一手樓買樓全流程2026：9步攻略＋印花稅＋按揭懶人包（6月更新）
2026年6月一手私樓買樓全流程懶人包：由睇樓書、價單、入票揀樓、簽臨約付5%細訂，到律師、從價印花稅、按揭成數與成交共9步逐一拆解。附$400萬或以內$100印花稅、按揭成數劃一七成、按揭保險最高九成樓價上限及壓測已暫停對照，全部引用銷售監管局、稅務局及金管局官方頁面。
香港的私樓買賣，二手樓由業主與買家自由議價，一手樓（發展商在第一手市場推售的新盤）則受《一手住宅物業銷售條例》（第621章）規管，由一手住宅物業銷售監管局監督整個銷售安排。售樓說明書、價單、成交紀錄冊的公布時間、臨時買賣合約的強制條文，全部寫在條例裏。根據政府一站通的指引，訂立臨時買賣合約時，買家須向賣方支付樓價5%的臨時訂金，而若在簽臨約後5個工作日內沒有簽立正式買賣合約，臨約即告終止、訂金被沒收[1]。本文把一手私樓由睇樓書到成交入伙的整個流程拆成9步，並把2026年最新的印花稅、按揭成數與按揭保險逐項對照官方頁面。
資料查核聲明：以下資料來自官方網頁，僅供參考，實際以機構公佈為準。
快速結論 / TL;DR
| 項目 | 2026 年 6 月現況 | 來源 |
|---|---|---|
| 售樓說明書（樓書）發布 | 項目出售日期前最少 7 日公布 | [1] |
| 臨時訂金（細訂） | 樓價 5%，簽臨約時付，交予律師樓保管 | [1] |
| 簽正式合約限期 | 簽臨約後 5 個工作日內，逾期沒收細訂 | [1] |
| 從價印花稅（住宅） | 樓價 $400 萬或以內劃一 $100，其後分階遞增 | [2] |
| SSD / BSD / 新住宅印花稅 | 2024 年起已全部撤銷 | [3] |
| 按揭成數上限 | 所有住宅劃一 七成（不買按保） | [4] |
| 按揭保險最高成數 | 樓價 ≤$1,000 萬最高 九成（須合資格） | [5] |
| 壓力測試（+200 基點） | 2024-02-28 起已暫停，DSR 上限五成 | [4] |
一句話總結流程：揀樓書 → 睇價單 → 入票揀樓 → 簽臨約付細訂 → 律師＋印花稅 → 申請按揭 → 簽正約付大訂 → 成交 → 入伙驗樓。下面逐步拆。
一、買一手私樓的 9 步全流程
一手新盤的銷售由《一手住宅物業銷售條例》規管，賣方（發展商）必須按條例公布售樓說明書、價單、銷售安排及成交紀錄冊[1]。整個過程可以分成 9 步。
一手樓買樓流程公式：
睇樓書 → 睇價單 → 入票揀樓 → 簽臨約（付 5% 細訂）→ 律師＋印花稅 → 按揭 → 簽正約（補大訂）→ 成交 → 入伙
| 步驟 | 關鍵動作 | 時間點 / 規則 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 1. 計劃預算 | 估算首期、印花稅、律師費、按揭可承造額 | 入票前 | [1] |
| 2. 參閱售樓說明書 | 讀樓書（實用面積、預計關鍵日期、公契撮要） | 出售日期前最少 7 日發布 | [1] |
| 3. 參閱價單及銷售安排 | 看每個單位價單、折扣、付款辦法（即供 / 建期） | 價單在出售日期前最少 3 日公布 | [6] |
| 4. 參觀示範單位 | 實地視察示範單位、清水房、四周環境 | 樓書公布後短期內 | [1] |
| 5. 入票登記意向 | 填本票 / 入票登記，按銷售安排抽籤排序 | 開賣前數日 | [6] |
| 6. 揀樓並簽臨約 | 輪到揀樓即場揀單位、簽臨時買賣合約、付 5% 細訂 | 揀樓當日 | [1] |
| 7. 律師＋按揭＋印花稅 | 委託律師、申請按揭、繳從價印花稅 | 簽臨約後展開 | [2] |
| 8. 簽正式買賣合約 | 簽正約、補足訂金至約 10%（補大訂） | 簽臨約後 5 個工作日內 | [1] |
| 9. 成交入伙 | 付清尾數、簽轉讓契、收樓、驗樓、辦水電煤 | 成交日 / 物業落成後 | [1] |
1.1 樓書與價單：先讀清楚再入票
售樓說明書（俗稱樓書）會在發展項目的出售日期前最少 7 日向公眾發布[1]，必須載有發展項目資料、所在位置圖、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖、樓面平面圖及面積、預計落成日期、臨時買賣合約撮要、公契撮要、批地文件撮要、裝修物料及設備、保養責任期等[1]。根據《一手住宅物業銷售條例》，賣方只可以實用面積表達物業面積和呎價，露台、工作平台及陽台計入實用面積，窗台、空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台等則不計[1]。
