二手樓買樓全流程2026：9步攻略＋查冊＋印花稅＋按揭懶人包（6月更新）
2026年6月二手私樓買樓全流程懶人包：由搵盤睇樓簽睇樓紙、自由議價、簽臨約付3–5%細訂，到查冊、銀行估價、律師、從價印花稅、按揭成數與成交共9步逐一拆解。附$400萬或以內$100印花稅、按揭成數七成、按保最高九成、代理佣金約1%對照，全部引用政府一站通、稅務局、金管局、按證公司、地產代理監管局及土地註冊處官方頁面。
香港的二手私樓買賣，由業主與買家自由議價，通常經持牌地產代理促成。根據政府一站通的指引，委託地產代理「搵樓」要簽署《地產代理協議》、注意佣金與委託形式；找到合適物業後，先確認賣方的業權及產權負擔，再簽臨時買賣合約[1]。地產代理監管局的《購買二手住宅物業須知》亦提醒，二手樓一般以現狀出售、沒有保養期，簽臨約前應要求代理提供最新業權資料，如對業主贖樓能力有懷疑，宜要求訂金交律師行託管[6]。本文把二手私樓由搵盤睇樓到成交收樓的整個流程拆成9步，並把2026年最新的查冊重點、印花稅、按揭成數與代理佣金逐項對照官方頁面。
資料查核聲明：以下資料來自官方網頁，僅供參考，實際以機構公佈為準。
快速結論 / TL;DR
| 項目 | 2026 年 6 月現況 | 來源 |
|---|---|---|
| 議價方式 | 業主與買家自由議價，非發展商定價 | [1] |
| 睇樓紙 / 地產代理協議 | 委託持牌代理須簽，列明佣金、委託形式 | [1] |
| 臨時訂金（細訂） | 一般樓價 3%–5%（雙方議定），宜交律師樓託管 | [6] |
| 成交期 | 由雙方在臨約議定，常見 60–90 日 | [1] |
| 查冊（土地登記冊） | 查業權、按揭、釘契、違例建築物 | [7] |
| 從價印花稅（住宅） | 樓價 $400 萬或以內劃一 $100，其後分階遞增 | [2] |
| 按揭成數上限 | 所有住宅劃一 七成（不買按保） | [4] |
| 按揭保險最高成數 | 樓價 ≤$1,000 萬最高 九成（須合資格） | [5] |
| 地產代理佣金 | 買賣雙方一般各付樓價約 1%（以協議為準） | [1] |
一句話總結流程：預算＋按揭預批 → 搵盤睇樓（簽睇樓紙）→ 議價 → 簽臨約付細訂 → 查冊＋估價 → 律師＋按揭 → 簽正約補大訂＋釐印 → 按揭批核 → 成交收樓。下面逐步拆。
一、二手樓買樓 9 步全流程
二手樓由業主與買家自由議價，通常經持牌地產代理促成；委託代理要簽《地產代理協議》，只有持牌地產代理才可接受準買家委託[1]。整個過程可以分成 9 步。
二手樓買樓流程公式：
預算＋按揭預批 → 搵盤睇樓（簽睇樓紙）→ 議價 → 簽臨約（付細訂）→ 查冊＋估價 → 律師＋按揭 → 簽正約（補大訂）＋釐印 → 按揭批核 → 成交收樓
| 步驟 | 關鍵動作 | 時間點 / 規則 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 1. 計預算＋按揭預批 | 估算首期、印花稅、律師費、佣金；向銀行 / 按證公司做按揭或按保預批 | 睇樓前 | [5] |
| 2. 搵盤睇樓（簽睇樓紙） | 委託持牌代理、簽《地產代理協議》（睇樓紙）、實地睇樓 | 議價前 | [1] |
| 3. 議價 | 就樓價、連約 / 連裝修傢電、交吉與否與業主議價 | 決定購入前 | [1] |
| 4. 簽臨約付細訂 | 簽臨時買賣合約、付樓價 3%–5% 細訂，宜交律師樓託管 | 議妥價當日 | [6] |
| 5. 查冊＋估價 | 向土地註冊處查土地登記冊；向銀行做估價，了解可承造按揭額 | 簽臨約後即展開 | [7] |
| 6. 律師＋按揭 | 委託律師查契、正式申請按揭（及按保，如適用） | 簽臨約後 | [1] |
