儲首期攻略2026：首期、印花稅及雜費要儲幾多？附$5M／$8M／$12M實算（8月更新）
儲首期不能只計樓價一成或三成。本文按2026年8月官方規則，拆解首期、住宅AVD、按揭保險保費及其他成交開支，並用$5M／$8M／$12M三個樓價實算要儲幾多、要儲幾耐。
儲首期最易計漏的，不是那一成或三成，而是首期以外的一籃子開支。2026 年 8 月的基本規則是：金管局按揭成數上限劃一為 70%，即不用按揭保險時至少要付三成首期；符合條件的首置人士，經香港按證保險有限公司（HKMC）按揭保險，購買 1,000 萬港元或以下住宅最高可做 90%，首期才可低至一成 [1][2]。
所以，真正要計的是：首期＋住宅從價印花稅（AVD）＋按揭保險保費＋律師費＋代理佣金＋搬遷及入伙預算。這篇先算清三個常見樓價，再反推每月要儲多少。
資料查核聲明：按揭成數、供款入息比率、住宅 AVD 稅階及按保保費已於 2026 年 8 月 1 日按金管局、稅務局及 HKMC 官方資料重查。銀行仍會按入息、債務、物業估值及信貸狀況獨立批核。
快速答案：先看樓價所在區間
| 情況 | 最高按揭成數 | 最低首期 | 關鍵條件 |
|---|---|---|---|
| 不用按揭保險 | 70% | 樓價 30% | 金管局現行基本上限；銀行可批較低成數 [1] |
| HKMC 按保，樓價 1,000 萬或以下 | 最高 90% | 樓價 10% | 全部抵押人申請時沒有香港住宅，全部申請人為固定受薪人士 [2] |
| HKMC 按保，樓價超過 1,000 萬、低於 1,125 萬 | 最高 80% 至 90%，貸款上限 900 萬元 | 樓價減實際貸款額 | 八成以上仍須符合「沒有香港住宅＋固定受薪」條件；實際成數受 900 萬元貸款上限約束 [2] |
| HKMC 按保，樓價 1,125 萬至 1,500 萬 | 最高 80% | 樓價 20% | 仍須符合自住、供款能力及其他計劃要求 [3] |
「最高 90%」不是人人自動獲批。HKMC 的合資格準則還包括最長還款期 30 年、供款比率上限 50%、物業須自住，而且首期要來自借款人或抵押人的資產，不能靠借貸或透支 [3]。
上車現金怎樣計？
先把目標拆成兩層，會比硬湊一個總數實際：
- 成交必要金額：首期＋住宅 AVD＋已確認的律師費及代理佣金；
- 安全目標金額：再加按保保費（如一次付清）、搬屋、基本傢俬、管理費按金及應急金。
按保保費不一定要全數在成交前現金支付。HKMC 容許一次付清或每年支付，借款人亦可按銀行安排在按揭貸款內加借保費 [2]。加借不是「免費」：貸款額、利息及月供都會增加。
住宅 AVD：2026 年上車樓常用稅階
2024 年 2 月撤銷 SSD、BSD 及 NRSD 後，住宅仍要繳付 AVD。現時住宅物業適用的第 1 標準第 1 部與第 2 標準稅率數字相同，不應再把「首置才有較低 AVD」當成現行優惠 [4]。常見樓價稅階如下：
| 住宅售價或價值（取較高者） | 現行 AVD |
|---|---|
| 400 萬元或以下 | 100 元 |
| 4,323,781 至 450 萬元 | 1.5% |
| 4,935,481 至 600 萬元 | 2.25% |
| 6,642,861 至 900 萬元 | 3% |
| 10,080,001 至 2,000 萬元 | 3.75% |
交界價位另有「定額＋超出部分百分比」的邊際寬免，不能只看上表估算；落訂前應以稅務局完整表及律師計算為準 [4]。完整稅階可看印花稅 SSD／BSD／AVD 全攻略。
$5M／$8M／$12M 要儲幾多？
以下假設物業估值等於成交價、申請人符合最高按揭成數、採用 30 年浮息按揭，並把按保保費一次付清。律師費、代理佣金、裝修及搬遷開支因個案差異大，全部另計。
| 樓價 | 假設按揭 | 首期 | 住宅 AVD | 一次付清按保保費 | 三項合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 萬元 | 90%／貸款 450 萬元 | 50 萬元 | 11.25 萬元 | 450 萬元 × 2.16%＝9.72 萬元 | 70.97 萬元 |
| 800 萬元 | 90%／貸款 720 萬元 | 80 萬元 | 24 萬元 | 720 萬元 × 2.50%＝18 萬元 | 122 萬元 |