價單列出每個單位的標價、各項折扣與付款辦法。樓書、價單和成交紀錄冊都可以在一手住宅物業銷售資訊網（www.srpe.gov.hk）按項目查閱，比較不同發展商已成交的價格[6]。
1.2 預售樓花同意書：未落成項目的關卡
如果買的是樓花（未落成物業），要先確認該項目已取得地政總署的「預售樓花同意書」。地政總署的同意方案旨在規管未落成物業的買賣，發展商及地產代理不可在獲發同意書前收取任何訂金或留位費[1]。
1.3 簽臨約：5% 細訂與 5 個工作日限期
揀樓決定購入後，就簽臨時買賣合約。政府一站通寫得很明確：訂立臨時買賣合約時，買家須向擁有人（即賣方）支付樓價 5% 的臨時訂金，俗稱「細訂」，並交予負責擔任保證金保存人的律師事務所[1]。
最關鍵的一條時限：簽臨約後 5 個工作日內沒有簽立正式買賣合約，臨約即告終止，5% 細訂會被沒收，賣方不得就此再向買家提出進一步申索[1]。工作日不包括公眾假期、星期六、發出黑色暴雨警告或烈風警告的日子。換言之，由簽臨約那刻起，你只有很短時間敲定律師與按揭安排，所以第 1 步的預算與第 7 步的按揭預批，最好在入票前已做好。
簽正約時，一般會把訂金補足至樓價約 10%，補足那部分俗稱「大訂」。細訂加大訂合共約樓價 10%，全部由律師樓託管。
二、印花稅實算：2026 年新制（已撤辣）
2024 年政府全面撤辣後，買住宅只需繳一種從價印花稅（AVD）；額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅都已撤銷[3]。
從價印花稅公式：
從價印花稅 = 樓價（或物業價值，以較高者為準）× 適用稅率
代表自己行事、在香港沒有擁有其他住宅物業的香港永久性居民，適用較低的第 2 標準稅率[2]；自 2024 年 2 月 28 日起，第 1 標準第 1 部稅率亦已修訂為與第 2 標準相同[3]，所以一般首置買家與多數買家現時看同一張住宅稅階。
由 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業從價印花稅稅階如下[2]：
| 樓價（以較高者為準） | 住宅從價印花稅（第1標準第1部及第2標準） | 來源 |
|---|---|---|
| $400 萬或以內 | $100 | [2] |
| $400 萬以上至 $4,323,780 | $100 ＋ 超出 $400 萬的款額的 20% | [2] |
| $4,323,781 至 $450 萬 | 1.5% | [2] |
| $450 萬以上至 $4,935,480 | $67,500 ＋ 超出 $450 萬的款額的 10% | [2] |
| $4,935,481 至 $600 萬 | 2.25% | [2] |
| $600 萬以上至 $6,642,860 | $135,000 ＋ 超出 $600 萬的款額的 10% | [2] |
| $6,642,861 至 $900 萬 | 3.00% | [2] |
| $900 萬以上至 $10,080,000 | $270,000 ＋ 超出 $900 萬的款額的 10% | [2] |
| $10,080,001 至 $2,000 萬 | 3.75% | [2] |
| $2,000 萬以上至 $21,739,120 | $750,000 ＋ 超出 $2,000 萬的款額的 10% | [2] |
| $21,739,121 至 $1 億 | 4.25% | [2] |
| $1 億以上至 $109,574,470 | $4,250,000 ＋ 超出 $1 億的款額的 30% | [2] |
| $109,574,471 或以上 | 6.5% | [2] |
注意兩個 2025-26 與 2026-27 預算案的改動：$100 劃一印花稅的門檻由樓價 $300 萬以下放寬至 $400 萬或以內（2025-26 預算案，2025 年 2 月 26 日起生效）[3]；最頂層豪宅稅階亦在 2026 年 2 月 26 日起把樓價超出約 $1.0957 億的部分上調至 6.5%[2]。
2.1 不同樓價的印花稅例
以下用第 2 標準稅率（一般自住首置適用）示範幾個常見一手樓價的應繳印花稅，方便對照：
| 樓價 | 適用稅階 | 應繳從價印花稅（約數） | 來源 |
|---|---|---|---|
| $380 萬 | $400 萬以內 | $100 | [2] |
| $500 萬 | $4,935,481–$600 萬（2.25%） | 約 $112,500 | [2] |
