二手樓買樓流程2026：10步、現金模型、查冊與置易付

二手樓買樓流程2026，最先要做的是確認總資金、銀行可能批額和物業資料，再決定是否簽臨約。臨時買賣合約不是無責任的留位紙；妥善簽署後已有法律約束力，正式合約未簽也不表示可自由退出。^{[9] [18]}

純假設HK$800萬元成交、銀行只接受HK$760萬元估值並批准七成按揭，貸款為HK$532萬元，價款自付HK$268萬元。若AVD計稅款額也是800萬元，再加HK$24萬元印花稅，已列現金為HK$292萬元，其他交易費用尚未加入。^{[2] [14] [21]}

全文查核：2026年10月6日。核對一般程序、查冊限制、合約效力、印花稅全表與期限、按揭／按保條件及置易付現行資格。以下是二手住宅交易的準備清單，實際順序、付款及交吉以合約與銀行／律師確認為準。^{[9] [12] [16]}

封面合約、土地文件、印花與步驟圓點是流程示意，並非實際樓契、已繳稅證明或法定步驟數。

快速結論

把「銀行預算」、「合約責任」、「交收資金」分別寫清楚。網上估值不保證批貸，細訂不是首期以外多付一份，查冊沒有紀錄也不能替代其他查核。

10步準備表：簽臨約前先釐清幾件事

以下是編輯整理的準備次序，並非法定只有10步，也不是每宗交易都同時完成；部分銀行、查契及文件工作會重疊。各步均按官方相應事項整理。^{[9] [12]}

800萬元二手樓資金模型：估價不足、AVD與訂金不要重複計

這是獨立假設，不是真實成交、個人貸款批額或費用報價：成交800萬元，銀行接受估值760萬元、批准七成；不考慮按保、回贈或個別豁免。一般住宅按揭的成數基礎取成交價與估值較低者，實際銀行批貸另看入息、信貸及條款。^{[21] [11] [14]}

再純假設臨約訂明先付HK$40萬元，正約補付HK$40萬元，總訂金HK$80萬元。這80萬元已是268萬元價款自付的一部分，後續價款自付餘額為188萬元，不能把細訂、大訂再加一次。訂金比例、收款人、託管及付款日都要按自己的合約；本文不把3%–5%、總10%或60–90日寫成所有交易的統一規則。^[9]

印花稅的計稅價值與銀行接受的按揭估值是不同判斷，不能因銀行只估760萬元便自行按760萬元繳稅。AVD按售價或文書簽立時價值較高者計，本例只是再假設其計稅款額也是800萬元。^{[2] [21]}

代理佣金與收取時間由雙方商議並寫入代理協議；地監局沒有訂定統一佣金率。律師、按揭行政、估價、保險及按保費用各取實際書面報價；管理、地租差餉、維修攤分及裝修搬遷也要另外核對。把報價逐項填入資金表，才知道首期以外還要準備多少。^{[9] [10] [11]}

想再比較銀行參考與正式接受的估值，可看物業估價指南；若準備累積首期，見首期儲蓄及現金模型。

睇樓與查冊：登記冊能告訴你甚麼，仍要另外查甚麼

實地留意天花、牆身、窗臺水漬，以及電線、水管、去水及窗戶；如有改動、加建或異常，請合適專業人士評估，不把目測當成驗樓結論。查清許可用途、實用面積來源、現時住用者與其權益，以及家具電器是否包含出售，寫入合約。二手住宅一般按現狀出售、沒有一般保養期；仍須看個別合約保證和約定。^{[9] [12]}

另問管理公司：有否已計劃或須進行維修、每戶攤分、欠繳管理費及涉及訴訟；交樓前後費用由哪方負責，要在合約確認。村屋、未補價資助房屋及有轉讓限制的物業，應在簽約前查清能否進行該市場交易及所需批准。^{[9] [12]}

土地登記冊列有物業資料、現時／過往業主、按揭或法庭指令等產權負擔，以及等待註冊契約。「現時」與「全部」查詢的範圍不同；另有已提交但尚未記入冊的註冊摘要可查。律師須看相應文件內容，而非只看一行摘要。^[13]

欠款、違建或解除限制的證明未必都已登記。要求賣方近期管理費、差餉及地租單據，再向管理公司或相關部門核實；查冊沒有清拆命令，不等於可以保證沒有違建。也不能由查冊證明沒有事故、單位狀況良好或所有實益權益均無爭議。^{[13] [9]}