| 7. 簽正約補大訂＋釐印 | 簽正式買賣合約、補足訂金至約 10%（大訂）、繳從價印花稅 | 臨約議定日期內 | [2] |
| 8. 按揭批核 | 銀行審入息、信貸、估價，批出按揭額及條款 | 成交前 | [4] |
| 9. 成交收樓 | 付清尾數、簽轉讓契、收樓（交吉）、最後驗樓、辦水電煤 | 成交日 | [1] |
1.1 睇樓紙與地產代理協議：委託前先簽清楚
二手樓多數經持牌地產代理促成。政府一站通指出，委託代理「搵樓」要簽署《地產代理協議》，並注意協議有效期、佣金及繳付佣金的時間，以及委託的代理是只代表你（單邊代理）還是同時代表你和業主（雙邊代理）；若是雙邊代理，代理須如實告知雙方，並披露從另一方收取的佣金數額或比率[1]。
俗稱「睇樓紙」的，正是地產代理監管局制定的地產代理協議表格。地產代理監管局的《購買二手住宅物業須知》列明，地產代理應向買家提供有關物業的指定物業資料，包括面積、樓齡、用途限制、業權人、產權負擔、政府租契年期，以及由業主提供關於改建及維修費用的資料；買家亦應向代理索取所有與代理簽訂的文件副本[6]。
二手樓的面積亦要看清楚。地產代理監管局的執業通告規定，由 2013 年 1 月 1 日起，代理推銷二手住宅物業時須向客戶提供物業的實用面積資料，而該等資料須從差餉物業估價署或於土地註冊處註冊的首次轉讓買賣協議取得[6]。
1.2 簽臨約：細訂一般 3%–5%，宜交律師樓託管
與一手樓由發展商劃一收 5% 細訂不同，二手樓的臨時訂金由買賣雙方自由議定，市場一般做法為樓價的 3% 至 5%。地產代理監管局的《購買二手住宅物業須知》提醒，簽署臨約前應細閱條文及了解須繳付的各項費用，並要求代理解釋清楚；簽臨約前應要求代理提供最新業權資料，如對業主還款贖樓能力有懷疑，應要求訂金由律師行託管，以防一旦賣方不能完成交易時被侵吞[6]。
臨約是一份有效力及具約束力的法律文件，買賣雙方須依從[1]。一般而言，買賣雙方須聘用不同的律師代表；然而，倘若買賣雙方有聯繫、或樓價不超過一百萬元，且聘用同一名律師並不會引起利益衝突，雙方則可聘用同一名律師，惟在所有情況下亦宜聘用不同律師以保障自己利益[6]。
簽正式買賣合約時，一般會把訂金補足至樓價約 10%，補足那部分俗稱「大訂」。細訂加大訂合共約樓價 10%，宜全部由律師樓託管。
1.3 成交期：由雙方議定，常見 60–90 日
二手樓的成交日期同樣由買賣雙方議定，比一手樓靈活。政府一站通指出，臨時買賣合約應訂明物業完成交易的日期，以及交樓（連「交吉」）的日期[1]。市場常見的成交期約為簽臨約後 60 至 90 日，讓買家有時間安排按揭、籌措首期及尾數。於指定交易日或之前，買家應相約賣方進行最後驗樓，以確保物業可以「交吉」[6]。
二、查冊與估價：二手樓兩大伏位
二手樓最容易中伏的兩道關，一是查冊揭出的業權與產權負擔問題，二是銀行估價不足導致首期突然增加。兩者都最好在簽臨約前後盡早處理。
2.1 查冊：向土地註冊處查土地登記冊
查冊就是向土地註冊處查閱物業的土地登記冊。土地註冊處說明，土地登記冊分為四部分，各提供不同資料[7]：
| 登記冊部分 | 載有的資料 | 來源 |
|---|---|---|
| 物業資料 | 地段編號和地址、所佔地段份數、年期、每年地稅金額 | [7] |
| 業主資料 | 現時及過往業主姓名、擁有形式（聯權 / 分權共有）、文書日期、成交價錢 | [7] |
| 物業涉及的轇轕 | 法庭指令（如押記令）、按揭、入伙紙、大廈公契、買賣合約、轉售合約、提名契 | [7] |
| 等待註冊的契約 | 已送交註冊但暫未完成註冊的文件 | [7] |
從查冊可以核對幾項二手樓特有的風險[7]：
- 物業是否仍有按揭（現契 vs 仍有按揭）：「物業涉及的轇轕」欄會顯示按揭紀錄。若物業仍有按揭，律師要確保成交價尾數足以贖回按揭，物業才能順利轉名。