| $600 萬 | $4,935,481–$600 萬（2.25%） | 約 $135,000 | [2] |
| $800 萬 | $6,642,861–$900 萬（3.00%） | 約 $240,000 | [2] |
| $1,000 萬 | $900 萬–$10,080,000 | 約 $370,000 | [2] |
| $1,500 萬 | $10,080,001–$2,000 萬（3.75%） | 約 $562,500 | [2] |
以上為按稅階計算的約數，實際以稅務局加蓋印花的評定為準。一手樓的從價印花稅通常在簽正式買賣合約後、由買方律師代為繳交；以第 1 標準稅率計算者須在買賣協議簽立日期後 30 天內加蓋印花[2]。
2.2 發展商的印花稅優惠要看清楚
部分一手盤的價單會附「印花稅津貼」或「印花稅回贈」作招徠。這類津貼屬發展商的商業安排，金額、發放方式與條件全部寫在價單和付款辦法上，與政府的法定稅率是兩回事。應繳印花稅以稅務局按樓價評定為準，津貼多少要逐張價單核對。
三、按揭成數＋壓力測試（現行金管局規則）
3.1 基本按揭成數：劃一七成
金管局在 2024 年 10 月 16 日修訂物業按揭逆周期措施，所有住宅物業（不論價值及是否自用）按揭成數上限統一為七成，供款與入息比率（DSR）上限劃一為五成，並取消了申請人如就其他按揭物業作借貸或擔保須下調 10 個百分點的要求[4]。金管局形容是把按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平[4]。
至於假設按息上升 200 基點的壓力測試，金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易；現時銀行批按揭主要看 DSR 五成這道關卡。DSR 與入息要求的計法，可參考 按揭壓力測試計算機 的逐步拆解。
3.2 高成數按揭（按揭保險）：最高九成有條件
要造高於七成的按揭，須經香港按證保險有限公司（按證公司，HKMC 旗下）的按揭保險計劃。按證公司現行的最高按揭成數安排如下[5]：
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 備註 | 來源 |
|---|---|---|---|
| $1,000 萬或以下 | 80% 或 90% | 九成須合資格（見下） | [5] |
| $1,000 萬以上至 $1,125 萬以下 | 80% – 90% | 貸款上限 $900 萬 | [5] |
| $1,125 萬至 $1,500 萬 | 80% | — | [5] |
| $1,500 萬以上至 $1,715 萬 | 70% – 80% | 貸款上限 $1,200 萬 | [5] |
按證公司列明，八成以上至九成的按揭只適用於：（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；及（ii）所有申請人須為固定受薪人士[5]。而九成的覆蓋範圍，按證公司的合資格準則進一步寫明：物業價格 $400 萬或以下方可造九成；$400 萬以上至 $450 萬以下的貸款上限為 $360 萬；$600 萬或以下則最高八成[5]。換言之，「最高九成」是一個有樓價與身分條件的上限，不是人人或任何樓價都做到。一手樓的高成數按揭與保費安排，可一併參考 高成數按揭按保攻略。
3.3 即供 vs 建期：樓花付款辦法影響按揭
一手樓花的價單通常提供兩類付款辦法：
- 即供（建築期前付款）：較早安排按揭並開始供款，發展商一般提供較高折扣；
- 建期付款：待物業落成才付大部分樓價並申請按揭，折扣通常較少。
按證公司特別提醒：購買樓花的人如等待物業落成才申請按揭（即選擇建築期付款），屆時可獲得的貸款金額有機會因物業估值變動而比原先計劃少，置業前要留意此風險[5]。揀付款辦法前，宜先就 H 按與 P 按、現金回贈做比較，可參考 H按 vs P按比較、按揭利率比較 與 按揭現金回贈比較。
四、律師費＋雜費：成交前要預多少
除了樓價、首期與印花稅，一手樓成交還有一連串費用要預。以下為一般項目，金額視乎樓價、律師樓及銀行報價而定：
| 費用項目 | 一般說明 |
|---|---|
| 從價印花稅 | 按上文住宅稅階計，由買方律師代繳 |
| 律師費 | 買賣合約、按揭契、查冊等，一手樓部分發展商會指定律師樓或提供折扣，按樓價及律師樓報價而定 |
| 按揭保險保費 | 造高於七成按揭時繳付，按樓價、成數及年期計，可選一次過或加借入按揭額[5] |
| 地產代理佣金 | 一手新盤的代理佣金通常由發展商支付，買家一般毋須另付，惟以個別銷售安排為準 |
