DSR計算機2026：按揭五成上限、卡數私貸及新月供額度
DSR計算機2026按銀行可接納月入、現有債務及新按揭月供試算五成上限。新按揭可用月供已扣現有債務，與加入目標按揭後的剩餘額不同；預設40,000元月入例子逐步拆解。本文核對金管局現行規則、卡數私貸與非固定收入，保留所需月入表，並處理空白、負數、非有限數值及舊結果清除，提醒試算未超上限仍須銀行批核。
DSR計算機2026先把新按揭與現有債務月供合計，再比較銀行可接納的月入；首期夠，仍要核對供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）。金管局在 2024 年 10 月 16 日把物業按揭的 DSR 上限劃一為五成[1]，而假設按息上升 200 基點的壓力測試，早於 2024 年 2 月 28 日暫停[2]。你可以先用下方 DSR 計算機試算，再看卡數、私人貸款和其他供款要點填。
資料查核：本文於2026年10月4日逐節核對金管局、銀行、原有表格與算例，並檢查計算器輸入及結果。計算結果只供初步預算，實際批核以銀行為準。
先找需要的部分：現行上限 · 債務公式 · 計算機 · 所需月入表 · 卡數私貸例子 · FAQ
先看結論：按揭 DSR 上限五成
| 項目 | 核對2026-10-04 | 來源 |
|---|---|---|
| DSR（供款與入息比率）上限 | 2024-10-16 起劃一為 五成（50%） | [1] |
| 壓力測試（+200 基點） | 2024-02-28 起已暫停實施 | [2] |
| 按揭成數上限 | 一般銀行住宅及非住宅物業按揭劃一七成（70%）；按揭保險另有資格及成數安排 | [1] |
| 持有其他按揭 / 擔保的扣減 | 原本扣 10 個百分點的要求已取消 | [1] |
| 銀行要求填報的每月債務 | 包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款及汽車貸款等 | [4] |
| 核心公式 | 月入 ≥ 每月總供款 ÷ 50% | [3] |
若你看到「加息 2 厘後 DSR 不超過 60%」，那是壓力測試暫停前的算法。現時物業按揭仍要過 DSR 五成這一關，但不用再做假設加息 200 基點的指定壓測[2]。
一、DSR 是什麼、點運作
DSR（供款與入息比率）量度每月債務供款佔總入息的比例。本文採用的 50% 上限是金管局就物業按揭訂下的審慎監管要求，不要直接當成所有私人貸款、稅貸或車貸的劃一批核線；其他貸款產品有各自的信貸政策。
DSR（百分比）= 每月所有債務供款 ÷ 每月總入息 × 100%
申請按揭時，分子不只放新按揭月供。金管局說明銀行會同時考慮按揭及其他債務供款[3]；恒生銀行的官方計算機亦要求填寫每月債務還款，註明包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款和汽車貸款[4]。常見項目有：
- 新申請按揭的每月供款；
- 現有按揭供款（自住或其他物業）；
- 私人貸款或稅務貸款的月供；
- 車位貸款或車貸供款；
- 信用卡分期付款的固定月供等。
分母要用銀行接納的入息。佣金、花紅或自僱收入能否全數計入、要看哪段紀錄，會因銀行和按揭計劃而異；申請前應先問清楚所需證明。已有債務佔去的月供越多，留給新按揭的空間就越少。
本文集中講按揭 DSR 的算法與債務項目。想按貸款額、利率和年期反推月供及入息，可再看 按揭壓力測試計算機。
二、2026年10月核對的按揭上限與規則
DSR 五成是金管局物業按揭審慎監管措施的一部分。金管局在 2024 年先後兩次修訂規則，現行要求比舊制簡單。
2.1 DSR 上限：2024-10-16 起劃一五成
2024 年 10 月 16 日，金管局向銀行發出指引，修訂逆周期措施。經修訂後，所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成[1]。這次修訂同時做了幾件事：
- 非自用物業的 DSR 上限由四成調升至五成，與自用物業看齊[1]；
- 取消了申請人若就其他按揭物業作出借貸或擔保、須調低按揭成數及 DSR 上限 10 個百分點的要求[1]；
- 金管局表示，是次把最高按揭成數和 DSR 上限回復至 2009 年開始實施逆周期措施以前的水平[1]。
2.2 壓力測試：2024-02-28 起暫停
金管局在 2024 年 2 月 28 日暫停物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，修訂即日生效，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易[2]。簡單講，指定的「加 2 厘」壓測已停，但 DSR 審查沒有取消。
三、即時計算機
輸入銀行可接納的月入、現有債務月供及目標新按揭月供，試算總DSR。新按揭可用月供是「月入×50%−現有月供」，尚未扣掉目標新按揭；加入目標供款後還有多少餘額，則另用五成額度減總供款。
每月總供款：—
合計 DSR：—
新按揭可用月供（已扣現有債務）：—
預設例子：月入40,000元、現有4,500元、新按揭15,000元，總供款19,500元，DSR48.75%（顯示48.8%）；新按揭可用月供15,500元，較目標15,000元多500元。金額顯示四捨五入至港元，百分比顯示一位小數；五成比較按未四捨五入的數字，試算未超五成亦不是批核通知。[3]
空白月入、空白現有債務、負數或非有限數字會清除三個舊結果；只有目標新月供可留空作0。
計算機只就你輸入的數字估算，沒有計入入息打折、信貸紀錄等因素。金管局亦提醒，其按揭供款計算機的結果只供參考，不代表機構對貸款的批額[3]。
官方計算機仍可能提供加息情境欄位，這不等於恢復金管局的指定壓測要求。是否另有銀行內部風險評估，須向申請銀行核對。[3]
四、不同情境的所需月入
DSR 上限五成的反推邏輯很直接：所需最低月入 = 每月總供款 ÷ 0.5。以下列出常見的每月總供款（已包含所有債務）對應的最低月入門檻。萬一上方計算機被瀏覽器停用，這張表仍可直接查閱：