臨約、細訂、大訂與正約：日期及退出責任要寫清楚

在簽臨約前，請律師協助確認：買賣人及物業、價格、細訂及加付訂金、收款與託管、正式合約及成交日期、交吉或連租約、留下的家具設備、維修費用與特殊條款。資料未填全的臨約不要簽；若賣方贖樓能力有疑問，地監局刊物建議要求律師行託管訂金，具體安排由律師確認。^[9]

妥善簽署的臨約有法律約束力。正式合約由律師以臨約為基礎草擬更完整條款；未能簽正約也不必然解除臨約。不能假設「銀行不批足便自動退訂」，或一律「蝕細訂就能走」；違約後果依合約及具體情況，可能涉及訂金、索償或強制履行。^{[18] [19] [20]}

付款清單建議：把每筆金額、收款人、到期日、支票／轉賬方式、是否託管與付款憑證寫在一起。正約付的「大訂」若是補足總訂金，只記追加款；印花稅和佣金另列，避免混入價款尾數。這是預算整理方法，不是替合約加入新義務。

二手住宅AVD完整表：2026年2月26日起

住宅AVD按售價或簽立文書時價值較高者，現行第1標準第1部與第2標準金額相同。下表有緩衝段，不能只記固定百分比。^{[2] [3]}

2024年2月28日或之後住宅買賣／轉讓文書不再徵收SSD、BSD，舊高率NRSD也改為兩標準同率；較早文書另查歷史規則。9月16日施政報告的每名合資格新生子女最高兩萬元寬減，截至10月6日仍須修例；多名子女安排按官方FAQ有關多名子女的說明核對，總寬減不超實際AVD、不能重複退同一稅款。生效前按現行稅繳付，不能提前扣掉建議款額。^{[1] [5] [6]}

協議通常在簽立後30天內加蓋印花；同一交易第一份協議若在14天內被第二份取代，以第二份日期為準，否則以第一份日期為準。交樓和正約日期不是一律重新起算點，請律師按完整文件列期限。更多模型與退款分別，見物業印花稅指南。^[7]

按揭及按保：七成／五成上限不等於實際批額

金管局現行一般物業按揭成數上限七成，供款與入息比率上限五成；2024年10月16日措施適用於當日或之後簽臨約的交易。銀行還會核對身分、入息、負債、物業與信用，實際批額可能低於申請；各種預先評估不等於最終批核。^{[11] [14]}

2024年2月28日起暫停的是監管上假設利率增加200基點的按揭壓力測試要求，不是取消銀行還款能力審查。閱讀較早通告時，須分清當時與現行上限；本篇七成／五成以金管局當前頁及2024年10月措施為準。^{[22] [11] [14]}

想用按保降低首期，須另查該物業和申請人的資格、貸款上限、保費及銀行批核，不能把所有二手樓都說成必可九成。按證公司目前提供經參與銀行申請的預先批核服務：通常在收齊所需文件後兩個工作天初步審批，有效期由成功批核起30日；銀行可按業務安排決定是否接受，按證公司仍保留最終批核權。^[15]

取得貸款條件信時，再核對息率公式、還款年期、費用、提早還款及回贈條件。不要用預期成交後的回贈支付簽約時已經到期的支出；具體發放日期須看該銀行的實際條款。^[11]

置易付、尾數與交匙：成交前把支付選項寫進臨約

置易付不是所有交易自動採用。自2026年2月28日或以後簽臨約的合資格香港二手住宅交易，可選擇由銀行間電子支付系統交收按揭款，賣方最快成交當日收取出售收益。有意採用，先通知代理，讓律師及銀行確認合約條款與安排。^{[17] [16]}

主要資格包括：僅現金對價的合資格二手房買賣；買方向提供服務的香港銀行取得港元按揭，賣方在提供服務銀行有港元戶口；物業沒有多於一項按揭、沒有轉讓限制，雙方法律身分符合個人或香港註冊法人等要求，法人買方須是物業控股公司。兩方不必用同一銀行，賣方沒有既有按揭也可適用，但所有條件仍須核對。^[16]

一手或商業物業、未解除轉讓限制的資助房屋、含非現金對價或被其他產權負擔影響等交易，不在該安排資格內。置易付處理的是合資格按揭資金流，不代表所有訂金、費用和收匙都無需律師處理；原有安排仍是另一選項。^[16]