| 差餉、地租、管理費按金 | 成交時按比例攤分及預繳，新盤入伙另須繳交管理費按金 |
| 火險 / 收樓雜費 | 銀行一般要求購買火險；收樓後另有裝修、水電煤登記等開支 |
由於發展商付佣、指定律師折扣、印花稅津貼等安排逐個盤不同，實際雜費要逐張價單與付款辦法核對，不宜以坊間「樓價 X%」一刀切套用。
五、避坑
- 5 個工作日不是 5 日：簽臨約後要在 5 個工作日內簽正約，逾期沒收 5% 細訂[1]。工作日不算公眾假期、星期六、黑雨及烈風警告日，計起來可能比想像中緊；按揭預批與律師最好在入票前安排好。
- 以實用面積算呎價：條例規定一手樓只可用實用面積表達面積與呎價，露台、工作平台、陽台計入，窗台、平台、天台不計[1]。比較不同盤時要用同一把尺。
- 樓花選建期，按揭額可能縮水：等落成才申請按揭，貸款金額有機會因估值變動而比原先計劃少[5]，自己要預留估價不足的緩衝。
- 九成按揭有條件：九成只適用於申請時沒有持有任何香港住宅物業、且為固定受薪的買家，加上樓價門檻[5]。不要假設任何樓價都借得到九成。
- 印花稅以樓價評定，不看津貼：發展商的印花稅津貼是商業安排，應繳稅額仍以稅務局按樓價評定為準[2]，兩者要分開計。
- 壓測雖停，DSR 仍在：假設加息 2 厘的壓測已暫停，但 DSR 五成的硬指標還在，銀行亦會審入息證明與信貸紀錄[4]，借得到多少要實際計過。
- 先在資訊網查成交紀錄冊：簽臨約前先到一手住宅物業銷售資訊網查同盤的成交紀錄冊與價單，了解實際成交水平[6]，比只看示範單位踏實。
FAQ
Q1：買一手樓簽臨時買賣合約後幾耐要簽正式合約？
簽臨約後 5 個工作日之內須簽立正式買賣合約。若沒有在限期內簽立，臨約即告終止，已付的 5% 臨時訂金（細訂）會被沒收，賣方不得就此向買家提出進一步申索[1]。
Q2：一手樓臨時訂金（細訂）是樓價的幾多？
訂立臨時買賣合約時，買家須向賣方支付樓價 5% 的臨時訂金（細訂），並交予負責擔任保證金保存人的律師事務所[1]。其後簽正約時一般補足至樓價約 10%，補足部分俗稱大訂。
Q3：2026 年買一手樓首次置業要交幾多印花稅？
2024 年起政府已撤銷 SSD、BSD 及新住宅印花稅，現時買住宅只需繳從價印花稅[3]。由 2026 年 2 月 26 日起，住宅樓價 $400 萬或以內劃一 $100，其後按分階稅率遞增，至樓價超出約 $1.0957 億的部分為 6.5%；代表自己行事、在港沒有其他住宅物業的香港永久性居民適用較低的第 2 標準稅率[2]。
Q4：一手樓按揭最多可以借幾成？
金管局 2024 年 10 月 16 日起把所有住宅物業按揭成數上限劃一為七成[4]。要造高於七成須經按證公司的按揭保險：樓價 $1,000 萬或以下最高八成或九成、$1,000 萬以上至 $1,125 萬以下為八至九成（貸款上限 $900 萬）、$1,125 萬至 $1,500 萬最高八成；九成只適用於申請時沒有持有任何香港住宅物業且為固定受薪的買家[5]。
Q5：買樓花選即供還是建期付款，按揭有何分別？
即供（建築期前付款）一般要在短期內安排好按揭並開始供款，發展商通常提供較高折扣；建期付款則待物業落成才付大部分樓價並申請按揭。按證公司提醒，選擇建築期付款者如等落成才申請按揭，屆時可獲的貸款金額有機會因物業估值變動而比原先計劃少[5]。
Q6：售樓說明書、價單和成交紀錄冊在哪裏查閱？
售樓說明書在項目出售日期前最少 7 日向公眾發布，價單在出售日期前最少 3 日公布[1]。買家可在一手住宅物業銷售資訊網（www.srpe.gov.hk）查閱各受《一手住宅物業銷售條例》規管項目的售樓說明書、價單和成交紀錄冊[6]。
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資料來源
- 香港政府一站通，購買一手住宅物業的注意事項。https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/purchasingFirstHandProperty.htm
- 稅務局，從價印花稅（常見問題）。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 香港政府一站通，印花稅收費。https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港按證保險有限公司，按揭保險計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 一手住宅物業銷售資訊網（SRPE）。https://www.srpe.gov.hk/
