儲首期攻略2026：500萬、800萬及1,200萬要儲幾多？

儲首期最易計漏的，不是那一成或三成，而是首期以外的成交及入伙開支。2026年10月的基本規則是：金管局按揭成數上限劃一為 70%，即不用按揭保險時至少要付三成首期；符合條件的首置人士，經香港按證保險有限公司（HKMCI）按揭保險，購買 1,000 萬港元或以下住宅最高可做 90%，首期才可低至一成 ^[1][2]。

所以，真正要計的是：首期＋住宅從價印花稅（AVD）＋按揭保險保費＋律師費＋代理佣金＋搬遷及入伙預算。這份儲首期攻略2026，先算500萬、800萬及1,200萬元的現金目標，再反推每月要儲多少。以合資格500萬元、九成、30年浮息首次置業情景計，首期、住宅AVD及一次付清按保保費合共725,000元，律師、代理及入伙費仍另計。^{[3] [4] [5]}

資料查核聲明：按揭成數、供款入息比率、住宅 AVD 稅階及按保保費已於 2026年10月6日按金管局、稅務局及 HKMC 官方資料重查。銀行仍會按入息、債務、物業估值及信貸狀況獨立批核。

快速答案：先看樓價所在區間

「最高 90%」不是人人自動獲批。HKMC 的合資格準則還包括最長還款期 30 年、供款比率上限50%、原定或剩餘還款年期加樓齡不超過75年、物業須自住，而且首期要來自借款人或抵押人的資產，不能靠借貸或透支 ^[3]。

上車現金怎樣計？

先把目標拆成兩層，會比硬湊一個總數實際：

1. 成交必要金額：首期＋住宅 AVD＋已確認的律師費及代理佣金；
2. 安全目標金額：再加按保保費（如一次付清）、搬屋、基本傢俬、管理費按金及應急金。

按保保費不一定要全數在成交前現金支付。HKMC 容許一次付清或每年支付，借款人亦可按銀行安排在按揭貸款內加借保費 ^[2]。加借不是「免費」：貸款額、利息及月供都會增加。

住宅 AVD：2026 年上車樓常用稅階

2024 年 2 月撤銷 SSD、BSD 及 NRSD 後，住宅仍要繳付 AVD。現時住宅物業適用的第 1 標準第 1 部與第 2 標準稅率數字相同，不應再把「首置才有較低 AVD」當成現行優惠 ^[4]。常見樓價稅階如下：

交界價位另有「定額＋超出部分百分比」的邊際寬免，不能只看上表估算；落訂前應以稅務局完整表及律師計算為準 ^[4]。完整稅階可看印花稅 SSD／BSD／AVD 全攻略。

$5M／$8M／$12M 要儲幾多？

以下假設物業估值等於成交價、申請人符合最高按揭成數、採用 30 年浮息按揭，並把按保保費一次付清。律師費、代理佣金、裝修及搬遷開支因個案差異大，全部另計。

三宗例子均假設採較廣涵蓋範圍的首次置業保費表3：30年浮息九成為2.50%，八成為1.09%。不能因500萬元樓價低於600萬元，便套用較窄表1的2.16%；較窄準則在450萬至600萬元只容許最高八成，並不涵蓋本例450萬元九成貸款^{[3] [5]}。

如果保費加借入按揭，三個例子的成交前目標可先扣除保費，但不要忘記把增加的月供計入 DSR。另有一項 2026 年限定更新：須於2026年3月17日至12月31日透過參與銀行提交申請，於2027年12月31日前提取貸款，並符合指定綠建環評級別。貸款本金不包括加借保費，少於500萬元獎賞3,000元，500萬元或以上5,000元，上限為原有一次付清或首年按保保費；一般提款後下一月入帳，銀行可指定較早日子 ^[6]。這是有條件獎賞，不應預先當作首期資金。

每月儲多少，要儲幾耐？

用上表三項合計作目標，假設由零可用儲蓄開始、每月底儲入相同金額、不計利息、樓價升跌及其他費用，並把所需月數向上取整：

所需儲蓄月數 = 向上取整[max(0，現金目標＋另計費用－現有可用儲蓄) ÷ 每月淨儲蓄]