成交前依合約安排最後驗樓及交吉，核對住用者、鑰匙、留置設備及約定狀況。發現問題應馬上通知代表律師、留照片與紀錄，再按合約處理；不要自行推定可扣尾數或退出。交收後保存付款證明、文件及交匙紀錄，再按需要安排管理、水電煤及保險承接。^{[9] [12] [20]}

FAQ

Q1：買二手樓通常要幾耐？

成交、正約及付款日期由實際合約訂明；本文不把60至90日視為法律期限或所有交易的標準。簽臨約前，先讓銀行和律師確認可行時間、資金與文件；即使正約未簽，妥善簽署的臨約仍有約束力。^{[9] [18] [19]}

Q2：細訂及大訂一定是3%至5%與10%嗎？

不是。應按臨約列明的訂金、加付金額、收款人及付款日期安排。大訂若是補足總訂金，不能再把已付細訂計一次；本文的40萬加40萬是800萬元交易、假設總訂金80萬元的算術模型，不是市價慣例或指定條款。^[9]

Q3：幾時要開始問銀行按揭？

落訂前先查可能接受的估值、貸款條件與還款能力；正式批核還要看文件、信貸及銀行審批。一般七成按揭／五成供款與入息上限，不等於人人必獲該額；按保資格、保費與批核另確認。^{[11] [14] [15]}

Q4：800萬元成交、銀行只估760萬元，首期要幾多？

純假設銀行批准七成，以760萬元計貸款為532萬元；800萬元減貸款，價款自付268萬元，比估足價多28萬元。若印花稅計稅款額也是800萬元，AVD24萬元，兩項共292萬元，未含佣金、律師、保險或裝修。^{[2] [21] [14]}

Q5：查冊沒有押記，是否代表沒有欠款或違建？

不能這樣推斷。登記冊有業主、已註冊產權負擔及等待註冊契約等資料，但欠款文件未必已登記，另有尚未記入冊的摘要。須核實最近單據、管理公司、差餉地租及相關政府資料，並讓律師查契。^{[13] [9]}

Q6：置易付是否適用於所有二手樓？

不是。自2026年2月28日起簽臨約的合資格二手住宅交易可選用；須符合現金對價、提供服務銀行的港元按揭／賣方港元戶口、按揭與產權及雙方身分等要求。未解除轉讓限制的資助房屋、一手、商業或其他不合資格交易不適用，須在臨約及銀行／律師安排中確認。^{[16] [17]}

Q7：收樓發現損壞，可以自行不付尾數嗎？

應立即通知代表律師，記錄狀況及合約承諾，再按正式意見處理。可否解除、索償或其他補救依條款、違約情況及法律判斷，不能把任何損壞都當作自行扣款或退出的權利。^{[9] [20]}

延伸閱讀

• 物業印花稅與退款條件
• 物業估價與首期缺口
• 首期儲蓄與交易現金
• 首次置業及按保
• 按揭選擇與還款條款

官方及原始來源

全文於2026年10月6日查核。地監局／消委會2014年冊子僅用於一般物業、合約與檢查事項；現行稅率、按揭上限及2026年支付安排分別使用當前官方資料。

• [1] 稅務局：現行AVD及撤銷需求管理措施前言
• [2] 稅務局：從價印花稅完整常見問題
• [3] 政府一站通：現行及歷史印花稅率
• [5] 稅務局：2026施政報告稅務措施及立法狀態
• [6] 稅務局：新生子女寬減擬議條件／現時繳稅要求
• [7] 政府一站通：加蓋印花期限
• [9] 地監局／消委會：購買二手住宅物業須知（2014年4月刊物）
• [10] 地監局：收取佣金及提供優惠問與答
• [11] 金管局：按揭現行規則與預算注意事項
• [12] 政府一站通：購買住宅物業一般程序
• [13] 土地註冊處：土地登記冊內容及查冊限制
• [14] 金管局：2024年10月16日七成／五成措施
• [15] 按證公司：當前按揭保險及預先批核條件
• [16] 金管局：置易付二手買賣小冊子（2026年2月）
• [17] 政府新聞公報：置易付二手住宅實施日期
• [18] 香港大學社區法網：臨時買賣合約
• [19] 香港大學社區法網：正式買賣合約
• [20] 香港大學社區法網：違約後果的條件
• [21] 金管局現行資料庫：住宅按揭貸款附件2，註2成交價／估值較低者
• [22] 金管局：2024年2月28日暫停200基點壓力測試要求

本文為公開交易資料和獨立假設預算，不是個別法律意見、驗樓報告或按揭批核；實際條件與責任以已簽文件和律師／銀行書面確認為準。