 年 2 月 28 日起，第 1 標準第 1 部稅率亦已修訂為與第 2 標準相同[3]，所以一般首置買家與多數買家現時看同一張住宅稅階。
由 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業從價印花稅稅階如下[2]：
| 樓價（以較高者為準） | 住宅從價印花稅（第1標準第1部及第2標準） | 來源 |
|---|---|---|
| $400 萬或以內 | $100 | [2] |
| $400 萬以上至 $4,323,780 | $100 ＋ 超出 $400 萬的款額的 20% | [2] |
| $4,323,781 至 $450 萬 | 1.5% | [2] |
| $450 萬以上至 $4,935,480 | $67,500 ＋ 超出 $450 萬的款額的 10% | [2] |
| $4,935,481 至 $600 萬 | 2.25% | [2] |
| $600 萬以上至 $6,642,860 | $135,000 ＋ 超出 $600 萬的款額的 10% | [2] |
| $6,642,861 至 $900 萬 | 3.00% | [2] |
| $900 萬以上至 $10,080,000 | $270,000 ＋ 超出 $900 萬的款額的 10% | [2] |
| $10,080,001 至 $2,000 萬 | 3.75% | [2] |
| $2,000 萬以上至 $21,739,120 | $750,000 ＋ 超出 $2,000 萬的款額的 10% | [2] |
| $21,739,121 至 $1 億 | 4.25% | [2] |
| $1 億以上至 $109,574,470 | $4,250,000 ＋ 超出 $1 億的款額的 30% | [2] |
| $109,574,471 或以上 | 6.5% | [2] |
注意兩個 2025-26 與 2026-27 預算案的改動：$100 劃一印花稅的門檻由樓價 $300 萬以下放寬至 $400 萬或以內（2025-26預算案，2025年2月26日起生效）[15][3]；現行住宅表超100,000,000至109,574,470為4,250,000加超100m部分30%；109,574,471或以上，則整個較高售價／價值乘6.5%，並非只對超出的部分徵6.5%[2]。
2.1 不同樓價的印花稅例
以下用第 2 標準稅率（一般自住首置適用）示範幾個常見一手樓價的應繳印花稅，方便對照：
| 樓價 | 適用稅階 | 應繳從價印花稅（約數） | 來源 |
|---|---|---|---|
| $380 萬 | $400 萬以內 | $100 | [2] |
| $500 萬 | $4,935,481–$600 萬（2.25%） | 約 $112,500 | [2] |
| $600 萬 | $4,935,481–$600 萬（2.25%） | 約 $135,000 | [2] |
| $800 萬 | $6,642,861–$900 萬（3.00%） | 約 $240,000 | [2] |
| $1,000 萬 | $900 萬–$10,080,000 | 約 $370,000 | [2] |
| $1,500 萬 | $10,080,001–$2,000 萬（3.75%） | 約 $562,500 | [2] |
以上為按稅階計算的約數，實際以稅務局加蓋印花的評定為準。可由律師辦理加蓋印花，期限應按應課稅文書及可適用延期安排確認；不可一概只從正式正約日開始計。稅務局FAQ列第1標準第1部文書須在買賣協議／轉易契簽立後30天內加蓋印花[2]。
2.2 發展商的印花稅優惠要看清楚
部分一手盤的價單會附「印花稅津貼」或「印花稅回贈」作招徠。這類津貼屬發展商的商業安排，金額、發放方式與條件全部寫在價單和付款辦法上，與政府的法定稅率是兩回事。應繳印花稅以稅務局按樓價評定為準，津貼多少要逐張價單核對。
按揭成數＋壓力測試（現行金管局規則）
3.1 基本按揭成數：劃一七成
金管局在 2024 年 10 月 16 日修訂物業按揭逆周期措施，一般銀行住宅物業（不論價值及是否自用）上限七成，合資格按保另按專項，供款與入息比率（DSR）上限劃一為五成，並取消了申請人如就其他按揭物業作借貸或擔保須下調 10 個百分點的要求[4]。金管局形容是把按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平[4]。
至於假設按息上升 200 基點的壓力測試，金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易；現時銀行批按揭主要看 DSR 五成這道關卡。DSR 與入息要求的計法，可參考 按揭壓力測試計算機 的逐步拆解。
3.2 高成數按揭（按揭保險）：最高九成有條件
要造高於七成的按揭，須經香港按證保險有限公司（按證公司，HKMC 旗下）的按揭保險計劃。按證公司現行的最高按揭成數安排如下[5]：
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 備註 | 來源 |
|---|---|---|---|