- 是否被「釘契」（禁制轉讓令）：土地紀錄的「物業涉及的轇轕」欄載有法庭指令的資料，如有禁制轉讓令會在此顯示，可查閱指令內容並請教法律代表[7]。
- 有否違例建築物（僭建）：違例建築物的命令或會登記在土地登記冊內，可查核是否有根據《建築物條例》發出的指令，亦可向屋宇署查證[7]。
- 未補地價的轉讓限制物業：居屋、私人參建居屋、租者置其屋、夾屋、丁屋及前公務員建屋合作社單位等有轉讓限制，業主一般須先向政府或房委會補地價才可在公開市場自由轉讓[6]。
- 聯權共有（俗稱「長命契」）：若業主資料的「身分」欄顯示 JOINT TENANT，即物業屬聯權共有，涉及多名業主時要留意[7]。
政府一站通亦提醒，找到合適物業後不用心急簽約，先確保清楚賣方的業權及產權負擔：查詢物業有沒有未清還的按揭、押記令、政府命令、租約等產權負擔，並要求賣方保證單位沒有違例建築物；買家可要求所委託的地產代理提供物業的土地登記冊，亦可自行上網查詢或徵詢律師意見[1]。律師在交易過程中亦會查契核實業權。
2.2 估價不足：二手最大伏位之一
銀行批出的按揭額，是按樓價或銀行估價（以較低者為準）計算。
可承造按揭額 = 樓價（或銀行估價，以較低者為準）× 適用按揭成數
首期 = 樓價 − 可承造按揭額
當成交價高於銀行估價，即俗稱「估價不足」時，按揭金額會按較低的估價來計，差額要由買家自掏腰包補回首期。舉個例：若以 $800 萬買入、做七成按揭，但銀行只估到 $760 萬，按揭額會按 $760 萬 ×70%（即 $532 萬）計，而不是 $800 萬 ×70%（$560 萬），等於買家要多付約 28 萬首期。
地產代理監管局亦提醒，選擇銀行作貸款安排時，宜留意物業估值及可做按揭金額[6]。所以實務上，簽臨約前先向銀行做估價、了解可承造按揭額與首期缺口，是二手樓避免撻訂的關鍵一步。
三、印花稅實算：2026 年新制（已撤辣）
2024 年政府全面撤辣後，買住宅只需繳一種從價印花稅（AVD）；額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅都已撤銷[3]。二手樓與一手樓看同一張住宅稅階。
從價印花稅公式：
從價印花稅 = 樓價（或物業價值，以較高者為準）× 適用稅率
代表自己行事、在香港沒有擁有其他住宅物業的香港永久性居民，適用較低的第 2 標準稅率[2]；自 2024 年 2 月 28 日起，第 1 標準第 1 部稅率亦已修訂為與第 2 標準相同[3]，所以一般首置買家與多數買家現時看同一張住宅稅階。
由 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業從價印花稅稅階如下[2]：
| 樓價（以較高者為準） | 住宅從價印花稅（第1標準第1部及第2標準） | 來源 |
|---|---|---|
| $400 萬或以內 | $100 | [2] |
| $400 萬以上至 $4,323,780 | $100 ＋ 超出 $400 萬的款額的 20% | [2] |
| $4,323,781 至 $450 萬 | 1.5% | [2] |
| $450 萬以上至 $4,935,480 | $67,500 ＋ 超出 $450 萬的款額的 10% | [2] |
| $4,935,481 至 $600 萬 | 2.25% | [2] |
| $600 萬以上至 $6,642,860 | $135,000 ＋ 超出 $600 萬的款額的 10% | [2] |
| $6,642,861 至 $900 萬 | 3.00% | [2] |
| $900 萬以上至 $10,080,000 | $270,000 ＋ 超出 $900 萬的款額的 10% | [2] |
| $10,080,001 至 $2,000 萬 | 3.75% | [2] |
