DSR 計算機 2026：供款與入息比率五成上限、卡數私貸點計（8月更新）
用 DSR 計算機輸入月入、現有債務與新按揭月供，即時看到供款與入息比率及尚餘月供空間。本文按 2026年8月1日官方資料說明按揭 DSR 五成上限、卡數與私人貸款點計，以及壓力測試暫停後仍要留意的入息關卡。
申請按揭，首期夠不等於一定批足。銀行還會看供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR），即每月債務供款佔入息幾多。金管局在 2024 年 10 月 16 日把物業按揭的 DSR 上限劃一為五成[1]，而假設按息上升 200 基點的壓力測試，早於 2024 年 2 月 28 日暫停[2]。你可以先用下方 DSR 計算機試算，再看卡數、私人貸款和其他供款要點填。
資料查核：本文於 2026 年 8 月 1 日核對金管局及銀行官方頁面。計算結果只供初步預算，實際批核以銀行為準。
先看結論：按揭 DSR 上限五成
| 項目 | 截至 2026-08-01 | 來源 |
|---|---|---|
| DSR（供款與入息比率）上限 | 2024-10-16 起劃一為 五成（50%） | [1] |
| 壓力測試（+200 基點） | 2024-02-28 起已暫停實施 | [2] |
| 按揭成數上限 | 所有住宅及非住宅物業劃一 七成（70%） | [1] |
| 持有其他按揭 / 擔保的扣減 | 原本扣 10 個百分點的要求已取消 | [1] |
| 銀行要求填報的每月債務 | 包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款及汽車貸款等 | [4] |
| 核心公式 | 月入 ≥ 每月總供款 ÷ 50% | [3] |
若你看到「加息 2 厘後 DSR 不超過 60%」，那是壓力測試暫停前的算法。現時物業按揭仍要過 DSR 五成這一關，但不用再做假設加息 200 基點的指定壓測[2]。
一、DSR 是什麼、點運作
DSR（供款與入息比率）量度每月債務供款佔總入息的比例。本文採用的 50% 上限是金管局就物業按揭訂下的審慎監管要求，不要直接當成所有私人貸款、稅貸或車貸的劃一批核線；其他貸款產品有各自的信貸政策。
DSR = 每月所有債務供款 ÷ 每月總入息
申請按揭時，分子不只放新按揭月供。金管局說明銀行會同時考慮按揭及其他債務供款[3]；恒生銀行的官方計算機亦要求填寫每月債務還款，註明包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款[4]。常見項目有：
- 新申請按揭的每月供款；
- 現有按揭供款（自住或其他物業）；
- 私人貸款或稅務貸款的月供；
- 車位貸款或車貸供款；
- 信用卡分期付款的固定月供等。
分母要用銀行接納的入息。佣金、花紅或自僱收入能否全數計入、要看哪段紀錄，會因銀行和按揭計劃而異；申請前應先問清楚所需證明。已有債務佔去的月供越多，留給新按揭的空間就越少。
本文集中講按揭 DSR 的算法與債務項目。想按貸款額、利率和年期反推月供及入息，可再看 按揭壓力測試計算機。
二、2026 年 8 月現行上限與規則
DSR 五成是金管局物業按揭審慎監管措施的一部分。金管局在 2024 年先後兩次修訂規則，現行要求比舊制簡單。
2.1 DSR 上限：2024-10-16 起劃一五成
2024 年 10 月 16 日，金管局向銀行發出指引，修訂逆周期措施。經修訂後，所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成[1]。這次修訂同時做了幾件事：
- 非自用物業的 DSR 上限由四成調升至五成，與自用物業看齊[1]；
- 取消了申請人若就其他按揭物業作出借貸或擔保、須調低按揭成數及 DSR 上限 10 個百分點的要求[1]；
- 金管局表示，是次把最高按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平[1]。
2.2 壓力測試：2024-02-28 起暫停
金管局在 2024 年 2 月 28 日暫停物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，修訂即日生效，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易[2]。簡單講，指定的「加 2 厘」壓測已停，但 DSR 審查沒有取消。
三、即時計算機
輸入你的每月入息、現有每月債務供款，以及打算新增的目標貸款月供，即可估算合計 DSR 與是否符合五成上限：
每月總供款：—
合計 DSR：—
五成上限下尚餘可承擔月供：—
計算機只就你輸入的數字估算，沒有計入入息打折、信貸紀錄等因素。金管局亦提醒，其按揭供款計算機的結果只供參考，不代表機構對貸款的批額[3]。
四、不同情境的所需月入
DSR 上限五成的反推邏輯很直接：所需最低月入 = 每月總供款 ÷ 0.5。以下列出常見的每月總供款（已包含所有債務）對應的最低月入門檻。萬一上方計算機被瀏覽器停用，這張表仍可直接查閱：
| 每月債務總供款 | DSR 五成所需最低月入 | 來源 |
|---|---|---|
| HK$10,000 | HK$20,000 | [3] |
| HK$15,000 | HK$30,000 | [3] |