| $1,000 萬或以下 | 80% 或 90% | 九成須合資格（見下） | [5] |
| $1,000 萬以上、低於 $1,125 萬 | 80% – 90% | 貸款上限 $900 萬 | [5] |
| $1,125 萬或以上至 $1,500 萬 | 80% | — | [5] |
| $1,500 萬以上至 $1,715 萬 | 70% – 80% | 貸款上限 $1,200 萬 | [5] |
按證公司列明，八成以上至九成的按揭只適用於：（i）所有抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業；以及（ii）所有申請人都是固定受薪人士[5]。現行較廣泛的產品資料亦列明，$1,000 萬或以下物業可申請八成或九成按揭；$1,000 萬以上但低於 $1,125 萬的物業可申請八成至九成，但貸款額最高 $900 萬[11]。因此，不應把另一項特定產品的 $400 萬門檻套用到整個按揭保險計劃。最終批核仍要視乎申請人的入息、信貸、估價、保費及銀行審批；「最高九成」不是保證批足。一手樓的高成數按揭與保費安排，可一併參考 高成數按揭按保攻略。
3.3 即供 vs 建期：樓花付款辦法影響按揭
一手樓花的價單通常提供兩類付款辦法：
- 即供：依價單較早支付餘款、安排按揭與供款，折扣逐張價單核對。
- 建期付款：依價單把大部分餘款延至落成／成交前；估價及借款能力日後再審，折扣按實際價單。
按證公司特別提醒：購買樓花的人如等待物業落成才申請按揭（即選擇建築期付款），屆時可獲得的貸款金額有機會因物業估值變動而比原先計劃少，置業前要留意此風險[5]。揀付款辦法前，宜先就 H 按與 P 按、現金回贈做比較，可參考 H按 vs P按比較、按揭利率比較 與 按揭現金回贈比較。
律師費＋雜費：成交前要預多少
除了樓價、首期與印花稅，一手樓成交還有一連串費用要預。以下為一般項目，金額視乎樓價、律師樓及銀行報價而定：
| 費用項目 | 一般說明 |
|---|---|
| 從價印花稅 | 按上文住宅稅階計，由買方律師代繳 |
| 律師費 | 買賣合約、按揭契、查冊等，一手樓部分發展商會指定律師樓或提供折扣，須問律師是否同時代表賣方及實際服務／報價 [12] |
| 按揭保險保費 | 造高於七成按揭時繳付，按樓價、成數及年期計，可選一次過或加借入按揭額[5] |
| 地產代理佣金 | 須問代理是否向買方收佣、金額及何時支付；不可只靠一般「發展商付佣」說法 [12] |
| 差餉、地租、管理費按金 | 成交時按比例攤分及預繳，新盤入伙另須繳交管理費按金 |
| 火險 / 收樓雜費 | 銀行要求的火險按貸款條款核對；收樓後裝修、水電煤登記等另按實際需要／報價 |
由於發展商付佣、指定律師折扣、印花稅津貼等安排逐個盤不同，實際雜費要逐張價單與付款辦法核對，不宜以坊間「樓價 X%」一刀切套用。
800萬明示假設付款表：訂金不是額外樓價
以下自訂付款方法：800萬私人住宅、一般七成銀行貸款，假設認可估價足800萬、沒有其他優惠／成數調整；合約假設正約另付5%（這額外5%並非法定所有新盤相同要求），其餘依指定付款日期。銀行及律師須確認實際方案。
| 階段／用途 | 示例HK$ | 來源與假設 |
|---|---|---|
| 臨約5%臨時訂金 | 400,000 | 8m×5%；法定臨時訂金比例 [7] |
| 正約另5% | 400,000 | 自訂合約輸入，非所有新盤法定比例；按價單 [9] |
| 假設正式貸款 | 5,600,000 | 8m×70%，無其他調整且獲批的假設 [4] |
| 成交另需樓價現金 | 1,600,000 | 8m−兩次400k−5.6m貸款，實際按付款方法 [9] |
| 住宅AVD | 240,000 | 較高價值8m×3%；繳付期限另由律師確認 [2] |
| 此例全部樓價現金＋AVD | 2,640,000 | 400k＋400k＋1.6m＋240k；仍未計其他雜費 [2][4] |
已繳兩次訂金800,000是總首期2,400,000的一部分，不能在總首期上再加一次。銀行優惠、發展商津貼或按保可改變實際款項；不要把未收到回贈當作已能付出的訂金。成交／樓花落成時間有變，付款表與按揭亦需再確認。[10]
避坑
- 5 個工作日不是 5 日：簽臨約後要在 5 個工作日內簽正約，逾期沒收 5% 細訂[1]。工作日不算公眾假期、星期六、黑雨及烈風警告日，計起來可能比想像中緊；按揭預批與律師最好在入票前安排好。
- 以實用面積算呎價：條例規定一手樓只可用實用面積表達面積與呎價，露台、工作平台、陽台計入，窗台、平台、天台不計[1]。比較不同盤時要用同一把尺。
- 樓花選建期，按揭額可能縮水：等落成才申請按揭，貸款金額有機會因估值變動而比原先計劃少[5]，自己要預留估價不足的緩衝。
- 九成按揭有條件：九成只適用於申請時沒有持有任何香港住宅物業、且為固定受薪的買家，加上樓價門檻[5]。不要假設任何樓價都借得到九成。
- 法定稅與發展商津貼分開計：發展商的印花稅津貼是商業安排，應繳稅額仍按售價／價值較高者與適用稅階，最後由稅務局評定[2]，兩者要分開計。
- 壓測雖停，DSR 仍在：假設加息 2 厘的壓測已暫停，但 DSR 五成的硬指標還在，銀行亦會審入息證明與信貸紀錄[4]，借得到多少要實際計過。