| $2,000 萬以上至 $21,739,120 | $750,000 ＋ 超出 $2,000 萬的款額的 10% | [2] |
| $21,739,121 至 $1 億 | 4.25% | [2] |
| $1 億以上至 $109,574,470 | $4,250,000 ＋ 超出 $1 億的款額的 30% | [2] |
| $109,574,471 或以上 | 6.5% | [2] |
注意兩個預算案改動：$100 劃一印花稅的門檻由樓價 $300 萬以下放寬至 $400 萬或以內（2025-26 預算案，2025 年 2 月 26 日起生效）[3]；最頂層豪宅稅階亦在 2026 年 2 月 26 日起把樓價超出約 $1.0957 億的部分上調至 6.5%[2]。
3.1 不同樓價的印花稅例
以下用第 2 標準稅率（一般自住首置適用）示範幾個常見二手樓價的應繳印花稅，方便對照：
| 樓價 | 適用稅階 | 應繳從價印花稅（約數） | 來源 |
|---|---|---|---|
| $380 萬 | $400 萬以內 | $100 | [2] |
| $500 萬 | $4,935,481–$600 萬（2.25%） | 約 $112,500 | [2] |
| $600 萬 | $4,935,481–$600 萬（2.25%） | 約 $135,000 | [2] |
| $800 萬 | $6,642,861–$900 萬（3.00%） | 約 $240,000 | [2] |
| $1,000 萬 | $900 萬–$10,080,000 | 約 $370,000 | [2] |
| $1,500 萬 | $10,080,001–$2,000 萬（3.75%） | 約 $562,500 | [2] |
以上為按稅階計算的約數，實際以稅務局加蓋印花的評定為準。二手樓的從價印花稅以樓價或物業價值（以較高者為準）計算，通常在簽正式買賣合約後由買方律師代為繳交；以第 1 標準稅率計算者須在買賣協議簽立日期後 30 天內加蓋印花[2]。買方須作出相關法定聲明（IRSD131），印花稅署會查閱土地註冊處紀錄核實是否在港沒有其他住宅物業[2]。
四、按揭成數＋壓力測試（七成 / DSR / 按保）
4.1 基本按揭成數：劃一七成
金管局在 2024 年 10 月 16 日修訂物業按揭逆周期措施，所有住宅物業（不論價值及是否自用）按揭成數上限統一為七成，供款與入息比率（DSR）上限劃一為五成，並取消了申請人如就其他按揭物業作借貸或擔保須下調 10 個百分點的要求[4]。金管局形容是把按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平[4]。
至於假設按息上升 200 基點的壓力測試，金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施，現時銀行批按揭主要看 DSR 五成這道關卡。DSR 與入息要求的計法，可參考 按揭壓力測試計算機 的逐步拆解。
4.2 高成數按揭（按揭保險）：最高九成有條件
要造高於七成的按揭，須經香港按證保險有限公司（按證公司，HKMC 旗下）的按揭保險計劃。按證公司現行的最高按揭成數安排如下[5]：
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 備註 | 來源 |
|---|---|---|---|
| $1,000 萬或以下 | 80% 或 90% | 九成須合資格（見下） | [5] |
| $1,000 萬以上至 $1,125 萬以下 | 80% – 90% | 貸款上限 $900 萬 | [5] |
| $1,125 萬至 $1,500 萬 | 80% | — | [5] |
| $1,500 萬以上至 $1,715 萬 | 70% – 80% | 貸款上限 $1,200 萬 | [5] |