| 每月債務總供款 | DSR 五成所需最低月入 | 來源 |
|---|---|---|
| HK$10,000 | HK$20,000 | [3] |
| HK$15,000 | HK$30,000 | [3] |
| HK$20,000 | HK$40,000 | [3] |
| HK$25,000 | HK$50,000 | [3] |
| HK$30,000 | HK$60,000 | [3] |
注意：上表的「每月債務總供款」是分子，要把新貸款月供與所有現有債務月供一併加起來。若你已有其他每月供款，新貸款可佔的空間就只剩「月入 × 50% − 現有債務月供」。
五、卡數、稅貸、私貸點影響 DSR
卡數、稅貸或私貸未清，銀行不會當它們不存在。以下用一個按揭申請的簡單例子，看現有月供如何壓縮可借空間。
假設阿明月入 HK$40,000，五成上限下，每月所有債務供款的天花板是：
HK$40,000 × 50% = HK$20,000
如果阿明沒有任何現有債務，按這個純DSR算式，新按揭可用月供額度為20,000元，實際仍須銀行接納收入及批核。但實際上阿明手頭有兩筆債：
- 稅務貸款月供 HK$3,000；
- 信用卡分期月供 HK$1,500。
這兩筆合共 HK$4,500 會先計入分子。於是新貸款可佔的空間只剩：
HK$20,000 − HK$4,500 = HK$15,500
同樣月入 HK$40,000，阿明的按揭可承擔月供由 HK$20,000 減至 HK$15,500，少了 22.5%。恒生銀行的官方計算機也把未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款及汽車貸款列作每月債務還款項目[4]；至於信用卡結欠如何換算成月供，則要以申請銀行的實際做法為準。
所以申請較大筆貸款前，可先比較減少舊月供、減低新貸款額及不同年期下的完整成本；清還費用及利息成本也要一併核對。想壓低稅貸成本或整合卡數，可參考 稅貸比較 與 結餘轉戶比較。
六、申請前核對收入、債務及成本
如果 DSR 超標，可以從兩邊落手：減少每月債務供款，或增加銀行接納的入息。以下只是一般做法，不是個別建議：
- 拉長還款年期：年期愈長，每月供款愈低，DSR 隨之下降。代價是累計利息支出增加，且年期會受年齡或樓齡限制。
- 先清還或結束高供款的貸款：把月供較重的稅貸、私貸或卡數分期清掉，可直接減少 DSR 分子；要留意機構或會要求提供已清還證明，否則仍可能把該筆月供計入。
- 擔保人或聯名申請人：先確認銀行是否接納及如何計算其入息，債務及信貸亦會一併評估；不能自行只加收入而不加相關月供。
- 增加首期、減少貸款額：多付首期可直接壓低月供，是最簡單的減分子做法；同時要留意按揭成數上限為七成[1]，要造更高成數須符合按揭保險資格。
- 列齊已有及新增借貸：把尚未在舊結單反映的新月供也向銀行申報，不自行省略任何需評估債務。
FAQ
Q：供款與入息比率（DSR）上限是多少？
金管局於 2024 年 10 月 16 日修訂逆周期措施後，所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成、供款與入息比率上限劃一為五成；原本因持有其他按揭或擔保而下調 10 個百分點的要求亦已取消[1]。即每月所有債務供款不應超過月入的五成。
Q：卡數、稅貸、私人貸款計唔計入 DSR？
申請按揭時會考慮。金管局說明銀行會把按揭供款及其他債務供款一併計算[3]；恒生銀行的官方計算機列出的例子包括未償還按揭、私人貸款、信用卡貸款及汽車貸款[4]。每項債務如何取數，由申請銀行決定。
Q：DSR 怎樣計？
DSR（百分比）= 每月所有債務供款 ÷ 每月總入息 × 100%。申請按揭時，分子要把新按揭月供與現有債務月供加起來，分母是銀行接納的入息。按五成上限初步反推，月入要不少於每月總供款 ÷ 50%[3]。
Q：自僱或佣金收入怎樣計 DSR？
非固定收入是否獲接納、採用哪段紀錄及是否折算，會因銀行和按揭計劃而異。申請前應向銀行確認所需證明，不要自行假設全部佣金或花紅都可計入。
Q：DSR 過唔到關可以點做？
常見方法包括拉長還款年期攤薄月供、先清還或結束高供款的私貸或稅貸以減低分子、加入有入息的擔保人或聯名申請人，以及增加首期減少貸款額。各方案要比較清還費用、全期利息、銀行接納的入息及相關債務，不能只以月供較低推定一定獲批。
Q：2026 年買樓還要做壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停實施假設按息上升 200 基點的壓力測試要求，自該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易毋須再過這項壓測[2]。不過 DSR 五成上限仍在，銀行亦會審查入息證明與信貸紀錄。
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資料來源
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-10-16）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港金融管理局，「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」（2024-02-28）。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- 香港金融管理局，「按揭供款計算機」（智醒錦囊 - 按揭）。https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 恒生銀行，「可負擔貸款額計算機」（每月債務還款項目及估算免責聲明，2026-10-04全內容查核）。https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/