| 1,200 萬元 | 80%／貸款 960 萬元 | 240 萬元 | 45 萬元 | 960 萬元 × 1.09%＝104,640 元 | 2,954,640 元 |
保費率來自 HKMC 2024 年 10 月 16 日起生效、截至 2026 年 8 月仍在官方頁面提供的保費表：樓價 600 萬元或以下，首次置業、浮息、90%、30 年的一次付清保費率為 2.16%；樓價 1,500 萬元或以下的相應 90% 及 80% 保費率分別為 2.50% 及 1.09% [5]。
如果保費加借入按揭，三個例子的成交前目標可先扣除保費，但不要忘記把增加的月供計入 DSR。另有一項 2026 年限定更新：由 3 月 17 日至 12 月 31 日，經參與銀行申請並以合資格「綠建環評」物業作抵押，可按貸款額獲 3,000 或 5,000 元獎賞，並受原有保費額及其他條款限制 [6]。這是有條件獎賞，不應預先當作首期資金。
每月儲多少，要儲幾耐？
用上表「三項合計」作目標，不計利息、樓價升跌及其他費用：
| 每月儲蓄 | 500 萬樓（70.97 萬元） | 800 萬樓（122 萬元） | 1,200 萬樓（295.46 萬元） |
|---|---|---|---|
| 1 萬元 | 約 5.9 年 | 約 10.2 年 | 約 24.6 年 |
| 1.5 萬元 | 約 3.9 年 | 約 6.8 年 | 約 16.4 年 |
| 2 萬元 | 約 3.0 年 | 約 5.1 年 | 約 12.3 年 |
| 2.5 萬元 | 約 2.4 年 | 約 4.1 年 | 約 9.8 年 |
| 3 萬元 | 約 2.0 年 | 約 3.4 年 | 約 8.2 年 |
這張表只回答「量級」，不是預測。樓價、估值及利率會變，真正做法是每三個月更新一次目標樓價和可借成數；距離買樓少於一年時，再把律師、代理、裝修及應急金逐項報價。
不要只看成交日：訂金幾時要到位？
二手住宅通常在簽臨時買賣合約時支付臨時訂金，金額由雙方協議，一般為樓價 3% 至 5%；簽正式合約時再付加付訂金，兩筆通常合共樓價 10% [7]。即使打算做九成按揭，也要在很早階段準備整筆一成首期，而不是等銀行放款才慢慢補。
一個較穩陣的時間表是：
- 睇樓前：先做銀行或 HKMC 預先評估，不用「最高成數」反推自己一定借到；
- 落訂前：一成首期及印花稅已可隨時動用，另取得律師和代理的書面收費；
- 正式合約至成交：保費支付方法、按揭批核、估值差額及入伙開支全部落實；
- 成交後：仍保留數月生活費，不把戶口清零。
儲首期資金放哪裏？
首期是有明確使用日期的錢，先分桶，再談利息：
一年內會用：流動性先行
可放在受存款保障的港元活期或短期定存，並把到期日排在預計落訂之前。香港存款保障計劃現時每名存款人在每間成員銀行的保障上限為 80 萬元；若資金超過上限，可按需要分散成員銀行 [8]。
一至三年後會用：分批到期
可以把資金分成數筆定存，例如每一至三個月有一筆到期，避免看中單位時全部仍被鎖住。所謂高息活期通常有新資金、指定任務或金額上限，應看實收利率，不要只看廣告最高息。
政府零售債券不是活期現金
政府債券持有至到期與中途出售是兩回事。中途在市場出售會面對價格及流動性風險；銀色債券另有年齡資格。若成交日期未定，不要因為「政府發行」就把它當成隨時可按原價取回的現金。
首期也不宜用短期股票回報「追進度」。當你已接近目標，資產下跌 20% 的後果不是帳面難看，而是可能要把置業計劃押後幾年。
四個常見計漏位
- 估值不足：銀行按成交價或估值中的較低者計按揭，估值低於成交價的差額要自己補。
- 其他債務吃掉 DSR：金管局現行供款與入息比率上限為 50%，信用卡分期、私人貸款及其他按揭都會影響實際借貸力 [1]。
- 按保保費加借仍要供：少付一筆成交現金，不等於成本消失。
- 強積金不能當首期：強制性供款及可扣稅自願性供款一般到 65 歲才可提取，只有法定指定理由可提早提取；買樓不在名單內 [9]。
壓力測試方面，金管局已於 2024 年 2 月暫停假設加息 200 基點的要求，但 DSR 並未取消 [10]。想反推月供與入息，可用按揭壓力測試計算機；高成數按揭資格則可看HKMC 9 成按揭攻略。
FAQ
Q1：2026 年香港買樓首期要儲幾多？
