二手樓買樓流程2026：10步、查冊、印花稅與按揭資金表（8月更新）

買二手樓最關鍵的一步，不是簽正式買賣合約，而是簽臨時買賣合約之前。臨約一簽，樓價、成交期、訂金和違約責任通常已落實；之後才發現銀行估價不足、業權有問題或現金不夠，可能要面對撻訂甚至索償。

較安全的次序是：先計總資金 → 初步估價及按揭評估 → 查冊 → 才簽臨約。本文按 10 步整理香港二手住宅流程，資料更新至 2026 年 8 月 1 日，不取代律師、銀行或稅務意見。

二手樓買樓10步流程

第1步：先做買樓資金表

不要只計「樓價減按揭」。買家通常要預：

• 首期；
• 從價印花稅；
• 代理佣金；
• 律師費、查冊及按揭契費用；
• 高成數按揭的按揭保險保費；
• 差餉、地租及管理費攤分；
• 火險、驗樓、搬屋及裝修；
• 銀行估價不足的額外首期。

例如成交價 HK$8,000,000、基本按揭 70%，若銀行估價只有 HK$7,600,000，最高貸款按 70% 粗算是 HK$5,320,000，而不是 HK$5,600,000。買家要多準備 HK$280,000 現金，其他費用仍未計。

第2步：簽臨約前先做按揭初評

金管局自 2024 年 10 月 16 日起，把住宅物業銀行按揭成數上限統一為 70%，供款與入息比率上限統一為 50%；早前的加息 200 基點壓力測試已暫停。不過，銀行仍會按入息穩定性、信貸、物業狀況及內部風險政策審批，不是「DSR低過50%便一定批」。

自僱、花紅或佣金收入、已有其他貸款、聯名申請、細價樓、樓齡高或有僭建疑慮，都可能影響實際貸款。簽約前可先向銀行或按揭機構提供真實資料做初步評估，但要明白初評並非正式批核。

第3步：代理協議及佣金先寫清楚

委託地產代理時應簽地產代理協議，列明有效期、代理職責、佣金金額／比率及付款時間，也要知道代理是代表買方、賣方，還是雙邊代理。

「樓價 1%」屬常見市場說法，不是法定劃一收費，實際可由雙方議定。只使用持牌代理，並在地產代理監管局牌照目錄核實身分。

第4步：睇樓不只看裝修

二手樓多以現狀出售，宜檢查滲水、窗、去水、供電、冷氣、改動牆身和平台／天台用途。亦要問管理處：

• 有沒有已通過或正討論的大維修及攤分；
• 管理費、欠款和屋苑訴訟情況；
• 單位有否租約、交吉安排或死亡／事故等需要了解的事；
• 車位、平台、天台或儲物空間是否真的包括在交易業權內。

單靠代理口述不足以處理法律或結構問題；必要時找測量師、驗樓師及律師。

第5步：銀行估價要早做、多做

二手樓沒有發展商價單作統一參考，不同銀行估價可以不同。議價期間先向多間銀行取得初步估價，並用較保守數字做首期預算。

按揭額一般以成交價或銀行估價較低者計算。估價不足的差額由買家補，不會因合約已簽便自動獲批更多貸款。

第6步：查冊後才落實議價

土地登記冊通常包括物業資料、現任及過往業主、按揭、押記、法庭或政府指令、買賣文件及等待註冊契約。最新查冊可協助核對：

• 簽約者是否登記業主；
• 物業是否仍有按揭或其他押記；
• 有否影響轉讓的法庭／政府指令；
• 是否屬有轉讓限制的資助房屋；
• 近期有沒有待註冊文件。

查冊不是查契，也不等於單位沒有僭建、管理費欠款或其他實際問題。政府一站通建議買家確認賣方業權及產權負擔，律師則會在交易中進一步查契及處理贖按。

第7步：臨約細訂與成交期

二手樓細訂由雙方議定，市場常見約樓價 3%至5%，正式買賣合約再補足至約 10%；這不是法定劃一比例。成交期亦由雙方決定，常見約 60 至 90 日，但應按按揭與資金到位時間談妥。

臨約至少要列明：物業、樓價、細訂、正式合約日、成交日、交吉狀態、附送物件、佣金和違約責任。有疑問便在簽署及付款前找律師，不要假設之後可無條件取消。

若賣方尚有大額按揭或贖按能力成疑，可與律師商討把訂金交律師樓託管及加入合適條款。不要把大額訂金直接交給身分和權限未核實的人。

第8步：正式合約、律師查契及印花稅

買賣雙方通常各自委託律師。買方律師會處理查契、正式買賣合約、印花、按揭文件及成交；實際工作和收費應先取報價。

由 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業從價印花稅主要稅階如下；課稅基礎是售價或物業價值較高者：