按證公司列明，八成以上至九成的按揭只適用於：（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；及（ii）所有申請人須為固定受薪人士[5]。而九成的覆蓋範圍，按證公司的合資格準則進一步寫明：物業價格 $400 萬或以下方可造九成；$400 萬以上至 $450 萬以下的貸款上限為 $360 萬；$600 萬或以下則最高八成[5]。換言之，「最高九成」是一個有樓價與身分條件的上限。二手樓的高成數按揭與保費安排，可一併參考 高成數按揭按保攻略。
4.3 估價影響可做按揭額
二手樓的按揭額按樓價或估價（以較低者為準）計，所以估價直接影響可借金額與首期。按證公司提供按揭保險計劃預先批核服務，讓有意置業者在簽臨約前透過參與銀行提交申請，多數可於五個工作天內得悉預先批核結果，預批有效期為三十日[5]。揀按揭計劃前，宜先就 H 按與 P 按、現金回贈做比較，可參考 H按 vs P按比較、按揭利率比較 與 按揭現金回贈比較。
五、代理佣金＋律師費＋雜費
除了樓價、首期與印花稅，二手樓成交還有一連串費用要預。以下為一般項目，金額視乎樓價、律師樓及銀行報價而定：
| 費用項目 | 一般說明 |
|---|---|
| 地產代理佣金 | 二手樓買賣雙方一般各自付佣，市場慣例約樓價 1%，實際以《地產代理協議》議定的金額或比率為準[1] |
| 從價印花稅 | 按上文住宅稅階計，由買方律師代繳[2] |
| 律師費 | 買賣合約、查契、按揭契、查冊等，按樓價及律師樓報價而定，宜先比較不同律師樓收費[6] |
| 查冊費 | 查閱土地登記冊及訂購土地文件副本的費用，金額按查冊項目而定[7] |
| 按揭保險保費 | 造高於七成按揭時繳付，按樓價、成數及年期計，可選一次過或加借入按揭額[5] |
| 差餉、地租、管理費攤分 | 成交時按比例攤分及預繳，另有管理費按金等可能須轉名或繳付[6] |
| 火險 / 收樓雜費 | 銀行一般要求購買火險；收樓後另有裝修、水電煤登記等開支 |
由於律師樓收費、按保保費、攤分項目逐宗交易不同，實際雜費宜逐項向律師及銀行核對，不宜以坊間「樓價 X%」一刀切套用。
六、避坑
- 細訂宜交律師樓託管：二手樓細訂一般 3%–5%，簽臨約前要要求代理提供最新業權資料；如對業主贖樓能力有懷疑，應要求訂金交律師行託管，以防交易未能完成時被侵吞[6]。
- 先查冊再簽約：查土地登記冊可揭出物業是否仍有按揭、是否被釘契、有否違例建築物命令[7]。找到合適物業後不用心急簽約，先確認賣方業權及產權負擔[1]。
- 預留估價不足的緩衝：按揭額按樓價或估價（以較低者為準）計，成交價高於估價時要自己補首期差額；簽臨約前先向銀行做估價，了解可承造按揭額[6]。
- 二手樓現狀出售、沒有保養期：二手樓一般以現狀出售，沒有保養期；決定購買前可委託專業人士檢驗物業狀況，並查清楚屋苑短期內有否大維修攤分[6]。
- 九成按揭有條件：九成只適用於申請時沒有持有任何香港住宅物業、且為固定受薪的買家，加上樓價門檻[5]。不要假設任何樓價都借得到九成。
- 轉讓限制物業要先補地價：居屋、租置、夾屋、丁屋及前公務員建屋合作社單位等有轉讓限制，業主一般須先補地價才可在公開市場自由轉讓，買前要查清楚[6]。
- 壓測雖停，DSR 仍在：假設加息 2 厘的壓測已暫停，但 DSR 五成的硬指標還在，銀行亦會審入息證明與信貸紀錄[4]，借得到多少要實際計過。
FAQ
Q1：買二手樓臨時買賣合約細訂要付幾多％？
二手樓的臨時訂金（細訂）由買賣雙方自由議定，市場一般做法為樓價的 3% 至 5%，並非一手樓劃一的 5%。簽正式買賣合約時再補足訂金至樓價約 10%（大訂）。地產代理監管局提醒，簽臨約前應要求代理提供最新業權資料，如對業主贖樓能力有懷疑，宜要求訂金交律師行託管[6]。