不用按揭保險時，金管局基本按揭成數上限為 70%，首期至少三成。合資格首置人士購買 1,000 萬港元或以下住宅，經 HKMC 按揭保險最高可做 90%，首期低至一成。還要另計住宅從價印花稅、律師費、代理佣金、按保保費及搬遷等開支。
Q2：樓價 500 萬做 9 成按揭，最少要預幾多現金？
按 2026 年 8 月規則計，500 萬樓的首期為 50 萬元，住宅從價印花稅為 11.25 萬元，兩項合計 61.25 萬元。若把 30 年期浮息按揭的一次付清按保保費 9.72 萬元也預先付清，合計約 70.97 萬元，未計律師費、代理佣金及其他開支。
Q3：按揭保險保費一定要現金支付嗎？
不一定。HKMC 資料顯示，借款人可選擇一次付清或每年支付保費，也可按銀行及計劃安排在按揭中加借保費。加借可減輕成交前現金壓力，但會增加貸款額、利息及月供。
Q4：每月儲 2 萬元，儲 500 萬樓首期要幾耐？
若以 500 萬樓做 9 成按揭、按保保費一次付清的 70.97 萬元作目標，又不計利息及樓價變動，每月儲 2 萬元約需 3 年。若只計首期及住宅從價印花稅 61.25 萬元，約需 2.6 年；律師費、佣金及應急金仍要另計。
Q5：儲首期的錢應該放在哪裏？
一兩年內要用的部分，重點是保本和隨時可用，可考慮受存款保障的活期或分批到期定存。較長時間才使用的部分，也要按成交時間控制到期日。政府零售債券在到期前轉售會有價格及流動性風險，不應當作等同現金。
Q6：可以提早提取強積金支付首期嗎？
一般不可以。強制性供款及可扣稅自願性供款通常要到 65 歲才可提取，法例只准在指定情況下提早提取；購買住宅並不是指定理由。一般自願性供款則要查看所屬計劃規則。
Q7：買樓現時還要做壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月暫停加息 200 基點的壓力測試要求，但銀行仍會審查供款與入息比率。現行監管上限劃一為 50%，實際批核亦會計入信用卡、私人貸款及其他債務。
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免責聲明：本文只作一般個人理財、按揭及稅務資料整理，不是投資、按揭、法律或稅務意見。銀行會獨立審批，樓市措施、稅率、保費及產品條款亦可更改；簽署任何買賣合約前，請向銀行、律師及相關機構確認。
資料來源
- 香港金融管理局，「按揭」。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages
- 香港按揭證券有限公司，「按揭保險計劃」。https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 香港按證保險有限公司，「80% 按揭保險計劃合資格準則」（2024-10-16 起適用）。官方 PDF
- 稅務局，「從價印花稅」常見問題（2026-02-26 起稅率）。https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃按揭保費一覽表」。官方 PDF
- 香港按證保險有限公司，「按揭保險計劃—綠色推廣」（2026）。官方 PDF
- 地產代理監管局，「臨時買賣合約」。https://eaa.org.hk/zh-hk/Information-Centre/Publications/Monograph-Conveyancing/-2-Provisional-Agreement-for-Sale-and-Purchase
- 香港存款保障委員會，「保障範圍」。https://www.dps.org.hk/en/deposit-protection-scheme/scope-of-protection.html
- 積金局，「退休時提取強積金」。https://www.mpfa.org.hk/en/mpf-system/withdrawal-of-mpf/withdrawal-of-mpf-upon-retirement
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款的審慎監管措施及其他相關監管要求」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