例如500萬樓模型目標725,000元、另預留100,000元費用及應急金、現有可用儲蓄300,000元、每月儲20,000元：缺口525,000元，約需27個月。100,000元及300,000元只是作者假設，並非市場雜費報價。^{[3] [4] [5]}

這是預算模型，不是樓價或投資回報預測。可每三個月重算目標樓價、估值和實際可借額；接近買樓時再取得律師、代理及入伙開支報價。

不要只看成交日：訂金幾時要到位？

二手住宅通常在簽臨時買賣合約時支付臨時訂金，金額由雙方協議，一般為樓價 3% 至 5%；簽正式合約時再付加付訂金，兩筆通常合共樓價 10% ^[7]。即使打算做九成按揭，也要在很早階段準備整筆一成首期，而不是等銀行放款才慢慢補。

一個較穩陣的時間表是：

• 睇樓前：先做銀行或 HKMC 預先評估，不用「最高成數」反推自己一定借到；
• 落訂前：一成首期及印花稅已可隨時動用，另取得律師和代理的書面收費；
• 正式合約至成交：保費支付方法、按揭批核、估值差額及入伙開支全部落實；
• 成交後：仍保留數月生活費，不把戶口清零。

儲首期資金放哪裏？

首期是有明確使用日期的錢，先按使用日期分開安排，再比較利息：

一年內會用：流動性先行

可放在受存款保障的港元活期或短期定存，並把到期日排在預計落訂之前。存保計劃每名存款人在每間成員銀行的合資格存款保障上限為80萬元，包括應計利息。五年或以下定存可在保障範圍內；結構性及離岸存款不受保障，不能只看銀行名稱便假設所有產品都受保。超過上限可考慮分散不同成員銀行 ^[8]。

一至三年後會用：分批到期

可以把資金分成數筆定存，例如每一至三個月有一筆到期，避免看中單位時全部仍被鎖住。所謂高息活期通常有新資金、指定任務或金額上限，應看實收利率，不要只看廣告最高息。

政府零售債券不是活期現金

要按債券的轉讓及贖回條款分開看。銀色債券沒有二手市場，原有持有人可向配售銀行或指定經紀提出提前贖回，一般於收妥要求後第三個營業日以本金連應計未付利息結算，並非即時可提款現金。^[11]

截至10月6日，最新一批銀色債券的認購期已於2026年9月4日結束，不能把它當成此刻隨時可新認購的資金停泊選項；申請資格亦須看當期發行文件。^[12]距離落訂很近的錢，應核對到期、提款及結算時間。

不要把短期股票回報當成按期儲足首期的保證。純假設725,000元資產下跌20%，會少145,000元；以每月儲20,000元、不計其他變動，單是補回差額就需再儲8個完整月。這是風險情景計算，不是預測或投資建議。

四個常見計漏位

1. 估值不足：銀行按成交價或估值中的較低者計按揭，估值低於成交價的差額要自己補。
2. 其他債務吃掉 DSR：金管局現行供款與入息比率上限為 50%，信用卡分期、私人貸款及其他按揭都會影響實際借貸力 ^[1]。
3. 按保保費加借仍要供：少付一筆成交現金，不等於成本消失。
4. 強積金不能當首期：強制性供款及可扣稅自願性供款一般到 65 歲才可提取，只有法定指定理由可提早提取；買樓不在指定提前提取理由內 ^{[13] [9]}。

壓力測試方面，金管局已於 2024 年 2 月暫停假設加息 200 基點的要求，但 DSR 並未取消 ^[10]。想反推月供與入息，可用按揭壓力測試計算機；高成數按揭資格則可看HKMC 9 成按揭攻略。

FAQ

Q1：2026 年香港買樓首期要儲幾多？

不用按揭保險時，金管局基本按揭成數上限為 70%，首期至少三成。合資格首置人士購買 1,000 萬港元或以下住宅，經 HKMC 按揭保險最高可做 90%，首期低至一成。還要另計住宅從價印花稅、律師費、代理佣金、按保保費及搬遷等開支。