| HK$20,000 | HK$40,000 | [3] |
| HK$25,000 | HK$50,000 | [3] |
| HK$30,000 | HK$60,000 | [3] |
注意：上表的「每月債務總供款」是分子，要把新貸款月供與所有現有債務月供一併加起來。若你已有其他每月供款，新貸款可佔的空間就只剩「月入 × 50% − 現有債務月供」。
五、卡數、稅貸、私貸點影響 DSR
卡數、稅貸或私貸未清，銀行不會當它們不存在。以下用一個按揭申請的簡單例子，看現有月供如何壓縮可借空間。
假設阿明月入 HK$40,000，五成上限下，每月所有債務供款的天花板是：
HK$40,000 × 50% = HK$20,000
如果阿明沒有任何現有債務，這 HK$20,000 全部可以用於新貸款月供。但實際上阿明手頭有兩筆債：
- 稅務貸款月供 HK$3,000；
- 信用卡分期月供 HK$1,500。
這兩筆合共 HK$4,500 會先計入分子。於是新貸款可佔的空間只剩：
HK$20,000 − HK$4,500 = HK$15,500
同樣月入 HK$40,000，阿明的按揭可承擔月供由 HK$20,000 減至 HK$15,500，少了 22.5%。恒生銀行的官方計算機也把未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款及汽車貸款列作每月債務還款項目[4]；至於信用卡結欠如何換算成月供，則要以申請銀行的實際做法為準。
所以申請較大筆貸款前，先理順手頭的高月供舊債，往往比想像中見效。想壓低稅貸成本或整合卡數，可參考 稅貸比較 與 結餘轉戶比較。
六、提高通過率的方法
如果 DSR 超標，可以從兩邊落手：減少每月債務供款，或增加銀行接納的入息。以下只是一般做法，不是個別建議：
- 拉長還款年期：年期愈長，每月供款愈低，DSR 隨之下降。代價是累計利息支出增加，且年期會受年齡或樓齡限制。
- 先清還或結束高供款的貸款：把月供較重的稅貸、私貸或卡數分期清掉，可直接減少 DSR 分子；要留意機構或會要求提供已清還證明，否則仍可能把該筆月供計入。
- 加入有入息的擔保人或聯名申請人：把其入息計入分母，可拉高可承受的供款；但擔保人自身的債務同樣會被評估，亦會影響其日後自己再借貸的能力。
- 增加首期、減少貸款額：多付首期可直接壓低月供，是最簡單的減分子做法；同時要留意按揭成數上限為七成[1]，要造更高成數須符合按揭保險資格。
- 避免短期內密集借貸：申請前數個月控制好卡數與新增借貸，有助保持 DSR 與信貸紀錄。
FAQ
Q：供款與入息比率（DSR）上限是多少？
金管局於 2024 年 10 月 16 日修訂逆周期措施後，所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成；原本因持有其他按揭或擔保而下調 10 個百分點的要求亦已取消[1]。即每月所有債務供款不應超過月入的五成。
Q：卡數、稅貸、私人貸款計唔計入 DSR？
申請按揭時會考慮。金管局說明銀行會把按揭供款及其他債務供款一併計算[3]；恒生銀行的官方計算機列出的例子包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款及汽車貸款[4]。每項債務如何取數，由申請銀行決定。
Q：DSR 怎樣計？
DSR = 每月所有債務供款 ÷ 每月總入息。申請按揭時，分子要把新按揭月供與現有債務月供加起來，分母是銀行接納的入息。按五成上限初步反推，月入要不少於每月總供款 ÷ 50%[3]。
Q：自僱或佣金收入怎樣計 DSR？
非固定收入是否獲接納、採用哪段紀錄及是否折算，會因銀行和按揭計劃而異。申請前應向銀行確認所需證明，不要自行假設全部佣金或花紅都可計入。
Q：DSR 過唔到關可以點做？
常見方法包括拉長還款年期攤薄月供、先清還或結束高供款的私貸或稅貸以減低分子、加入有入息的擔保人或聯名申請人，以及增加首期減少貸款額。先理順高月供的舊債往往最見效。
Q：2026 年買樓還要做壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求，自該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易毋須再過這項壓測[2]。不過 DSR 五成上限仍在，銀行亦會審查入息證明與信貸紀錄。
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免責聲明：以上資料為一般性參考，並非按揭顧問、信貸、稅務或法律意見。供款與入息比率規定、按揭成數及利率隨時調整，獲批金額視乎個人信貸與入息條件，實際以金融機構及金管局最新公佈為準。此外，本文部分通往產品或開戶頁面的連結屬合作推廣性質，若讀者經此申請或開戶，本網或會獲得推廣報酬；這不影響閣下所付的價格，亦不構成對任何產品的個別推薦。
資料來源
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 香港金融管理局，「按揭供款計算機」（智醒錦囊 - 按揭）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 恒生銀行，「可負擔貸款額計算機」（每月債務還款項目及估算免責聲明，2026-08-01 查核）。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/