2024 年 2 月 28 日起，政府撤銷額外印花稅、買家印花稅及相關住宅需求管理印花稅措施。不過，買方身分、是否取得多於一個住宅、代名／轉讓安排及個別文書仍可影響法律及印花處理，應由律師按實際交易確認。

第9步：正式申請按揭及按保

正式申請時比較的不只利率：

• H按／P按實際利率及封頂；
• 現金回贈的鎖定期和退回條件；
• 最優惠利率、罰息期及提早還款；
• 火險、戶口或出糧等附帶要求；
• 高成數按揭的按保保費及資格。

基本銀行按揭上限是 70%。想借高於七成，通常要使用香港按證保險的按揭保險計劃；計劃可在合資格個案提供較高成數，最高九成只適用於符合指定樓價、貸款額、申請人、入息和物業條件的情況。不要看到「最高九成」便用一成首期簽約，應先查閱按證公司現行條款及考慮預先批核。

進一步可看本站的高成數按揭指南、H按與P按比較和按揭現金回贈比較。

第10步：成交前驗樓、付尾數及收樓

成交前再到單位檢查交吉狀況、附送家具和承諾維修，記錄水電煤錶讀及鎖匙數量。發現與合約不符，立即交律師處理，不要自行從尾數扣款。

成交日由律師按合約完成付款及文件。收樓後盡快處理水電煤、管理處、保險和通訊地址轉名，並保存合約、印花證明、樓契／按揭文件及付款紀錄。

簽臨約前最後檢查

• 首期、印花稅、佣金、律師費和估價不足緩衝都已到位；
• 已取得至少一個保守的銀行估價及按揭初評；
• 最新查冊的業主姓名與簽約人一致；
• 大維修、僭建、租約、交吉及附送物品已查清；
• 細訂收款人、託管及收據安排明確；
• 正式合約日、成交日及違約責任寫在臨約；
• 高成數按揭不是只憑「最高九成」宣傳作預算。

FAQ

買二手樓臨時買賣合約細訂要付多少？

細訂沒有法定劃一百分比，市場常見約樓價3%至5%，並常在正式買賣合約補足訂金至約10%，實際由雙方議定。付款前應核實業權及收款安排；如擔心賣方贖按能力，可要求由律師樓託管並先取法律意見。

二手樓成交期通常多久？

成交日期由買賣雙方在合約議定，市場常見約60至90日，但並非法定時限。買家應按按揭審批、首期和尾數到位時間協商，並在臨約寫明正式合約、成交及交吉日期。

二手樓估價不足要怎樣處理？

銀行一般按成交價或估價較低者計算貸款。成交價高於估價時，買家要以額外現金補首期差額，不能假設銀行會按成交價借足。簽臨約前應向多間銀行做初步估價並預留緩衝。

2026年買二手樓要交多少印花稅？

由2026年2月26日起，住宅樓價或價值400萬元或以下的從價印花稅為100元；其後按分階稅率計，最高一級為6.5%。課稅基礎是售價或價值較高者，個別身分、物業數目及文書可影響處理，應由律師按稅務局現行規則確認。

二手樓查冊要查什麼？

土地登記冊可核對物業及現任業主資料，並查看按揭、押記、法庭或政府指令、買賣文件及待註冊契約等已登記事項。查冊不能取代律師查契，也未必顯示所有實際欠款或單位狀況。

買二手樓一定可以做到九成按揭嗎？

不一定。一般銀行住宅按揭成數上限目前為七成；高於七成通常要符合按揭保險計劃的樓價、貸款額、入息、物業及申請人條件。九成只是合資格個案的最高上限，不是每個買家或每個樓價都適用。

官方資料來源

• 政府一站通：購買住宅物業
• 地產代理監管局：二手住宅物業買家指南
• 土地註冊處：土地登記冊常見問題
• 稅務局：從價印花稅現行稅率
• 金管局：2024年10月住宅按揭成數及DSR調整
• 按證公司：按揭保險計劃

最後核對：2026 年 8 月 1 日。樓宇、買家身分、按揭和合約條款各有不同，簽署任何買賣文件前應由律師及銀行按個案確認。