Q2：二手樓成交期通常幾耐？
二手樓的成交日期由買賣雙方在臨時買賣合約內自行議定，常見為簽臨約後約 60 至 90 日，比一手樓靈活。臨約應註明物業完成交易的日期，以及交樓（連交吉）的日期[1]。買家可按自己安排按揭、籌措首期及尾數的時間與賣方議定成交期。
Q3：二手樓銀行估價不足點算？
銀行批出的按揭額是按樓價或銀行估價（以較低者為準）計算。若成交價高於銀行估價（俗稱估價不足），按揭金額按較低的估價計，買家須自行補足首期差額。簽臨約前宜先向銀行做估價，了解可承造按揭額與首期缺口[6]，避免估價不足時資金不足而撻訂。
Q4：2026 年買二手樓要交幾多印花稅？
2024 年起政府已撤銷 SSD、BSD 及新住宅印花稅，現時買住宅只需繳從價印花稅[3]。由 2026 年 2 月 26 日起，住宅樓價 $400 萬或以內劃一 $100，其後按分階稅率遞增，至樓價超出約 $1.0957 億的部分為 6.5%；代表自己行事、在港沒有其他住宅物業的香港永久性居民適用較低的第 2 標準稅率[2]。印花稅以樓價或物業價值（以較高者為準）計，由買方律師代繳。
Q5：買二手樓查冊查啲咩？
查冊即向土地註冊處查閱物業的土地登記冊，登記冊分四部分：物業資料（地段、年期、地稅）、業主資料（現時及過往業主、成交價、是否聯權共有）、物業涉及的轇轕（按揭、法庭指令如押記令、入伙紙、大廈公契、買賣合約），以及等待註冊的契約[7]。查冊可看到物業是否有按揭未贖、是否被釘契（禁制轉讓令）、有否違例建築物命令等買賣風險。律師在交易過程亦會查契核實業權。
Q6：買二手樓地產代理佣金幾多？
二手樓買賣雙方一般各自向地產代理支付佣金，市場慣例約為樓價的 1%，實際以雙方在《地產代理協議》（俗稱睇樓紙）上議定的金額或比率為準。委託代理時應簽署地產代理協議，協議須列明有效期、代理職責、佣金及收佣時間，以及是單邊代理還是雙邊代理[1]。只有持牌地產代理才可接受準買家委託。
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免責聲明：本文僅供一般參考，並非法律、按揭、稅務或投資建議。二手樓買賣安排、印花稅率、按揭成數、按揭保險條件及查冊結果隨時調整，個別交易的稅費與可承造按揭額視乎物業、個人入息與信貸條件而定，實際以稅務局、金管局、香港按證保險有限公司、地產代理監管局、土地註冊處及持牌專業人士的最新公佈為準。本網並非持牌地產代理或按揭轉介機構。此外，本網部分通往產品或開戶頁面的連結屬合作伙伴連結，若讀者經此申請或開戶，本網或會獲得報酬；這不影響你支付的費用，亦不構成對任何產品的個別推薦。
資料來源
- 香港政府一站通，購買住宅物業。https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/buyingDomesticProperty.htm
- 稅務局，從價印花稅（常見問題）。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 香港政府一站通，印花稅收費。https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港按證保險有限公司，按揭保險計劃。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 地產代理監管局，《購買二手住宅物業須知》。https://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/2ndProGuide_Chi.pdf
- 土地註冊處，查冊常見問題（土地登記冊）。https://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_search_2.htm