- 先在資訊網查成交紀錄冊：簽臨約前先到一手住宅物業銷售資訊網查同盤的成交紀錄冊與價單，了解實際成交水平[6]，比只看示範單位踏實。
FAQ
買一手樓簽臨時買賣合約後幾耐要簽正式合約？
買家須在簽訂臨時買賣合約後5個工作日之內簽立正式買賣合約。若沒有在限期內簽立，臨約即告終止，已付的5%臨時訂金會被沒收，而賣方不得因買家未簽正約再作進一步申索。
一手樓臨時訂金是樓價的幾多？
簽訂臨時買賣合約時，買家須支付樓價5%的臨時訂金，款項應付予負責擔任保證金保存人的律師事務所。其後是否再付訂金、金額和日期，要按價單付款辦法及買賣合約處理，不應假設所有樓盤都在同一天補至10%。
2026年買一手樓要交幾多印花稅？
2024年2月28日起住宅交易文書不徵SSD、BSD，NRSD較高AVD稅率調整為同第2標準。現行住宅從價印花稅由2026年2月26日起按新稅階計算：樓價或價值$400萬或以下收$100，其後分階遞增，最高稅階為6.5%。實際稅額以稅務局評定為準。
一手樓按揭最多可以借幾成？
金管局的基本住宅按揭成數上限是七成。合資格自住買家可經按揭保險申請較高成數；按證公司現行總表列明，$1,000萬或以下最高八成或九成，$1,000萬以上但低於$1,125萬為八至九成並設$900萬貸款上限。八成以上至九成另要求所有抵押人未持有香港住宅物業，且所有申請人為固定受薪人士。
買樓花選即供還是建期付款，按揭有何分別？
即供要較早按價單期限安排貸款和支付尾數；建期付款把大部分樓價延至接近落成時支付。建期不是免做按揭，期間若估價、入息或信貸狀況改變，可借金額可能比簽約時預期少；收樓早過預期時，也可能要提早辦妥按揭。
售樓說明書、價單和成交紀錄冊在哪裏查閱？
售樓說明書須在出售日期前最少7日提供，價單及銷售安排須在出售日期前最少3日提供。買家可在發展商項目網站及一手住宅物業銷售資訊網查閱售樓說明書、價單、銷售安排和成交紀錄冊。
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資料來源
- 香港政府一站通，購買一手住宅物業的注意事項。https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/purchasingFirstHandProperty.htm
- 稅務局，從價印花稅（常見問題）。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 香港政府一站通，印花稅收費。https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港按證保險有限公司，按揭保險計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 一手住宅物業銷售資訊網（SRPE）。https://www.srpe.gov.hk/
- 一手住宅物業銷售監管局，臨時買賣合約及正式買賣合約常見問題。https://www.srpa.gov.hk/tc/faq-purchasers-part6.html
- 香港金融管理局，精明消費者：按揭。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
- 一手住宅物業銷售監管局，購買一手樓：銷售資料及揀樓前準備。https://www.srpa.gov.hk/tc/publicity-materials/purchasing-firsthand-properties/7.html
- 一手住宅物業銷售監管局，購買一手樓：預計關鍵日期、成交及收樓。https://www.srpa.gov.hk/tc/publicity-materials/purchasing-firsthand-properties/9.html
- 香港按證保險有限公司，樓價最高 $1,715 萬按揭保險產品資料。https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/4-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%2417-15%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024%20%281%29.pdf
- SRPA現行連結買家須知（內文版本2023年3月；同意方案、示範單位、代理與律師）。https://www.srpa.gov.hk/files/pdf/notes-to-purchasers/SRPA_booklet_202502.pdf
- IRD現行SSDFAQ序言：2024年2月28日起住宅交易文書不徵SSD。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm
- IRD現行BSD FAQ序言：同日起不徵BSD。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm
- IRD2025預算案措施：$100印花稅門檻4m的原始生效日期。https://www.ird.gov.hk/chi/tax/budget2025.htm