Q2：樓價 500 萬做 9 成按揭，最少要預幾多現金？

合資格500萬元、九成、30年浮息首次置業模型，首期500,000元、住宅AVD112,500元、表3一次付清按保保費112,500元，三項合共725,000元。律師、代理及入伙等費用仍另計。

Q3：按揭保險保費一定要現金支付嗎？

不一定。HKMC 資料顯示，借款人可選擇一次付清或每年支付保費，也可按銀行及計劃安排在按揭中加借保費。加借可減輕成交前現金壓力，但會增加貸款額、利息及月供。

Q4：每月儲 2 萬元，儲 500 萬樓首期要幾耐？

以725,000元三項現金模型、由零可用儲蓄開始，每月底儲20,000元、不計利息及樓價變動，需37個月，約3年1個月。若只計首期及AVD612,500元，需31個月；未付保費、其他費用及應急金不能省略。

Q5：儲首期的錢應該放在哪裏？

一兩年內要用的部分，重點是保本和隨時可用，可考慮受存款保障的活期或分批到期定存。較長時間才使用的部分，也要按成交時間控制到期日。債券須核對其轉讓及贖回條款；銀色債券沒有二手市場，提前贖回需結算時間，也不能把已結束認購的發行當成隨時可新買。

Q6：可以提早提取強積金支付首期嗎？

一般不可以。強制性供款及可扣稅自願性供款通常要到 65 歲才可提取，法例只准在指定情況下提早提取；購買住宅並不是指定理由。一般自願性供款及特別自願性供款的提取安排不同，應查所屬計劃規則；不能把TVC當成可自由提取的儲蓄。 ^[14]

Q7：買樓現時還要做壓力測試嗎？

金管局已於 2024 年 2 月暫停加息 200 基點的壓力測試要求，但銀行仍會審查供款與入息比率。現行監管上限劃一為 50%，實際批核亦會計入信用卡、私人貸款及其他債務。

延伸閱讀

• 香港首次置業攻略：9 成按揭、住宅 AVD 與月供實算
• 高成數按揭：HKMC 9 成按揭資格與保費
• 印花稅：SSD／BSD／AVD 撤辣後稅階
• 二手樓買賣流程：臨約、正式合約及成交
• 按揭利率比較：H 按封頂與現金回贈
• 港元定期存款利率比較

免責聲明：本文只作一般個人理財、按揭及稅務資料整理，不是投資、按揭、法律或稅務意見。銀行會獨立審批，樓市措施、稅率、保費及產品條款亦可更改；簽署任何買賣合約前，請向銀行、律師及相關機構確認。

資料來源

1. 香港金融管理局，「按揭」。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
2. 香港按揭證券有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
3. 香港按證保險有限公司，「80% 按揭保險計劃合資格準則」（2024-10-16 起適用）。官方 PDF
4. 稅務局，「從價印花稅」常見問題（2026-02-26 起稅率）。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
5. 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃按揭保費一覽表」。官方 PDF
6. 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃—綠色推廣」（2026）。官方 PDF
7. 地產代理監管局，「臨時買賣合約」。https://eaa.org.hk/zh-hk/Information-Centre/Publications/Monograph-Conveyancing/-2-Provisional-Agreement-for-Sale-and-Purchase
8. 香港存款保障委員會，存款保障計劃常見問題（保障上限及範圍）。https://www.dps.org.hk/tc/for-depositors/faqs/
9. 積金局，「退休時提取強積金」。https://www.mpfa.org.hk/en/mpf-system/withdrawal-of-mpf/withdrawal-of-mpf-upon-retirement
10. 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
11. 政府銀色債券特點：不可轉讓及提前贖回。官方網頁
12. 政府銀色債券2026發行要項（認購已結束）。官方網頁
13. 積金局：指定提前提取理由。官方網頁
14. 積金局：VC、TVC及SVC提取規則。官方網頁